OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 1021/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU OZNACZONEGO W EWIDENCJI JAKO DZIAŁKA nr 381 (KW nr KS1E/ /9) OBRĘB SOLINA, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI SOLINA, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE ORAZ PRAWA WŁASNOŚCI BUDYNKU USYTUOWANEGO NA TYM GRUNCIE, A STANOWIĄCEGO ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 1021/14 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: KRZYSZTOF TKACZ (SOŚNIE DOLNE 49, GRYBÓW) SANOK, dnia 27 kwietnia 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa zabudowana określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku usytuowanego na tym gruncie, a stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 1021/14 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA użytkownik wieczysty w udziale 1/1: KRZYSZTOF CZESŁAW TKACZ S. KAZIMIERZA I MARII Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) KS1E/ /9 Solina Solina Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) B 190 RIIIa 627 Nr działki 381 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: symbol VI obszary istniejącej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy (z usługami, rzemiosłem, itp. dopuszczalnymi w danej strefie ochrony) Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 381 obręb Solina Działka ewidencyjna nr 381 o powierzchni 817m 2 znajduje się w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski. umiejscowiona jest w sąsiedztwie niskiej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej szeregowej. Otoczenie tworzą również grunty niezabudowane. Na działce posadowiony jest budynek o funkcji mieszkalnej w zabudowie szeregowej. Obiekt skrajnie położony, wykonany w technologii tradycyjnej, podpiwniczony, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stropy żelbetowe. Stolarka okienna i drzwiowa zewnętrza PCV. Instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, telefoniczna, gaz z butli, centralnego ogrzewania własny piec na olej opałowy oraz kominek z tunelami. Biorąc pod uwagę: rok zakończenia budowy, jakość wykonanych robót i użytych materiałów oraz aktualny stan funkcjonalny i użytkowy stan techniczny ogółu dobry. Powierzchnia użytkowa wynosi 93,25m 2. Dojazd możliwy od strony wschodniej oraz od strony zachodniej publiczną drogą asfaltową. Działka posiada kształt zbliżony do wąskiego prostokąta, daje możliwość dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, ogrodzony, niezadbany. Odległość od zapory Zalewu Solińskiego wynosi około 1km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Wartość rynkowa nieruchomości w tym: Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu zł TRZYSTA DWA TYSIĘCE PIĘĆSET zł zł CZTERDZIEŚCI OSIEM TYSIĘCY PIĘĆSET zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 21 kwietnia 2015 roku 27 kwietnia 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 2 z 25

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Ustalenie stopy kapitalizacji Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 3 z 25

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 381 położoną w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /9 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego w ewidencji jako działka nr 381 położona w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie oraz prawa własności budynku usytuowanego na tym gruncie, a stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku usytuowanego na tym gruncie, a stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 1021/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 26 marca 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 1021/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 518 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207 poz z późniejszymi zmianami). Opracował: Strona 4 z 25

5 Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; J. Dydenko, J. Hernik, E. Kijania, Prawo użytkowania wieczystego (problemy przekształceń i wyceny), Mirdruk, Olsztyn 2004; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; wypis z rejestru budynków; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /9; Wypis ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina, znak RGPI a.2015 z dnia 22 kwietnia 2015 roku, wydany przez Urząd Gminy Solina; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 27 kwietnia 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 21 kwietnia 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 21 kwietnia 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 21 kwietnia 2015 roku. Opracował: Strona 5 z 25

