OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 110/2016

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 110/2016 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr KR1Y/ /4, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, składającej się z działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej powierzchni 0,4100 ha cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Kmp 14/15 autor opracowania: Myślenice, 20 czerwiec 2016 r.

2 strona 2/24 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 5 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działki gruntu... 8 III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusze wyceny nieruchomości Wycena służebności gruntowej.. 21 IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 24

3 strona 3/24 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach nr KR1Y/ /4 obejmującą działki ewidencyjne nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej powierzchni 0,4100 ha. Zgodnie z zakresem zlecenia wyceną objęto prawo własności nieruchomości w granicach działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 ze wszystkimi elementami zagospodarowania. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /4 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działek ewidencyjnych numer 7059/1 o powierzchni 0,1400 ha oraz 7059/3 o powierzchni 0,2700 ha. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Andrzej Holicz, syn Wojciecha i Anieli (Pesel: ) na podstawie umowy sprzedaży z dnia r. numer Rep. A 78/2011 (notariusz Sławomir Skiba). W Dziale I Sp. wpisane prawo związane z własnością uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: nieodpłatnie na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej w Stróży składającej się z dz. nr 7059/1 i 7059/3 służebność przejazdu, przechodu i przegonu po nieruchomości położonej w Stróży składającej się z dz. nr 7054/1 i 7055/2 szlakiem biegnącym przez całą długość i szerokość tej nieruchomości. Dział III zawiera wpis o treści: inny wpis wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz wierzyciela Artura Holicz i Karoliny Holicz. Dział IV wolny od wpisów.

4 strona 4/24 Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Stróża [Nr 0002], w jednostce ewidencyjnej Pcim [120904_2], jednostka rejestrowa nr G2525. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 23 marca 2016 r. I.4. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 20 czerwca 2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 czerwca 2016 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 27 kwietnia 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 27 kwietnia 2016 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52),

5 strona 5/24 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Plan zagospodarowania przestrzennego w Gminie Pcim. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Pcim, obręb Stróża. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

6 strona 6/24 - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X C ŚR n ui i 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

7 strona 7/24 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Stróża, gmina Pcim, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości około 9 km od Myślenic, ok. 5 km od centrum miejscowości. Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny zadrzewione i zakrzaczone, potok Zarębka oraz w niewielkiej odległości zabudowa zagrodowa. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, urządzonej na działce ewidencyjnej nr 3568 (wg rejestru gruntów władającym Gmina Pcim) poprzez służebność gruntową biegnącą przez całą długość i szerokość działek ewidencyjnych nr 7055/2 oraz 7054/1, opisaną w Dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości (droga gruntowa), następnie poprzez drogę wewnętrzną drogę gruntową, urządzoną na działce prywatnej nr 7059/2 (Andrzej Holicz współwłaścicielem w udziale ¼ części). II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Pcim, uchwała Rady Gminy Pcim nr XV/91/2016 z dnia r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2016 r. poz z dnia r.), przedmiotowa nieruchomość w całości znajduje się w terenie oznaczonym symbolem: 255.ZN tereny zieleni nieurządzonej, z podstawowym przeznaczeniem zieleni nieurządzonej, w tym łąki, pastwiska, zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz zieleni położonej wzdłuż cieków wodnych i w obszarach zabagnionych pełniących ważną rolę połączeń w systemie węzłów i korytarzy ekologicznych. Dla terenów oznaczonych tym symbolem ustala się szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu: dopuszczenie realizacji urządzeń infrastruktury technicznej związanej z gospodarką wodną i odprowadzeniem wód deszczowych i roztopowych oraz związanych z funkcjonowaniem zbiorczego systemu kanalizacji gminnej pod warunkiem uwzględnienia przepisów odrębnych z zakresu ochrony gruntów rolnych i leśnych.

