POLNORD S.A. Wyniki za 1-3Q 2012 Zamierzenia operacyjne i nowa strategia Spółki. Gdynia, 26 listopada 2012

Transkrypt

1 POLNORD S.A. Wyniki za 1-3Q 2012 Zamierzenia operacyjne i nowa strategia Spółki Gdynia, 26 listopada 2012

2 Zastrzeżenie: Niniejsze opracowanie zostało sporządzone wyłącznie w celach informacyjnych i nie ma na celu nakłaniania do nabycia lub zbycia jakichkolwiek instrumentów finansowych. Opracowanie nie stanowi reklamy, oferty ani proponowania nabycia instrumentów finansowych. Zostały w nim wykorzystane źródła informacji, które Polnord S.A. uznaje za wiarygodne i dokładne, jednak nie ma gwarancji, że są one wyczerpujące i w pełni odzwierciedlają stan faktyczny. Opracowanie może zawierać stwierdzenia dotyczące przyszłości, które stanowią ryzyko inwestycyjne lub źródło niepewności i mogą istotnie różnić się od faktycznych rezultatów. Polnord S.A. nie ponosi odpowiedzialności za efekty decyzji, które zostały podjęte na podstawie niniejszego opracowania. Opracowania nie należy traktować jako źródła wiedzy wystarczającej do podjęcia decyzji inwestycyjnej. Odpowiedzialność za sposób wykorzystania informacji zawartych w opracowaniu spoczywa wyłącznie na korzystającym z opracowania. Opracowanie podlega ochronie wynikającej z ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Powielanie, publikowanie lub jego rozpowszechnianie wymaga pisemnej zgody Polnord S.A.

3 AGENDA Wyniki finansowe Zadłużenie Sprzedaż mieszkań Nowa strategia Polnord SA Załączniki Osoby biorące udział w prezentacji: 3 Tomasz Sznajder - Wiceprezes Zarządu, CFO Lidia Romanowska - Kierownik Działu Kontrolingu

4 WYNIKI FINANSOWE GRUPY POLNORD Wyszczególnienie (tys. zł) 1-3Q Q2011 Zmiana % 3Q2012 3Q2011 Zmiana % Przychody ze sprzedaży ,8% ,6% Koszt własny sprzedaży ,7% ,6% Odpisy aktualizujące zapasy Zysk (strata) brutto ze sprzedaży ,0% ,7% Aktualizacja wyceny nieruchomości inwestycyjnych ,2% ,4% Koszty sprzedaży ,9% ,2% Koszty ogólnego zarządu ,2% ,7% Pozostałe przychody operacyjne ,4% ,3% Pozostałe koszty operacyjne ,0% ,2% Zysk (strata) brutto z działalności operacyjnej ,6% ,0% Przychody finansowe ,3% ,3% Koszty finansowe ,8% ,3% Zysk ze zbycia jednostki zależnej Udział w zysku jednostki stowarzyszonej Odpis z tytułu utraty wartości firmy ,0% Zysk (strata) brutto ,0% ,1% Podatek dochodowy ,3% ,2% Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej ,4% ,1% Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej Zysk (strata netto za rok obrotowy ,3% ,9% Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej ,5% ,3% Środki pieniężne netto z działalności finansowej ,6% Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej ,4% Środki pieniężne na koniec okresu* ,9% ,9% * po uwzględnieniu różnic kursowych netto 4

5 BILANS GRUPY POLNORD Wyszczególnienie (tys. zł) stan na stan na Zmiana % Aktywa trwałe ,0% Rzeczowe aktywa trwałe ,8% Nieruchomości inwestycyjne ,8% Wartości niematerialne ,1% Inwestycje w jednostkach stow ,0% Aktywa finansowe ,0% Należności długoterminowe ,8% Pozostałe aktywa trwałe ,0% Aktywa obrotowe ,9% Zapasy ,7% Należności z tyt. dostaw i usług oraz inne ,8% Inne krotkoterminowe aktywa finansowe ,4% Pozostałe należności i inne ,4% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ,8% SUMA AKTYWÓW ,8% Wyszczególnienie (tys. zł) stan na stan na Zmiana % Kapitał własny ogółem ,8% Zobowiązania długoterminowe ,5% Kredyty i pożyczki ,1% Pozostałe zobowiązania ,6% Rezerwa z tytułu podatku dochodowego ,1% Zobowiązania krótkoterminowe ,6% Zobowiązania z tyt. dostaw i usług oraz inne ,6% Kredyty i pożyczki ,3% Inne krótkoterminowe kredyty i pożyczki ,3% Zobowiązania z tytułu podatków i inne ,2% Otrzymane zaliczki ,1% Rezerwy ,7% Zobowiązania razem ,4% SUMA PASYWÓW ,8% 5

