em 2 Biuro Wyceny Nieruchomości Ewa Wawruch Tomaszów Mazowiecki ul. Zakątna 30 Operat szacunkowy

Transkrypt

1 em 2 Biuro Wyceny Nieruchomości Ewa Wawruch Tomaszów Mazowiecki ul. Zakątna 30 Operat szacunkowy Oznaczenie nieruchomości Nieruchomość gruntowa w miejscowości Łupstych o pow m 2 Adres nieruchomości Łupstych gmina Gietrzwałd obręb 8 dz. nr 342/36 Wartość rynkowa WRU Wartość rynkowa nieruchomości KW Nr OL1O/ /9 Kwota zł Autor opracowania Ewa Wawruch Rzeczoznawca Majątkowy uprawnienia państwowe MTBiGM nr 5602 Olsztyn

2 OPERAT SZACUNKOWY Nieruchomości gruntowej Położonej: w miejscowości Łupstych Adres: Łupstych Gmina: Gietrzwałd Powiat : olsztyński Województwo: warmińsko-mazurskie Obręb: 8 Łupstych Działka numer: 342/36 KW Nr OL1O/ /9 Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży Autor opracowania mgr inż. Ewa Wawruch. Olsztyn r 2

3 Wyciąg z operatu szacunkowego 1.Przedmiot wyceny 2.Cel wyceny 3.Zakres wyceny 4. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 5.Położenie 6.Dokument własności 7.Metoda wyceny 8.WRU nieruchomości 9.Data sporządzenia operatu Data określenia wartości Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w miejscowości Łupstych. Dla nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr OL1O/ /9. Nr ewidencyjny działki 342/36 obręb 8 - Łupstych o powierzchni 3000 m 2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży. Oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej. Strefa mieszkalno - usługowa. Łupstych gmina Gietrzwałd KW OL1O/ /9 Podejście porównawcze metoda porównywania parami zł

4 SPIS TREŚCI Strona 1. Przedmiot i zakres opracowania Przedmiot wyceny Zakres wyceny 5 2. Cel wyceny 5 3. Określenie podstaw opracowania operatu Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych Materiały pomocnicze 5 4. Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego 5 5. Opis stanu nieruchomości Stan prawny Stan zagospodarowania Stan otoczenia Stan techniczno-użytkowy 7 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego 7 7. Analiza rynku 8 8. Sposób wyceny Wskazanie rodzaju określonej wartości Wybór podejścia i metody wyceny 9 9. Obliczenie wartości rynkowej Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Wykaz transakcji przyjętych do wyceny Określenie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości wycenianej Zestawienie cech nieruchomości przyjętych do porównań Określenie średniej ceny rynkowej 1 m 2 wycenianej nieruchomości Wynik końcowy Klauzule i zastrzeżenia Wykaz załączników Załączniki 14 4

5 1.Przedmiot i zakres opracowania. 1.1 Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w miejscowości Łupstych, gmina Gietrzwałd. W ewidencji gruntów oznaczona jako działka ewidencyjna o numerze: 342/36 obręb Zakres wyceny. Zakresem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 3000 m 2. 2.Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb sprzedaży. 3.Określenie podstaw opracowania operatu. 3.1 Podstawy formalne. Zleceniodawca Syndyk Masy Upadłości Jarosława Węgrzyna Węgrzyn&Syn Przedsiębiorstwo Budowlane Jarosław Węgrzyn w Warszawie 3.2 Podstawy prawne. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity z r. ( Dz. U. z 2004 r. nr 261. poz.2603 z późn. zm.). Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. nr 207 poz.2109 z Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.(dz. U. Nr 80, poz.717) z późniejszymi zmianami. Ustawa z dn r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz. U z 2001 r. nr124,poz 1361 z póz. zm.) Komunikat Ministra Infrastruktury z dn r w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego R.M Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (Dz. U.nr 1, poz. 1 z 2010 r.) 3.3 Źródła danych merytorycznych. Wizja lokalna w dniu r. Wypis z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego w Olsztynie. Księgi wieczyste sprawdzone poprzez Elektroniczną Centralną Bazę Ksiąg Wieczystych Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gietrzwałd, zatwierdzone uchwalą Rady Gminy Gietrzwałd Nr IX/67/2011 z r. Umowy kupna sprzedaży (akty notarialne) podobnych nieruchomości. Informacje uzyskane od właściciela nieruchomości. Informacja własna o uwarunkowaniach lokalnych. Literatura fachowa. 3.4.Materiały pomocnicze. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. System, zasady i procedury wyceny nieruchomości R. Cymermen, A. Hopfer PFSRM Warszawa Metodologia określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Edukaterra 2007 r.. 5

