OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 141/2015

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 141/2015 Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KW nr KR2Y/ /1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, położonej w Gdowie, gmina Gdów, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 390/4 cel opracowania: określenie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 594/14, Km 902/13 autor opracowania: Myślenice, czerwiec 2015 r.

2 strona 2/22 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 141/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 390/4, obręb Gdów, gmina Gdów, powiat wielicki, księga wieczysta nr KR2Y/ /1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 390/4 o powierzchni 0,4283 ha, kształt nieregularny, wydłużony, teren płaski; stan zagospodarowania - dobry, dostęp do sieci infrastruktury technicznej bardzo dobry; brak planu miejscowego, w studium obszary M1 zabudowa mieszkaniowa w centrum Gdowa. Dojazd drogą publiczną asfaltową. Częściami składowymi nieruchomości są: wiata stalowa, budynek stodoły, ogrodzenie oraz nawierzchnia. Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Jacek Stanisław Palonek syn Józefa i Anny Metoda wyceny: podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika wskaźnikowa Data określenia wartości rynkowej: 26 czerwca 2015 r. Wartość nieruchomości: zł słownie złotych: sześćset pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset Opracował: Data sporządzenia operatu: 26 czerwca 2015 r.

3 strona 3/22 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 9 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działka gruntu Budynek mieszkalny Stodoła III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Określenie wartości nieruchomości. 16 IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 22

4 strona 4/22 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w Gdowie, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/ /1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 390/4 o powierzchni 0,4283 ha. Częściami składowymi działki nr 390/4 są: wiata stalowa, budynek stodoły, ogrodzenie oraz nawierzchnia. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 390/4 ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą KR2Y/ /1. Własność nieruchomości położonej w Gdowie, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 390/2 o powierzchni 0,4227 ha wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/ /1 na rzecz Jacka Stanisława Palonek syna Józefa i Anny, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z 13 czerwca 2011 r., Rep. A 2430/2011. Dział I Sp. wolny od wpisów W Dziale III wpisano: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek na rzecz wierzyciela: VB LEASING POLSKA S.A. z siedzibą we Wrocławiu przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek nowego wierzyciela: MAN FINANCIAL SERVICES POLAND sp. z o. o. wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Jacka Palonek - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa

5 strona 5/22 ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko ujawnionemu w księdze wieczystej prawu własności Jacka Palonek na rzecz prawa własności Województwa Małopolskiego w zakresie działki nr 390/3 o pow. 0,0017 ha. Działka nr 390/3 powstała z podziału działki nr 390/2 Województwo Małopolskie W Dziale IV wpisano: hipoteka przymusowa, suma: ,50 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmuje FUS, koszty upomnienia za okres 07/ /2012 i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr DZP-DZ12/0491 z dnia Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie hipoteka przymusowa w kwocie ,64 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od osób fizycznych 2011r. w wysokości - należność główna ,60 zł, oraz kwota odsetek 4431,39 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 1/2177/12 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,68 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiąc w łącznej wysokości - należność główna zł, oraz kwota odsetek 3332,12 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2736/12 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,12 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiąc , kwota należności głównej zł, odsetki za zwłokę 1921,41 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2813/12 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie 6 588,53 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiąc r., kwota należności głównej: 3977 zł, odsetki za zwłokę 415,35 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy sm 6/3579/12 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,67 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiąc r., kwota należności głównej : 9393 zł, odsetki za zwłokę 872,78 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3988/12 z dnia

