OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 314/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 25/11 (KW nr KS1E/ /4) OBRĘB LESKO WOLA POSTOŁOWA, POŁOŻONA W MIEJSCOWOŚCI LESKO, GMINA LESKO, POWIAT LESKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 314/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU TOMASZ KLUCZNIK KANCELARIA KOMORNICZA DŁUŻNIK: BARBARA WENDE (ZASANIE 4, LESKO) SANOK, dnia 15 października 2015 roku Sporządził: Maciej Lorenc tel ul. Krzywa 5/34, Sanok

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Przedmiot wyceny Cel wyceny Sposób wyceny Rodzaj praw nieruchomość gruntowa określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 314/13 podejście porównawcze prawo własności w udziale 1/1: BARBARA WENDE C. KAZIMIERZA I ŁUCJI Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /4 Lesko - M Lesko-Wola Postołowa 4 25/ RIIIa 3904 RIIIb 656 Nr działki Przeznaczenie nieruchomości 25/11 MPZP Lesko 7 : symbol MN/U2, MN/U9 (ok. 0,1200ha) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem obiektów usługowych, rzemiosła i handlu; symbol UT1.1 (ok. 0,3180ha) tereny zabudowy usług turystyki; symbol KD-W2.1 (ok. 0,0180ha) tereny dróg wewnętrznych projektowanych; symbol G 200 (ok. 0,0240ha) strefa techniczna istniejącego gazociągu G 200 Opis nieruchomości Działka ewidencyjna nr 25/11 obręb Lesko Wola Postołowa gruntowa stanowiąca działkę nr 25/11 położona jest przy granicy miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski. Działka o powierzchni 4560m 2 umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów niezabudowanych, tj. koszonych łąk i działek odłogowanych. Dalsze otoczenie tworzą również pojedyncze domy mieszkaniowe jednorodzinne oraz obiekty handlowo usługowe. W dniu oględzin brak dojazdu, niemniej jednak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Lesko 7 ustala dostępność komunikacyjną do działki. W odległości około 60m od strony północnej przebiega droga krajowa nr 84, z której zjazd urządzono w stronę przedmiotowej nieruchomości około 120m dalej bezpośrednio na drogę gruntową nazwaną ulicą Wolańską. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w trenie niemal płaskim. Działka porośnięta trawami, koszona. przecina strefa techniczna istniejącego gazociągu G 200. Centrum miasta znajduje się w odległości około 4km. W pobliżu przepływa rzeka San. Lokalizacja dobra. Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 25/ zł STO CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY zł Data określenia wartości Data sporządzenia operatu 26 września 2015 roku 15 października 2015 roku Podpis i pieczęć autora operatu Opracował: Strona 2 z 20

3 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres opracowania CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawy materialno prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Lokalizacja nieruchomości Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Zastosowana procedura określenia wartości ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Opracował: Strona 3 z 20

4 1. CZĘŚĆ OGÓLNA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, położoną w miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS1E/ /4 przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku Zakres opracowania Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, położoną w miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski, województwo podkarpackie CEL WYCENY Zgodnie z zakresem opracowania, celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza, sygn. akt KM 314/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Tomasz Klucznik Kancelaria Komornicza w Lesku, z dnia 21 sierpnia 2015 roku, dotyczące sygn. akt KM 314/ Podstawy materialno prawne Podstawę materialno prawną operatu szacunkowego stanowią: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U poz. 782 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami) Podstawy metodologiczne Podstawy metodologiczne sporządzenia operatu szacunkowego stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; Opracował: Strona 4 z 20

5 E. Kucharska Stasiak, a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004 rok; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA wartość obrót zarządzanie nieruchomościami, Educaterra Sp. z o.o., Olsztyn rok; Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa rok Źródła danych merytorycznych Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą: wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej; kopia mapy zasadniczej; księga wieczysta nr KS1E/ /4; Wypis pełny z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Lesko 7, znak GPNiOŚ AO z dnia 15 października 2015 roku, wydany przez Urząd Miasta i Gminy Lesko; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych; publikacje tematyczne z prasy i wydawnictw specjalistycznych; informacje i dokumenty uzyskane od Zamawiającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości; wyliczenia własne DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO Daty istotne dla operatu szacunkowego są następujące: data sporządzenia operatu szacunkowego: 15 października 2015 roku; data określenia wartości przedmiotu wyceny: 26 września 2015 roku; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny: 26 września 2015 roku; data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 26 września 2015 roku. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z księgą wieczystą nr KS1E/ /4 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lesku, wyceniana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko M., stanowi własność w udziale 1/1: Barbara Wende c. Kazimierza i Łucji. Opracował: Strona 5 z 20