6 WOLUMENY WYDAWANYCH MIESZKAŃ w 3Q 2012 przekazane zostały 144 mieszkania, do końca 3Q 2012 łącznie wydano 571 lokali, tj. ok. 32% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego i na poziomie 63% całości ubiegłorocznych wydań szacowana liczba przekazań w całym 2012 r. na poziomie zbliżonym do roku

7 ZYSK BRUTTO ZE SPRZEDAŻY ZA 3Q 2012 Zysk brutto ze sprzedaży / 1 mieszkanie wydane w 3Q 2012 (tys zł) [mln zł] 1 151,9 96,5 89,8 88,3 69,4 67,6 6,6-52,1-54,6-175,3 7 wynik brutto ze sprzedaży efektem wydania 144 mieszkań na 10 projektach, w 7 lokalizacjach bez uwzględnienia Sopotu i Łodzi zysk brutto ze sprzedaży za 3Q 2012 = 10,6 mln zł Projekt Ilość OTL Tęczowy Las 55 WA Ostoja Wilanów 21 WR Innova 18 SOP Sopocka Rezydencja 13 ŁDZ City Park 12 SZC Ku Słońcu 11 WA Królewskie Przedmieście 7 WA Dobry Dom 4 GDA Ostoja Myśliwska 2 WA Kryształ Wilanowa 1 Razem 1 : bez ważenia udziałem projektów

8 TRANSAKCJA SPRZEDAŻY AKTYWÓW FINANSOWYCH UZYSKANE ŚRODKI ŹRÓDŁEM DODATKOWEGO ZYSKU Z PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH Szacunkowa kalkulacja zyskowności inwestowanych przez Polnord środków ze sprzedaży aktywów finansowych w projekty mieszkań popularnych: Cena sprzedaży* Liczba obrotów gotówką (projekty mieszkaniowe)** Stopień zadłużenia projektów Rentowność brutto ze sprzedaży Koszt długu Tarcza podatkowa Kalkulacja zysku z projektów mieszkaniowych: Wynik netto do 2016*** Gotówka na koniec okresu 53,6 mln zł 2,5 65% 25% 7,5% 19% 83 mln zł 137 mln zł Wniosek: wysoki zysk, bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów inwestycyjnych z equity Spółki * przepływy środków pieniężnych w 3Q 12 ze sprzedaży aktywów finansowych (poz sprawozdanie finansowe) ** liczba obrotów gotówką w projektach mieszkaniowych zrealizowanych do momentu oddania aktywów do użytkowania, zał. 1 obrót = 1,0-1,5 roku *** wielkość obliczona na podstawie wzoru: 53,6 mln zł x 1/(1-65%) x [[{1 + (25% - 7,5% x (1-19%))}^2,5] 1] 8

9 ZADŁUŻENIE ODSETKOWE NETTO dług netto [mln zł] dług netto/kapitały własne [%] (prawa skala) 800,0 100,0% 700,0 600,0 723,5 661,6 650,3 673,7 684,0 639,3 615,1 90,0% 80,0% 70,0% 500,0 60,0% 400,0 50,0% 300,0 40,0% 200,0 2Q2011 3Q2011 4Q2011 1Q2012 2Q2012 3Q2012 3Q2012* 30,0% *dług netto bez obligacji zamiennych o wartości 24,3 mln zł zadłużenie odsetkowe netto na = 639,3 mln zł, w tym: zadłużenie odsetkowe = 770,7 mln zł, gotówka = 131,3 mln zł 9