6 strona 6/ r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie 418,35 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiąc r., kwota należności głównej: 258,00 zł, odsetki za zwłokę 20,90 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/4081/12 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie 1 941,57 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od osób fizycznych pit 4 za miesiąc r., kwota należności głównej: 1144,00 zł, odsetki za zwłokę 150,38 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1140/13 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie 537,40 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od osób fizycznych pit - 4 za miesiąc r., r., r. w łącznej wysokości: kwota należności głównej 323,00 zł, odsetki za zwłokę 35,36 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1141/13 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,97 zł, wierzytelność: podatek dochodowy od osób fizycznych pit-4 za miesiące r., r., r., r. w łącznej wysokości: kwota należności głównej 8092 zł, odsetki za zwłokę 1351,31 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/1138/13 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,64 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiące r., r., r. w łącznej wysokości: kwota należności głównej zł, odsetki za zwłokę 3206,09 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/2031/13 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,03 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiące r., r., r., r. w łącznej wysokości: kwota należności głównej ,00 zł odsetki za zwłokę 3330,02 zł, stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM /6/2029/13 z dnia r. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa hipoteka przymusowa w kwocie ,37 zł, wierzytelność: podatek od towarów i usług VAT za miesiące r., r., r. w łącznej wysokości: kwota

7 strona 7/22 należności głównej ,00 zł, odsetki za zwłokę 2093,58 zł - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce - organ reprezentujący Skarb Państwa. Oznaczenie nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej nie jest zgodne z danymi zawartymi w rejestrze gruntów w obrębie ewidencyjnym Gdów [Nr 0005], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numer jednostki rejestrowej G2383. W księdze wieczystej nieruchomości nie ujawniono podziału działki nr 390/2 na działki nr 390/3 oraz 390/4. Z treści decyzji Wojewody Małopolskiego z 13 stycznia 2015 r., znak WS.IV KO wynika, iż działka nr 390/2, zgodnie z projektem podziału nieruchomości przyjętym do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego Starostwa Powiatowego w Wieliczce 2 lutego 2010 r. pod nr 3740/319/08 podzieliła się na działki nr 390/3 o powierzchni 0,0017 ha oraz 390/4 o powierzchni 0,4283 ha. W w/w decyzji Wojewoda stwierdził, iż 1 stycznia 1999 r. Województwo Małopolskie nabyło z mocy prawa nieruchomość położoną w Gdowie, oznaczoną jako działka nr 390/3 o powierzchni 0,0017 ha, zajętą pod drogę wojewódzką nr 967 relacji Myślenice Dobczyce Łapczyca. W Dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości widnieje ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko ujawnionemu w księdze wieczystej prawu własności Jacka Palonek na rzecz prawa własności Województwa Małopolskiego w zakresie działki nr 390/3 o pow. 0,0017 ha. Zgodnie z kartoteką budynków, poz _ G2383, na działce nr 390/4 w Gdowie posadowiony jest parterowy budynek w kategorii budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, budynki gospodarstw rolnych o powierzchni zabudowy 74 m² oraz parterowy budynek w kategorii pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni zabudowy 84 m². Zgodnie z aktualnym stanem, działka zabudowana jest obiektami opisanymi w dalszej części operatu szacunkowego, w pkt. II.4, II.5.

8 strona 8/22 I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 26 czerwca 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 26 czerwca 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: Stan prawny: 29 kwietnia 2015 r. 26 czerwca 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 29 kwietnia 2015 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

9 strona 9/22 I.7. Źródła informacji. 1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gdów. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręb Gdów. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 6. Obmiar budynków na potrzeby wyceny. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość odtworzeniową działki nr 390/4 określono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, z uwagi na brak możliwości określenia jej wartości rynkowej, ponieważ brak jest wystarczającej liczby wiarygodnych informacji o transakcjach nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami podobnymi do części składowych przedmiotowej nieruchomości, co uniemożliwia wycenę przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Brak jest także informacji o czynszach uzyskiwanych za dzierżawę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, co uniemożliwia wycenę przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Z treści Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 - KSWP 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa pkt 1.11 i kolejny wynika, że w szczególnych przypadkach, przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości i stanu rynku nieruchomości, wartość odtworzeniowa, określona w wyniku zastosowania podejścia kosztowego, może być wykorzystana do celów, dla których powinna być określona wartość rynkowa jeżeli realizacja metod i procedur przewidzianych dla tego podejścia oparta będzie na danych i relacjach rynkowych zarówno w odniesieniu do wartości rynkowej gruntu, jak i kosztów budowy oraz występującego zużycia. Przyjęcie wartości odtworzeniowej, zamiast wartości rynkowej, może dotyczyć nieruchomości zabudowanych oraz nieruchomości z innymi odtwarzalnymi częściami składowymi. Odnosić się to może do wycen na potrzeby rynkowe (np. sprzedaż, aport), nieruchomości niewystępujących lub rzadko występujących w obrocie rynkowym, dla których nie ma liczby