6 Nr księgi wieczystej Dział I KW Oznaczenie Dział I KW Spis praw Dział II KW Własność Dział III KW Obciążenia Dział IV KW Hipoteka KS1E/ /4 Działka ewidencyjna Lp. 1 NR 25/11 Obręb: 0003, LESKO WOLA POSTOŁOWA Sposób korzystania: R GRUNTY ORNE Położenie Miejscowość: LESKO Gmina: LESKO Powiat: LESKI Województwo: PODKARPACKIE Obszar całej nieruchomości: 0,4560 HA BRAK WPISÓW Prawo własności w udziale 1/1: BARBARA WENDE C. KAZIMIERZA I ŁUCJI Lp. 1. Numer wpisu: 1 Rodzaj wpisu: INNY WPIS Treść wpisu: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU W SPRAWIE KOMORNICZEJ KM 314/13 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) : IDEA BANK S.A., WARSZAWA BRAK WPISÓW Informacje dot. przedmiotowej nieruchomości zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów wskazuje, iż podmiotem ewidencyjnym jest: Barbara Elżbieta Wende c. Kazimierza i Łucji (charakter własności / władania: własność; udział: 1/1). Oznaczenie w ewidencji gruntów Nr księgi wieczystej Jedn. ewidencyjna Obręb Arkusz Numer działki Pow. (m 2 ) Użytki gruntowe, klasa Oznaczenie Pow. (m 2 ) KS1E/ /4 Lesko - M Lesko-Wola Postołowa 4 25/ RIIIa 3904 RIIIb 656 Stan prawny ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku, od Zlecającego wycenę, a także badania księgi wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości Lokalizacja nieruchomości Działka ewidencyjna nr 25/11 usytuowana jest na obrzeżach miejscowości Lesko (gmina Lesko, powiat leski). Powiat leski znajduje się w południowo wschodniej części województwa podkarpackiego, w obszarze górskim Bieszczadów. Od strony wschodniej graniczy z powiatem bieszczadzkim, od zachodniej i północnej z powiatem sanockim a od strony południowej ze Słowacją. Zajmuje powierzchnię ha, którą na 2013 rok zamieszkiwało osoby. Gminy wchodzące w skład powiatu należą do Wschodniobeskidzkiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (duża lesistość, bogaty świat zwierzęcy). Zdecydowaną większość podmiotów gospodarczych stanowią jednostki sektora prywatnego, pozostałe należą do sektora publicznego (przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i jednostki budżetowe). Opracował: Strona 6 z 20

7 Gmina miejsko wiejska Lesko jest jedną z 5 gmin powiatu leskiego. Zajmuje obszar blisko 112 km 2 (13% powierzchni powiatu). W skład gminy Lesko wchodzi 14 sołectw, w tym miasto Lesko (stolica powiatu) leżące bezpośrednio przy drodze krajowej nr 84 prowadzącej z Sanoka do Krościenka. Gmina położona jest na granicy dwóch makroregionów: Karpat Zachodnich i Karpat Wschodnich, a dokładniej w obrębie Dołów Jasielsko Sanockich i Bieszczadów Niskich. Jest to kraina płaskich kotlinek, które rozdzielają płaty niskich pogórzy. Lesistość gminy dochodzi do 48,2% jej ogólnej powierzchni. Gospodarka oparta jest głównie na rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się pozyskiwaniem i obróbką drewna, usługami w zakresie budownictwa, usługami sprzętowo transportowymi, obsługą ruchu turystycznego oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2013 roku zarejestrowanych było 1159 podmiotów gospodarki, z czego: około 6,9% w sektorze przemysłowym, około 11,6% w budowlanym i blisko 4,1% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało osoby, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 104 osoby na km 2. Wskaźnik ten dla województwa podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km 2, a w powiecie leskim jedynie 32 osoby na km 2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie ludności w wieku produkcyjnym gminy Lesko wynosił 15,8% (powiat leski 16,8%). W 2013 roku na terenie gminy oddano do użytkowania na 10 tys. ludności 22 mieszkania (powiat leski 23 mieszkania). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2014, opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości Działka ewidencyjna nr 25/11 obręb Lesko Wola Postołowa gruntowa stanowiąca działkę nr 25/11 położona jest przy granicy miejscowości Lesko, gmina Lesko, powiat leski. Działka o powierzchni 4560m 2 umiejscowiona jest w bezpośrednim otoczeniu gruntów niezabudowanych, tj. koszonych łąk i działek odłogowanych. Dalsze otoczenie tworzą również pojedyncze domy mieszkaniowe jednorodzinne oraz obiekty handlowo usługowe. W dniu oględzin brak dojazdu, niemniej jednak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Lesko 7 ustala dostępność komunikacyjną do działki. W odległości około 60m od strony północnej przebiega droga krajowa nr 84, z której zjazd urządzono w stronę przedmiotowej nieruchomości około 120m dalej bezpośrednio na drogę gruntową nazwaną ulicą Wolańską. Grunt o kształcie zbliżonym do prostokąta, położony jest w trenie niemal płaskim. Działka porośnięta trawami, koszona. przecina strefa techniczna istniejącego gazociągu G 200. Centrum miasta znajduje się w odległości około 4km. W pobliżu przepływa rzeka San. Lokalizacja dobra. Zgodnie z zapisami w/w MPZP, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem obiektów usługowych, rzemiosła i handlu (MN/U2, MN/U9), obejmuje powierzchnię 1200m 2. Obszar ten przedzielony jest na dwie odrębne części terenem oznaczonym symbolem UT1.1. Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 1200m 2 (symbole: MN/U2, MN/U9) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający b. dobre dobra zadowalający Teren zabudowy usług turystyki stanowi powierzchnię 3180m 2. Kształt tej części działki jest nieforemny, jednak daje możliwość dobrego zagospodarowania. Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 3180m 2 (cele budowlane) Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający b. dobre zadowalająca dobry Opracował: Strona 7 z 20