10 SPRZEDAŻ MIESZKAŃ szt Ilość podpisanych nowych umów sprzedaży (bez umów rezerwacyjnych) szt * q09 4q09 1q10 2q10 3q10 4q10 1q11 2q11 3q11 4q11 1q12 2q12 3q Q'12 0 sprzedaż netto 3Q 2012 = 209 lokali, 102 podpisane umowy rezerwacyjne sprzedaż w październiku 2012: 102 brutto, 92 netto + 27 podpisanych umów rezerwacyjnych sprzedaż w 4Q 12 jeszcze pod wpływem programu rządowego Rodzina na swoim oferta Polnord dopasowana do wstępnych założeń nowego programu rządowego Mieszkanie dla młodych 10

11 BILANS MIESZKAŃ Wydano klientom w 3Q szt. Mieszkania w projektach zakończonych Sprzedane do wydania 104 szt. Do sprzedaży 294 szt. Mieszkania w projektach w budowie szt. Sprzedane 554 szt. Do sprzedaży szt. Oferta r. = szt. 11

12 Ostoja Myśliwska - Etap 2 Dwa Potoki - Etap 1 Osiedle Innova - Etap 3 Dwa Potoki - Etap 1b Śródmieście Wilanów - Etap 1 O. Tęczowy Las - bud. 5 Osiedle Innova - Etapy 4, 5 Ku Słońcu - Etap 2 Ostoja Wilanów 7 Dwa Potoki - Etap 2 Śródmieście Wilanów - Etap mieszkania 144 mieszkania 98 mieszkań 18 mieszkań PROJEKTY MIESZKANIOWE W POLSCE W BUDOWIE ORAZ DO URUCHOMIENIA W mieszkań 103 mieszkania 184 mieszkania 315 mieszkań 326 mieszkań 162 mieszkania 162 mieszkania City Park - Etap 4 Osiedle Innova - Etapy 6,7 Ostoja Wilanów - Etap 6 bud. C2 O. Tęczowy Las - bud. 6 W Dolinie ul. Przemyska/Płocka ul. Sopocka Port Praski (negocjacje) 115 mieszkań 112 mieszkań 220 mieszkań 149 mieszkań 202 mieszkania 290 mieszkania 120 mieszkania 750 mieszkań 3q12 4q12 1q13 2q13 3q13 4q13 Mieszkania w budowie i planowane w szt

13 NOWA STRATEGIA POLNORD SA Skokowy wzrost wolumenów sprzedawanych mieszkań Działalność skupiona na rynku mieszkaniowym Wzrost wartości Spółki przy niskim ryzyku Dalsze obniżanie kosztów SG&A Systematyczne zmniejszanie wielkości zadłużenia Cel strategiczny: POLNORD liderem wśród dużych deweloperów mieszkaniowych obecnych na GPW 13

14 PRIORYTET NR 1: SKOKOWY WZROST WOLUMENÓW SPRZEDANYCH MIESZKAŃ Krótki cykl inwestycyjny mieszkań w segmencie popularnym (wysokie IRR) Kwartalna sprzedaż na poziomie 20 25% oferty (szybka rotacja, oparta m.in. o doświadczenia z projektów Dwa Potoki w Gdańsku) Liberalizacja Rekomendacji S i T od 2013r. szansą na wzrost dostępności kredytu hipotecznego Wykorzystanie bogatych kompetencji rynkowych Spółki robimy to, na czym się dobrze znamy Cel: Sprzedaż roczna na poziomie mieszkań (włącznie z Fadesą powyżej mieszkań) Środowisko spadających stóp procentowych oraz rządowy program Mieszkanie dla młodych dodatkowym wsparciem dla rynku 14

15 PRIORYTET NR 2: DZIAŁALNOŚĆ SKUPIONA NA RYNKU MIESZKANIOWYM Oferta dobrze dopasowana do oczekiwań i możliwości finansowych klienta Ustawa deweloperska oraz selektywne podejście banków - wymuszone procesy koncentracji rynkowej Znajomość rynków lokalnych - możliwość pozyskania atrakcyjnych projektów mieszkaniowych Nowe projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, umożliwiające zachowanie znacznej marży Cel: Na koniec 2013r. oferta powyżej mieszkań Wejście na nowe rynki (Kraków) źródłem istotnego zwiększenia bazy klientów 15

