OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 126/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 297/11 OBRĘB MCHAWA (KW nr KS1E/ /7) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI MCHAWA, GMINA BALIGRÓD, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 126/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWE POLBES SPÓŁKA Z O.O. (UL. CHORZOWSKA 52, GLIWICE) SANOK, dnia 18 listopada 2014 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 126/13 prawo własności Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jednostka ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) PsV 0,0104 KS1E/ /7 Baligród Mchawa 9 297/11 0,3630 RIVb 0,3513 RV 0,0013 Nr działki 297/11 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: strefa potencjalnego rozwoju osadnictwa, obszary zorganizowanej działalności turystyczno usługowej Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 297/11 obręb Mchawa Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3630ha umiejscowiona jest głównie wśród gruntów odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dającym możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie znacznie pochyłym. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od wąskiej drogi asfaltowej wynosi około 0,3km droga asfaltowa w tym miejscu kończy się. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta wysoką trawą odłogowana. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 297/ zł DWADZIEŚCIA SZEŚĆ TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 14 listopada 2014 roku 18 listopada 2014 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 16

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie wartości nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 16

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 297/11 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /7 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Pl. Konstytucji 3-go Maja 9. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jednostka ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) PsV 0,0104 KS1E/ /7 Baligród Mchawa 9 297/11 0,3630 RIVb 0,3513 RV 0, Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/11 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/11 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 126/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 23 października 2014 roku, dotyczące sygn. akt KM 126/13. Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 16

5 Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego - wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/ /7; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzone Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 listopada 2002 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 16

6 1.4. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 18 listopada 2014 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 14 listopada 2014 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 14 listopada 2014 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 14 listopada 2014 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /7 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 297/11 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, stanowi własność w udziale 1/1 Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe Polbes Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą w Gliwicach. Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS1E/ /7 DZIAŁKA EWIDENCYJNA NR 297/11 OBRĘB: MCHAWA OBSZAR CAŁEJ NIERUCHOMOŚCI: 0,3630 HA SPOSÓB KORZYSTANIA: R -GRUNTY ORNE MIEJSCOWOŚĆ: MCHAWA GMINA: BALIGRÓD POWIAT: LESKI WOJEWÓDZTWO: PODKARPACKIE BRAK WPISÓW PRAWO WŁASNOŚCI: PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWE POLBES SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, GLIWICE W UDZIALE 1/1 TREŚĆ WPISU: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 126/13. INNA OSOBA PRAWNA LUB JEDNOSTKA ORGANIZACYJNA NIE BĘDĄCĄ OSOBĄ PRAWNĄ: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A., WARSZAWA Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 16

7 Dział IV KW Hipoteka RODZAJ HIPOTEKI: HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA SUMA (SŁOWNIE), WALUTA: ,00 (CZTERYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY) ZŁ WIERZYTELNOŚĆ I STOSUNEK PRAWNY: ZWROT KWOTY POŻYCZKI WRAZ Z ODSETKAMI, A TAKŻE ROSZCZEŃ O ZAPŁATĘ PROWIZJI I OPŁAT ORAZ INNYCH ŚWIADCZEŃ UBOCZNYCH, JAK RÓWNIEŻ ROSZCZEŃ O ZAPŁATĘ PRZYZNANYCH KOSZTÓW POSTĘPOWANIA, UMOWA POŻYCZKI NR U/ /0010/2011/1908 Z DNIA R KSIĘGA WSPÓŁOBCIĄŻONA: NR KSIĘGI WIECZYSTEJ KS1E/ /1 WIERZYCIEL HIPOTECZNY: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA ODDZIAŁ OPERACYJNY W GLIWICACH REGON Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość leży w miejscowości Mchawa, w gminie Baligród, w powiecie leskim i jest usytuowana 18,5km od stolicy powiatu, tj. miasta Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2012 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Baligród znajduje się w województwie podkarpackim, powiecie leskim i jest położona na terenie Międzynarodowego rezerwatu Biosfery Karpaty Wschodnie wpisanego na listę UNESCO w Euroregionie Karpaty wschodnie. Zajmuje powierzchnię 15823ha. Lesistość gminy dochodzi do 68,5% jej ogólnej powierzchni. Teren gminy w większości pokrywają lasy oraz grunty leśne, z tego powodu działalność mieszkańców nastawiona jest przede wszystkim na przemysł drzewny. Miejscowa ludność prowadzi również niewielkie gospodarstwa rolne. Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2012 roku zarejestrowanych było 310 podmiotów gospodarki, z czego: około 9% w sektorze przemysłowym, około 14,5% w budowlanym i blisko 30,6% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 3207 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 20 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Baligród wynosił 14,2% (powiat leski 16%). W 2012 roku oddano na terenie gminy 10 mieszkań do użytkowania (powiat leski 72 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2013, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 16