8 Część przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 180m 2, posiada przeznaczenie na cele drogowe (droga wewnętrzna projektowana KD-W2.1). Ocena cech nieruchomości obszar o powierzchni 180m 2 (tereny drogi) Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre Przeznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko M objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Lesko 7 zatwierdzonym Uchwałą Nr LVII/419/10 Rady Miejskiej w Lesku z dnia 10 listopada 2010 roku z późniejszymi zmianami. Nr działki 25/11 Przeznaczenie nieruchomości MPZP Lesko 7 : symbol MN/U2, MN/U9 (ok. 0,1200ha) tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem obiektów usługowych, rzemiosła i handlu; symbol UT1.1 (ok. 0,3180ha) tereny zabudowy usług turystyki; symbol KD-W2.1 (ok. 0,0180ha) tereny dróg wewnętrznych projektowanych; symbol G 200 (ok. 0,0240ha) strefa techniczna istniejącego gazociągu G SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena Nieruchomości, Rozdział I określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy z Zamawiającym, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Zastosowana procedura określenia wartości Wartość rynkowa nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi publiczne Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207 poz z późniejszymi zmianami): Opracował: Strona 8 z 20

9 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz i Nr 199, poz oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 3 stosuje się odpowiednio. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6. Przepisy ust. 1 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.2)), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem; 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857); 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy; 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Opracował: Strona 9 z 20

10 Postępując zgodnie z przepisami prawa oraz zapisami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), jednocześnie mając na uwadze ustalony przez Zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, zastosowano podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami jest następująca: utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana; określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW). Podejście wyceny Metoda wyceny Sposób wyceny nieruchomości porównawcze porównywania parami 2.3. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Południowo wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. Badany obszar charakteryzuje się stanem prawnym gruntów uregulowanym niemal wyłącznie jako prawo własności. W zabudowie miasta i gminy Lesko, w zależności od przestrzennego usytuowania budynków, występują głównie budynki jednorodzinne i wielorodzinne, z czego przeważają te pierwsze, tj. przede wszystkim domy wolnostojące, kolejno zabudowa bliźniacza oraz szeregowa. Opracował: Strona 10 z 20