8 strona 8/24 Przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze zasięgu granicy obszarów osuwania się mas ziemnych osuwiska nieaktywne. II.3. Działki gruntu

9 strona 9/24 Działka nr 7059/1 Powierzchnia działki wynosi 0,14 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunt orny klasy VI 0,0500 ha. Działka w kształcie wieloboku, wydłużona, o szerokości ok. 14 m i długości ok. 103 m. Teren działki nachylony w kierunku południowo wschodnim. Teren niezagospodarowany, od dłuższego czasu odłogowany, porośnięty niepielęgnowaną roślinnością trawiastą. Bonitacja gruntu średnia. Dostępność do sieci infrastruktury technicznej słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości ok. 90 m przebiega sieć energetyczna. Działka nr 7059/3 Powierzchnia działki wynosi 0,27 ha, wg rejestru gruntów użytkowana jako pastwisko klasy VI 0,07 ha, lasy klasy V 0,019 ha oraz W-LsV 0,01 ha. Kształt działki nieregularny, południowo wschodnia granica naturalna, wyznaczona poprzez ciek wodny potok Zarębka. Działka w całości zadrzewiona i zakrzaczona. Drzewostan liściasty (w składzie gatunkowym przewaga olchy) w wieku ok lat, bez grubizny, bez istotnej wartości użytkowej. Teren o bardzo dużym nachyleniu w kierunku południowo wschodnim. Bonitacja gruntu słaba. Dostępność do sieci infrastruktury technicznej słaba. Działka nieuzbrojona, w odległości ok. 90 m przebiega sieć energetyczna.

10 strona 10/24 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Pcim położona jest w południowo-wschodniej części Beskidu Średniego, w powiecie myślenickim województwa małopolskiego. W skład gminy wchodzą trzy miejscowości: Pcim, Stróża i Trzebunia, liczące łącznie ponad 10 tys. mieszkańców. Dogodne położenie komunikacyjne czyni ją łatwo dostępną dla turystów. Pcim znajduje się przy trasie E77 (stanowiącej na tym odcinku część "Zakopianki" trasy łączącej Kraków z Zakopanem), w odległości 46 km od Krakowa i 61 km od Zakopanego. Gmina zajmuje obszar 87 km² i stanowi 13,16 % powierzchni powiatu. Użytki rolne stanowią 31,5 % powierzchni użytków gruntowych, użytki leśne - 51,5 %, pozostałe użytki - 17 %. Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne i zielone Dla potrzeb niniejszej wyceny, ze względu na cel wyceny, określono i zbadano rynek działek przeznaczonych pod tereny rolne i zielone na obszarze gminy Pcim, o powierzchni od 1000 m 2 do 3200 m 2, w okresie od września 2014 r. do dnia niniejszej wyceny. W analizowanym okresie nie zanotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Pcim), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa

11 strona 11/24 własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone pod tereny rolne i zielone), sposób korzystania (grunty orne, użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Obręb Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw /16 Stróża rolne , /16 Pcim ROLNE, zieleń , /16 Stróża rolne , /16 Pcim rolne , /16 Pcim rolne , /16 Stróża las, ZIELEŃ , /16 Stróża las, ZIELEŃ , /15 Pcim zieleń , /15 Pcim zieleń , /15 Pcim zieleń , /15 Trzebunia rolne , /15 Trzebunia rolne , /15 Stróża las, ZIELEŃ , /14 Stróża las , /14 Stróża ROLNE, zieleń , /14 Pcim zieleń , /14 Stróża zieleń , /14 Trzebunia rolne ,55 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe , , , , ,62

12 strona 12/24 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Stróża, gmina Pcim Data transakcji: maj 2015 r. Repertorium A nr 2457/15 Nr działki: 4209 Powierzchnia działki: m 2 Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie: ZN (ok. 0,22 ha) tereny zieleni, ZL (ok.0,02 ha) - lasy Otoczenie: bezpośrednie otoczenie działki stanowią tereny leśne oraz otwarte tereny rolnicze Nieruchomość niezagospodarowana, w całości teren zadrzewiony oraz zakrzaczony, kształt nieruchomości nieregularny, użytki: grunt orny klasy VI 0,019 ha, lasy klasy IV 0,03 ha, nieużytki 0,02 ha.