8 Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 297/11 obręb Mchawa Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Działka o powierzchni 0,3630ha umiejscowiona jest głównie wśród gruntów odłogowanych, zadrzewionych i zakrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, dającym możliwość dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie znacznie pochyłym. Do działki prowadzi wydzielona droga gruntowa, odległość od wąskiej drogi asfaltowej wynosi około 0,3km droga asfaltowa w tym miejscu kończy się. Położenie zadowalające w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka porośnięta wysoką trawą odłogowana. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca zadowalający zadowalające zadowalająca dobry Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 297/11 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, objęta jest zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIII/223/2002 Rady Gminy w Baligrodzie z dnia 07 listopada 2002 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Nr działki 297/11 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: strefa potencjalnego rozwoju osadnictwa, obszary zorganizowanej działalności turystyczno usługowej 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego, w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, zwłaszcza osadnicze z dopuszczeniem usług. Rynek ten Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 16

9 charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Transakcje są zróżnicowane, ceny jednego m 2 nieruchomości podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od ok. 10 zł do ok. 30 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane powiat leski od listopada 2012 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 16

10 Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji, które miały miejsce w przeciągu ostatnich dwóch lat, dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny porównawcze Sposób wyceny nieruchomości porównywania parami Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 16

11 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadawalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w złym stanie technicznym, drogi wąskie, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadawalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadawalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadawalająca Powierzchnia do 700m2 oraz powyżej 3000m2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadawalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 16

12 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych, itp.. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję spadkową na poziomie -8,64% w skali roku (tj. -0,72% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 16

13 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Lesko Jankowce ,56 8,53 2 Solina Rajskie ,50 23,64 3 Solina Bóbrka ,94 23,68 4 B Lesko Manasterzec ,57 17,74 5 C Lesko Hoczew ,72 15,28 6 Baligród Mchawa ,41 13,41 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A działka ewidencyjna o powierzchni 4775m 2 położona jest przy drodze asfaltowej prowadzącej przez miejscowość, brak urządzonego zjazdu. Działka porośnięta trawą jest częściowo ogrodzona, ma kształt zbliżony do litery L, daje możliwość dobrego zagospodarowania, leży w terenie o nieznacznym nachyleniu. Nieruchomość znajduje się około 3km od centrum Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna. Przeznaczenie nieruchomości: istniejące zespoły zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej wraz z usługami. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry dobre zadowalająca dobry Nieruchomość B działka ewidencyjna o powierzchni 2044m 2 położona jest bezpośrednio przy drodze asfaltowej prowadzącej przez miejscowość brak urządzonego zjazdu. Działka porośnięta trawą jest nieogrodzona, ma kształt zbliżony do prostokąta, leży w terenie niemal płaskim. Nieruchomość znajduje się około 5km od centrum Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna. Przeznaczenie nieruchomości: obszar potencjalnego rozwoju, realizacja różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 16

14 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry b. dobre dobra b. dobry Nieruchomość C działka ewidencyjna o powierzchni 1017m 2 położona jest przy drodze asfaltowej prowadzącej przez miejscowość, brak urządzonego zjazdu. Działka porośnięta trawą jest nieogrodzona, ma kształt zbliżony do trapezu, daje możliwość dobrego zagospodarowania, leży w terenie o nieznacznym nachyleniu na stronę południową. Nieruchomość znajduje się około 9km od centrum Leska. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty niezabudowane oraz zabudowa jednorodzinna. Przeznaczenie nieruchomości: obszar potencjalnego rozwoju, realizacja różnych form mieszkalnictwa, usług i rzemiosła. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry dobre dobra dobry Określenie wartości nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 297/11 Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja zadowalająca dobra dobra dobra 2 Dojazd zadowalający dobry dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu zadowalające dobre b. dobre dobre 4 Powierzchnia zadowalająca zadowalająca dobra dobra 5 Kształt dobry dobry b. dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 23,68 zł/m 2 Cmin = 8,53 zł/m 2 C = 15,15 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 16

15 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 4,55-2,28-2,28-2,28 Dojazd 20% 3,03-1,52-1,52-1,52 Ukształtowanie terenu 15% 2,27-1,14-2,27-1,14 Powierzchnia 20% 3,03 0,00-1,52-1,52 Kształt 15% 2,27 0,00-1,14 0,00 Suma 100% 15,15-4,94-8,73-6,46 Cena zł/m 2 8,53 17,74 15,28 Wartość po poprawkach 3,59 9,01 8,82 Średnia wartość 1m 2 7,14 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/11 z obrębu Mchawa jednostki ewidencyjnej Baligród, wynosi: 7,14 zł/m 2 x 3630 m 2 = 25918,20 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 297/11 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 297/ zł DWADZIEŚCIA SZEŚĆ TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 16

16 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /7 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 16