6 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /9 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 381 z obrębu Solina jednostki ewidencyjnej Solina stanowi własność w udziale 1/1 Skarb Państwa. Grunt został oddany w użytkowanie wieczyste do dnia 04 grudnia 2089 roku, w udziale 1/1 na rzecz Krzysztof Czesław Tkacz s. Kazimierza i Marii. Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS1E/ /9 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 381 Obręb: - Obszar: - Sposób korzystania: GRUNTY ORNE, TEREN ZABUDOWY MIESZKALNEJ Przyłączenie: NR KW / /, OBSZAR 0,0817 HA Położenie Miejscowość: SOLINA Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,0817 HA Budynki Lp. 1 Powierzchnia użytkowa budynku: 93,2500 M2 Przeznaczenie budynku: BUDYNEK JEDNORODZINNY, MUROWANY, CZĘŚCIOWO PODPIWNICZONY, KRYTY BLACHĄ Odrębność: TAK Przyłączenie: NR KW / / Położenie Miejscowość: SOLINA Gmina: SOLINA Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Prawo użytkowania wieczystego Okres użytkowania: Sposób korzystania: DZIAŁKA ODDANA W UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, ZABUDOWANA BUDYNKIEM JEDNORODZINNYM STANOWIĄCYM ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ Prawo własności w udziale 1/1: SKARB PAŃSTWA Użytkownik wieczysty w udziale 1/1: KRZYSZTOF CZESŁAW TKACZ S. KAZIMIERZA I MARII Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia) 1. DZ. KW. / KS1E / 1037 / 15 / 1, DZ. KW. / KS1E / 1000 / 15 / 1, DZ. KW. / KS1E / 440 / 15 / 1, DZ. KW. / KS1E / 439 / 15 / 1, Opracował: Strona 6 z 25

7 Dział III KW Obciążenia Lp. 1. Numer wpisu: 1 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj wpisu: OSTRZEŻENIE Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 396/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : EURO BANK S.A., WROCŁAW Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 5 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,69 (PIĘĆSET TRZYNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA DWANAŚCIE 69/100) ZŁ Odsetki (rodzaj): ZMIENNE Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): WIERZYTELNOŚĆ KAPITAŁOWA I ODSETKI WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO Termin zapłaty: Inne informacje: HIPOTEKA WYNIKA Z UMOWY KREDYTU HIPOTECZNEGO NR KH/ Z DNIA R. Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : EURO BANK SPÓŁKA AKCYJNA, WROCŁAW, Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 6 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta: 9070,14 (DZIEWIĘĆ TYSIĘCY SIEDEMDZIESIĄT 14/100) ZŁ Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA "OSIEDLE", SOLINA, Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 7 Napis: WPISY DOTYCZĄCE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO I WŁASNOŚCI BUDYNKU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA PRZYMUSOWA Suma (słownie), waluta 92453,01 (DZIEWIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE CZTERYSTA PIĘĆDZIESIĄT TRZY 01/100) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność): NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ KOSZTY POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO ORAZ ODSETKI USTAWOWE Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : TOWARZYSTWO UBEZPIECZEŃ I REASEKURACJI ALLIANZ POLSKA S.A., WARSZAWA, Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Wzmianki wskazane w Dziale III księgi wieczystej nie mają wpływu na wartość nieruchomości, gdyż dot. postępowania prowadzonego przez Komornika Sądowego w Lesku - Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Skarb Państwa (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1) oraz Krzysztof Czesław Tkacz s. Kazimierza i Marii (charakter własności / władania: użytkowanie wieczyste; udział: 1/1). Opracował: Strona 7 z 25

