OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 597/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 493/2 OBRĘB SOLINA (KW nr KS1E/ /9) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI SOLINA, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 597/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI zł (SŁOWNIE: TRZYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł) SANOK, dnia 04 stycznia 2014 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa niezabudowana określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda, sygn. akt KM 597/13 prawo własności Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /9 Solina Solina / Ps IV 975 Lz-Ps IV 2798 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 493/2 MPZP: obszar zabudowy turystyczno letniskowej Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 493/2 z obrębu Solina położona jest w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 3773m 2 umiejscowiona jest na półwyspie Werlas wśród pojedynczej zabudowy jednorodzinnej oraz letniskowej. Sąsiedztwo tworzą również obszary niezabudowane i lasy oraz Zalew Soliński. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta położony jest w terenie równym. Działka niezagospodarowana, porośnięta trawą, częściowo zakrzewiona i zadrzewiona, występuje drzewostan brzozowo bukowy w I i II klasie wieku. Nieruchomość położona przy utwardzonej drodze gruntowej, w odległości około 8km od drogi wojewódzkiej nr 894. Lokalizacja bardzo dobra. Wartość rynkowa prawa własności zł TRZYSTA DZIEWIĘĆDZIESIĄT DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł Data określenia wartości 21 grudnia 2013 roku Podpis i pieczęć autora operatu Data sporządzenia operatu 04 stycznia 2014 roku Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 17

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Maciej Lorenc Strona 3 z 17

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 493/2 położoną w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /9 przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Pl. Konstytucji 3-go Maja 9. Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) KS1E/ /9 Solina Solina / Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) Ps IV 975 Lz-Ps IV Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 493/2 położoną w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie, jako przedmiotu prawa własności gruntu CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 493/2 położoną w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski, województwo podkarpackie, jako przedmiotu prawa własności gruntu będącego podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku mgr Mariusza Najdy, sygn. akt KM 597/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda z dnia 22 listopada 2013 roku dotyczące sygn. akt KM 597/13. Opracował: Maciej Lorenc Strona 4 z 17

5 Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną projektu operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2009 r., nr 26, poz. 156 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U r., nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r., nr 19, poz. 147); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., nr 38, poz. 454); Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia projektu operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. Z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok. Opracował: Maciej Lorenc Strona 5 z 17

6 Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków; księga wieczysta nr KS1E/ /9; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Solina zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Solina Nr XIV/267/2000 z dnia 12 grudnia 2000 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy wycenianej nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych, gromadzonych we własnym zakresie oraz publikacji tematycznych w prasie i wydawnictwach specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zlecającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla projektu operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 04 stycznia 2014 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 21 grudnia 2013 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 21 grudnia 2013 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 21 grudnia 2013 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /9 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Lesku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych wyceniana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 493/2 z obrębu Solina jednostki ewidencyjnej Solina jest własnością Edwarda Bika syna Stefana i Julii. Opracował: Maciej Lorenc Strona 6 z 17

7 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /9 DZIAŁKA NR 493/2 (OBSZAR: 0,3773HA, SPOSÓB KORZYSTANIA: PASTWISKA, GRUNTY LEŚNE ZADRZEWIONE) POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI SOLINA, GMINA SOLINA, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE BRAK WPISÓW PRAWO WŁASNOŚCI, EDWARD BIK SYN STEFANA I JULII INNY WPIS: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 597/13 - PODKARPACKI BANK SPÓŁDZIELCZY Z SIEDZIBĄ W SANOKU HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA NA SUMĘ 50000,00 ZŁ (SŁOWNIE: PIĘĆDZIESIĄT TYSIĘCY ZŁ) Z TYTUŁU PROLONGOWANEGO KREDYTU NA ZAKUP PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, PODLEGAJĄCA SPŁACIE NA WARUNKACH ZAWARTYCH W ZAŚWIADCZENIU BANKU WIERZYCIEK HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A I ODDZIAŁ W JAŚLE Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami KW. Stan prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku od Zlecającego wycenę a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 493/2 usytuowana jest w miejscowości Solina (gmina Solina, powiat leski) w odległości ok. 33km od drogi wojewódzkiej nr 893 łączącej Lesko z Cisną. Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2011 rok zamieszkiwało osób. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Gmina Solina położona jest w obrębie Bieszczadów Zachodnich, posiada niezwykle rzadkie walory przyrodnicze i krajoznawcze. Jezioro Solińskie jest największym sztucznym zbiornikiem w kraju i wraz z Jeziorem Myczkowieckim stanowi o atrakcyjności turystycznej gminy. Różnorodność form ukształtowania terenu, bogactwo fauny i flory stwarzają dogodne warunki do wypoczynku i uprawiania turystyki. Lesistość gminy wynosi 55,8% jej ogólnej powierzchni (18452ha). Gospodarka oparta jest głównie na obsłudze ruchu turystycznego, rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi oraz lokalnym handlem detalicznym w 2011 roku zarejestrowanych było 609 podmiotów gospodarki, z czego: ok. 4% w sektorze przemysłowym, ok. 6% w budowlanym i blisko 10% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 5327 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 29 osób na km2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na Opracował: Maciej Lorenc Strona 7 z 17

