OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 617/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 199/2 (KW nr KS2E/ /1) OBRĘB KROŚCIENKO, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI KROŚCIENKO, GMINA USTRZYKI DOLNE, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 617/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: MACIEJ KOCISZEWSKI (UL. GOMBROWICZA 40/12, USTRZYKI DOLNE) SANOK, dnia 02 kwietnia 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 617/14 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: MACIEJ KOCISZEWSKI S. HENRYKA I GRAŻYNY Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) KS2E/ /1 Ustrzyki Dolne obszar wiejski Krościenko 6 199/2 0,4773 RIVa 0,4773 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 199/2 MPZP: prawie cały obszar: symbol U tereny zabudowy usługowej, bardzo mała część obszaru: symbol R tereny rolnicze, bez prawa zabudowy Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 199/2 obręb Krościenko gruntowa stanowiąca działkę nr 199/2 położona jest w miejscowości Krościenko, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,4773ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu terenów niezabudowanych. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa oraz produkcyjno magazynowa i usługowa. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, którego południowy róg jest ścięty z uwagi na biegnącą za granicą nieruchomości linię elektroenergetyczną. Działka w całości porośnięta trawą oraz barszczem Sosnowskiego. Wschodnią granicę wyznacza nurt rzeki Strwiąż, południowo zachodnią utwardzona droga gruntowa, natomiast zachodnią wąski pas działki przyległej, za którym przebiega linia kolejowa i dalej droga krajowa nr 84. Przejście graniczne z Ukrainą położone jest w odległości około 1km. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu drogi i linii kolejowej. Z uwagi na charakter i gęstość zabudowy miejscowości Krościenko oraz aktualną sytuację gospodarczo - polityczną na Ukrainie (działania zbrojne), lokalizację określam jako zadowalającą. Zgodnie z zapisami MPZP, obszar przeznaczony na cele budowlane stanowi około 98% powierzchni ogółem, tj. 0,4678ha. Niewielka część obszaru przedmiotowej nieruchomości przeznaczona jest na cele rolne ok. 2% powierzchni ogółem, tj. 0,0095ha. Działka w tej części jest bardzo wąska, ma kształt nieforemny, uskok terenu w stronę rzeki. Klasa bonitacyjna IVa. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 199/2 (podejście porównawcze) zł STO TRZYDZIEŚCI SIEDEM TYSIĘCY PIĘĆSET zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 28 marca 2015 roku 02 kwietnia 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 21

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 21

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 199/2 położoną w miejscowości Krościenko, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/ /1 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 199/2 położoną w miejscowości Krościenko, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 617/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 05 marca 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 617/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 21

5 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS2E/ /1; Zaświadczenie znak IGP z dnia 23 marca 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 02 kwietnia 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 28 marca 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 28 marca 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 28 marca 2015 roku. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 21

6 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/ /1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, stanowi własność w udziale 1/1 Maciej Kociszewski s. Henryka i Grażyny. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS2E/ /1 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 199/2 Obręb: KROŚCIENKO Obszar: - Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Przyłączenie: NR KW / /, OBSZAR 0,4700 HA Położenie Miejscowość: KROŚCIENKO Gmina: USTRZYKI DOLNE Powiat: BIESZCZADZKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,4773 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: MACIEJ KOCISZEWSKI S. HENRYKA I GRAŻYNY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 617/14. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI BIURO W LUBLINIE, LUBLIN Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: ,00 (STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY 00/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) : WIERZYTELNOŚCI WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU., UMOWA NR KREDYTU OBROTOWEGO MSP POSTAWIONEGO DO DYSPOZYCJI JAKO KREDYT W RACHUNKU BIEŻĄCYM BIZNES PARTNER Z DNIA R. Z PÓŹN. ZM. WPR. ANEKSEM NR 1 Z DNIA R., ANEKSEM NR 2 Z DNIA R. I ANEKSEM NR 3 Z DNIA R. Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 1 W USTRZYKACH DOLNYCH, WARSZAWA, Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 21