8 Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /9 Solina Solina B 190 RIIIa 627 Wypis z kartoteki budynków z dnia 21 kwietnia 2015 roku wskazuje, iż na przedmiotowej działce posadowiony jest budynek o funkcji mieszkalnej, liczba kondygnacji 1,5, nr ewidencyjny 264, rok zakończenia budowy: Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości oraz w Sądzie Rejonowym w Lesku Lokalizacja nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie i znajduje się około 18km w stronę południowo wschodnią od stolicy powiatu tj. Leska. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Solina położona jest w województwie podkarpackim, powiecie leskim na obrzeżach Jeziora Myczkowieckiego i Jeziora Solińskiego w centrum Bieszczad. Ponad 80% jej powierzchni zajmuje Wschodniobeskidzki Obszar Chronionego Krajobrazu, a część południową Park Krajobrazowy Doliny Sanu i Ciśniańsko - Wetliński Park Krajobrazowy. Zajmuje powierzchnię 18452ha. Lesistość gminy dochodzi do 55,7% jej ogólnej powierzchni. W 2013 roku zarejestrowanych było 684 podmiotów gospodarki, z czego: około 3,9% w sektorze przemysłowym, około 6,6% w budowlanym i blisko 9,8% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5313 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Solina wynosił 17,2% (powiat leskim 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 32 mieszkania (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 381 obręb Solina Działka ewidencyjna nr 381 o powierzchni 817m 2 znajduje się w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski. umiejscowiona jest w sąsiedztwie niskiej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy mieszkaniowej szeregowej. Opracował: Strona 8 z 25

9 Otoczenie tworzą również grunty niezabudowane. Na działce posadowiony jest budynek o funkcji mieszkalnej w zabudowie szeregowej. Obiekt skrajnie położony, wykonany w technologii tradycyjnej, podpiwniczony, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty blachą. Stropy żelbetowe. Stolarka okienna i drzwiowa zewnętrza PCV. Instalacje: elektryczna, wodno kanalizacyjna, telefoniczna, gaz z butli, centralnego ogrzewania własny piec na olej opałowy oraz kominek z tunelami. Biorąc pod uwagę: rok zakończenia budowy, jakość wykonanych robót i użytych materiałów oraz aktualny stan funkcjonalny i użytkowy stan techniczny ogółu dobry. Powierzchnia użytkowa wynosi 93,25m 2. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa Powierzchnia gruntu Zagospodarowanie terenu Ukształtowanie terenu b. dobra dobry dobra dobra dobre b. dobre Dojazd możliwy od strony wschodniej oraz od strony zachodniej publiczną drogą asfaltową. Działka posiada kształt zbliżony do wąskiego prostokąta, daje możliwość dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, ogrodzony, niezadbany. Odległość od zapory Zalewu Solińskiego wynosi około 1km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry b. dobre dobra dobry Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 381 z obrębu Solina jednostki ewidencyjnej Solina objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzonym Uchwałą Nr XIV/267/2000 Rady Gminy Solina z dnia 12 grudnia 2000 roku. Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. W ostatnich dwóch latach nie była wydawana decyzja o warunkach zabudowy. Nr działki 381 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: symbol VI obszary istniejącej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy (z usługami, rzemiosłem, itp. dopuszczalnymi w danej strefie ochrony) 2.2. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Opracował: Strona 9 z 25

10 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze Zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami): Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. 2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. 3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: gdzie: Sr t T-t W k =(1- ) +0,25 R T T W k współczynnik korygujący S r stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 Opracował: Strona 10 z 25

11 30 Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w 29 ust. 3. gdzie: WR pr.uw =WR pr.wl W k WR pr.uw WR pr.wl Wk wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności współczynnik korygujący Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz z późniejszymi zmianami): Art. 69 Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. gdzie: CR uw =WRpr.wl -WR pr.uw CR uw WR pr.wl WR pr.uw cena rynkowa nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej na terenie powiatu leskiego, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; Opracował: Strona 11 z 25

12 ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej powiatu leskiego w zależności od przestrzennego usytuowania mieszkań, występują budynki jednorodzinne i wielorodzinne, z czego przeważają te pierwsze, tj. przede wszystkim domy wolnostojące i zabudowa szeregowa. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi jest słabo rozwinięty, rocznie notuje się tutaj od kilku do kilkunastu transakcji podobnymi nieruchomościami. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych obiektów kształtują się na poziomie od około 2000 zł do blisko 3500 zł, zależą głównie od: lokalizacji, stanu technicznego i funkcjonalnego budynku oraz powierzchni użytkowej. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Solina w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo, zwłaszcza mieszkaniowe z dopuszczeniem usług. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od około 30 zł do blisko 100 zł. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie Zalewu Solińskiego. Opracował: Strona 12 z 25