16 PROGRAMY RZĄDOWE WSPARCIEM SPRZEDAŻY NA RYNKU MIESZKAŃ Rodzina na Swoim Mieszkanie dla Młodych Beneficjenci: Typ nieruchomości: małżeństwa osoby samotnie wychowujące dzieci single mieszkania domy małżeństwa osoby samotnie wychowujące dzieci single tylko mieszkania Rynek wspierany: pierwotny i wtórny tylko rynek pierwotny Wielkość max.: (dla mieszkań) Powierzchniado jakiej wypłacane są/będą dopłaty: 75 m2 75 m2 50 m2 50 m2 od 10% do 20% kosztu mieszkania, jednorazowo, w chwili otrzymywania kredytu hipotecznego (substytut wkładu własnego) Wysokość dopłat: c.a. połowa odsetek od kredytu przez 8 lat 10% - dla singli i rodzin bezdzietnych dodatkowe 5%, jeśli rodzina posiada dzieci dodatkowe 5%, jeśli w ciągu 5 lat od zawarcia umowy kredytu urodzi się 3. lub następne dziecko Oferta mieszkaniowa Polnord przystosowana do parametrów programów rządowych. 16

17 PRIORYTET NR 3: DALSZE OBNIŻANIE KOSZTÓW SG&A Obniżanie kosztów obsługi prawnej wraz z postępem uzyskiwania odszkodowań Istotne ograniczenie kosztów ogólnych segmentu komercyjnego (outsourcing) Precyzyjne budżetowanie i ścisła kontrola kosztów ogólnych Obniżenie kosztów obsługi infrastruktury wodociągowej na Wilanowie po przejęciu jej przez MPWiK Cel: Koszty SG&A w % niższe w stosunku do roku 2012 Zmniejszenie kosztów w związku z ograniczeniem działalności na rynku rosyjskim 17

18 PRIORYTET NR 4: SYSTEMATYCZNE ZMNIEJSZANIE WIELKOŚCI ZADŁUŻENIA Sprzedaż aktywów biurowych Upłynnienie aktywów typu non-core, w tym: w Rosji Wpływy z tytułu odszkodowań Transakcja sprzedaży CH Wilanów Cel: Redukcja zadłużenia o min. 70 mln zł w 2013 roku Kredyty realizacyjne spłacane na bieżąco z projektów 18

19 RYNEK MIESZKAŃ KOMUNALNYCH DODATKOWE WSPARCIE DLA WYNIKÓW POLNORD tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej - ustawowe zadanie własne gminy Napięta perspektywa finansowa samorządów: konieczność dokończenia trwających już inwestycji (głównie infrastrukturalnych) ograniczenie możliwości dalszego zadłużania gmin - presja Min. Finansów na zmniejszanie długu publicznego zwiększanie zobowiązań samorządów - sukcesywne przejmowanie faktycznej odpowiedzialności za zadłużenie samorządowych osób prawnych (m.in. SPZOZ), instytucji kultury i spółek komunalnych (w tym, poprzez poręczenia) Co roku oddawanych jest w Polsce tylko ok. 2,5 tys. mieszkań komunalnych, tj. przeciętnie 1 mieszkanie/gmina/rok Szacowany deficyt mieszkań komunalnych dla osób najuboższych w Polsce = mieszkań PILNA KWESTIA DO ROZWIĄZANIA DLA SAMORZĄDÓW (por. NIK raport ) Właściwie dopasowana oferta mieszkań komunalnych (produkt + struktura finansowania) 19 Źródło: Spółka, Sejmowa Komisja Infrastruktury, NIK

20 Dziękujemy. POLNORD SA Siedziba: ul. Śląska 35/ Gdynia tel. (058) fax (058) Biuro Zarządu: Al. Gen. Sikorskiego Warszawa tel. (022) fax (022) Kontakt dla inwestorów: CC Group Sp. z oo Katarzyna Sadowska k.sadowska@ccgroup.com.pl tel. (022)