6 4.Określenie dat istotnych dla operatu. Data sporządzenia operatu: Data na która określono wartość przedmiotu wyceny: Data na która określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej: Opis i określenie stanu nieruchomości. 5.1 Stan prawny. Stan prawny ustalono w oparciu o badanie treści zapisów w Księdze Wieczystej nr OL1O/ /9 prowadzonej dla gruntu przez Wydział Ksiąg Wieczystych w Olsztynie. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Łupstychu, gmina Gietrzwałd, oznaczona jako działka o nr 342/36 z obrębu 8 Łupstych o powierzchni 3000 m 2. Właścicielem gruntu jest pan Jarosław, Józef Węgrzyn s. Józefa i Stanisławy zamieszkały: Olsztyn ul. Grunwaldzka 28/2 W rejestrze ewidencji gruntów Województwo- warmińsko-mazurskie Powiat- olsztyński Jedn. ew.- Gietrzwałd Obręb 8 Łupstych Nr działki 342/36 Powierzchnia 3000 m 2 Opis użytku - R V 1489 m 2 ; RVI m 2 Nr KW OL1O/ /9 5.2 Stan zagospodarowania. Działka w kształcie zbliżonym do kwadratu. Dojazd na działkę drogą bitą gruntową, z ul. Perkoza prowadzącej do wsi. Teren pofałdowany ze spadkiem od strony zachodniej do strony wschodniej działki, na terenie nieruchomości występują utrudnienia w zagospodarowaniu w postaci zakrzaczenia, licznych drzew iglastych i nierówności terenu, poszycie trawiaste. Teren obniżony miejscami około 1-1,2 m w stosunku do drogi i sąsiedniej zabudowanej działki. 6

7 Położenie działki. Źródło: opracowanie własne na podstawie Stan otoczenia. Wieś zamieszkuje ok. 500 osób. Łupstych to część dzielnicy administracyjnej Gutkowo w Olsztynie. Położona w zachodniej części miasta Olsztyn nad Jeziorem Ukiel. Osiedle składa się głównie z zabudowy wiejskiej (miasto wchłonęło część wsi Łupstych). Do osiedla można dojechać od strony DK16 ulicą Perkoza. Przez Łupstych przebiega trasa czarnego szlaku im. Alojzego Śliwy oraz szlak świętego Jakuba. Komunikacja: do Łupstychu można dostać się autobusami obsługiwanymi przez MPK Olsztyn podjeżdżającymi od strony dzielnicy Dajtki. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w zacisznym, otoczonym zielenią miejscu, z dala od hałasu ulicznego. 5.4 Stan techniczno-użytkowy. Zabudowa: Niezabudowana Powierzchnia: 3000 m 2 Kształt: Zbliżony do kwadratu o regularnej formie. Uzbrojenie: Nieruchomość znajduje się w zasięgu uzbrojenia: sieci energetycznej wodociągowej, kanalizacyjnej, sama nieruchomość nie jest uzbrojona. 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Gietrzwałd, zatwierdzonego uchwalą Rady Gminy Gietrzwałd Nr IX/67/2011 z r. Oznaczenie terenu: 7