13 Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych domami mieszkalnymi; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane mieszkaniowe z dopuszczeniem usług powiat leski od kwietnia 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 13 z 25

14 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Stan techniczny i funkcjonalny budynku 25% b. dobry Budynki kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie. dobry zadowalający Budynki dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Budynki w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Powierzchnia użytkowa 20% b. dobra dobra Pow. od 100m 2 do 150m 2 umożliwiająca optymalne i wygodne funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na niższy koszt utrzymania. Pow. pomiędzy 80m 2 a 100m 2 oraz 150m 2 a 170m 2 umożliwiająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na przeciętny koszt utrzymania. zadowalająca Powierzchnia do 80m 2 oraz powyżej 170m 2 utrudniająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na wyższy koszt utrzymania. Powierzchnia gruntu 10% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1000m 2 a 1500m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1000m 2 oraz 1500m 2 a 2500m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 2500m 2. Zagospod. terenu b. dobre Działka ogrodzona, bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy terenu służące do wygodnego poruszania się mieszkańców w całości utwardzone o stanie bardzo dobrym. 10% dobre Działka częściowo ogrodzona, dobrze utrzymana, zadbana. Nasadzenia poprawnie zaplanowane. Pasy terenu służące do wygodnego poruszania się mieszkańców częściowo utwardzone. zadowalające Działka nieogrodzona, niezadbana. Nasadzenia błędnie zaplanowane, bez kontroli wzrostu. Brak utwardzonych pasów terenu służących do wygodnego poruszania się mieszkańców. Ukształtowanie terenu 5% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Opracował: Strona 14 z 25

15 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1000m 2 a 2000 m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1000 m 2 oraz 2000m 2 a 3000 m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi W związku z niewielką liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie powiatu leskiego ustalenie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego ustalenia Opracował: Strona 15 z 25

16 mogłaby być obciążona dużym błędem statystycznym. Przyjęto trend czasowy dla podobnych nieruchomości z rynków równoległych, który to trend ustalono na poziomie 2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca). Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję spadkową na poziomie -3,35% w skali roku (tj. -0,28% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Ustalenie stopy kapitalizacji Z powodu braku danych z rynku nieruchomości podobnego typu do wycenianej, stopę kapitalizacji określono zgodnie z dyspozycją zawartą w 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami). Stopa ta wyznaczana jest na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Stopa dyskontowa określana jest na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość. Opracował: Strona 16 z 25

17 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) pn. Nota Interpretacyjna Nr 2 (NI2) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości precyzują: ( ) Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym. Uwzględniając założenia procedury wyceny oraz bazując na zjawiskach ekonomiczno gospodarczych występujących na rynku, stopę dyskontową obliczono według następującego wzoru: gdzie: r = r 1 + r 2 + r 3 r r 1 r 2 r 3 stopa dyskontowa stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość Ustalenie realnej stopy określonej na podstawie rynku kapitałowego rentowności ryzyka obliczono według następującej formuły: gdzie: r 1 = ((1 + r 4 )/(1+r 5 ))-1 r 1 r 4 r 5 stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego średnia, nominalna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego stopa inflacji przyjęta zgodnie z komunikatem Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie danych za rok poprzedni Opracował: Strona 17 z 25