7 Księga wieczysta prowadzona tylko i wyłącznie dla nieruchomości stanowiącej działkę nr 199/2, nie zawiera informacji nt. powierzchni przedmiotowej działki, niemniej jednak wskazany został obszar całej nieruchomości wynoszący 0,4773ha. W procesie wyceny przyjęto miarę 0,4773ha, zgodną z aktualną ewidencją gruntów. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest Maciej Kociszewski s. Henryka i Grażyny (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) KS2E/ /1 Ustrzyki Dolne obszar wiejski Krościenko 6 199/2 0,4773 RIVa 0,4773 Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 199/2 usytuowana jest w miejscowości Krościenko (gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki) w odległości około 7,8km w stronę północno - wschodnią od Ustrzyk Dolnych. Powiat bieszczadzki jest najbardziej wysuniętą na południowy wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od południa ze Słowacją, od zachodu z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię ha. Tworzą go gmina miejsko wiejska Ustrzyki Dolne oraz 2 gminy wiejskie: Czarna i Lutowiska. Środowisko tego regionu jest zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Obszar powiatu bieszczadzkiego jest urozmaicony, od łagodnych, falistych wzgórz, rozległych dolin, po wysokie, strome pasma górskie. Klimat regionu ma charakter górski. Powiat należy do obszarów turystyczno rolniczych. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia przestrzennego ludności. Gmina miejsko - wiejska Ustrzyki Dolne zajmuje powierzchnię 47867ha, leży na wysokości ok. 480m n.p.m., na trasie małej i dużej pętli bieszczadzkiej. Region ten jest atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki pieszej, rowerowej a także innych dyscyplin sportowych. Lesistość wynosi 61,1%. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1627 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 7,7% w sektorze przemysłowym, ok. 13,6% w budowlanym, a blisko 9,9% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 37 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie bieszczadzkim 19 osób na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Ustrzyki Dolne wynosił 13,3% (powiat bieszczadzki 14%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat bieszczadzki 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 21

8 Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 199/2 obręb Krościenko gruntowa stanowiąca działkę nr 199/2 położona jest w miejscowości Krościenko, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,4773ha umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu terenów niezabudowanych. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa oraz produkcyjno magazynowa i usługowa. Grunt posiada kształt zbliżony do prostokąta, którego południowy róg jest ścięty z uwagi na biegnącą za granicą nieruchomości linię elektroenergetyczną. Działka w całości porośnięta trawą oraz barszczem Sosnowskiego. Wschodnią granicę wyznacza nurt rzeki Strwiąż, południowo zachodnią utwardzona droga gruntowa, natomiast zachodnią wąski pas działki przyległej, za którym przebiega linia kolejowa i dalej droga krajowa nr 84. Przejście graniczne z Ukrainą położone jest w odległości około 1km. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu drogi i linii kolejowej. Z uwagi na charakter i gęstość zabudowy miejscowości Krościenko oraz aktualną sytuację gospodarczo - polityczną na Ukrainie (działania zbrojne), lokalizację określam jako zadowalającą. Zgodnie z zapisami MPZP, obszar przeznaczony na cele budowlane stanowi około 98% powierzchni ogółem, tj. 0,4678ha. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt zadowalająca dobry b. dobre zadowalająca b. dobry Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego wskazuje, iż niewielka część obszaru przedmiotowej nieruchomości przeznaczona jest na cele rolne ok. 2% powierzchni ogółem, tj. 0,0095ha. Działka w tej części jest bardzo wąska, ma kształt nieforemny, uskok terenu w stronę rzeki. Klasa bonitacyjna IVa. Lokalizacja bardzo dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra b. dobry dobra zadowalające zadowalający małe Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Krościenko 3 uchwalonym Uchwałą Nr XXXII/230/05 Rady Miejskiej w Ustrzykach Dolnych z dnia 30 czerwca 2005 roku z późniejszymi zmianami. Nr działki 199/2 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: prawie cały obszar: symbol U tereny zabudowy usługowej, bardzo mała część obszaru: symbol R tereny rolnicze, bez prawa zabudowy Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 21

