OPERAT SZACUNKOWY. określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej Księgą wieczystą KR1I/ /3

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej Księgą wieczystą KR1I/ /3 DŁUŻNIK: Kubik Maria sygn. akt I Km 884/14 WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ STANOWIĄCEJ NIEZABUDOWANE DZIAŁKI EWIDENCYJNE NR 246 I NR 268, WYNOSI: W R = ,00 zł W tym: Wartość rynkowa niezabudowanej działki nr 246, wynosi ,00 zł Wartość rynkowa niezabudowanej działki nr 268, wynosi 1 600,00 zł autor opracowania: mgr inż. Magdalena Ślufarska KRAKÓW, 03 LIPCA 2014 ROKU

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO: na podstawie na podstawie art.158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 wraz z późn. zm. oraz zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz.U. z 2004r.Nr207,poz.2109, z póź. zmianami). 2

3 Przedmiotem wyceny jest nieruchomość: Adres nieruchomości: Województwo: Powiat: Gmina: Obręb: Jednostka ewidencyjna: Nr ewidencyjny działki: Powierzchnia działki: Nr ewidencyjny działki: Powierzchnia działki: Księga wieczysta nieruchomości: Stan władania: Określenie osób, którym przysługują prawa do nieruchomości: Obciążenia: Cel wyceny: Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki ewidencyjne nr 246 i 268 o łącznej powierzchni 0,1900 ha, wg cen na dzień roku, wynosi: Krótki opis nieruchomości: Data określenia wartości: Data sporządzenia operatu: Operat sporządził: Nazwisko i imię: Numer uprawnień: gruntowa niezabudowana Szczygłów, gmina Biskupice małopolskie wielicki Biskupice 0008, Szczygłów _2, Biskupice 246 0,1300 ha 268 0,0600 ha KR1I/ /3 Prawo własności nieruchomości gruntowej. Małżeństwo: Kubik Maria i Bronisław na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 1/1. Wartość nieruchomości szacowano w stanie wolnym od obciążeń. Dział III i IV Księgi wieczystej zawiera wpisy. Celem przedmiotowej wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewidencyjne nr 246 i 268, dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawę dla oszacowania nieruchomości sprzedawanej w trybie egzekucji komorniczej wg cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, która to wartość została oszacowana zgodnie z otrzymanym zleceniem na wykonanie operatu szacunkowego od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wieliczce z dnia roku. W R = ,00 zł słownie: sześćdziesiąt tysięcy sześćset złotych W tym: Wartość rynkowa niezabudowanej działki nr 246, wynosi ,00 zł Wartość rynkowa niezabudowanej działki nr 268, wynosi 1 600,00 zł Zakresem wyceny objęto nieruchomość gruntową stanowiącą niezabudowane działki ewidencyjne nr 246 o powierzchni 0,1300 ha i 268 o powierzchni 0,0600 ha. Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, niezagospodarowana, porośnięta roślinnością niepielęgnowaną. 03 lipca 2014 rok 03 lipca 2014 rok... /podpis/ 3

4 SPIS TREŚCI 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO PODSTAWA FORMALNA PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH PODSTAWY METODOLOGICZNE DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI STAN TECHNICZNY I UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY SZACOWANIA DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ...9 PROCEDURA I PRZYJĘTE ZAŁOŻENIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH O PRZEZNACZENIU POD ZABUDOWE MIESZKANIOWĄ I ZIELENI RODZAJ RYNKU OBSZAR BADAŃ PRZEDZIAŁ CZASOWY USTALENIE CECH RYNKOWYCH BAZA DANYCH NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ DZIAŁKI NR ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH O PRZEZNACZENIU ZIELENI RODZAJ RYNKU OBSZAR BADAŃ PRZEDZIAŁ CZASOWY USTALENIE CECH RYNKOWYCH BAZA DANYCH NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ DZIAŁKI NR WYNIK KOŃCOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, WNIOSKI I UZASADNIENIA KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI...20

5 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY - Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa - Położenie - adres: Szczygłów, gmina Biskupice, powiat wielicki, województwo małopolskie. - Oznaczenie w ewidencji gruntów: 246, Obręb: 0008, Szczygłów - Księga wieczysta: Księga wieczysta KR1I/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych. 2. ZAKRES WYCENY Zakres opracowania obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki ewidencyjne nr 246 o powierzchni 0,1300 ha i 268 o powierzchni 0,0600 ha, położonej w miejscowości Szczygłów, gmina Biskupice. Nieruchomość objęta jest Księgą wieczystą KR1I/ /3. 3. CEL WYCENY Celem przedmiotowej wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działki ewidencyjne nr 246 i 268, dla aktualnego sposobu użytkowania jako podstawę dla oszacowania nieruchomości sprzedawanej w trybie egzekucji komorniczej wg cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, która to wartość została oszacowana zgodnie z otrzymanym zleceniem na wykonanie operatu szacunkowego od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wieliczce z dnia roku. 4. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. PODSTAWA FORMALNA Podstawą formalną niniejszego opracowania stanowi Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wieliczce z dnia roku (Sygn. akt I Km 884/14) PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz z póżn. zm.). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz.93z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm). Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 roku poz. 707, tekst jednolity). Ustawa o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r. z późn. zm.) Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu szacunkowego ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH DOTYCZĄCE PRZEDMIOTU WYCENY Księga wieczysta KR1I/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów. Kopia mapy ewidencyjnej. Oględziny nieruchomości wykonane w dniu roku przez autora niniejszego opracowania. Informacje podane przez Zleceniodawcę. 5