11 Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze gminy Lesko w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo o charakterze głównie mieszkaniowym jednorodzinnym. Ceny jednego m 2 powierzchni nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej kształtują się na poziomie od około 20 zł do około 70 zł, występuje ograniczona liczba transakcji. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w centrum miasta. Po latach stagnacji, w połowie lat 70-tych i 80-tych, od początku lat 90-tych notuje się dynamiczny rozwój bazy wypoczynkowo usługowej. Duży wpływ na ten stan ma fakt przemian społeczno politycznych, który pozwolił na inwestycje kapitałowe biznesu. Przykładem są tu miejscowości: Polańczyk, Solina, Myczkowce. Szeroka oferta usługowa pozwala na przyjazd turystów z różnych klas społecznych. W trakcie wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo związane z usługami turystycznymi. Ceny jednego m 2 powierzchni gruntu kształtują się przeciętnie na poziomie od około 20 zł do około 80 zł. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie Zalewu Solińskiego, osiągając poziom blisko 100 zł/m 2. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano również badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszarze powiatu leskiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane. Transakcje tego typu występują niezwykle rzadko, są one zróżnicowane ceny jednego m 2 powierzchni gruntu kształtują się przeciętnie na poziomie od około 10 złotych do około 30 złotych. Przyjęto do analizy transakcję przekraczającą nieznacznie okres 2 lat, z uwagi na cechy nieruchomości podobnych oraz ich ograniczoną ilość. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Lesku; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości; informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami. Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości Rodzaj rynku Obszar rynku Okres badania cen rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo o charakterze głównie mieszkaniowym jednorodzinnym rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo związane z usługami turystycznymi; rynek nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane powiat leski od lipca 2013 roku do dnia opracowania operatu 2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości, którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Wykorzystanie innych sposobów ustalenia wag, a szczególnie na podstawie analizy bazy danych było niemożliwe, ze względu na brak nieruchomości porównawczych różniących się tylko jedną cechą. Opis i procentowy udział poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale. Opracował: Strona 11 z 20

12 Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania. 30% dobra Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta. zadowalająca Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta. Dojazd 20% b. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową. dobry Dojazd publiczną drogą asfaltową, krótkie odcinki drogą gruntową. Położenie przy drodze asfaltowej brak urządzonego zjazdu. zadowalający Dojazd uciążliwy, długie odcinki drogą gruntową. Drogi umowne o nieuregulowanym stanie prawnym, służebności. Brak dojazdu. Ukształtowanie terenu 15% b. dobre dobre Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości dot. zagospodarowania. Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania. zadowalające Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot. zagospodarowania. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe. Powierzchnia 20% b. dobra Powierzchnia pomiędzy 1500m 2 a 2000m 2. dobra Powierzchnia pomiędzy 700m 2 a 1500m 2 oraz 2000m 2 a 3000m 2. zadowalająca Powierzchnia do 700m 2 oraz powyżej 3000m 2. Kształt b. dobry Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość optymalnego wykorzystania. 15% dobry zadowalający Regularny przebieg granic, kształt dający możliwość dobrego wykorzystania. Nieregularny przebieg granic, działki wąskie lub mocno wydłużone, kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie. Opracował: Strona 12 z 20

13 Wagi cech rynkowych dot. gruntów posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Analiza cen transakcyjnych w połączeniu z atrybutami nieruchomości będących w obrocie nie pozwalają na szczególne wyróżnienie poszczególnych cech jako bardziej znaczących. Wagi te zostały przyjęte w takiej samej wysokości. Cecha rynkowa Waga cechy Podział na oceny w obrębie cechy Opis Lokalizacja b. dobra Lokalizacja centralna bardzo dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. 50% dobra Lokalizacja pośrednia dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. zadowalająca Lokalizacja peryferyjna zadowalające położenie względem istniejącego układu drogowego. Warunki geotechniczne b. dobre Warunki geotechniczne wpływają w bardzo dobrym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Dopuszczenie realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko. 50% dobre Warunki geotechniczne wpływają w dobrym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Ograniczona możliwość realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko. zadowalające Warunki geotechniczne wpływają w zadowalającym stopniu na możliwość przeprowadzenia inwestycji drogowej. Brak możliwość realizacji nowych obiektów budowalnych infrastruktury technicznej poza terenem jezdni oraz urządzeń ograniczających oddziaływanie drogi na środowisko AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiana cen jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo) dokonane w latach , na terenie powiatu leskiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m 2 powierzchni działki). Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała tendencję spadkową na poziomie -3,35% w skali roku (tj. -0,28% w skali miesiąca) szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen nieruchomości posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Transakcje dot. nieruchomości gruntowych posiadających przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane występują na lokalnym rynku niezwykle rzadko. W tym przypadku wskazanie trendu czasowego jest niemożliwe, a próba jego obliczenia byłaby obarczona znacznym błędem statystycznym. Z uwagi na powyższe, nie dokonano korekty cen jednostkowych gruntu ze względu na upływ czasu. Opracował: Strona 13 z 20

