OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 1054/12 I INNE KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 7 (KW nr KS2E/ /8) OBRĘB WOJTKÓWKA, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI WOJTKÓWKA, GMINA USTRZYKI DOLNE, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 1054/12 I INNE KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: TADEUSZ JĘDREJASZ (WYSOKA 415, ŁAŃCUT) SANOK, dnia 06 sierpnia 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 1054/12 i inne podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: TADEUSZ JĘDREJASZ S. MIECZYSŁAWA I MARII Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) KS2E/ /8 Ustrzyki Dolne obszar wiejski Wojtkówka 1 7 1,4013 RIVa 0,7270 RIVb 0,1199 RV 0,5544 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak; Studium: większa część obszaru tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej; ok. 1/3 obszaru projektowane potencjalna strefa rozwoju osadnictwa; ponadto cały obszar projektowane rejony zgrupowań usług (powiatowy, lokalny, dzielnicowy); cały obszar Park Krajobrazowy Gór Słonnych Opis nieruchomości gruntowa stanowiąca działkę nr 7 położona jest w miejscowości Wojtkówka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 1,4013ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, poddanych uprawie oraz zadrzewionych i zalesionych. W pobliżu znajduje się pojedyncza zabudowa siedliskowa. Działka położona na wzniesieniu, teren istotnie pochyły (od jej zachodniej części: na stronę południowo zachodnią, część środkowa z miejscowym wypłaszczeniem pochyła na stronę południową, a dalsza część na stronę południowo wschodnią). Południowo zachodnią granicę wyznacza droga wojewódzka nr 890 prowadząca z Kuźminy do Krościenka, brak urządzonego zjazdu. Dojazd możliwy do północno zachodniej części działki poprzez 250m odcinek drogi gruntowej, w pobliżu której przepływa mały ciek wodny. Grunt odłogowany, porośnięty przede wszystkim wysoką trawą, w mniejszej części zakrzewiony, zadrzewiony głównie w północno wschodniej części działki, gdzie otoczenie tworzą tereny zadrzewione. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Ustrzyki Dolne, obszar przeznaczony na cele budowlane znajduje się od strony południowo zachodniej nieruchomości, stanowi około 1/3 powierzchni ogółem, tj. 0,4671ha. Kształt tej części działki zbliżony jest do prostokąta. Lokalizacja dobra. Studium wskazuje ponadto, iż obszar przeznaczony na cele rolne stanowi około 2/3 powierzchni ogółem, tj. 0,9342ha. Kształt tej części działki zbliżony jest do prostokąta ze ściętym rogiem, jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Przeważająca klasa bonitacyjna IVa. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr zł OSIEMDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMSET PIĘĆDZIESIĄT zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 24 lipca 2015 roku 06 sierpnia 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 2 z 23

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 3 z 23

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 7, położoną w miejscowości Wojtkówka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/ /8 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7, położoną w miejscowości Wojtkówka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 1054/12 i inne PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 25 czerwca 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 1054/12 i inne Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Opracował: Strona 4 z 23

5 Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Podstawy rolnictwa i wycena nieruchomości rolnych, pod redakcją R. Cymermana, Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2011 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS2E/ /8; Zaświadczenie znak IGP z dnia 23 marca 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 06 sierpnia 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 24 lipca 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 24 lipca 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 24 lipca 2015 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/ /8 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Ustrzykach Dolnych, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 7 z obrębu Wojtkówka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, stanowi własność w udziale 1/1: Tadeusz Jędrejasz s. Mieczysława i Marii. Opracował: Strona 5 z 23