13 strona 13/24 NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Pcim, gmina Pcim Data transakcji: grudzień 2015 r. Repertorium A nr 6859/15 Nr działki: 1176/6 Powierzchnia działki: m 2 Cena transakcyjna: zł Przeznaczenie: ZN tereny zieleni Otoczenie, dojazd: otoczenie działki stanowią tereny rolne i leśne oraz zabudowa mieszkalnictwa jednorodzinnego, dojazd do drogi poprzez służebność, Działka ma kształt regularny, zbliżony do rombu, działka niezagospodarowana, użytki: grunt orny klasy VI.

14 strona 14/24 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 25% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Bonitacja gruntu jakość produkcyjna gleby bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Struktura użytków Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 20 % 15 % SUMA 100% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Analiza nieruchomości drogowych Przedmiotem analizy jest rynek nieruchomości drogowych, tj. nieruchomości gruntowych przeznaczonych w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym przeznaczeniu, ale nabywanych pod drogi oraz nieruchomości użytkowanych jako drogi. Przedmiotem analizy objęto transakcje drogowe z całego powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice. Głównymi nabywcami nieruchomości drogowych na rynku lokalnym są Gminy - wśród zarejestrowanych 21 transakcji, aż w 9 przypadkach. Transakcje te dotyczyły zarówno gruntów nabywanych pod poszerzenie istniejących dróg publicznych jak i pod nowe drogi

15 strona 15/24 wewnętrzne. Dwie z transakcji dotyczyły nabycia nieruchomości drogowych przez Powiat, dwie - przez spółkę jawną. W przypadku pozostałych - nabywcami są osoby fizyczne, które kupują nieruchomości pod drogi wewnętrzne, dojazdy do posesji. Analizą objęto okres od kwietnia 2015 r. do dnia wyceny. W badanym okresie dla lokalnego rynku nieruchomości drogowych nie stwierdzono istotnego trendu zmiany cen. Powyższe stwierdzono na podstawie obserwacji zachowań, oczekiwań zbywców oraz nabywców nieruchomości podobnych, przy ustalaniu cen nieruchomości. W związku z tym zarejestrowanych cen transakcyjnych nie aktualizowano na dzień wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego, z wyłączeniem miasta Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości drogowe, tj. nieruchomości gruntowe przeznaczone w planach miejscowych pod drogi; nieruchomości o różnym przeznaczeniu, ale nabywane pod drogi oraz nieruchomości użytkowane jako drogi), sposób korzystania (nieruchomości użytkowane faktycznie lub potencjalnie jako drogi) oraz inne cechy wpływające na jej wartość, np. kategoria drogi. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. W przypadku nieruchomości drogowych bardzo istotny wpływ na poziom cen mają warunki zawarcia transakcji, relacje pomiędzy stronami umowy. Okoliczności zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych nie zawsze mają charakter zbliżony do rynkowego. Zdarza się, iż strona sprzedająca jest gotowa zbyć nieruchomość pod drogę za cenę znacznie niższą niż wartość nieruchomości, gdyż dzięki budowie drogi wzrośnie wartość nieruchomości przyległej, której jest właścicielem. W innych przypadkach zdeterminowany inwestor jest skłonny zakupić grunt pod drogę za cenę znacznie przewyższającą wartość, by zrealizować inwestycję bez opóźnień i dodatkowych kosztów, np. związanych z wywłaszczeniem. Rzeczoznawca majątkowy często nie ma możliwości ustalenia warunków transakcji, zweryfikować, czy ustalona cena ma charakter wolnorynkowy.