18 Ryzyko inflacyjne wiąże się z nieprzewidywalnymi niekorzystnymi zmianami cen, zostało ono ustalone na poziomie 0,0%, na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego za 2014 rok ceny pozostały na takim samym poziomie. Kształtowanie się podstawowych stóp procentowych na rynku kapitałowym przedstawia kolejna tabela. Wyszczególnienie (dane z dn r.) Stopa procentowa NBP kredyt lombardowy 2,50% NBP redyskonto weksli 1,75% Bony 52-tygodniowe 4,48% Lokaty 24-miesięczne 4,45% ŚREDNIA, nominalna stopa z rynku kapitałowego 3,30% Realna stopa określona na podstawie danych z rynku kapitałowego wynosi: r 1 = ((1+0,0330)/(1+0,000))-1 = 3,30% Premię za ryzyko inwestowania w nieruchomości szacować można kilkoma sposobami, które należy rozpatrywać łącznie, by ostatecznie określić jej wielkość. Jednym ze sposobów przyjmowania poziomu ryzyka systematycznego jest odwołanie się do zewnętrznych instytucji, które także dla potrzeb inwestorów, określają ryzyko dla różnych rynków i krajów. Biorąc pod uwagę stan naszego rynku oraz ze względu na liczbę przedsiębiorstw, a także inflację, aktualną przeciętną premię za ryzyko można przyjmować na poziomie ok. 6,0%. Ryzyko inwestowania w daną nieruchomość zostało określone na poziomie 1,00%. W związku z zebranymi danymi, stopa dyskontowa wynosi: r = 3,30% + 6,00% + 1,00% = 10,30% Przy określeniu stopy kapitalizacji obliczoną powyżej stopę dyskontową powiększa się o 0,5% - 3,0% z uwagi na niepewność wielkości osiąganych dochodów w przyszłych okresach względnie utraty dochodów oraz ze względu na stan techniczno funkcjonalny nieruchomości i konieczność podjęcia przez właściciela prac remontowo modernizacyjnych (utrata dochodów po okresie prognozy). Mając na uwadze powyższe, stopę kapitalizacji ustalono wg wzoru: gdzie: R = r + r 6 R r r 6 stopa kapitalizacji stopa dyskontowa stopa realna określona na podstawie danych z rynku kapitałowego Stopa kapitalizacji obliczona na potrzeby wyceny wynosi: R = 10,30% + 0,50% = 10,80% Opracował: Strona 18 z 25

19 Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna (zł / 1m 2 p. u.) Cena zaktualizowana na datę wyceny (zł / m 2 p. u.) gruntowa zabudowana, działka nr 381 (KW nr KS1E/ /9), obręb Solina, Określenie współczynnika korygującego, wyniki obliczeń Wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określono jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego. Dla przedmiotowych nieruchomości ustalono: stawka procentowa opłaty rocznej 1% liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego 74 liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste 99 stopa kapitalizacji 10,80% Współczynnik korygujący wynosi: W k = (1-(0,01/0,1080)) x 74/99 + 0,25 x ((99-74)/99) = 0, Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe zabudowane domami mieszkalnymi Wykaz transakcji przyjętych do analizy: 1 A Solina Wołkowyja , , ,33 2 B Solina Polańczyk , , ,64 3 Solina Bóbrka , , ,45 4 C Lesko Średnia Wieś , , ,62 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa o powierzchni 679m 2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, znajdującym się w bardzo dobrym stanie technicznym. Powierzchnia użytkowa wynosi 94,10m 2. Obiekt wykonany w technologii tradycyjnej, częściowo podpiwniczony, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym. Zagospodarowanie terenu bardzo dobre. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Teren niemal płaski. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,25km. Lokalizacja bardzo dobra. Opracował: Strona 19 z 25