8 poziomie 119 osób na km2, a w powiecie leskim 32 osoby na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Solina wynosił 16,8% (powiat leski 15,9%). W 2011 roku oddano na terenie gminy 35 mieszkań do użytkowania (powiat leski 93 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2012, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr 493/2 z obrębu Solina położona jest w miejscowości Solina, gmina Solina, powiat leski. Działka o powierzchni 3773m 2 umiejscowiona jest na półwyspie Werlas wśród pojedynczej zabudowy jednorodzinnej oraz letniskowej. Sąsiedztwo tworzą również obszary niezabudowane i lasy oraz Zalew Soliński. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta położony jest w terenie równym. Działka niezagospodarowana, porośnięta trawą, częściowo zakrzewiona i zadrzewiona, występuje drzewostan brzozowo bukowy w I i II klasie wieku. Nieruchomość położona przy utwardzonej drodze gruntowej, w odległości około 8km od drogi wojewódzkiej nr 894. Lokalizacja bardzo dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry Przeznaczenie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość stanowiąca działkę nr 493/2 z obrębu Solina jednostki ewidencyjnej Solina objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Solina Nr XXXVIII/379/98 z dnia 17 czerwca 1998 roku, według którego działka znajduje się na obszarze zabudowy turystyczno letniskowej. Nr działki Przeznaczenie 493/2 MPZP: obszar zabudowy turystyczno letniskowej Opracował: Maciej Lorenc Strona 8 z 17

9 2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszar powiatów leskiego i bieszczadzkiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo. Rynek lokalny obrotu nieruchomościami podobnymi jest dobrze rozwinięty, badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym nieruchomości gruntowych uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. Ceny jednego m 2 powierzchni gruntu na badanym terenie kształtują się przeciętnie na poziomie od 5 do blisko 100 złotych za m 2 powierzchni. Transakcje nieruchomościami niezabudowanymi położonymi w obrębie Zalewu Solińskiego są wyższe niż ceny osiągane w pozostałych częściach powiatów, ceny jednego m 2 powierzchni gruntu kształtują się na poziomie od 30zł do nawet 200zł. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku i Ustrzykach Dolnych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo powiat leski, bieszczadzki od grudnia 2011 roku do dnia opracowania operatu Opracował: Maciej Lorenc Strona 9 z 17

10 2.3. SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; Opracował: Maciej Lorenc Strona 10 z 17

11 wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Maciej Lorenc Strona 11 z 17

12 Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadawalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową w złym stanie technicznym, drogi wąskie. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadawalający Dojazd uciążliwy, drogi gruntowe. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadawalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000 m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500 m 2 oraz 2000m 2 a 4000 m 2. zadawalająca Powierzchnia do 700m2 oraz powyżej 4000m2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadawalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją; zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży; uwarunkowaniami lokalnymi. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych itp. Wskaźnik zmiany cen transakcyjnych ustalono w oparciu o analizę regresji. Analiza regresji polega na określeniu zależności między datami transakcji a cenami transakcyjnymi, przedstawionej na wykresie w postaci modelu regresji. Model Opracował: Maciej Lorenc Strona 12 z 17

13 regresji oparto na równaniu linii prostej. Estymację parametrów modelu (tj. oszacowanie współczynnika kierunkowego i stałej) dokonano metodą najmniejszych kwadratów. Na przedstawionym wykresie punkty stanowią cenę transakcyjną w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni gruntu w dacie dokonania transakcji. Linia ciągła wyznacza trend. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki) Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały minimalną tendencję spadkową na poziomie -4,41% w skali roku (tj. -0,37% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Opracował: Maciej Lorenc Strona 13 z 17