10 strona 10/22 danych rynkowych wystarczających do określenia wartości rynkowej. Warunkiem koniecznym jest przyjęcie do wyceny gruntu oraz zużycia jego części składowych parametrów opartych na danych rynkowych. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Przy użyciu techniki wskaźnikowej, koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową stosujemy wówczas, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Uwzględnia się także koszty dokumentacji i nadzoru. Wartość wyznaczono według wzoru: Vo = V g + K b gdzie: Vo wartość odtworzeniowa nieruchomości V g wartość rynkowa gruntu K b koszt odtworzenia ogrodzenia z uwzględnieniem zużycia Wartość gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

11 strona 11/22 Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.. Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość gruntu oraz wartość części składowych gruntu. II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Gdów, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna bardzo dobra, w odległości około 900 m od centrum Gdowa, około 15 km od centrum Wieliczki, około 30 km od centrum Krakowa. Dojazd bardzo dobry, dwustronny od południa bezpośrednio z drogi wojewódzkiej nr 967 ulicy Myślenickiej, od północy z ulicy Grzybowej. Sąsiedztwo bezpośrednie - dobre zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa zagrodowa oraz zabudowa komercyjna. Dostęp do infrastruktury społecznej - dobry. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma obowiązującego planu miejscowego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gdów, zatwierdzonym uchwałą nr XXVI/164/2008 Rady Gminy Gdów z dnia 17 kwietnia 2008 r., wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem: M1 - tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej w centrum Gdowa. Dopuszcza się większą intensywność zabudowy przy dopuszczalnej mniejszej powierzchni działek.

12 strona 12/22 II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,4283 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przeważającej części grunt orny klasy IIIb (0,3183 ha), w pozostałej części grunty rolne zabudowane (Br- RIIIb 0,11 ha). Kształt działki jest nieregularny, wydłużony, złożony z części inwestycyjnej zbliżonej kształtem do równoległoboku, o szerokości około 22 m długości około 180 m oraz wjazdu z ulicy Grzybowej o szerokości około 3 m, długości około 70 m. Teren jest płaski. Działka zabudowana jest wiatą stalową oraz budynkiem stodoły, opisanymi w dalszej części operatu. Nieruchomość ma dostęp do sieci energetycznej, wodociągu, kanalizacji oraz gazociągu. Stan zagospodarowania działki dobry nieruchomość ogrodzona od ulicy Myślenickiej ogrodzenie stalowe, z brama przesuwną; od strony północnej ogrodzenie stalowe, brama stalowa, dwuskrzydłowa; w niewielkiej części, w sąsiedztwie wiaty stalowej - ogrodzenie z blachy, na pozostałej długości siatka na metalowych słupkach, na betonowej podmurówce. Dojazd od strony południowej utwardzony nawierzchnią asfaltową o szerokości około 3 m, plac zajmujący około 30 40% powierzchni działki utwardzony nawierzchnią luźną, mieszaną / szutrową. Dojazd od strony północnej częściowo utwardzony (utwardzone dwa pasy przejazdowe). W południowej części działki studnia kopana. Dodatkowo na działce niewielkie obiekty niezwiązane trwale z gruntem, nieobjęte zakresem wyceny. II.4. Wiata stalowa Wiata posadowiona jest w północnej części działki. Obiekt o konstrukcji stalowej, osłonięty i kryty blachą trapezową. Okna stalowe, trzy bramy stalowe wypełnione blachą. Posadzka betonowa z kanałem naprawczym. Instalacje: elektryczna oraz monitoring wizyjny. Wiata ma powierzchnię 84 m² Przeciętna wysokość wiaty wynosi około 4 m. Stan techniczny budynku jest przeciętny obiekt wybudowany około 20 lat temu, w przeciętnym standardzie wykończenia. II.5. Stodoła Budynek stodoły posadowiony jest w południowej części działki. Słupy murowane z pustaka, ściany wypełnione deskami. Dach o konstrukcji drewnianej kryty dachówką cementową. Wrota drewniane. Budynek w słabym stanie technicznym. Budynek stodoły ma powierzchnię 74 m². Na budynku zainstalowano monitoring nieruchomości.