9 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu bieszczadzkiego, leskiego i sanockiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo z dopuszczeniem usług. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od około 20 zł do blisko 60 zł. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone na obszarze miast powiatowych. Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników, które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 Warszawa 2012, przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników, szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się na poziomie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za ha i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 21

10 Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostw Powiatowych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane z dopuszczeniem usług; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne powiat bieszczadzki, leski, sanocki od marca 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 21

11 względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 21

12 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym. dobry zadowalający Dojazd publiczną drogą asfaltową w złym stanie technicznym, drogi wąskie, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 21

13 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy [%] Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. 25% dobra Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. zadowalająca Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych. Dojazd Bonitacja 15% 20% b. dobry Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową. dobry zadowalający Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym. Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród. b. dobra Klasa bonitacyjna I, II, III, IIIa, IIIb. dobra Klasa bonitacyjna IV, IVa, IVb. Ukształtowanie terenu zadowalająca b. dobre Klasa bonitacyjna V, VI. Nieużytki. Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% dobre zadowalające Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe. Występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe. Występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy. 10% dobry Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy. zadowalający Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy. Utrudnienia w uprawie 15% brak małe Brak utrudnień w uprawie. Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. duże Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 21

14 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatów: bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną wyrażoną w zł w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła wyznacza trend. Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję spadkową na poziomie -0,24% w skali roku (tj. -0,02% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku cen przyjęto transakcje (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach na terenie powiatów: bieszczadzkiego, leskiego, sanockiego. Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną wyrażoną w zł w przeliczeniu na 1ha powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła wyznacza trend. Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 21

15 Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały tendencję wzrostową na poziomie 6,10% w skali roku (tj. 0,51% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane (usługi) Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,25 56,16 2 B Lesko - M Lesko ,11 28,03 3 Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,72 50,67 4 C Ustrzyki Dolne - M Ustrzyki Dolne ,13 43,94 5 Sanok - M Olchowce ,50 55,33 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w obrębie Ustrzyki Dolne jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne M. Działka o powierzchni 2409m 2 umiejscowiona jest w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, częściowo zabudowanych obiektami o charakterze handlowo usługowym i magazynowym. Bliskie sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa oraz grunty niezabudowane. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja bardzo dobra. Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 21

16 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry b. dobre dobra b. dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana znajduje się w obrębie Lesko jednostki ewidencyjnej Lesko M. Działka o powierzchni 2980m 2 umiejscowiona jest w otoczeniu obiektów handlowo usługowych, magazynowych oraz gruntów niezabudowanych. Działka o nieforemnym kształcie, jednak dającym możliwość dobrego wykorzystania, położona jest w terenie niemal płaski. leży jest przy publicznej drodze asfaltowej, brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra dobry b. dobre dobra dobry C nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w obrębie Ustrzyki Dolne jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne M. Działka o powierzchni 1813m 2 umiejscowiona jest w otoczeniu nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, częściowo zabudowanych obiektami o charakterze handlowo usługowym. Bliskie sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Dojazd asfaltową drogą publiczną. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry b. dobre b. dobra b. dobry Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Powierzchnia nieruchomości (ha) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1ha (zł) Cena zaktualizowana na datę wyceny / ha (zł) 1 A Ustrzyki Dolne Bandrów Narodowy , , ,96 2 Ustrzyki Dolne Krościenko , , ,94 3 Ustrzyki Dolne Ustjanowa Górna , , ,63 4 B Ustrzyki Dolne Wojtkówka , , ,31 5 C Ustrzyki Dolne Łodyna , , ,10 6 Ustrzyki Dolne Krościenko , , ,45 Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 21