6 Dane dotyczące stanu technicznego i użytkowego nieruchomości zostały zawarte w pkt niniejszego opracowania DOTYCZĄCE RYNKU NIERUCHOMOŚCI Badanie akt notarialnych z ostatnich dwóch lat poprzedzających szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości i które były podobne do przedmiotowej nieruchomości, zgromadzonych w Starostwie Powiatowym w Wieliczce (oddział Katastru Nieruchomości). Wywiady i informacje uzyskane z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz od Zarządców nieruchomości podobnych. Własna baza danych PODSTAWY METODOLOGICZNE Ile jest warta nieruchomość Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004r., Wycena wartości rynkowej nieruchomości - praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2001r., Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny - Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r., Wycena nieruchomości. Zasady i procedury Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005r. 5. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Data, dokonania oględzin nieruchomości: 23 czerwca 2014 rok Data określenia stanu prawnego przedmiotu wyceny: 03 lipca 2014 rok Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 03 lipca 2014 rok Data sporządzenia operatu szacunkowego: 03 lipca 2014 rok 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI OZNACZENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ: Księga wieczysta; KR1I/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I-O OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Numer bieżący nieruchomości: 1 Numer porządkowy: 1 Województwo: małopolskie Powiat: wielicki Gmina: Biskupice Miejscowość: Szczygłów Działka ewidencyjna: Identyfikator działki: _ Numer działki: 246 Obręb ewidencyjny: 0008, Szczygłów Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł- łąki trwałe Przyłączenie: numer księgi KR1I/ /5, obszar 0,1300 ha Identyfikator działki: _ Numer działki: 268 Obręb ewidencyjny: 0008, Szczygłów Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł- łąki trwałe Przyłączenie: numer księgi KR1I/ /5, obszar 0,0600 ha Obszar: 0,1900 ha Dział I-Sp SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ: Brak wpisu Dział II WŁASNOŚĆ: 6

7 Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1 Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Osoba fizyczna: Lista wskazań udziału w prawie: 1 Imię pierwsze: Bronisław Nazwisko: Kubik Imię ojca: Roman Imię matki: Rozalia Lista wskazań udziału w prawie: 1 Imię pierwsze: Maria Nazwisko: Kubik Imię ojca: Franciszek Imię matki: Anna Dział III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA: Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na podstawie tytułu wykonawczego:<br>- nakazu zapłaty Sądu Okręgowego w Tarnowie sygn. I NC 60/13 z dnia r. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Nazwa: Polskie Towarzystwo Finansowe Gwarant Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością Siedziba: Bochnia Dział IV HIPOTEKA: Numer hipoteki:1 Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna Suma: ,00 Suma słownie: sto czterdzieści tysięcy złotych Oznaczenie wierzytelności hipotecznej: Wierzytelność: spłata pożyczki udzielonej Sabinie Juszczyk oraz należności ubocznychodsetek o stopie procentowej 21,0% w stosunku rocznym oraz innych kosztów pożyczkodawcy z tytułu udzielonej pożyczki Stosunek prawny: umowa pożyczki nr U/304/13/2011 Wierzyciel hipoteczny: Nazwa: Polskie Towarzystwo Finansowe "Gwarant" Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością Siedziba: Bochnia Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów Księgi Wieczystej w Podsystemie dostępu do centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych w dniu roku. Odpis zwykły z Księgi wieczystej KR1I/ /3 z dnia roku stanowi integralną część opracowania w formie załącznika. OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W REJESTRZE GRUNTÓW Dane ewidencyjne: Właściciel działki: Kubik Bronisław i Kubik Maria wspólność ustawowa w udziale 1/1 Księga wieczysta: KR1P/ /3 Jednostka ewidencyjna: _2, Biskupice Obręb: 0008, Szczygłów Nr ewidencyjny działki: 246 0,1300 ha Powierzchnia działki: 268 Nr ewidencyjny działki: 0,0600 ha Powierzchnia działki: Położenie: Szczygłów, gmina Biskupice, powiat wielicki, województwo małopolskie Stwierdzono zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami dotyczącymi oznaczenia i powierzchni działki w ewidencji gruntów i w Księdze wieczystej. 7