13 strona 13/22 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Gmina Gdów 1 znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy, położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem należy do Pogórza Bocheńskiego. Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie Gmina sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi. Analiza rynku nieruchomości zabudowanych Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zlokalizowanych na terenie powiatu wielickiego oraz sąsiedniego powiatu myślenickiego, który charakteryzuje się podobnym charakterem oraz stopniem rozwoju, z wyłączeniem miast powiatowych. Analiza dotyczy nieruchomości zabudowanych obiektami podobnymi do części składowych przedmiotowej nieruchomości, tj. wiatami magazynowymi oraz budynkami gospodarczymi. Analizą objęto okres od czerwca 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie zarejestrowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami podobnymi, które zestawiono poniżej. Powiat Gmina Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. działki Wielicki Niepołomice Wola Batorska 3 mar / Przeznaczenie Cena Cena 1 mkw. gruntu bud. mieszk. Mn (plan) ,58 Wielicki Biskupice Sławkowice 20 sie / bud.mieszk.-usługowe (plan) ,92 Myślenicki Myślenice Osieczany 7 sie / Myślenicki Pcim Pcim 8 maj / Wielicki Biskupice Sułów 9 sty / Różnica pomiędzy ceną maksymalną a ceną minimalną: 44,45 zab. mieszk.- usługowa, zieleń (plan) ,96 usługi komercyjne (plan) ,36 Opis zabudowań Murowany, parterowy budynek gospodarczy, pz. 90 mkw. Murowany budynek gospodarczy, parterowy, z 1970 r. Wiaty magazynowe o pow. 300 mkw. o konstrukcji stalowej Wiaty o konstrukcji mieszanej, pz. ok mkw. bud. mieszk. Mn (plan) ,35 Stary budynek gospodarczy min.: ,92 max.: ,36 śr.: ,23 Z uwagi na ograniczoną ilość transakcji oraz ich duże zróżnicowanie pod względem lokalizacji stwierdzono, iż dostępne dane uniemożliwiają przeprowadzenie wiarygodnej wyceny w oparciu o te dane. Określono wartość odtworzeniową nieruchomości. 1

14 strona 14/22 Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zagrodową oraz usługową, a w przypadku braku planu z potencjalną możliwością zabudowy. Analizą objęto obszar miejscowości Gdów oraz miejscowości położonych w niewielkiej odległości od Gdowa, o podobnym charakterze, tj. miejscowości, będące siedzibami gminy Biskupice, Raciechowice oraz Dobczyce. Analizą objęto nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach blisko centrum miejscowości lub przy głównych szlakach komunikacyjnych. Analizą objęto okres od kwietnia 2013 do dnia sporządzenia niniejszej wyceny. Zalecany 2-letni okres analizy rozszerzono o parę miesięcy z uwagi na niewielką liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi oraz względną stabilizację rynku. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie miała miejsce względna stabilizacja cen nieruchomości gruntowych. Nie zanotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar miejscowości, które stanowią siedziby gmin lokalizacje blisko centrum lub przy głównych szlakach komunikacyjnych), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele zabudowy a w przypadku braku planu z potencjalną możliwością zabudowy), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli.

