BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH AGOL dr inż. Antoni Gołębiowski Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ lub

Transkrypt

1 BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ lub Województwo: małopolskie Miasto: Nowy Sącz Obręb: 39 Działki nr: 27/7 i 27/9 OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Nowym Sączu przy ul. Długoszowskiego 69 stanowiącej działki ewidencyjne nr 27/7 i 27/9 w obrębie 39 Właściciel: Przedsiębiorstwo Produkcyjno Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu NS1S/ /0 Wartość rynkowa nieruchomości ,00 zł Chełmiec, dnia r.

2 Spis treści. 0. WYCIĄG OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno - prawne Źródła danych merytorycznych OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Opis nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Podejście dochodowe metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej PODSUMOWANIE I WNIOSKI KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Wypis z księgi wieczystej NS1S/ /0-Nowy Sącz Informacja z rejestru gruntów Kopia mapy ewidencyjnej Dokumentacja fotograficzna

3 0. WYCIĄG. z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Nowym Sączu przy ul. Długoszowskiego 69 stanowiącej działki ewidencyjne nr 27/7 i 27/9 w obrębie Określenie nieruchomości. Miasto: Nowy Sącz Obręb: 39 Działki nr: 27/7 i 27/9 o łącznej powierzchni 0,1902 ha Nieruchomość: NS1S/ /0-Nowy Sącz. 2. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w Nowym Sączu przy ul. Długoszowskiego 69, która jest drogą miejską biegnącą od ul. Prażmowskiego w kierunku Mystkowa. Przedmiotowe działki zabudowane są nw. budynkami i budowlami: - budynkiem pralni z częścią magazynowo-biurową, - budynkiem gospodarczo-garażowym - utwardzonymi placami, - ogrodzeniem trwałym. Budynek pralni jest budynkiem murowanym, parterowym z poddaszem częściowo użytkowym, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: Parter: - punkt przyjęć-sortownia, - magazyn brudny, - wydawalnia, - magazyn czysty, - prasowalnia wykańczalnia, - pralnia mokra, - wiatrołap, - komunikacja, - szatnia, - umywalnia, - wc, - pomieszczenie porządkowe, - pokój śniadań, - magazyn środków chemicznych, - magazyn art. technicznych, - magazyn art. technicznych, - biuro wydawalni, - wiatrołap, - kotłownia, 3

4 Poddasze: - klatka schodowa, - pomieszczenie gospodarcze I, - wc, - pomieszczenie gospodarcze II, - strych. Dane ogólne budynków: - powierzchnia zabudowy 467,88 m 2 - powierzchnia użytkowa 535,30 m 2 - kubatura 2248,00 m 3 Budynek gospodarczo-garażowy jest budynkiem murowanym, parterowym z poddaszem nieużytkowym, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: Parter: - garaż I, - garaż II, - kotłownia z komunikacją, - pomieszczenie gospodarcze. Dane ogólne budynków: - powierzchnia zabudowy 179,04 m 2 - powierzchnia użytkowa 149,20 m 2 - kubatura 573,00 m 3 utwardzone place i drogi dojazdowe 674,00 m 2 ogrodzenia trwałe z bramami przesuwnymi zdalnie sterowane 65,0 m Przedmiotowe działki położone są w terenach o symbolu: 1M tereny niskiej zabudowy mieszkaniowej, realizowanej w formie osiedli zorganizowanych i zabudowy indywidualnej. 4. Wartość rynkowa nieruchomości ,00 zł 5. Data określenia wartości: r. 6. Data sporządzenia operatu: r. 7.Podpis rzeczoznawcy. 4

5 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana nw. budynkami: - budynkiem pralni z częścią magazynowo-biurową, - budynkiem gospodarczo-garażowym, - utwardzonymi placami, - ogrodzeniem trwałym położona w Nowym Sączu przy u. Długoszowskiego 69 stanowiąca działki ewidencyjne: nr 27/7 w obrębie 39 o powierzchni - RIVa 0,1198 ha B/RIVa 0,0464 ha Razem 0,1662 ha nr 27/9 w obrębie 39 o powierzchni - RIVa 0,0240 ha ujawnione w księdze wieczystej NS1S/ /0-Nowy Sącz prowadzone przez Sąd Rejonowy w Nowym Sączu Wydział VI Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania obejmuje wycenę budynków i budowli oraz gruntu jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu Petpol Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu. 2. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Zlecenie z dnia r. Syndyka Masy Upadłościowej Pana Krzysztofa Wasilewskiego, Kraków, ul. 29 Listopada 130, pok. 501 dla Biura Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych Chełmiec ul. Zielona 19A Podstawy materialno - prawne Ustawa z dnia r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r. Dz. U. z dnia r. poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 5

6 3.3. Źródła danych merytorycznych Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta Nowy Sącz Operat ewidencji gruntów miasta Nowego Sącza. a) mapa ewidencji gruntów, b) wypis z rejestru gruntów, Analiza rynku obrotu nieruchomościami w oparciu o notowania cen transakcyjnych w obrocie cywilno-prawnym uzyskane w Starostwie Powiatowym w Nowym Sączu Wydział Geodezji i Budownictwa, oferty kupna sprzedaży wg danych z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami o poziomie średnich cen wolnorynkowych, wywiad terenowy, własne opracowania wycen i baza danych Wyniki wizji lokalnej, oględziny, ocena stanu techniczno-użytkowego Poradnik menedżera Wycena mienia Mieczysław PRYSTUPA wyd. C.T.M.Warszawa Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa Wycena nieruchomości The Appraisal of Real Estate wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa Noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa Tymczasowe noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa Projekt budowlany ekologicznej pralni chemicznej wraz z częścią biurowomagazynową i garażami opracowany przez UNIPROJEK s.c. ul. Narutowicza 3, Nowy Sącz styczeń 1997 r. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU Data sporządzenia wyceny r Data na którą określono wartość nieruchomości r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości r Data dokonania oględzin nieruchomości r. 6