8 6.2. STAN TECHNICZNY I UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI 1. Położenie; Szczygłów, gmina Biskupice, powiat krakowski, województwo małopolskie. 2. Numery działek; 246, Numer obrębu: 0008, Szczygłów, jednostka ewidencyjna Biskupice. 4. Księga wieczysta; KR1I/ /3 5. Powierzchnia działki; Nr m 2. Nr m Stan władania; prawo własności nieruchomości. 7. Kształt działki; Nr 246 zbliżony do prostokąta zwężonego w północnej części działki; Nr zbliżony do pięciokąta foremnego. 8. Uzbrojenie działek: urządzenia infrastruktury technicznej w sąsiedztwie. 9. Ukształtowanie terenu; teren płaski. 10. Zagospodarowanie terenu; w dniu wizji lokalnej teren działek był niezbudowany, niezagospodarowany, nieogrodzony, porośnięty roślinnością trawiastą niepielęgnowaną i inną nieprzedstawiającą żadnej wartości użytkowej. Przedmiotowe działki graniczą z ciekiem wodnym. 11. Otoczenie, sąsiedztwo: najbliższe sąsiedztwo stanowią działki zabudowane budynkami mieszkalnymi domami jednorodzinnymi oraz tereny niezabudowane, niezagospodarowane i rolne. 12. Dojazd: do działki nr bezpośredni z drogi publicznej asfaltowej dwukierunkowej, działka nr 268 nie posiada bezpośredniego dojazdu. Położenie i otoczenie Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Szczygłów, gmina Biskupice, powiat wielicki, województwo małopolskie. Gmina Biskupice położona jest we wschodniej części Pogórza Wielickiego w dorzeczu Raby i Wisły. Usytuowana jest w centrum powiatu wielickiego, około 20 km na południowy-wschód od Krakowa. Granice gminy od południowego-wschodu wytycza malownicza dolina Raby, od północy dolina Wisły, zaś od zachodu łagodne wzniesienia Pogórza Wielickiego. W skład gminy wchodzi 12 8

9 sołectw: Biskupice, Bodzanów, Jawczyce, Łazany, Przebieczany, Sławkowice, Sułów, Szczygłów, Tomaszkowice (gdzie mieści się siedziba Urzędu Gminy Biskupice), Trąbki, Zabłocie oraz Zborówek. Z przekazów historycznych wiadomo, że prawie wszystkie wsie gminy istniały już w XII w., a ich ludność zajmowała się wyrębem lasów, pasterstwem, rolnictwem oraz warzeniem soli. Obecnie przeważają niewielkie gospodarstwa rolne i hodowlane. Znaczna część mieszkańców pracuje w Krakowie. Atutem gminy Biskupice jest jej położenie w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych, a także niewielka odległość do stolicy Małopolski Krakowa. Przez jej obszar przebiega droga międzynarodowa (Kraków - Przemyśl - Medyka), krajowa nr 4 (Kraków - Bochnia), wojewódzka nr 966 (Wieliczka - Tymowa) oraz drogi powiatowe i gminne. Dzięki dobrze rozwiniętej sieci dróg, dojazd w dowolne miejsce gminny nie stwarza żadnych problemów. Ze względu na niewielką odległość od Krakowa, ale przy jednoczesnym braku uciążliwości wielkiego miasta, gmina jest także doskonałym miejscem do zamieszkania. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w otoczeniu terenów zabudowanych domami jednorodzinnymi oraz niezabudowanych. Odległość z miejscowości Szczygłów do Biskupic wynosi około 3,3 km natomiast do centrum Krakowa wynosi około 23 km. Lokalizacja ogólna: Lokalizacja szczegółowa: Współrzedne geograficzne: N:

10 E: PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru miejscowości Szczygłów i Zabłocie w gminie Biskupice zatwierdzonego Uchwałą nr LIX/433/10 Rady Gminy Biskupice z dnia 27 października 2010 roku, zmienionego Uchwałą nr XL/281/13 Rady Gminy Biskupice z dnia 29 kwietnia 2013 roku - przedmiotowa działka o numerze ewidencyjnym 246 w przeważającej części od strony północnej położona jest w obszarze oznaczonym symbolem G5MU. Symbol ten oznacza teren zabudowy mieszkaniowej i usług. Pozostała część działki położona jest na obszarze oznaczonym symbolem ZR- tereny zieleni nieurządzonej i znajduje się w strefie hydrogenicznej. Działka o numerze ewidencyjnym 268 położona jest na obszarze oznaczonym symbolem ZR- tereny zieleni nieurządzonej oraz znajduje się w strefie hydrogenicznej. 8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY Z uwagi na cel wyceny, wartość rynkową przedmiotu wyceny, wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz/lub zgodnie z Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz/lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa (WR) nieruchomości została zdefiniowana w art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z art. 150 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Ustalona w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera w sobie podatków ani innych opłat jakie nabywca zobowiązany jest zapłacić w związku z zakupem nieruchomości WYBÓR PODEJŚCIA I METODY SZACOWANIA DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ 10