21 21 Załączniki

22 ZAPASY Zapasy Zmiana 3Q12/2Q12 [mln zł] [mln zł] Mieszkania zakończone -14,2 102,3 Projekty w toku 25,1 204,5 Mieszkania zakończone szt.* WA Ostoja Wilanów (49%) 0094 SOP Sopocka Rezydencja 0087 SZC - Ku Słońcu I 69 LDZ City Park 57 WR - Innova 6 WA Królewskie Przedmieście 16 GDA - Ostoja Myśliwska 17 WA Dobry Dom 12 GDA Wilanowska V (50%) 2 OTL Tęczowy Las 37 GDA- Apartamenty Albatros 1 Razem 398 Bank ziemi¹ -429,5 388,9 Pozostałe -4,6 4,0 Razem -423,2 699,7 Projekty w toku szt.* WA Ostoja Wilanów (49%) 326 GDA Dwa Potoki 324 SZC Ku Słońcu II 315 WR Osiedle Innova (49%) 282 OTL Tęczowy Las 103 WA Śródmieście Wilanów 332 GDA Ostoja Myśliwska 124 Razem * bez ważenia udziałem wszystkie składniki zapasów, wykazywane są (z uwzględnieniem zasad MSR 2) po historycznym koszcie wytworzenia 1wartość banku ziemi nie obejmuje gruntów zakwalifikowanych jako nieruchomości inwestycyjne wartości zawierają aktywowane odsetki od kredytów na zakup gruntów 22

23 PROJEKTY W BUDOWIE Ostoja Wilanów (Etap 7) Śródmieście Wilanów (Etap 1) Śródmieście Wilanów (Etap 2) Dwa Potoki (Etap 1, 1b) Ku Słońcu (Etap 2) lokalizacja: Warszawa lokalizacja: Warszawa lokalizacja: Warszawa lokalizacja: Gdańsk lokalizacja: Szczecin rozp.: 3q11, zakończ.: 2q14 rozp.: 3q11, zakończ: 3q13 rozp.: 3q12; zakończ.: 3q14 rozp.: 3q11/1q12, zakończ: 4q/4q12 rozp. 2q11, zakończ: 4q12/4q13 19,4 tys. PUM 9,5 tys. PUM 10,6 tys. PUM 6,4/1,0 tys. PUM 15,2 tys. PUM 326 lokali 170 lokali 162 lokali 144/18 lokali 315 lokali do sprzedaży: 241 szt. do sprzedaży: 73 szt. Do sprzedaży: 128 szt. do sprzedaży: 37/18 szt. do sprzedaży: 277 szt. koszt gruntu/1 PUM=1,4 tys. PLN koszt gruntu/1pum=1,4 tys. PLN koszt gruntu/1 m2 PUM = 1,3 tys. PLN koszt gruntu/1pum=0,4 tys. PLN koszt gruntu/1pum = 0,79 tys. PLN łącznie w budowie: 96,2 tys. PUM, lokali 23 Uwaga: Sprzedaż uwzględnia stan na r, dane bez ważenia udziałem w projektach

24 PROJEKTY W BUDOWIE CD. Dwa Potoki (Etap 2) lokalizacja: Gdańsk Osiedle Tęczowy Las (bud. 5) lokalizacja: Olsztyn Ostoja Myśliwska (Etap 1b) lokalizacja: Gdańsk Osiedle Innova (Etapy 3, 4, 5) lokalizacja: Wrocław rozp: 2q12; zakończ: 3q13 7,1 tys. PUM 162 lokale do sprzedaży: 161 szt. rozp: 1q12; zakończ: 3q13 5,8 tys. PUM 103 lokale do sprzedaży: 80szt. rozp: 2q10; zakończ: 4q12 7,3 tys. PUM 124 lokale do sprzedaży: 68 szt. rozp: 2q11/1q/1q12; zakończ: 4q12/4q/3/4q13 4,8/4,5/4,5 tys. PUM 98/92/92 lokale do sprzedaży: 14/75/80 szt. koszt gruntu/1pum=0,4 tys. PLN koszt gruntu/1pum=0,26 tys. PLN koszt gruntu/1pum=0,47 tys. PLN koszt gruntu/1 PUM=0,67 tys. PLN łącznie w budowie: 96,2 tys. PUM, lokali 24 Uwaga: Sprzedaż uwzględnia stan na r, dane bez ważenia udziałem w projektach