14 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej. Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Czarna - A Olchowiec ,59 80,52 2 Solina Polańczyk ,61 78,66 3 Solina B Zawóz ,97 74,35 4 Czarna Olchowiec ,06 73,15 5 Solina - C Solina ,15 147,69 Opis nieruchomości przyjętych do porównania: Nieruchomość A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1064m 2 znajduje się w obrębie Olchowiec jednostki ewidencyjnej Czarna. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 894 wynosi około 3km. Grunt o kształcie zbliżonym do kwadratu umiejscowiony w terenie o nieznacznym nachyleniu. Dojazd stanowi droga gruntowa utwardzona. Sąsiedztwo tworzy pojedyncza zabudowa letniskowa i pensjonatowa. Lokalizacja bardzo dobra. Grunt częściowo zakrzewiony i zadrzewiony, brak sortymentów drewna cennego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający dobre dobra b. dobry Nieruchomość B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3001m 2 znajduje się w obrębie Zawóz jednostki ewidencyjnej Solina. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 894 wynosi około 8km. Grunt o kształcie zbliżonym do trapezu umiejscowiony jest w równym terenie wśród rzadkiej zabudowy letniskowej. Dojazd stanowi droga gruntowa. Lokalizacja bardzo dobra. Grunt częściowo zakrzewiony i zadrzewiony, brak sortymentów drewna cennego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający b. dobre dobra b. dobry Opracował: Maciej Lorenc Strona 14 z 17

15 Nieruchomość C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1418m 2 znajduje się w obrębie Solina jednostki ewidencyjnej Solina. Odległość od drogi wojewódzkiej nr 894 wynosi około 7km. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta umiejscowiony jest w terenie nieznacznie nachylonym wśród pojedynczej zabudowy letniskowej. Dojazd stanowi droga gruntowa. Lokalizacja bardzo dobra. Grunt częściowo zakrzewiony i zadrzewiony, brak sortymentów drewna cennego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra zadowalający dobre dobra b. dobry Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra b. dobre 2 Dojazd zadowalający zadowalający zadowalający zadowalający 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre b. dobre dobre 4 Powierzchnia dobra dobra dobra dobra 5 Kształt b. dobry b. dobry b. dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cmax = 147,69 zł/m 2 Cmin = 73,15 zł/m 2 C = 74,54 zł/m 2 Opracował: Maciej Lorenc Strona 15 z 17

16 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 30% 12, Dojazd 20% 8, Ukształtowanie terenu 15% 6,32 5,59 0 5,59 Powierzchnia 20% 8, Kształt 15% 6, Suma 100% 42,15 5,59 0 5,59 Cena zł/m 2 80,52 74,35 147,69 Wartość po poprawkach 86,11 74,35 153,28 Średnia wartość 1m 2 104,58 Na działce nr 493/2 obecny jest drzewostan dwugatunkowy składający się z buka oraz brzozy w I i II klasie wieku. Brak przeprowadzanych zabiegów pielęgnacyjnych, co wpłynęło na niską jakość drzewostanu. Do określenia wartości drzewostanu posłużono się metodą szacunkową oraz cennikiem drewna Nadleśnictwa Baligród. Stwierdzono, iż miąższość buka to 7m 3 w klasie drewna średniowymiarowego S2a, brzozy 28m 3 w klasie drewna średniowymiarowego S2a. Cena sortymentów buka S2a to 150 zł/ m 3, brzozy S2a to 120 zł/ m 3. Wartość Bk S2a = 7m 3 x 150 zł / m 3 = 1050 zł Wartość Brz S2a = 28m 3 x 120 zł / m 3 = 3360 zł Razem = 1050 zł zł = 4410 zł Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 493/2 położoną w obrębie Solina jednostki ewidencyjnej Solina wynosi: 104,58 zł/m 2 x 3773 m = ,34 zł zł Opracował: Maciej Lorenc Strona 16 z 17

17 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 493/2 z obrębu Solina jednostki ewidencyjnej Solina wynosi: zł (SŁOWNIE: TRZYSTA TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY zł) Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków. 4. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /9 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Opracował: Maciej Lorenc Strona 17 z 17