OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 751/18 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 440 (KW nr KS1E/ /7) OBRĘB MCHAWA, POŁOŻONA W MIEJSOWOŚCI MCHAWA, GMINA BALIGRÓD, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 751/18 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: ELŻBIETA SZEWCZAK (ŁUSZCZÓW DRUGI 41, LUBLIN) JANUSZ SZEWCZAK (ŁUSZCZÓW DRUGI 41, LUBLIN) SANOK, dnia 28 lutego 2019 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 2 z 16

3 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę ewidencyjną nr 440 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /7 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 440 położoną w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 751/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 15 października 2018 roku, dotyczące sygn. akt KM 751/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 1509); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U poz. 1263) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Opracował: Strona 3 z 16

4 Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; W. Baranowski, M. Cyran, Wycena budynków, poradnik, WACETOB Sp. z o.o., Warszawa 1998 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: skrócony wypis ze skorowidza działek; kopia z mapy ewidencyjnej; księga wieczysta nr KS1E/ /7; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Nr XXXIII/223/2002 z dnia 07 października 2002 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 28 lutego 2019 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 06 lutego 2019 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 06 lutego 2019 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 06 lutego 2019 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /7 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 440 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, stanowi własność w udziałach 1/1, na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: Janusz Szewczak s. Tadeusza i Teresy oraz Elżbieta Edyta Szewczak c. Ryszarda i Danuty. Opracował: Strona 4 z 16

5 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /7 Działka ewidencyjna Lp. 1 Nr 440 Obręb: 0009, MCHAWA Sposób korzystania: PS - PASTWISKA TRWAŁE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę, obszar): KS1E / / 1, 0,1336 HA Obszar całej nieruchomości: 0,1336 HA Położenie Miejscowość: MCHAWA Gmina: BALIGRÓD Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE BRAK WPISÓW Prawo własności w udziałach 1/1: na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej: JANUSZ SZEWCZAK S. TADEUSZA I TERESY ORAZ ELŻBIETA EDYTA SZEWCZAK C. RYSZARDA I DANUTY Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 751/18 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS): BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA DEPARTAMENT MONITORINGU I WINDYKACJI KREDYTÓW DETALICZNYCH TERENOWY ZESPÓŁ WINDYKACJI DETALICZNEJ W LUBLINIE, WARSZAWA, , Lp. 1. Numer hipoteki (roszczenia): 1 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: ,00 (PIĘĆSET DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY SIEDEMSET SZEŚĆDZIESIĄT) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) : KAPITAŁ KREDYTU, UMOWA MIESZKANIOWEGO KREDYTU BUDOWLANO- HIPOTECZNEGO NR Z DNIA R Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ ODSETKI, PROWIZJE I OPŁATY ORAZ INNE KOSZTY WYNIKAJACE Z UMOWY MIESZKANIOWEGO KREDYTU BUDOWLANO-HIPOTECZNEGO NR Z DNIA R Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA VI ODDZIAŁ W LUBLINIE, WARSZAWA, Lp. 2. Numer hipoteki (roszczenia): 2 Rodzaj hipoteki (roszczenia): HIPOTEKA UMOWNA Suma (słownie), waluta: 50000,00 (PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY) ZŁ Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność, stosunek prawny) : KAPITAŁ POŻYCZKI, UMOWA POŻYCZKI NR 1/22/04/2016 Z DNIA R Inne informacje: HIPOTEKA ZABEZPIECZA RÓWNIEŻ NALEŻNOŚCI UBOCZNE (ODSETKI UMOWNE, PROWIZJE, KOSZTY DOCHODZENIA ROSZCZEŃ, ZABEZPIECZEŃ, MONITÓW, UPOMNIEŃ, WEZWAŃ DO ZAPŁATY, KOSZTÓW SĄDOWYCH, WINDYKACJI, POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO, ZASTĘPSTWA PROCESOWEGO) WYNIKAJĄCE Z UMOWY POŻYCZKI NR 1/22/04/2016 Z DNIA R Wierzyciel hipoteczny Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON): AURUM INVESTMENTS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, POZNAŃ, Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Opracował: Strona 5 z 16