6 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia KS2E/ /8 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 7 Obręb: WOJTKÓWKA Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): / /, 1,4200 HA Położenie Miejscowość: WOJTKÓWKA Gmina: USTRZYKI DOLNE Powiat: BIESZCZADZKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 1,4013 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: TADEUSZ JĘDREJASZ S. MIECZYSŁAWA I MARII Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI W SPRAWIE KM 1054/12 Rodzaj zmiany: PRZYŁĄCZENIE SIĘ NOWEGO WIERZYCIELA DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : BARAN FRANCISZEK ELEFANT PRZEDSIĘBIORSTWO HANDLOWO-USŁUGOWE IMPORT EXPORT, BŁAŻOWA DOLNA Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : ANWIM S.A., WARSZAWA, Dział IV KW Hipoteka Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA Suma (słownie), waluta: ,00 (DO KWOTY STO PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY 00/100) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): ANWIM S.A., WARSZAWA, Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Suma (słownie), waluta: ,91 (STO SZEŚĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY DWADZIEŚCIA TRZY 91/100) ZŁ Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, PESEL): FRANCISZEK BARAN, Lp. 3. Numer hipoteki (roszczenia): 3 Suma (słownie), waluta: ,26 (TRZYSTA SIEDEMNAŚCIE TYSIĘCY SZEŚĆSET DZIESIĘĆ 26/100) ZŁ Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON) : DYSTRYBUTOR PALIW MAANTE W LEŻAJSKU SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, LEŻAJSK, Lp. 4. Numer hipoteki (roszczenia): 4 Suma (słownie), waluta: 450,00 (CZTERYSTA PIĘĆDZIESIĄT 00/100) ZŁ Opracował: Strona 6 z 23

7 Dział IV KW Hipoteka Lp. 5. Numer hipoteki (roszczenia): 5 Suma (słownie), waluta:447,00 (CZTERYSTA CZTERDZIEŚCI SIEDEM 00/100) ZŁ Lp. 6. Numer hipoteki (roszczenia): 6 Suma (słownie), waluta: 993,00 (DZIEWIĘĆSET DZIEWIĘĆDZIESIĄT TRZY 00/100) ZŁ Lp. 7. Numer hipoteki (roszczenia): 7 Suma (słownie), waluta: 985,00 (DZIEWIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT PIĘĆ 00/100) ZŁ Lp. 8. Numer hipoteki (roszczenia); 8 Suma (słownie), waluta: 1240,00 (JEDEN TYSIĄC DWIEŚCIE CZTERDZIEŚCI 00/100) ZŁ Lp. 9. Numer hipoteki (roszczenia): 9 Suma (słownie), waluta: 1000,00 (JEDEN TYSIĄC 00/100) ZŁ Lp. 10. Numer hipoteki (roszczenia): 10 Suma (słownie), waluta: 154,00 (STO PIĘĆDZIESIĄT CZTERY 00/100) ZŁ Lp. 11. Numer hipoteki (roszczenia): 11 Suma (słownie), waluta: 1830,00 (JEDEN TYSIĄC OSIEMSET TRZYDZIEŚCI 00/100) ZŁ Lp. 12. Numer hipoteki (roszczenia): 12 Suma (słownie), waluta: 9280,00 (DZIEWIĘĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE OSIEMDZIESIĄT 00/100) ZŁ Opracował: Strona 7 z 23

8 Dział IV KW Hipoteka Lp. 13. Numer hipoteki (roszczenia): 13 Suma (słownie), waluta: 273,00 (DWIEŚCIE SIEDEMDZIESIĄT TRZY 00/100) ZŁ Lp. 14. Numer hipoteki (roszczenia): 14 Suma (słownie), waluta: 38122,00 (TRZYDZIEŚCI OSIEM TYSIĘCY STO DWADZIEŚCIA DWA 00/100) ZŁ Lp. 15. Numer hipoteki (roszczenia): 15 Suma (słownie), waluta: 702,00 (SIEDEMSET DWA 00/100) ZŁ Lp. 16. Numer hipoteki (roszczenia): 16 Suma (słownie), waluta: 59974,00 (PIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET SIEDEMDZIESIĄT CZTERY 00/100) ZŁ Lp. 17. Numer hipoteki (roszczenia): 17 Suma (słownie), waluta: 10069,00 (DZIESIĘĆ TYSIĘCY SZEŚĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ 00/100) ZŁ Lp. 18. Numer hipoteki (roszczenia): 18 Suma (słownie), waluta: 25305,00 (DWADZIEŚCIA PIĘĆ TYSIĘCY TRZYSTA PIĘĆ 00/100) ZŁ Lp. 19. Numer hipoteki (roszczenia): 19 Suma (słownie), waluta: 14366,00 (CZTERNAŚCIE TYSIĘCY TRZYSTA SZEŚĆDZIESIĄT SZEŚĆ 00/100) ZŁ Lp. 20. Numer hipoteki (roszczenia): 20 Suma (słownie), waluta: 3578,00 (TRZY TYSIĄCE PIĘĆSET SIEDEMDZIESIĄT OSIEM 00/100) ZŁ Opracował: Strona 8 z 23