25 PROJEKTY DO URUCHOMIENIA W 2013 Osiedle Tęczowy Las (bud. 6) Osiedle Innova (Etapy 6-7) City Park (Etap 4) Ostoja Wilanów (Etap 6, bud. C2) lokalizacja: Olsztyn lokalizacja: Wrocław lokalizacja: Łódź lokalizacja: Warszawa rozp.: 2q13; zakończ.: 1q14 rozp.: 1q13; zakończ: 3/4q14 rozp.: 1q13; zakończ: 2q14 rozp.: 1q13; zakończ: 4q14 6,7 tys. PUM 6,4 tys. PUM 7,2 tys. PUM 12,9 tys. PUM 149 lokali 112 lokali 115 lokali 220 lokali koszt gruntu/1 m2 PUM = koszt gruntu/1 m2 PUM = koszt gruntu/1 m2 PUM = koszt gruntu/1 m2 PUM = 0,25 tys. PLN 0,7 tys. PLN 1,6 tys. PLN 1,4 tys. PLN łącznie do uruchomienia: 104,9 tys. PUM, 1958 lokali 25

26 PROJEKTY DO URUCHOMIENIA W 2013 CD. W Dolinie ul. Przemyska ul. Sopocka Port Praski W Dolinie, ul Guderskiego ul. Przemyska/Płocka ul. Sopocka Port Praski lokalizacja: Gdańsk lokalizacja: Gdańsk lokalizacja: Gdynia lokalizacja: Warszawa rozp.: 2q13; zakończ.: 4q14 rozp.: 2q13; zakończ: 2q14 rozp.: 2q13; zakończ: 2q15 rozp.: 3q13; zakończ: 4q17 9,2 tys. PUM 15,0 tys. PUM 7,5 tys. PUM 40,0 tys. PUM 202 lokali 290 lokali 120 lokali 750 lokali łącznie do uruchomienia: 104,9 tys. PUM, 1958 lokali 26

27 ODSZKODOWANIA ZA DROGI I INFRASTUKTURĘ ZDARZENIA DOKONANE wygrana Polnord przed NSA w sprawie zasadności odszkodowań za działki pod drogi publiczne (czerwiec 2012) uzyskanie prawomocności (na skutek wyroku NSA) korzystnego dla Polnord wyroku WSA z grudnia 2010 i ostateczne stwierdzenie uprawnienia Polnord do żądania odszkodowania za działki sprzedaż II Wierzytelności od Miasta do Banku PBP SA (lipiec 2012) Zestawienie parametrów transakcji sprzedaży wierzytelności wobec Miasta: Data umowy sprzedaży: Obszar gruntu, będący przedmiotem odszkodowania: Wartość I raty ceny sprzedaży (otrzymanej): Wartość I raty / 1 m.kw.: Wierzytelność I ,9 ha 101,5 mln zł 638 zł Wierzytelność II ,74 ha 43,4 mln zł 644 zł otrzymanie I raty ceny od Kupującego równej 43,4 mln zł (lipiec 2012) 27

28 PRZYSZŁE ODSZKODOWANIA ZA DROGI I INFRASTUKTURĘ DROGI złożony pozew przeciwko MPWiK w Warszawie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z infrastruktury (kwiecień 2012) wiążąca oferta kupna dla Polnord na pozostałe wierzytelności drogowe - I rata = 39,9 mln zł (czerwiec 2012) odrzucona przez Spółkę (spodziewana istotna poprawa warunków oferty) Partycypacja w nadwyżce ponad 144,9 mpln - do otrzymania od Banku za Wierzytelność I i II INFRASTRUKTURA Pozostałe odszkodowanie za grunty drogi (10 ha) istotne prawdopodobieństwo partycypacji Polnord w nadwyżce otrzymanej przez Bank DOTYCHCZASOWE PRAWOMOCNE ORZECZENIA SĄDÓW WSZYSTKICH INSTANCJI W 100% POTWIERDZAJĄ ZASADNOŚĆ ROSZCZEŃ SPÓŁKI Infrastruktura własna ok. 14 mln zł Wierzytelność wobec MPWiK 58 mln zł (w cenie nabycia) Wycena wartości odtworzeniowej (wg Sekocenbud) ok. 100 mln zł Roszczenia o zwrot kosztów utrzymania i bezumowne korzystanie 28