15 strona 15/22 Miejscowość Data transakcji Nr repertorium Powierzchnia działek Przeznaczenie w planie Cena działek Cena 1 mkw Biskupice 11 mar / bud. mieszk. mn ,67 Gdów 23 lip / brak obowiązującego planu ,02 Gdów 15 lip / brak obowiązującego planu ,20 Dobczyce 17 mar / bud. mieszk. mn ,25 Gdów 27 gru / brak obowiązującego planu ,48 Biskupice 10 gru / bud. mieszk. mn ,92 Gdów 28 lis / brak obowiązującego planu ,86 Biskupice 18 lis / BUD. MIESZK. MN, komunikacja ,89 Biskupice 1 sie / BUD.MIESZK.-USŁUGOWE, komunikacja ,77 Dobczyce 26 lip /1 775 bud. mieszk. mn ,29 Biskupice 18 lip / BUD. MIESZK. MN, komunikacja ,14 Raciechowice 20 cze /13 brak planu, decyzja wz dla zabudowy handlowo usługowej ,47 Dobczyce 18 cze / usługi-handel ,98 Gdów 4 kwi / brak obowiązującego planu ,57 pow. min.: 700 cena śr.: 100,46 pow. max.: 4902 cena min.: 42,02 Różnica pomiędzy ceną maksymalną a minimalną: 136,55 cena max.: 178,57 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, o chrakterze budowlanym, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dostępność komunikacyjna Przeznaczenie możliwości zabudowy Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Uzbrojenie dostęp do mediów Waga cechy 30 % 15 % 10 % 15 % Stan zagospodarowania 15 % Powierzchnia nieruchomości 15 % SUMA 100% Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo dobra dostępność komunikacyjna) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, korzystne sąsiedztwo, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dobra dostępność komunikacyjna) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, przeciętna dostępność komunikacyjna) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, słaba dostępność komunikacyjna) 2 dobre (tereny usług komercyjnych) 1 przeciętne (zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa w planie lub decyzji wz) 0 słabe (brak planu, potencjalna możliwość zabudowy) 1 korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 0 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o większych deniwelacjach lub działka wąska) 2 dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia) 1 słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości przyłączenia) 0 brak (brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia) 2 dobry (nieruchomość ogrodzona, żywopłot) 1 przeciętny (nieruchomość nieogrodzona) 0 słaby (obiekty do rozbiórki w granicach działki) 2 mała (do 10 arów) 1 przeciętna (10 20 arów) 0 duża (powyżej 20 arów)

16 strona 16/22 III.2. Określenie wartości nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, do bezpośredniej wyceny wybrano cztery nieruchomości. Atrybuty i ceny wybranych nieruchomości zamieszczono poniższej. Lokalizacja: Gdów, gmina Gdów Data transakcji: lipiec 2014 r. Repertorium A nr: 2672/2014 Powierzchnia działki: 4902 m 2 Cena transakcyjna: zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA A Brak obowiązującego planu miejscowego. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa komercyjna, w niewielkiej odległości obiekty użyteczności publicznej szkoła, kościół, przedszkole. Działka ma kształt regularny, zbliżony do kwadratu o boku długości około 70 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci uzbrojenia dobry. Dojazd drogą publiczną wojewódzką, o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość jest ogrodzona, w części utwardzona. Lokalizacja: Dobczyce, ul. Zacisze Data transakcji: marzec 2014 r. Repertorium A nr: 1317/2014 Powierzchnia działki: 981 m 2 Cena transakcyjna: zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA B Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Otoczenie zabudowa jednorodzinna, w niewielkiej odległości obiekty użyteczności publicznej zespół szkół, przedszkole, gimnazjum z zapleczem sportowym. Działka ma kształt regularny, zbliżony do równoległoboku o szerokości około 20 m, długości około 50 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci uzbrojenia bardzo dobry. Dojazd drogą publiczną, asfaltową. NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA C Lokalizacja: Raciechowice, gmina Raciechowice Data transakcji: czerwiec 2013 r. Repertorium A nr: 2593/2013 Powierzchnia działki: 1592 m 2 Cena transakcyjna: zł Brak planu miejscowego decyzja wz oraz pozwolenia na budowę budynku handlowo usługowego. Nieruchomość położona w centrum Raciechowic. Otoczenie zabudowania dworskie, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz komercyjna, w niewielkiej odległości obiekty użyteczności publicznej szkoła, urząd gminy, kościół. Działka ma kształt regularny, zbliżony do czworoboku o szerokości około 40 m, długości około 43 m. Teren o minimalnym nachyleniu. Dostęp do sieci uzbrojenia przeciętny. Dojazd drogą publiczną powiatową, o nawierzchni asfaltowej. Wraz z nieruchomością nabyto udział 2/3 w drodze wewnętrznej o pow. 0,0089 ha.