9 Dział IV KW Hipoteka Lp. 21. Numer hipoteki (roszczenia): 21 Suma (słownie), waluta: 42322,00 (CZTERDZIEŚCI DWA TYSIĄCE TRZYSTA DWADZIEŚCIA DWA 00/100) ZŁ Lp. 22. Numer hipoteki (roszczenia): 22 Suma (słownie), waluta: 16855,00 (SZESNAŚCIE TYSIĘCY OSIEMSET PIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ 00/100) ZŁ Lp. 23. Numer hipoteki (roszczenia): 23 Suma (słownie), waluta: 25210,00 (DWADZIEŚCIA PIĘĆ TYSIĘCY DWIEŚCIE DZIESIĘĆ 00/100) ZŁ Lp. 24. Numer hipoteki (roszczenia): 24 Suma (słownie), waluta: 18982,00 (OSIEMNAŚCIE TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT DWA 00/100) ZŁ Lp. 25. Numer hipoteki (roszczenia): 25 Suma (słownie), waluta: 12982,00 (DWANAŚCIE TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET OSIEMDZIESIĄT DWA 00/100) ZŁ Lp. 26. Numer hipoteki (roszczenia): 26 Suma (słownie), waluta: 6615,00 (SZEŚĆ TYSIĘCY SZEŚĆSET PIĘTNAŚCIE 00/100) ZŁ Lp. 27. Numer hipoteki (roszczenia): 27 Suma (słownie), waluta: 8077,00 (OSIEM TYSIĘCY SIEDEMDZIESIĄT SIEDEM 00/100) ZŁ Księga wieczysta nr KS2E/ /8, prowadzona tylko i wyłącznie dla przedmiotowej działki, wskazuje w Dziale I-O, iż obszar całej nieruchomości wynosi 1,4013ha, a działka nr 7 została odłączona z innej księgi wieczystej i posiadała obszar 1,4200ha. W procesie wyceny przyjęto miarę 1,4013ha, na podstawie Wypisu z rejestru Opracował: Strona 9 z 23

10 gruntów sporządzonego w dniu 29 lipca 2015 roku, dokumentu przeznaczonego do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Tadeusz Stanisław Jędrejasz s. Mieczysława i Marii (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (ha) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (ha) KS2E/ /8 Ustrzyki Dolne obszar wiejski Wojtkówka 1 7 1,4013 RIVa 0,7270 RIVb 0,1199 RV 0,5544 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, od Zamawiającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 7 usytuowana jest w miejscowości Wojtkówka (gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki) w odległości około 21km w stronę północno zachodnią od Ustrzyk Dolnych. Powiat bieszczadzki jest najbardziej wysuniętą na południowy wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od południa ze Słowacją, od zachodu z powiatem leskim i sanockim, od północy natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię ha. Tworzą go gmina miejsko wiejska Ustrzyki Dolne oraz 2 gminy wiejskie: Czarna i Lutowiska. Środowisko tego regionu jest zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych. Obszar powiatu bieszczadzkiego jest urozmaicony, od łagodnych, falistych wzgórz, rozległych dolin, po wysokie, strome pasma górskie. Klimat regionu ma charakter górski. Powiat należy do obszarów turystyczno rolniczych. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia przestrzennego ludności. Gmina miejsko - wiejska Ustrzyki Dolne zajmuje powierzchnię 47867ha, leży na wysokości ok. 480m n.p.m., na trasie małej i dużej pętli bieszczadzkiej. Region ten jest atrakcyjnym miejscem dla aktywnego wypoczynku: jeździectwa, wędkarstwa, turystyki pieszej, rowerowej a także innych dyscyplin sportowych. Lesistość wynosi 61,1%. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1627 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 7,7% w sektorze przemysłowym, ok. 13,6% w budowlanym, a blisko 9,9% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 37 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie bieszczadzkim 19 osób na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Ustrzyki Dolne wynosił 13,3% (powiat bieszczadzki 14%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 20 mieszkań (powiat bieszczadzki 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Opracował: Strona 10 z 23