6 Rejestr gruntów wskazuje, iż podmiotami ewidencyjnymi są: Janusz Szewczak s. Tadeusza i Teresy oraz Elżbieta Edyta Szewczak c. Ryszarda i Danuty (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1, małżeństwo). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jednostka ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /7 Baligród Mchawa PsIII 936 B 400 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 440 usytuowana jest w miejscowości Mchawa, gmina Baligród, powiat leski. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim, a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2017 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina wiejska Baligród znajduje się w województwie podkarpackim, powiecie leskim i jest położona na terenie Międzynarodowego rezerwatu Biosfery Karpaty Wschodnie wpisanego na listę UNESCO w Euroregionie Karpaty Wschodnie. Zajmuje powierzchnię 15823ha. Lesistość gminy dochodzi do 69,6% jej ogólnej powierzchni. Teren gminy w większości pokrywają lasy oraz grunty leśne, z tego powodu działalność mieszkańców nastawiona jest przede wszystkim na przemysł drzewny. Miejscowa ludność prowadzi również niewielkie gospodarstwa rolne. Charakter turystyczny gminy stanowią walory naturalne. W 2017 roku zarejestrowanych było 353 podmiotów gospodarki, z czego: około 10,2% w sektorze przemysłowym, około 13% w budowlanym i blisko 20,9% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 3142 osoby, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 20 osób na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy wiejskiej Baligród wynosił 11,2% (powiat leski 12,1%). W 2017 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 60 mieszkań (powiat leski 44 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2018, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 440 obręb Mchawa Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 440 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, umiejscowiona jest wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych, w tym gruntów uprawianych rolniczo, odłogowanych oraz użytków trwałych. Działka o powierzchni 1336m 2 posiada kształt zbliżony do prostokąta, dający możliwość bardzo dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy Opracował: Strona 6 z 16

7 bezpośrednio z wąskiej asfaltowej drogi prowadzącej przez miejscowość. Droga wojewódzka nr 893 przebiega w odległości około 1,3km na północ. Nieruchomość zabudowana murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wolnostojącym, niepodpiwniczonym, z użytkowym poddaszem. Dom z dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej, kryty blachą trapezową. Wejście do budynku tworzy taras wyłożony kostką brukową, na całej długości zadaszony. W skład parteru wchodzą następujące izby: kuchnia, dwa pokoje, łazienka, korytarz, na poddaszu znajdują się trzy pokoje, łazienka oraz korytarz. Łączna powierzchnia użytkowa wynosi 103,50m 2. Obiekt znajduje się w bardzo dobrym stanie technicznym, wymagającym poniesienia nieznacznych nakładów na jego pełne ukończenie (brak części podłóg na parterze i poddaszu oraz niewykończona łazienka na poddaszu). Budynek wyposażony w następujące instalacje: elektroenergetyczną, kanalizację tworzy zbiornik bezodpływowy, woda z własnej studni, c.o. zasilane z pieca. Grunt częściowo ogrodzony, obszar niezabudowany w całości stanowi zadbany koszony trawnik. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra b. dobry b. dobra b. dobra dobre b. dobre Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 440 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród objęta jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Baligród zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Nr XXXIII/223/2002 z dnia 07 października 2002 roku. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego. Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 440 MPZP: brak, Studium: obszary potencjalnego rozwoju mieszkalnictwa 2.2. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy z Zamawiającym, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości stanowiącą szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Opracował: Strona 7 z 16

8 Zastosowana procedura określenia wartości Określenie wartości nieruchomości stan docelowy Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami Określenie wartości podejściem mieszanym stan aktualny na dzień wyceny Do wyceny części nieruchomości (tj. budynku mieszkalnego w budowie) zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. Jest ona stosowana do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na: budowie, rozbudowie, odbudowie, nadbudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość rynkowa określana jest jako różnica wartości nieruchomości po wykonaniu wyżej opisanych robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót Opracował: Strona 8 z 16

9 uwzględniając zysk inwestora uzyskiwany na rynku nieruchomości podobnych. Do zastosowania metody pozostałościowej łącznie spełnione być muszą 3 warunki: istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, znany jest rodzaj i zakres wyżej wymienionych robót, w przyjętych do tej metody elementach stosownych podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. Wartość tę określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu w/w robót, z uwzględnieniem kosztów ulepszenia nieruchomości i zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Formuła służąca do określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu metody pozostałościowej przedstawia się następująco: gdzie: W N = W NU K U Z W N W NU K U Z wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny wartość rynkowa nieruchomości po wykonaniu robót budowlanych wartość kosztów ulepszenia nieruchomości koszty dodatkowe w tym zysk inwestora Do określenia wartości nieruchomości po ulepszeniu (WNU) zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Nieruchomości lokalowe o funkcji mieszkalnej występują dość powszechnie jako przedmiot sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości, a zatem możliwe jest utworzenie bazy nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, a w konsekwencji określenie wartości nieruchomości lokalowej. Założenie powyższego podejścia i metody polega na oszacowaniu wartości nieruchomości poprzez porównanie jej kolejno z nieruchomościami o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu na rynku. Uzyskana wartość uwzględnia zmiany poziomu cen spowodowane upływem czasu oraz cechy różniące nieruchomości wykorzystane do porównania ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej powiatu leskiego w zależności od przestrzennego usytuowania mieszkań, występują budynki jednorodzinne i niskie wielorodzinne. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami jednorodzinnymi jest słabo rozwinięty, rocznie notuje się tutaj od kilku do kilkunastu transakcji nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu, standardzie i stanie technicznym oraz funkcjonalnym. Ceny jednego m 2 powierzchni użytkowej podobnych obiektów do wycenianego przeznaczonych na cele mieszkaniowe kształtują się na poziomie od około 3000 zł do 4000 zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Opracował: Strona 9 z 16