8 Przeznaczenie w studium. Źródło: opracowanie własne na podstawie załącznika do studium MU - zabudowa mieszkalno usługowa. Na terenach oznaczonych tym symbolem przyjmuje się istniejącą zabudowę i dopuszcza się realizacje po opracowaniu planów miejscowych na nowych terenach, zabudowy mieszkalnej, usługowej związaną z obsługą ludności, pensjonatów, moteli, zajazdów, przy drogach publicznych oraz nieuciążliwych zakładów rzemieślniczych (uciążliwość obiektów nie wykracza poza teren działki). Na terenach tych wszystkie funkcje musza być podporządkowane nadrzędnej, którą jest zabudowa mieszkalna. Jako główne ośrodki realizacji budownictwa mieszkaniowego na nowych terenach określa się miejscowości położone we wschodniej części gminy: Gronity, Naterki, Łupstych, Sząbruk, Unieszewo, w części środkowej: Gietrzwałd i Naglady, w części wschodniej: Biesal. Zarówno w miejscowościach wyżej wymienionych jak i w pozostałych nowe budownictwo mieszkaniowe realizowane będzie na wolnych terenach zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podstawową formą budownictwa będzie prywatne budownictwo jednorodzinne. Mogą być realizowane budynki mieszkalno-usługowe, mieszkalno-pensjonatowe i zabudowa rezydencjonalna. Małe domy wielorodzinne (3 kondygnacyjne w tym użytkowe poddasze) mogłyby być lokalizowane w sąsiedztwie istniejącej zabudowy wielorodzinnej jako jej uzupełnienie. Wysokość budynków wielorodzinnych nie może przekroczyć 3 kondygnacji w tym użytkowe poddasze. Dachy dwuspadowe kryte dachówką ceramiczną. Pożądaną wysokość zabudowy jednorodzinnej określa się na 2 kondygnacje, w tym użytkowe poddasze. 7. Analiza rynku. Dla potrzeb analizy zbadano: 1.Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych 2.Badano obszar Gmina Gietrzwałd miejscowości: Łupstych, Naterki, Sząbruk, 8

9 Unieszewo. 3.Szukano transakcji sprzedaży prawa własności. 4. Uwzględniono transakcje z roku 2013 ( tab. nr 3) Analizując transakcje jakie miały miejsce w Gminie Gietrzwałd, ustalono iż średnia cena na tym rynku kształtuje się na poziomie ok.116,44 zł, najniższą cenę zanotowano w za nieruchomość w Unieszewie, a najwyższą za nieruchomość w miejscowości Naterki, obie transakcje miały miejsce w 2013 r. Wyższe ceny uzyskują transakcje gruntami o przeznaczeniu mieszkalnym, z dogodnym dojazdem i blisko terenów rekreacyjnych. Rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi stracił w ostatnich latach na dynamice i uległ stagnacji. Wiąże się to z utrudnionym dostępem do kredytów co obniża popyt Rozkład cen transakcyjnych nieruchomości. ( zgodnie z tab.nr 3 str.10) 8. Sposób wyceny. 8.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości. Oszacowano określona wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania WRU przy założeniu, że wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierują się szczególnymi motywami. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy i nie działają w sytuacji przymusowej są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku. 8.2 Wybór podejścia oraz metodyka wyceny. Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w 9