11 Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 7 obręb Wojtkówka gruntowa stanowiąca działkę nr 7 położona jest w miejscowości Wojtkówka, gmina Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 1,4013ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, poddanych uprawie oraz zadrzewionych i zalesionych. W pobliżu znajduje się pojedyncza zabudowa siedliskowa. Działka położona na wzniesieniu, teren istotnie pochyły (od jej zachodniej części: na stronę południowo zachodnią, część środkowa z miejscowym wypłaszczeniem pochyła na stronę południową, a dalsza część na stronę południowo wschodnią). Południowo zachodnią granicę wyznacza droga wojewódzka nr 890 prowadząca z Kuźminy do Krościenka, brak urządzonego zjazdu. Dojazd możliwy do północno zachodniej części działki poprzez 250m odcinek drogi gruntowej, w pobliżu której przepływa mały ciek wodny. Grunt odłogowany, porośnięty przede wszystkim wysoką trawą, w mniejszej części zakrzewiony, zadrzewiony głównie w północno wschodniej części działki, gdzie otoczenie tworzą tereny zadrzewione. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Ustrzyki Dolne, obszar przeznaczony na cele budowlane znajduje się od strony południowo zachodniej nieruchomości, stanowi około 1/3 powierzchni ogółem, tj. 0,4671ha. Kształt tej części działki zbliżony jest do prostokąta. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości (obszar przeznaczony na cele budowlane) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry zadowalające zadowalająca b. dobry Studium wskazuje ponadto, iż obszar przeznaczony na cele rolne stanowi około 2/3 powierzchni ogółem, tj. 0,9342ha. Kształt tej części działki zbliżony jest do prostokąta ze ściętym rogiem, jednak daje możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Przeważająca klasa bonitacyjna IVa. Lokalizacja dobra w odniesieniu do terenów siedliskowych. Ocena cech nieruchomości (obszar przeznaczony na cele rolne) Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra dobry dobra zadowalające b. dobry małe Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 7 z obrębu Wojtkówka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Ustrzyki Dolne zatwierdzonym Uchwałą Nr XXVII/204/2000 Rady Miejskiej w Ustrzykach Dolnych z dnia 27 czerwca 2000 roku z późniejszymi zmianami. Brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Na teren działki nie ma wydanej obowiązującej decyzji Burmistrza Ustrzyk Dolnych o warunkach zabudowy. Nr działki 7 Przeznaczenie nieruchomości MPZP: brak, Studium: większa część obszaru tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej; ok. 1/3 obszaru projektowane potencjalna strefa rozwoju osadnictwa; ponadto cały obszar projektowane rejony zgrupowań usług (powiatowy, lokalny, dzielnicowy); cały obszar Park Krajobrazowy Gór Słonnych Opracował: Strona 11 z 23

12 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu bieszczadzkiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z dopuszczeniem usług. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od bisko 10 zł do około 20 zł. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu Ustrzyk Dolnych, z dogodnym dojazdem. Nieruchomości rolne są szczególnym rodzajem nieruchomości, których definicja prawna zawiera, w stosunku do ogólnej definicji nieruchomości, dodatkowe kryterium przeznaczenia do produkcji rolnej. W porównaniu do gruntów o innym przeznaczeniu, grunty rolne, oprócz funkcji obszaru, stanowią środek produkcji i mają tzw. siłę wytwórczą. Dlatego o atrakcyjności gruntów rolnych na rynku nieruchomości decyduje szereg czynników, które nie mają znaczenia w przypadku innego rodzaju nieruchomości. Rolnictwo podlega zmianom związanym z biologicznym charakterem produkcji rolniczej, w tym wpływowi warunków atmosferycznych, często bardzo niekorzystnych i dynamicznych. Opracowanie pt. Charakterystyka gospodarstw rolnych, Powszechny Spis Rolny 2010 Warszawa 2012, przygotowane przez Główny Urząd Statystyczny, prezentuje wyniki Powszechnego Spisu Rolnego. Wskazuje ono, iż w ostatnich latach na koniunkturę w rolnictwie światowym i krajowym wpłynęły rosnące wymogi jakościowe, zmieniające się nawyki żywieniowe ludzi oraz nowoczesne sposoby żywienia i utrzymania zwierząt gospodarskich, jak również poszukiwanie nowych źródeł energii. Gospodarstwa rolne przeszły proces adaptacji do zmieniających się warunków. W części gospodarstw nastąpiło zintensyfikowanie procesu specjalizacji i modernizacji. Dzięki temu są one w stanie efektywnie konkurować na rynku europejskim i światowym, a nierzadko osiągają rezultaty porównywalne do najbardziej nowoczesnych podmiotów z Zachodniej Europy. Z drugiej strony wielu użytkowników, szczególnie najmniejszych i najsłabszych ekonomicznie gospodarstw, albo całkowicie zrezygnowało z prowadzenia produkcji rolniczej, sprzedało grunty rolne lub wykorzystuje je na cele nierolnicze, w tym rekreacyjne, czy też traktuje jako lokatę kapitału albo wytwarza produkty rolne tylko na potrzeby gospodarstwa domowego. Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją gospodarstwa domowe, dla których prowadzona tylko na samozaopatrzenie działalność rolnicza jest głównym źródłem dochodów. Pojawiła się też grupa gospodarstw rolnych, w których działalność rolnicza sprowadza się przede wszystkim do utrzymywania gruntów w dobrej kulturze rolnej, a uzyskane dopłaty stanowią uzupełnienie dochodów gospodarstwa domowego z pracy najemnej czy działalności pozarolniczej. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj minimum kilkadziesiąt transakcji. Ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się na poziomie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych za ha i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych zboczach lub terenach podmokłych wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymagają poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie do stanu umożliwiającego zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Opracował: Strona 12 z 23