17 strona 17/22 Lokalizacja: Gdów, gmina Gdów Data transakcji: kwiecień 2013 r. Repertorium A nr: 1919/2013 Powierzchnia działki: 700 m 2 Cena transakcyjna: zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA D Brak obowiązującego planu miejscowego. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa komercyjna, w niewielkiej odległości obiekty użyteczności publicznej przedszkole, kościół, ośrodek zdrowia, szkoła, urząd gminy. Działka ma kształt regularny, zbliżony do czworoboku o szerokości około 23 m, długości około 30 m. Teren jest płaski. Dostęp do sieci uzbrojenia dobry. Dojazd drogą publiczną wojewódzką, o nawierzchni asfaltowej. Nieruchomość jest ogrodzona, zabudowana budynkiem mieszkalnym, drewnianym o pow. zab. 108 m² oraz stodołą o konstrukcji drewnianej o pow. zab. 96 m².- obiekty do rozbiórki. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej działki nr 390/4, bez uwzględnienia wartości budynków, z uwzględnieniem elementów zagospodarowania działki ogrodzenia oraz nawierzchni, metodą porównywania parami, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania oraz nieruchomości wycenianej, a także wyznaczenie wartości przedmiotowej nieruchomości zawiera poniższa tabela.

18 strona 18/22 Nieruchomości do porównania Lokalizacja oraz dostępność komunikacyjna Przeznaczenie Konfiguracja Uzbrojenie Stan zagospodarowania Powierzchnia Cena jednostkowa Skala zł/m kw. Gdów, dz. 1516/ ,20 Dobczyce, dz. 1400/ ,25 Raciechowice, dz. 164/39, 164/ ,47 Gdów, dz. 1333/ ,57 Wyceniana 2, ,5 0? Przedział cenowy: c max - c min. = 136,55 Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej kwotowy i porównywanej na jednostkę Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu atrybutu (zł/m²) A B C D Lokalizacja Przeznaczenie Konfiguracja Uzbrojenie Stan zagospodarowania Powierzchnia 0,30 0,15 0,10 0,15 0,15 0,15 40,97-0,5 1,5 1,5-0,5 13,66 3-6,83 20,48 20,48-6,83 20, ,24 2 0,00-10,24-20,48 0,00 13, , ,66-13,66-13,66-13,66 20, ,24 2 0,00 0,00 10,24 0,00 20,48-0,5-0,5 0,5 1,5 10,24 2-5,12-5,12 5,12 15,36 20, ,24 2 0,00-20,48-10,24-20,48 SUMA 1,00 Suma poprawek: -25,60-29,02-8,53-25,60 Ceny skorygowane : Powierzchnia: 4283 V = 137,59 142,24 135,94 152,97 Wartość jednostkowa: 142, Wartość nieruchomości, w zaokrągleniu:

19 strona 19/22 Poniżej dokonano określenia wartości rynkowej gruntu w granicach działki nr 390/4, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Nieruchomości do porównania Lokalizacja oraz dostępność komunikacyjna Przeznaczenie Konfiguracja Uzbrojenie Stan zagospodarowania Powierzchnia Cena jednostkowa Skala zł/m kw. Gdów, dz. 1516/ ,20 Dobczyce, dz. 1400/ ,25 Raciechowice, dz. 164/39, 164/ ,47 Gdów, dz. 1333/ ,57 Wyceniana 2, ? Przedział cenowy: c max - c min. = 136,55 Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej kwotowy i porównywanej na jednostkę Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu atrybutu (zł/m²) A B C D Lokalizacja Przeznaczenie Konfiguracja Uzbrojenie Stan zagospodarowania Powierzchnia 0,30 0,15 0,10 0,15 0,15 0,15 40,97-0,5 1,5 1,5-0,5 13,66 3-6,83 20,48 20,48-6,83 20, ,24 2 0,00-10,24-20,48 0,00 13, , ,66-13,66-13,66-13,66 20, ,24 2 0,00 0,00 10,24 0,00 20, , ,48-20,48-10,24 0,00 20, ,24 2 0,00-20,48-10,24-20,48 SUMA 1,00 Suma poprawek: -40,97-44,38-23,90-40,97 Ceny skorygowane : Powierzchnia: 4283 V = 122,23 126,87 120,58 137,61 Wartość jednostkowa: 126, Wartość nieruchomości, w zaokrągleniu: Stąd wartość elementów zagospodarowania działki nr 390/4 wynosi: V z = =

20 strona 20/22 Poniżej określono koszt odtworzenia wiaty oraz stodoły, z zastosowaniem katalogów do wyceny nieruchomości Bistyp, II kwartał 2015 r. Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uwzględniono koszty dokumentacji i nadzoru. Zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniono stopień zużycia. Obiekt porównywalny Wiata stalowa Bistyp BCOI Cena katalogowa zł za 1 mkw. 677,19 Ilość jednostek obmiaru 84 Koszt odtworzenia brutto Wskaźnik kosztów dokumentacji i nadzoru 2% Koszt odtworzenia netto Stopień zużycia 40% Wartość odworzeniowa Wartość odworzeniowa, w zaokrągleniu: Obiekt porównywalny Stodoła Bistyp BCOI Cena katalogowa zł za 1 mkw. 710,41 Ilość jednostek obmiaru 74 Koszt odtworzenia brutto Wskaźnik kosztów dokumentacji i nadzoru 2% Koszt odtworzenia netto Stopień zużycia 80% Wartość odworzeniowa Wartość odworzeniowa, w zaokrągleniu: Stąd wartość odtworzeniowa działki nr 390/4 wraz ze wszystkimi częściami składowymi, wyznaczona jako suma wartości gruntu z elementami zagospodarowania oraz wartości wiaty i stodoły, wynosi: W = =

21 strona 21/22 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/ /1, Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 390/4, położonej w Gdowie, wynosi: zł słownie złotych: sześćset pięćdziesiąt cztery tysiące pięćset w tym: działka nr 390/4 (grunt) wiata: stodoła: elementy zagospodarowania: zł zł zł zł Oszacowana wartość gruntu odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Wartość odtworzeniową wiaty oraz stodoły oszacowano na podstawie katalogowych cen jednostkowych obiektów porównywalnych. Myślenice, 26 czerwca 2015 r.

22 strona 22/22 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię wiaty oraz stodoły przyjęto z danych zawartych w kartotece budynków. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia właściciela nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Protokół badania księgi wieczystej 2. Informacja z rejestru gruntów 3. Wypis z kartoteki budynków 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Kopia mapy ewidencyjnej 6. Dokumentacja fotograficzna 7. Decyzja Wojewody Małopolskiego 8. Postanowienie