10 Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi powiat leski od lutego 2017 roku do dnia opracowania operatu 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 10 z 16

11 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta lub miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Stan techniczny i funkcjonalny budynku 25% b. dobry Budynki kilkuletnie lub starsze po generalnym remoncie. dobry zadowalający Budynki dobrze utrzymane, nie wymagające poniesienia dużych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. Budynki w stanie zadawalającym, wymagające poniesienia znacznych nakładów na cele remontowe lub adaptacji. użytkowa 20% b. dobra dobra Pow. od 100m 2 do 150m 2 umożliwiająca optymalne i wygodne funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na niższy koszt utrzymania. Pow. pomiędzy 80m 2 a 100m 2 oraz 150m 2 a 170m 2 umożliwiająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na przeciętny koszt utrzymania. zadowalająca do 80m 2 oraz powyżej 170m 2 utrudniająca dobre funkcjonowanie rodziny, mogąca wpływać na wyższy koszt utrzymania. gruntu 10% b. dobra pomiędzy 1000m 2 a 1500m 2. dobra pomiędzy 700m 2 a 1000m 2 oraz 1500m 2 a 2500m 2. zadowalająca do 700m 2 oraz powyżej 2500m 2. Zagospod. b. dobre Działka ogrodzona, bardzo dobrze utrzymana, zadbana. Obecność roślin ozdobnych oraz innych elementów wpływających na poczucie estetyki. Pasy służące do wygodnego poruszania się mieszkańców w całości utwardzone o stanie bardzo dobrym. 10% dobre Działka częściowo ogrodzona, dobrze utrzymana, zadbana. Nasadzenia poprawnie zaplanowane. Pasy służące do wygodnego poruszania się mieszkańców częściowo utwardzone. zadowalające Działka nieogrodzona, niezadbana. Nasadzenia błędnie zaplanowane, bez kontroli wzrostu. Brak utwardzonych pasów służących do wygodnego poruszania się mieszkańców. Ukształtowanie 5% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Opracował: Strona 11 z 16

12 Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi W związku z niewielką liczbą transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie powiatu leskiego ustalenie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego ustalenia mogłaby być obciążona dużym błędem statystycznym. Przyjęto trend czasowy dla podobnych nieruchomości z rynków równoległych, który to trend ustalono na poziomie 2,00% w skali roku (tj. 0,17% w skali miesiąca) OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Pow. użytkowa (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 p. u. (zł) Cena 1 m 2 p. u. zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1A Lesko G Łukawica , , ,03 2 Olszanica Uherce M , , ,36 3B Solina Bóbrka , , ,35 4C Lesko G Weremień , , ,29 5 Baligród Bystre , , ,37 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: Nieruchomość A nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną o powierzchni 2400m 2 zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym murowanym. Obiekt jednokondygnacyjny z użytkowym poddaszem, niepodpiwniczony, dach wielospadowy kryty blachodachówką. Stan techniczny ogółu bardzo dobry. użytkowa wynosi 132,00m 2. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy wąską drogą asfaltową. Droga główna prowadząca przez miejscowość znajduje się w odległości około 400m. Grunt ogrodzony, ciągi piesze i jezdne wyłożone kostką brukową, występują rośliny ozdobne. Zagospodarowanie bardzo dobre. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra b. dobry b. dobra dobra b. dobre b. dobre Opracował: Strona 12 z 16