13 Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele mieszkaniowe z dopuszczeniem usług; rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne powiat bieszczadzki od lipca 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy z Zamawiającym, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Opracował: Strona 13 z 23

14 Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 14 z 23

15 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym. dobry zadowalający Dojazd publiczną drogą asfaltową w złym stanie technicznym, drogi wąskie, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1000m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1000m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Strona 15 z 23

16 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Cecha rynkowa Waga cechy [%] Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. 25% dobra Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Brak zagrożeń środowiskowych. zadowalająca Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno gospodarczym. Możliwość wystąpienia zagrożeń środowiskowych. Dojazd Bonitacja 15% 20% b. dobry Dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną gruntową. dobry zadowalający Dojazd nieutwardzoną drogą gruntową. Służebności. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym. Brak dojazdu. Dojazd poprzez bród. b. dobra Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) I, II, III, IIIa, IIIb. dobra zadowalająca Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) IV, IVa, IVb. Klasa bonitacyjna (lub klasa w przewadze) V, VI. Nieużytki lub nieoznaczone użytki Ls, Lz. Ukształtowanie terenu b. dobre Teren niemal płaski, brak spadków. Nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania i możliwości produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. 15% dobre zadowalające Niewielkie nachylenie terenu. Grunty miejscowo podmokłe. Występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Znaczny spadek terenu. Zastoiska wodne, tereny zalewowe. Występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania i możliwość produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, korzystny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na niższy koszt uprawy. 10% dobry Regularny przebieg granic, przeciętny kształt. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na średni koszt uprawy. zadowalający Nieregularny przebieg granic, działki bardzo wąskie, mocno wydłużone. Przestrzenne uformowanie pola wpływające na wyższy koszt uprawy. Utrudnienia w uprawie 15% brak małe Brak utrudnień w uprawie. Grunty odłogowane, nieznacznie zakrzewione i zadrzewione. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi nieznacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. duże Grunty istotnie lub w całości zakrzewione i zadrzewione. Kamienistość. Grunty ze słupami i sieciami technicznymi znacznie ograniczającymi możliwość zagospodarowania i produkcji. Opracował: Strona 16 z 23

17 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model ten oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane, przyjęto transakcje dokonane w latach , na terenie powiatu bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała nieznaczną tendencję spadkową na poziomie -0,24% w skali roku (tj. -0,02% w skali miesiąca). Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne Trend czasowy dla gruntów przeznaczonych na cele rolne z terenu powiatu bieszczadzkiego, został uśredniony i przyjęty na podstawie: zbiorów cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych, ogólnodostępnych danych Agencji Nieruchomości Rolnych, Głównego Urzędu Statystycznego oraz Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Trend został określony na wzrostowym poziomie 6,00% w skali roku, tj. 0,50% w skali miesiąca OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Ustrzyki D. - G Wojtkowa ,87 13,81 2 B Ustrzyki D. - G Trzcianiec ,00 9,97 3 Ustrzyki D. - G Dźwiniacz Dolny ,39 14,33 4 Ustrzyki D. - G Bandrów Narodowy ,42 6,40 5 C Ustrzyki D. - G Równia ,93 17,86 6 Ustrzyki D. - G Stańkowa ,69 7,65 Opracował: Strona 17 z 23