10 urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. 9. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości. 9.1 Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cen rynkowych. Cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi ustalono na podstawie analizy rynku badanego, preferencji potencjalnych nabywców, oraz rynków równoległych. Źródłem informacji były dostępne informacje z biur obrotu nieruchomościami oraz dane internetowe. Tabela nr 1 Cecha Ocena Opis Położenie i atrakcyjność lokalizacji Sąsiedztwo i otoczenie Dostęp do drogi Uzbrojenie Utrudnienia w zagospodarowaniu B. dobra Dobra Przeciętna B. dobre Dobre Zadawalające B. Dobry Średni Przeciętny Pełne Częściowe Brak Niewielkie Istotne Blisko terenów rekreacyjnych, z dobrym dojazdem i dostępem do komunikacji miejskiej, z dobrym dojazdem do obiektów handlowo-usługowych, oświatowych oraz użyteczności publicznej. Dalej od terenów rekreacyjnych, niedaleko od przystanków komunikacji, gorszy dojazd do obiektów handlowo-usługowych oraz użyteczności publicznej. Oddalone od centralnej części miejscowości, oddalone od przystanków komunikacji miejskiej, dalej od terenów rekreacyjnych. Blisko terenów zielonych, zagospodarowana okolica, dobre sąsiedztwo, ruch uliczny słabo słyszalny, Zagospodarowana okolica, tereny rekreacyjne w dalszej odległości, poczucie bezpieczeństwa. Średnio zadbana okolica, tereny rekreacyjne w dalszej odległości. daleko do centrum miejscowości. Bezpośredni dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych drogami utwardzonymi (asfalt lub kostka brukowa). Dostęp do ważniejszych ciągów komunikacyjnych pośredni poprzez ulice niższego rzędu, przy nieruchomości droga bita gruntowa. Nieruchomość bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością lub drogą złej jakości np.(wąska) Pełne uzbrojenie Uzbrojenie częściowe Nie występują Występują utrudnienia np. konieczność wyrównania terenu, niewielkie zakrzaczenie. Duże różnice w poziomie terenu działki, konieczność niwelacji terenu zakrzaczenie i zadrzewienie samosiejkami. 10

11 9.2 Wykaz transakcji przyjętych do wyceny. Nieruchomości wybrane z rynku jako najbardziej wiarygodne. Odrzucono nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. W poniższym zestawieniu pominięto trend zmiany cen, ponieważ w roku 2013 i 2014 obserwuje się stabilizację cen w tym segmencie rynku. Tabela nr 2 L.p Lokalizacja gmina Gietrzwałd Data transakcji Powierzchnia Działki Cena jednostkowa za [m 2 ] Numer repertorium 1 Łupstych ,81 AU12697/13 2 Łupstych ,12 MS10585/13 3 Unieszewo ,78 AU8924/ Naterki ,64 IS8008/ Sząbruk ,83 PP1444/2013 C max = 186,64 zł/m 2 C min = 47,78 zł/m 2 ΔC = 138,86 zł/m 2 Do dalszych porównań wybrano nieruchomości nr 1; 2; Określenie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości wycenianej. L.p. Cechy rynkowe* Procentowy wpływ cechy [ %] Tabela nr 3 Kwotowy wpływ cechy [ zł ] 1 Położenie i atrakcyjność lokalizacji 40 55,54 2 Sąsiedztwo i otoczenie 20 27,77 3 Dostęp do drogi 10 13,89 4 Uzbrojenie 10 13,89 5 Utrudnienia w zagospodarowaniu 20 27,77 Razem ,86 *Cechy rynkowe określone zgodnie z opisem zawartym w tab.nr 1, str.10 Wyceniana - położona w Łupstychu, przeznaczenie M/U lokalizacja, w bocznej drodze od ulicy Perkoza, w bliskości terenów leśnych, do jeziora Ukiel ok. 450 m. nieruchomość składająca się z działki wielkości ok.3000 m 2. Dostęp do uzbrojenia w drodze EKW. Utrudnienia w zagospodarowaniu opisane w pkt