13 Nieruchomość B nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną o powierzchni 1001m 2 zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym murowanym. Obiekt jednokondygnacyjny z użytkowym poddaszem, niepodpiwniczony, dach wielospadowy kryty blachodachówką. Stan techniczny ogółu bardzo dobry. użytkowa wynosi 111,00m 2. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy bezpośrednio z drogi asfaltowej prowadzącej przez miejscowość. Grunt ogrodzony, ciągi piesze wyłożone kostką brukową, występują rośliny ozdobne. Zagospodarowanie bardzo dobre. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie b. dobra b. dobry b. dobra b. dobra b. dobre b. dobre Nieruchomość C nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną o powierzchni 700m 2 zabudowana jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym murowanym. Obiekt jednokondygnacyjny ze strychem, niepodpiwniczony, dach dwuspadowy kryty blachą. Stan techniczny ogółu dobry. użytkowa wynosi 90,00m 2. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren niemal płaski. Dojazd możliwy wąską drogą asfaltową. Grunt nieogrodzony, część niezabudowaną stanowi trawnik. Zagospodarowanie dobre. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Stan techniczny budynku użytkowa gruntu Zagospodarowanie Ukształtowanie dobra dobry dobra dobra dobre b. dobre Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja dobra dobra b. dobra dobra 2 Stan techniczny budynku b. dobry b. dobry b. dobry dobry 3 użytkowa b. dobra b. dobra b. dobra dobra 4 gruntu b. dobra dobra b. dobra dobra 5 Zagospodarowanie dobre b. dobre b. dobre dobre 6 Ukształtowanie b. dobre b. dobre b. dobre b. dobre Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 3549,35 zł/m 2 C min = 2239,37 zł/m 2 C = 1309,98 zł/m 2 Opracował: Strona 13 z 16

14 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 392,98 0,00-196,49 0,00 Stan techniczny budynku 25% 327,50 0,00 0,00 163,75 użytkowa 20% 262,00 0,00 0,00 131,00 gruntu 10% 131,00 65,50 0,00 65,50 Zagospodarowanie 10% 131,00-65,50-65,50 0,00 Ukształtowanie 5% 65,50 0,00 0,00 0,00 Suma 100% 1309,98 0,00-261,99 360,25 Cena zł/m , , ,29 Wartość po poprawkach 3123, , ,54 Średnia wartość 1m ,64 Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 440 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, wynosi: WNU = 3390,64 zł/m 2 x 103,50 m 2 = ,24 zł Określenie kosztu robót potrzebnych do zakończenia inwestycji Wartość kosztorysową robót potrzebnych do zakończenia inwestycji polegającej na budowie obiektu mieszkalnego ustalono w oparciu o aktualne Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli Wydawnictwa WACETOB Sp. z o.o. Lp. Rodzaj scalonego elementu Jednostka obmiarow a Ilość jednostek obmiarowych Cena jednostki (zł) Wskaźnik regionalny Wartość kosztorysowa scalonego elementu (zł) % koszt wykonania robót wartość kosztorysowa wykonanego elementu a c d e f g h i j 1 podłogi i posadzki 100m 2 p.u. 1, ,10 0, ,09 80, ,62 2 instalacje sanitarne 1000m 3 kubatury budynku 0, ,36 0, ,43 80, ,49 RAZEM 6647,11 koszty dodatkowe (10%) 664,71 SUMA 7311,82 Opracował: Strona 14 z 16

15 Wyliczony koszt potrzebny do zakończenia inwestycji skorygowano tak, aby odpowiadał on uwarunkowaniom lokalnego rynku. Zgodnie z informacją zamieszczoną w wykorzystanym do wyceny katalogu scalonych normatyw, takiej korekcji dokonuje się w oparciu o mnożnik przeliczeniowy, który dla województwa podkarpackiego kształtuje się pomiędzy 0,7031 a 0,7474. W nawiązaniu do lokalizacji i charakteru miejscowości przyjęto wartość 0,75. Po przeliczeniu otrzymano skorygowaną wartość kosztorysową robót budowlanych odpowiadający kosztom budowy na lokalnym rynku a potrzebnym do zakończenia inwestycji wynoszącą 7311,82 zł. Wartość ta zawiera koszty dodatkowe, tj. kosztu opracowania dokumentacji, nadzoru oraz zabezpieczenia placu budowy, zysku inwestora, etc. WN = ,24 zł 6647,11 zł 664,71 zł = ,42 zł zł 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 440 z obrębu Mchawa, jednostki ewidencyjnej Baligród, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ew. nr zł TRZYSTA CZTERDZIEŚCI CZTERY TYSIĄCE zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Opracował: Strona 15 z 16

16 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Skrócony wypis ze skorowidza działek. 3. Kopia z mapy ewidencyjnej. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /7 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 5. Polisa ubezpieczeniowa odpowiedzialności cywilnej zawodowej. Opracował: Strona 16 z 16