14 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane (budownictwo o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym jednorodzinnym) Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 Lesko - M Lesko ,53 16,35 2 A Lesko - M Lesko ,03 37,17 3 Lesko - G Manasterzec ,57 18,31 4 B Lesko - G Postołów ,73 25,87 5 C Lesko - G Postołów ,13 35,67 6 Lesko - G Hoczew ,72 15,69 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2639m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działki o kształcie zbliżonym do prostokąta położone są w terenie nieznacznie pochyłym. Dojazd drogą gruntową. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający dobre dobra b. dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2222m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren nieznacznie pochyły. Dojazd drogą gruntową. posiada korzystne walory krajobrazowe. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający dobre dobra dobra C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3694m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów niezabudowanych. Działki posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren nieznacznie pochyły. Dojazd drogą gruntową. posiada korzystne walory krajobrazowe. Lokalizacja dobra. Opracował: Strona 14 z 20

15 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra zadowalający dobre zadowalająca dobry Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele budowlane (budownictwo związane z usługami turystycznymi) Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Lesko - M Lesko ,11 26,46 2 B Cisna Cisna ,92 49,81 3 Solina Myczków ,67 25,62 4 C Solina Zawóz ,79 65,11 5 Solina Solina ,44 70,07 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 2980m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie obiektów handlowo usługowych, magazynowych oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren niemal płaski, obniżony w stosunku do poziomu przyległej publicznej drogi asfaltowej brak urządzonego zjazdu. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra dobry b. dobre dobra dobry B nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1419m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, turystycznej oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do trapezu. Teren niemal płaski, w części działki widoczne jednak zagłębienie po stawie. Dojazd publiczną drogą asfaltową. Lokalizacja dobra. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt dobra b. dobry dobre dobra dobry C nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1587m 2 umiejscowiona jest w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy o charakterze turystycznym oraz gruntów niezabudowanych. Działka posiada kształt zbliżony do prostokąta. Teren istotnie pochyły. Dojazd wąską drogą asfaltową. Odległość od Zalewu Solińskiego wynosi około 50m w linii prostej. Lokalizacja bardzo dobra. Opracował: Strona 15 z 20

16 Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt b. dobra dobry zadowalające b. dobra b. dobry Nieruchomości gruntowe niezabudowane posiadające przeznaczenie drogowe lub z nim zrównane Wykaz transakcji przyjętych do analizy: Lp. Jednostka ewidencyjna Obręb Data transakcji Pow. działki (m 2 ) Cena transakcyjna (zł) Cena transakcyjna 1m 2 (zł) Cena / m 2 zaktualizowana na datę wyceny (zł) 1 A Solina Polańczyk ,00 25,00 2 B Solina Polańczyk ,41 19,41 3 C Solina Polańczyk ,30 18,30 Opis nieruchomości przyjętych do wyceny: A nieruchomość gruntowa o powierzchni 113m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W odległości około 0,1km znajduje się wąska droga asfaltowa, około 0,1km dalej przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,5km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także grunty niezabudowane. W granicy działki przebiega linia elektroenergetyczna. Teren nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Bardzo dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre B nieruchomość gruntowa o powierzchni 572m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W odległości około 1,4km przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz rekreacji indywidualnej, a także grunty niezabudowane. Teren nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Bardzo dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre C nieruchomość gruntowa o powierzchni 467m 2 stanowi nieutwardzoną drogę gruntową. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega droga wojewódzka nr 894. Zalew Soliński usytuowany jest w odległości około 0,3km w linii prostej. Otoczenie tworzy typowa dla tej części miejscowości pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna Opracował: Strona 16 z 20

17 oraz rekreacji indywidualnej i usług hotelarskich, a także grunty niezabudowane. Teren nieznacznie pochyły. Warunki geotechniczne dobre. Bardzo dobre położenie względem istniejącego układu drogowego. Ocena cech nieruchomości Lokalizacja Warunki geotechniczne b. dobra dobre Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości, wyniki obliczeń Działka ewidencyjna nr 25/11 obręb Lesko Wola Postołowa Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane (tereny o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym jednorodzinnym - powierzchnia gruntu 1200m 2 ) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja dobra dobra dobra dobra 2 Dojazd zadowalający zadowalający zadowalający zadowalający 3 Ukształtowanie terenu b. dobre dobre dobre dobre 4 Powierzchnia dobra dobra dobra zadowalająca 5 Kształt zadowalający b. dobry dobry dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 37,17 zł/m 2 C min = 15,69 zł/m 2 C = 21,48 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 6,44 0,00 0,00 0,00 Dojazd 20% 4,30 0,00 0,00 0,00 Ukształtowanie terenu 15% 3,22 1,61 1,61 1,61 Powierzchnia 20% 4,30 0,00 0,00 2,15 Kształt 15% 3,22-3,22-1,61-1,61 Suma 100% 21,48-1,61 0,00 2,15 Cena zł/m 2 37,17 25,87 35,67 Wartość po poprawkach 35,56 25,87 37,82 Średnia wartość 1m 2 33,08 Opracował: Strona 17 z 20