20 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa Powierzchnia gruntu Zagospodarowanie terenu Ukształtowanie terenu b. dobra b. dobry dobra zadowalająca b. dobre b. dobre B nieruchomość gruntowa o powierzchni 1007m 2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, znajdującym się w bardzo dobrym stanie technicznym. Powierzchnia użytkowa wynosi 72,80m 2. Obiekt wykonany w technologii tradycyjnej, niepodpiwniczony, jednokondygnacyjny z poddaszem użytkowym. Zagospodarowanie terenu zadowalające. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Teren nieznacznie pochyły. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 1,50km. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa Powierzchnia gruntu Zagospodarowanie terenu Ukształtowanie terenu b. dobra b. dobry zadowalająca b. dobry zadowalające dobre C nieruchomość gruntowa o powierzchni 4045m 2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, znajdującym się w dobrym stanie technicznym. Powierzchnia użytkowa wynosi 91,00m 2. Obiekt wykonany w technologii tradycyjnej, częściowo podpiwniczony, jednokondygnacyjny z poddaszem nieużytkowym. Na działce znajduje się również murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 90,00m 2. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Teren niemal płaski. Zagospodarowanie terenu dobre. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Wiek, stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa Powierzchnia gruntu Zagospodarowanie terenu Ukształtowanie terenu dobra dobry dobra zadowalająca dobre b. dobre Opracował: Strona 20 z 25

21 Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Cena / m 2 zaktualizowana Lp. Gmina Miejscowość Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) na datę wyceny (zł) 1 Solina Wołkowyja ,52 75,07 2 A Solina Solina ,08 79,61 3 B Solina Górzanka ,00 37,87 4 Solina Werlas ,31 36,92 5 C Solina Werlas ,00 96,36 6 Solina Solina ,94 35,03 7 Solina Werlas ,65 58,98 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3033m 2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej oraz turystycznej. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada nieforemny kształt. Teren istotnie pochyły. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Odległość od zapory Zalewu Solińskiego wynosi około 0,6km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry zadowalające zadowalająca zadowalający B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 700m 2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej oraz turystycznej. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd drogą gruntową. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary istniejącej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy (z usługami, rzemiosłem, itp. dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry Opracował: Strona 21 z 25

22 C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1200m 2 umiejscowiona jest wśród pojedynczej zabudowy mieszkaniowej oraz turystycznej. Sąsiedztwo tworzą również grunty niezabudowane. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 0,2km w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Przeznaczenie nieruchomości: obszary potencjalnego rozwoju osadnictwa (z usługami i rzemiosłem dopuszczalnymi w danej strefie ochrony). Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra b. dobry b. dobre b. dobra b. dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cecha rynkowa wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra dobra 2 Stan techniczny budynku dobry b. dobry b. dobry dobry 3 Powierzchnia użytkowa dobra dobra zadowalająca dobra 4 Powierzchnia gruntu dobra zadowalająca b. dobra zadowalająca 5 Zagospodarowanie terenu dobre b. dobre zadowalające dobre 6 Ukształtowanie terenu b. dobre b. dobre dobre b. dobre Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 3521,64 zł/m 2 C min = 2123,45 zł/m 2 C = 1398,19 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 22 z 25

23 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 419,45 0,00 0,00 209,73 Stan techniczny budynku 25% 349,55-174,78-174,78 0,00 Powierzchnia użytkowa 20% 279,64 0,00 139,82 0,00 Powierzchnia gruntu 10% 139,82 69,91-69,91 69,91 Zagospodarowanie terenu 10% 139,82-69,91 69,91 0,00 Ukształtowanie terenu 5% 69,91 0,00 34,96 0,00 Suma 100% 1398,19-174,78 0,00 279,64 Cena zł/m , , ,62 Wartość po poprawkach 3132, , ,26 Średnia wartość 1m ,15 Wartość rynkowa nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego w ewidencji jako działka nr 381 położona w miejscowości Solina, gmina Solina oraz prawa własności budynku usytuowanego na tym gruncie, a stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, wynosi: W N = 3244,15 zł/m 2 x 93,25 m 2 = ,99 zł zł Wartość nieruchomości gruntowej (z wykluczeniem części składowych) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra dobra b. dobra 2 Dojazd b. dobry b. dobry zadowalający b. dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre zadowalające b. dobre b. dobre 4 Powierzchnia dobra zadowalająca dobra b. dobra 5 Kształt dobry zadowalający b. dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 96,36 zł/m 2 C min = 35,03 zł/m 2 C = 61,33 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 23 z 25