18 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1456m 2 umiejscowiona jest wśród gruntów poddanych uprawie oraz pojedynczej zabudowy mieszkaniowej. Otoczenie tworzą również obszary zadrzewione. Działka o kształcie nieforemnym, zbliżonym do litery L, daje możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nierówny, nieznacznie pochyły. Dojazd krótkim odcinkiem drogi gruntowej, w pobliżu przebiega droga wojewódzka nr 890. Grunt w całości porośnięty wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiony. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny zainwestowane. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry dobre b. dobra dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 5000m 2 umiejscowiona wśród gruntów odłogowanych i poddanych uprawie. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa oraz lasy. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu leży w terenie łagodnie pofałdowanym. Dojazd drogą wojewódzką nr 890. Grunt w całości porośnięty wysoką trawą i krzewami. Widoczne są w postaci gruzu pozostałości po wyburzonych budynkach. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: tereny zainwestowane. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry dobre zadowalająca dobry C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3012m 2 umiejscowiona wśród gruntów odłogowanych i poddanych uprawie. Bliskie otoczenie tworzy również zabudowa mieszkaniowa. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu leży w terenie niemal płaskim. Południowo zachodnią granice wyznacza publiczna droga asfaltowa brak urządzonego zjazdu. Grunt w całości porośnięty sporadycznie koszoną trawą. Lokalizacja dobra. Przeznaczenie nieruchomości: potencjalna strefa rozwoju osadnictwa. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry b. dobre zadowalająca dobry Opracował: Strona 18 z 23

19 Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Powierzchnia nieruchomości (ha) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1ha (zł) Cena zaktualizowana na datę wyceny / ha (zł) 1 Ustrzyki D. - G Łodyna , , , A Ustrzyki D. - G Zawadka , , ,16 3 Ustrzyki D. - G Ustjanowa Górna , , ,54 4 B Ustrzyki D. - G Łobozew Dolny , , ,46 5 C Ustrzyki D. - G Wojtkowa , , ,14 6 Ustrzyki D. - G Wojtkówka , , ,90 7 Ustrzyki D. - G Krościenko , , ,09 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1,5013ha umiejscowiona jest wśród gruntów poddanych uprawie oraz odłogowanych. Otoczenie tworzy również pojedyncza zabudowa siedliskowa oraz obszary zadrzewione. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie niemal płaskim. Poprzez nieruchomość przebiega linia elektroenergetyczna, widoczne słupy techniczne. Przeważająca klasa bonitacyjna IV. Północno wschodnią granicę wyznacza droga asfaltowa, natomiast północno zachodnią częściowo utwardzona droga gruntowa. Działki porośnięte koszoną trawą. Położenie dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Przeznaczenie nieruchomości: rolnictwo zintegrowane i ekologiczne. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra b. dobry dobra b. dobre b. dobry małe B - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,3686ha umiejscowiona jest wśród gruntów odłogowanych, zakrzewionych i zadrzewionych, a także działek poddanych uprawie. Dalsze sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Grunt o nieforemnym kształcie, uniemożliwiającym dobre zagospodarowanie, położony jest w terenie o zróżnicowanym ukształtowaniu, miejscami znacznie nachylonym. Klasa bonitacyjna IVa. Dojazd drogą gruntową. Położenie bardzo dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Działka gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, częściowo zakrzewiona i zadrzewiona. Przeznaczenie nieruchomości: obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie b. dobra dobry dobra zadowalające zadowalający małe Opracował: Strona 19 z 23