18 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko - M, w części o powierzchni 1200m 2 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem obiektów usługowych, rzemiosła i handlu), wynosi: WMN/U = 33,08 zł/m 2 x 1200 m 2 = 39696,00 zł Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele budowlane (tereny zabudowy usług turystycznych powierzchnia gruntu 3180m 2 ) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja dobra dobra dobra b. dobra 2 Dojazd zadowalający dobry b. dobry dobry 3 Ukształtowanie terenu b. dobre b. dobre dobre zadowalające 4 Powierzchnia zadowalająca dobra dobra b. dobra 5 Kształt dobry dobry dobry b. dobry Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 70,07 zł/m 2 C min = 25,62 zł/m 2 C = 44,45 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 30% 13,33 0,00 0,00-6,67 Dojazd 20% 8,89-4,45-8,89-4,45 Ukształtowanie terenu 15% 6,67 0,00 3,34 6,67 Powierzchnia 20% 8,89-4,45-4,45-8,89 Kształt 15% 6,67 0,00 0,00-3,34 Suma 100% 44,45-8,90-10,00-16,68 Cena zł/m 2 26,46 49,81 65,11 Wartość po poprawkach 17,56 39,81 48,43 Średnia wartość 1m 2 35,27 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko - M, w części o powierzchni 3180m 2 (tereny zabudowy usług turystycznych), wynosi: WUT = 35,27 zł/m 2 x 3180 m 2 = ,60 zł Opracował: Strona 18 z 20

19 Wartość nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na tereny drogi (droga wewnętrzna projektowana powierzchnia gruntu 180m 2 ) Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych: Lp. Cechy rynkowe wyceniana A B C 1 Lokalizacja b. dobra b. dobra b. dobra b. dobra 2 Warunki geotechniczne dobre dobre dobre dobre Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = 25,00 zł/m 2 C min = 18,30 zł/m 2 C = 6,70 zł/m 2 Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli. Cecha rynkowa Waga cechy Zakres kwotowy A B C Lokalizacja 50% 3,35 0,00 0,00 0,00 Warunki geotechniczne 50% 3,35 0,00 0,00 0,00 Suma 100% 6,70 0,00 0,00 0,00 Cena zł/m 2 25,00 19,41 18,30 Wartość po poprawkach 25,00 19,41 18,30 Średnia wartość 1m 2 20,90 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko - M, w części o powierzchni 180m 2 (teren drogi wewnętrznej projektowanej), wynosi: WKD-W = 20,90 zł/m 2 x 180 m 2 = 3762,00 zł Wartość nieruchomości ogółem W związku z faktem, iż przedmiotową nieruchomość przecina strefa techniczna istniejącego gazociągu G 200 (brak ustanowionej służebności przesyłu), wprowadzono współczynnik korekcyjny K zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (NI 1) Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, który to współczynnik ustalono na poziomie 0,90. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko - M, wynosi: WN = (WMN/U + WUT + WKD-W) x 0,9 = = (39696,00 zł ,60 zł ,00 zł) x 0,9 = = ,94 zł zł Opracował: Strona 19 z 20

20 2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 25/11 z obrębu Lesko Wola Postołowa, jednostki ewidencyjnej Lesko M, wynosi: Wartość rynkowa prawa własności, działka ewidencyjna nr 25/ zł STO CZTERDZIEŚCI TYSIĘCY zł Tak określona wartość rynkowa prawa do nieruchomości gruntowej mieści się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu. Warunki geotechniczne nie stanowią ekspertyzy, zostały określone podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części bez pisemnej zgody autora. 4. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej. 4. Kopia mapy zasadniczej. 5. Wydruk księgi wieczystej nr KS1E/ /4 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. 6. Wypis pełny z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Lesko 7, znak GPNiOŚ AO z dnia 15 października 2015 roku, wydany przez Urząd Miasta i Gminy Lesko. Opracował: Strona 20 z 20