17 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w obrębie Bandrów Narodowy ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski. Działka o powierzchni 0,3030ha umiejscowiona jest w otoczeniu gruntów poddanych uprawie, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych. Bliskie sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, dającym możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie niemal płaskim. Przeważająca klasa bonitacyjna IVa. Dojazd drogą gruntową. Działka porośnięta trawą, koszona. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ocena cech nieruchomości Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra b. dobre b. dobry brak B nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w obrębie Wojtkówka ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski. Działka o powierzchni 0,5092ha umiejscowiona jest w otoczeniu gruntów poddanych uprawie oraz odłogowanych. Dalsze sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, dającym możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie znacznie pochyłym. Przeważająca klasa bonitacyjna IVa. Dojazd drogą gruntową. Działka porośnięta trawą, koszona. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra zadowalające b. dobry brak C - nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w obrębie Łodyna jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski. Działka o powierzchni 0,7562ha umiejscowiona jest w otoczeniu gruntów poddanych uprawie oraz odłogowanych. Bliskie sąsiedztwo tworzy zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu, jednak dającym możliwość bardzo dobrego zagospodarowania, położony jest w terenie pofałdowanym. Przeważająca klasa bonitacyjna VI. Dojazd drogą gruntową. Działka odłogowana. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry zadowalająca dobre b. dobry małe Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 21

18 Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 199/2 obręb Krościenko Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane (powierzchnia 0,4678ha) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja zadowalająca b. dobra b. dobra b. dobra 2 Dojazd dobry b. dobry dobry b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre b. dobre b. dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca dobra dobra b. dobra 5 Kształt b. dobry b. dobry dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 56,16 zł/m 2 C min = 28,03 zł/m 2 C = 28,13 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 8,43-8,43-8,43-8,43 Dojazd 20% 5,63-2,82 0,00-2,82 Ukształtowanie terenu 15% 4,22 0,00 0,00 0,00 Powierzchnia 20% 5,63-2,82-2,82-5,63 Kształt 15% 4,22 0,00 2,11 0,00 Suma 100% 28,13-14,07-9,14-16,88 Cena zł/m 2 56,16 28,03 43,94 Wartość po poprawkach 42,09 18,89 27,06 Średnia wartość 1m 2 29,35 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane o powierzchni 0,4678ha, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WB = 29,35 zł/m 2 x 4678 m 2 = ,30 zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 18 z 21

19 Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne (powierzchnia 0,0095ha) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra b. dobra 2 Dojazd b. dobry dobry dobry dobry 3 Bonitacja dobra dobra dobra zadowalająca 4 Ukształtowanie terenu zadowalające b. dobre zadowalające dobre 5 Kształt zadowalający b. dobry b. dobry b. dobry 6 Utrudnienia w uprawie małe brak brak małe Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 16564,94 zł/ha C min = 10203,96 zł/ha C = 6360,98 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 1590,24 0,00 0,00 0,00 Dojazd 15% 954,15 477,08 477,08 477,08 Bonitacja 20% 1272,19 0,00 0,00 636,10 Ukształtowanie terenu 15% 954,15-954,15 0,00-477,08 Kształt 10% 636,10-636,10-636,10-636,10 Utrudnienia w uprawie 15% 954,15-477,08-477,08 0,00 Suma 100% 6360, ,25-636,10 0,00 Cena zł/ha 10203, , ,10 Wartość po poprawkach 8613, , ,10 Średnia wartość 1ha 11695,34 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne o powierzchni 0,0095ha, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WR = 11695,34 zł/ha x 0,0095 ha = 111,11 zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 19 z 21

20 Wartość nieruchomości gruntowej ogółem Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WN = WB + WR = ,30 zł + 111,11 zł = ,41 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 199/2 z obrębu Krościenko jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 199/ zł STO TRZYDZIEŚCI SIEDEM TYSIĘCY PIĘĆSET zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. Opracował: Maciej Lorenc Strona 20 z 21

21 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS2E/ /1 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 5. Zaświadczenie znak IGP z dnia 23 marca 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych. Opracował: Maciej Lorenc Strona 21 z 21