16 strona 16/24 W przypadku nieruchomości drogowych atrybuty Powierzchnia i Kształt nieruchomości nie mają znaczenia, gdyż pod drogi wydzielane są działki o takiej konfiguracji i powierzchni, jaka odpowiada wykorzystaniu działki na ten cel. Kształt i powierzchnia działki wydzielanej pod drogę, bądź jej poszerzenie, wynika bezpośrednio z zapotrzebowania inwestora, który buduje drogę. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 sierpnia 2013 r., sygnatura akt I OSK 829/12 czytamy, iż przy budowie drogi wielkość (dla wyceny wywłaszczanych działek) nie ma znaczenia. W tym wypadku przeznaczenie jest decydujące. Wykaz transakcji nieruchomościami podobnymi prezentuje poniższa Tabela nr 3. Tabela nr 3 Data Nr Cena 1 Gmina Obręb Pow. Cena Opis transakcji repertorium mkw Wiśniowa Lipnik 29 gru / ,00 Kupuje Gmina pod drogę Wiśniowa Lipnik 29 gru / ,00 Nabywa Gmina pod drogę Sułkowice Rudnik 21 gru / ,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna Pcim Pcim 25 lis / ,00 Siepraw Zakliczyn 17 lis / ,24 Kupuje powiat z przeznaczeniem pod przebudowę mostu w ciągu drogi powiatowej Kupuje powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg powiatowych Raciechowice Zegartowice 24 wrz / ,00 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje spółka Raciechowice Zegartowice 24 wrz / ,00 Droga wewnętrzna - kupuje spółka jawna Lubień Krzeczów 20 sie / ,27 Działka przeznaczona w planie pod drogę - kupuje os. fizyczna Lubień Lubień 14 sie / ,00 Lubień Tenczyn 2 lip / ,00 Kupuje Gmina na poszerzenie drogi gminnej na roli Wojatnowej Kupuje Gmina pod drogę oraz parking obok placówek oświatowych w Tenczynie Raciechowice Czasław 29 cze / ,47 Nabywa Gmina pod drogę Dobczyce Skrzynka 29 cze / ,44 Droga wewnętrzna - kupuje os. fizyczna Myślenice Krzyszkowice 17 cze / ,00 Droga dojazdowa do przepomowni. Kupuje Gmina Myślenice Borzęta 1 cze / ,00 Kupuje Gmina na poszerzenie drogi wewnętrznej Siepraw Siepraw 30 maj / ,00 Droga dojazdowa - kupuje os. fizyczna Wiśniowa Wierzbanowa 19 maj / ,00 Wykup przez Gminę pod drogę do osiedla Gazdówka Myślenice Krzyszkowice 24 kwi / ,56 Nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną Raciechowice Raciechowice 21 kwi / ,02 Wykup pod drogę wewnętrzną - kupuje os. fizyczna Tokarnia Tokarnia 13 kwi / ,34 Kupuje Gmina pod drogę gminną Lubień Skomielna Biała 8 kwi / ,87 Tokarnia Tokarnia 1 kwi / ,42 pow. min.: 53 cena śr.: 34,12 pow. max.: 1285 cena min.: 9,27 cena max.: 95,24 Działki wydzielone pod drogę wewnetrzną - dojazd do nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym - kupuje os. fizyczna Działka wydzielona pod drogę wewnetrzną - kupuje os. fizyczna Z analizy rynku lokalnego, obserwacji oczekiwań i zachowań uczestników tego rynku wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele drogowe, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4.