12 Nieruchomość nr 1: położona w Łupstychu, przeznaczenie M/U, podobna lokalizacja, nieruchomość składająca się z dwóch działek z których mniejsza wielkości ok. 250 m 2 jest obciążona służebnością przejazdu. Dostęp do uzbrojenia w drodze EKW. Nieruchomość nr 2: położona w Łupstychu, przeznaczenie M/U, lokalizacja w sąsiedztwie kompleksu leśnego. Najbliższe otoczenie - z 4 stron inne zabudowane działki, dojazd drogą z rogu działki. Nieruchomość stanowi działka wielkości 947 m 2. Dostęp do uzbrojenia w drodze EKW. Do jeziora Ukiel ok. 800 m. Nieruchomość nr 4: położona w Naterkach, przeznaczenie M/U, działka zlokalizowana blisko jeziora ok. 300 m, dostęp do uzbrojenia w drodze EKW. Działka wielkości 1354 m 2. Dojazd do działki bezpośrednio drogą bitą. 9.4 Zestawienie cech nieruchomości przyjętych do porównań. Tabela nr 4 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana nr 1 nr 2 nr 4 1 Położenie i atrakcyjność lokalizacji Dobra Dobra B. Dobre B. Dobre 2 Sąsiedztwo i otoczenie B. Dobre B. Dobre B. Dobre B. Dobre 3 Dostęp do drogi Dobry Dobry Przeciętny B. Dobry 4 Uzbrojenie Częściowe Częściowe Częściowe Częściowe 5 Utrudnienia w zagospodarowaniu Istotne Niewielkie Niewielkie Brak 9.5 Określenie średniej ceny rynkowej 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianej nieruchomości. Tabela nr 5 Cecha rynkowa Zakres kwotowy [ zł ] Nieruchomość nr 1 nr 2 nr 4 1 Położenie i atrakcyjność lokalizacji 55, ,77-22,77 2 Sąsiedztwo i otoczenie 27, Dostęp do drogi 13, ,95-6,95 4 Uzbrojenie 13, Utrudnienia w zagospodarowaniu 27,77-13,89-13,89-27,77 6 Suma 138,86-13,89-29,71-50,54 7 Cena transakcyjna 131,81 153,12 184,64 8 Wartość po poprawkach 117,92 123,41 127,15 Cena średnia C śr= (117,92+123,41+127,15):3 = 122,83 zł/m Wynik końcowy. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi (WRU): 12

13 Wn = C śr x P Wn = 122,83 zł/m 2 x 3000 m 2 = zł przyjęto: zł Słownie: trzysta sześćdziesiąt osiem tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt zł. Powyższa wartość nieruchomości wyrażona jest w cenie netto. Określona wartość rynkowa nieruchomości (WRU) mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości podobnych z tego też względu uzyskany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągniecia w obrocie rynkowym. 10. Klauzule i zastrzeżenia 1. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i pomocniczo Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 2. Operat nie może być wykorzystywany do celów innych, niż określony w operacie. 3. Operat nie może być publikowany w całości lub w części bez zgody autora i uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Zakłada się że, osobie sporządzającej niniejszy operat znane były wszelkie okoliczności mające wpływ na jakość opracowania. 5. Zgodnie z art.158 u.o g.n został sporządzony wyciąg. 11. Wykaz załączników. 1. Protokół z wglądu do księgi wieczystej 2. Dokumentacja fotograficzna 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Mapa ewidencyjna 13

14 Załącznik nr 1 Protokół z badania Księgi Wieczystej Księga Wieczysta nr OL1L/ prowadzona dla nieruchomości gruntowej zawiera następujące wpisy: Dział I-O (Oznaczenie nieruchomości): Województwo warmińsko-mazurskie Gmina - Gietrzwałd Miejscowość Łupstych Sposób korzystania Grunty orne Łączny obszar 3000 m 2 Nr działki 342/36 Obręb 8 Dział I (Spis praw): Prawo przejścia i przejazdu przez działkę nr 342/39 objętą księgą wieczystą OL1O/ /9 pasem o szerokości 6 metrów wzdłuż granicy działki nr 342/36 od jej strony wschodniej oraz wzdłuż granicy działki nr 342/39 z działką nr 342/33 na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 342/36 objętej niniejszą księga wieczystą. Dział II (własność) Wielkość udziału 1/1 Właściciel Jarosław, Józef Węgrzyn Dział III (Prawa roszczenia i ograniczenia): Ostrzeżenie o egzekucji z nieruchomości. Wierzyciele: Skarb państwa, wierzyciele instytucjonalni, firmy i osoby prywatne. Dział IV (Hipoteki): Hipoteka przymusowa łączna, hipoteka przymusowa, hipoteka zwykła: na kwotę łączną ,03 zł. 14

15 Protokół wykonała : Ewa Wawruch Dokumentacja fotograficzna Załącznik nr 2 15

16 16