20 C - nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,7866ha umiejscowiona jest wśród gruntów poddanych uprawie oraz odłogowanych. Otoczenie tworzy również pojedyncza zabudowa siedliskowa oraz obszary zadrzewione. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w terenie o znacznym nachyleniu. Przeważająca klasa bonitacyjna IVa. Północno wschodnią granicę wyznacza droga gruntowa. Działka gruntu odłogowana, porośnięta wysoką trawą, nieznacznie zakrzewiona i zadrzewiona. Położenie dobre w odniesieniu do terenów siedliskowych. Przeznaczenie nieruchomości: obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Bonitacja Ukształtowanie terenu Kształt Utrudnienia w uprawie dobra dobry dobra zadowalające b. dobry małe Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 7 obręb Wojtkówka Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane (powierzchnia 0,4671ha) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja dobra dobra dobra dobra 2 Dojazd dobry dobry b. dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu zadowalające dobre dobre b. dobre 4 Powierzchnia zadowalająca b. dobra zadowalająca zadowalająca 5 Kształt b. dobry dobry dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 17,86 zł/m 2 C min = 6,40 zł/m 2 C = 11,46 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 20 z 23

21 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 3,44 0,00 0,00 0,00 Dojazd 20% 2,29 0,00-1,15 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 1,72-0,86-0,86-1,72 Powierzchnia 20% 2,29-2,29 0,00 0,00 Kształt 15% 1,72 0,86 0,86 0,86 Suma 100% 11,46-2,29-1,15-0,86 Cena zł/m 2 13,81 9,97 17,86 Wartość po poprawkach 11,52 8,82 17,00 Średnia wartość 1m 2 12,45 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7 z obrębu Wojtkówka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WB = 12,45 zł/m 2 x 4671 m 2 = 58153,95 zł Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne (powierzchnia 0,9342ha) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja dobra dobra b. dobra dobra 2 Dojazd dobry b. dobry dobry dobry 3 Bonitacja dobra dobra dobra dobra 4 Ukształtowanie terenu zadowalające b. dobre zadowalające zadowalające 5 Kształt b. dobry b. dobry zadowalający b. dobry 6 Utrudnienia w uprawie małe małe małe małe Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 29441,16 zł/ha C min = 12102,90 zł/ha C = 17338,26 zł/ha Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Opracował: Strona 21 z 23

22 Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 25% 4334,57 0, ,29 0,00 Dojazd 15% 2600, ,37 0,00 0,00 Bonitacja 20% 3467,64 0,00 0,00 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 2600, ,74 0,00 0,00 Kształt 10% 1733,83 0, ,83 0,00 Utrudnienia w uprawie 15% 2600,74 0,00 0,00 0,00 Suma 100% 17338, ,11-433,46 0,00 Cena zł/ha 29441, , ,14 Wartość po poprawkach 25540, , ,14 Średnia wartość 1ha 23370,40 Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Ustrzyki Dolne, 1/3 części wycenianej nieruchomości posiada przeznaczenie na cele rolne. Ponadto, cała działka leży w obszarze projektowanych rejonach zgrupowań usług (powiatowych, lokalnych, dzielnicowych). W związku z powyższym, wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 1,10. Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7 z obrębu Wojtkówka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WR = 23370,40 zł/ha x 0,9342 ha x 1,1 = 24015,89 zł Wartość nieruchomości gruntowej ogółem Na przedmiotowej działce obecny jest drzewostan, do określenia jego wartości posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Ustrzyki Dolne. Szczegółowe zestawienie wartości miąższości drzewostanu na gruncie znajduje się w kolejnej tabeli. Sortyment, klasa Gatunek Miąższość (m 3 ) Cena netto loco las (zł) Suma (zł) S4 iglaste 4 116,00 464,00 M2 iglaste 2 55,00 110,00 M2 liściaste 2 55,00 110,00 Razem 684,00 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7 z obrębu Wojtkówka jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: WN = WB + WR + WD = 58153,95 zł ,89 zł + 684,00 zł = = 82853,84 zł zł Opracował: Strona 22 z 23

23 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7 z obrębu Wojtkówka, jednostki ewidencyjnej Ustrzyki Dolne obszar wiejski, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr zł OSIEMDZIESIĄT DWA TYSIĄCE OSIEMSET PIĘĆDZIESIĄT zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Kopia mapy zasadniczej. 5. Wydruk księgi wieczystej nr KS2E/ /8 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 6. Zaświadczenie znak IGP z dnia 23 marca 2015 roku, wydane przez Burmistrza Ustrzyk Dolnych. Opracował: Strona 23 z 23