17 strona 17/24 Tabela nr 4 Cechy rynkowe Waga cechy Lokalizacja położenie 25 % Wartość cechy 3 bardzo dobra (miasto gminne lub atrakcyjna dla inwestora miejscowość wiejska, dobry stan infrastruktury społecznej) 2 dobra (miasto gminne lub miejscowość wiejska o średnio atrakcyjnym charakterze, obszar o przeciętnych walorach inwestycyjnych, przeciętny stan infrastruktury społecznej) 1 przeciętna (miejscowość wiejska, średnio atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o niskich walorach inwestycyjnych, średni stan infrastruktury społecznej) 0 słaba (miejscowość wiejska, mało atrakcyjny charakter miejscowości, obszar o słabych walorach inwestycyjnych, słaby stan infrastruktury społecznej) Otoczenie, stopień zurbanizowania terenu 25 % 2 dobre (dobry stopień zurbanizowania terenu, dobry dostęp do infrastruktury technicznej, korzystne sąsiedztwo tereny zabudowane, brak uciążliwych obiektów w otoczeniu) 1 średnie (średni stopień zurbanizowania terenu, przeciętny dostęp do infrastruktury technicznej, przeciętne sąsiedztwo w niewielkiej odległości od terenów zabudowanych, brak lub mało uciążliwe obiekty w otoczeniu) 0 słabe (niski stopień zurbanizowania terenu, tereny niezagospodarowane, słaby stan lub brak infrastruktury technicznej, niekorzystne sąsiedztwo tereny rolne, zieleń lub/i uciążliwe obiekty w otoczeniu) Przeznaczenie 20 % Kategoria drogi 15 % 2 dobre (tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową lub usługową lub pod zabudowę jw. Oraz w niewielkiej części pod drogi) 1 przeciętne (tereny przeznaczone pod drogi) 0 słabe (tereny wyłączone z prawa zabudowy - rolne, zieleń) 1 średnia (droga publiczna) 0 niska (droga wewnętrzna, droga prywatna) Inne, w tym warunki zawarcia transakcji 15 % 2 pozytywne (wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, znaczna przewaga interesu kupującego w zawarciu transakcji) 1 neutralne (strony umowy niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej a także sytuacja, w której nie znamy warunków zawarcia transakcji) 0 negatywne (niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej, np. dodatkowe ograniczenia, znaczna przewaga interesu sprzedającego w zawarciu transakcji) SUMA 100% W przypadku, gdy dany atrybut nieruchomości jest lepszy od odpowiednio ocenionego w przyjętej skali, ale gorszy od kolejnej oceny. Rzeczoznawca przyjmuje wartości pośrednie np. 1,5, które odpowiadają proporcjonalnie ocenie danego atrybutu.

18 strona 18/24 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Krzeczów, gmina Lubień Data transakcji: sierpień 2015 r. Repertorium A: 4564/2015 Powierzchnia nieruchomości: 647 m² Cena transakcyjna: zł Transakcja pomiędzy osobami fizycznymi. Przeznaczenie w planie miejscowym 1 tereny dróg. Lokalizacja - 0 słaba z dala od centrum gminy, głównych szlaków komunikacyjnych. Otoczenie, sąsiedztwo - 1 zabudowa produkcyjna, grunty niezabudowane, użytkowane rolniczo, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Działka ma kształt zbliżony do trójkąta, wydzielony wzdłuż drogi. Kategoria drogi 0 zakup przez osobę fizyczną. Warunki zawarcia transakcji 1 - brak danych. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Zakliczyn, gmina Siepraw Data transakcji: listopad 2015 r. Repertorium A: 5646/2015 Powierzchnia nieruchomości: 945 m² Cena transakcyjna: zł Kupuje Powiat pod przebudowę skrzyżowania dróg powiatowych K1944 i K1948. Przeznaczenie w planie miejscowym 2 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna MN2 oraz tereny komunikacji KDZ, KDL. Lokalizacja 2 dobra - przy ulicy Myślenickiej. Otoczenie, sąsiedztwo - 2 zabudowa handlowo usługowa, zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Kategoria drogi 1 zakup pod drogę publiczną. Warunki zawarcia transakcji 1 - brak danych.

19 strona 19/24 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Działka nr 7059/1 Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/1 o powierzchni 0,1400 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 5. Tabela nr 5 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 1,56 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 10,00 u min 0,2902 cena średnia 5,38 u max 1,8603 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,0726 0, ,2500 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0580 0, ,2860 Bonitacja gruntu 0,20 0,0580 0, ,2000 Struktura użytków 0,20 0,0580 0, ,3721 Inne 0,15 0,0435 0, ,2790 1,00 0,2902 1,8603 1,3871 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 5,38 * 1,3871 = 7,46 W dz.7059/1 = 1400 * 7,

20 strona 20/24 Działka nr 7059/3 Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 7059/3 o powierzchni 0,2700 ha metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 6. Tabela nr 6 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 1,56 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 10,00 u min 0,2902 cena średnia 5,38 u max 1,8603 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,0726 0, ,2500 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,0580 0, ,0580 Bonitacja gruntu 0,20 0,0580 0, ,1290 Struktura użytków 0,20 0,0580 0, ,0580 Inne 0,15 0,0435 0, ,0968 1,00 0,2902 1,8603 0,5918 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 5,38 * 0,5918 = 3,18 W dz.7059/3 = 2700 * 3,

21 strona 21/24 III.3. Wycena służebności gruntowej. Wartość służebności gruntowej określana jest w relacji do wartości rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej tą służebnością, z uwzględnieniem innych elementów mających wpływ na wartość wycenianego prawa. Określenie tej wartości następuje według poniższego wzoru: W s= C x K x P w którym: W s- wartość prawa służebności drogowej, C wartość rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obciążonej, K współczynnik uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa (np. czy z drogi objętej służebnością korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej, czy również właściciel nieruchomości obciążonej oraz inne osoby; jaka jest częstotliwość przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystających z drogi, uciążliwości związane z ustanowieniem służebności wartość tego współczynnika wynosi od 0 do 1). P powierzchnia nieruchomości obciążonej Wartość jednostkową działek stanowiących drogę wewnętrzną zgodną z przebiegiem służebności wpisanej w dziale I Sp. Księgi wieczystej nr KR1Y/ /4 określono w oparciu o zebrane transakcje sprzedaży nieruchomości drogowych zebrane w tabeli nr 3. Obliczenia przedstawiono w poniższej tabeli nr 7.

22 strona 22/24 Tabela nr 7 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 9,27 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 95,24 u min 0,2718 cena średnia 34,12 u max 2,7909 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja - położenie 0,25 0,0679 0, ,0679 Otoczenie, stopień zurbanizowania terenu 0,25 0,0679 0, ,5 0,1590 Przeznaczenie 0,20 0,0544 0, ,0544 Kategoria drogi 0,15 0,0408 0, ,0408 Inne 0,15 0,0408 0, ,1500 1,00 0,2718 2,7909 0,4721 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 34,12 * 0,4721 = 16,11 Wartość służebności gruntowej po działce nr 7055/2 o powierzchni 0,0057 ha, ustanowionej na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi: W S = 57 m 2 x 16,11 zł/m 2 x 0,25 = 229,57 zł 230 zł Wartość służebności gruntowej po działce nr 7054/1 o powierzchni 0,0231 ha, ustanowionej na rzecz działek nr 7059/1 i 7059/3, przy założeniu, że współczynnik K = 0,25, wynosi: W S = 231 m 2 x 16,11 zł/m 2 x 0,25 = 930,35 zł 930 zł

23 strona 23/24 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 7059/1 i 7059/3 o łącznej powierzchni 0,4100 ha, położonej w miejscowości Stróża, gmina Pcim, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: dziewiętnaście tysięcy w tym: działka nr 7059/ zł (słownie złotych: dziesięć tysięcy czterysta) działka nr 7059/ zł (słownie złotych: osiem tysięcy sześćset) Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7055/2 szlakiem biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek 7059/1 i 7059/3), wynosi: 230 zł (słownie złotych: dwieście trzydzieści) Wartość prawa służebności przejazdu, przechodu i przegonu po dz. 7054/1 szlakiem biegnącym przez całą długości szerokość tej nieruchomości (jako uprawnienie dla działek 7059/1 i 7059/3), wynosi: 930 zł (słownie złotych: dziewięćset trzydzieści) Oszacowane wartości praw do nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 20 czerwca 2016 r.

24 strona 24/24 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego 2. Protokół z badania księgi wieczystej 3. Informacja z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Dokumentacja fotograficzna