7 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Księga wieczysta NS1S/ /0-Nowy Sącz Dział I: oznaczenie nieruchomości: woj. małopolskie, powiat m. Nowy Sącz, miasto Nowy Sącz, działki 27/9 i 27/7 w obrębie 39, grunty rolne zabudowane o łącznej powierzchni 0,1902 ha, Dział II: własność: - Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe Petpol Sp. z o.o. w Nowym Sączu. na podstawie umowy przenoszącej własność Rep. A 1141/96, z dn r. Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia: - służebność przechodu i przejazdu przez działkę nr 27/2 - na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 27/4 obj. KW nr ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w związku ze zmianą właściciela działki nr 27/10 wydzielonej z działki nr 27/2 na podstawie zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości z dnia r. znak: WPP/RAB.7331/C/3/08, działka nr 27/10 (powstała z podziału działki nr 27/2) - ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w związku ze zmianą właściciela działki nr 27/8 wydzielonej z działki nr 27/3 na podstawie zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości z dnia r. znak: WPP/RAB.7331/C/3/08 działka nr 27/8 (powstała z podziału działki nr 27/3) - umowa przenosząca własność rep. A 1141/96, z dn r. - zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty długu I KM 1548/07 z dn Komornik Sądowy Rewiru i przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu - zawiadomienie o zmianie właściciela nieruchomości sygn. WPP/RAB.7331/C3/08 z dn postanowienie o umorzeniu postępowania KM 1548/07 z dn Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu- Jakub Jeż Dział IV: hipoteka: - hipoteka umowna zwykła w wysokości ,00 zł na rzecz Polski Bank Inwestycyjny S.A. Oddział w Nowym Sączu, - hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł na rzecz Kredyt Bank S.A. O/ Nowy Sącz. 7

8 Wg wypisu z rejestru gruntów. -województwo: małopolskie, - powiat: M. Nowy Sącz, - miejscowość: Nowy Sącz, - jednostka ewidencyjna: Nowy Sącz, - obręb: 39 - właściciel: Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe Petpol Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu - działka nr 27/7 o powierzchni RIVa 0,1198 ha B/RIVa 0,0464 ha Razem 0,1662 ha - działka nr 27/9 o powierzchni RIVa 0,0240 ha - księga wieczysta NS1S/ /0 - Nowy Sącz Opis nieruchomości Opis gruntu. a) Położenie: - nieruchomość położona jest w Nowym Sączu przy ul. Długoszowskiego 69, która jest która jest drogą miejską biegnącą od ul. Prażmowskiego w kierunku Mystkowa, b) Lokalizacja: - działki zlokalizowane w terenach niskiej zabudowy mieszkaniowej, realizowanej w formie osiedli zorganizowanych i zabudowy indywidualnej, c) Sąsiedztwo: - działki położone w sąsiedztwie zabudowy domów jednorodzinnych, d) Topografia terenu: - Działki usytuowane w terenie płaskim, e) Dostępność komunikacyjna: - bardzo dobra nieruchomość posiada bezpośredni dostęp z ul. Długoszowskiego, która obecnie przeszła gruntowną modernizacje z wymianą nawierzchni oraz zawartych w niej sieci, f) Wielkość oraz kształt działki: - działki tworzą figurę w kształcie prostokąta o stosunku boków 5,5:3,5, krótszym bokiem przylegając do ul. Długoszowskiego i są wielkości średnio korzystnej dla pełnionej funkcji, g) Stan zagospodarowania: - działka nr 27/7 zabudowana jest budynkiem pralni z częścią magazynowo-biurową oraz budynkiem gospodarczo-garażowym a także placami utwardzonymi, - działka nr 27/9 zabudowana jest utwardzonym placem, - działki są ogrodzone ogrodzeniem trwałym, 8

9 h) Uzbrojenie terenu: działki posiadają dostęp do następujących elementów infrastruktury technicznej: - droga utwardzona, - sieć energetyczna, - sieć wodociągowa, - sieć kanalizacyjna, - sieć gazowa, - sieć teletechniczna Budynek pralni z częścią magazynowo-biurową. Przedmiotowy budynek jest budynkiem murowanym, parterowym z częściowo poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: Parter: - punkt przyjęć-sortownia, - magazyn brudny, - wydawalnia, - magazyn czysty, - prasowalnia wykańczalnia, - pralnia mokra, - wiatrołap, - komunikacja, - szatnia, - umywalnia, - wc, - pomieszczenie porządkowe, - pokój śniadań, - magazyn środków chemicznych, - magazyn art. technicznych, - magazyn art. technicznych, - biuro wydawalni, - wiatrołap, - kotłownia, Poddasze: - klatka schodowa, - pomieszczenie gospodarcze I, - wc, - pomieszczenie gospodarcze II, - strych. Dane ogólne budynków: - powierzchnia zabudowy 467,88 m 2 - powierzchnia użytkowa 535,30 m 2 - kubatura 2248,00 m 3 9

10 Charakterystyka techniczna. - fundamenty betonowe zbrojone, - ściany podziemia betonowe, - ściany nadziemia zewnętrzne cegła ceramiczna Max + ocieplone + cegła modularna, - ściany nadziemia wewnętrzne cegła ceramiczna, - ścianki działowe cegła dziurawka, - stropy żelbetowe w konstrukcji prefabrykowanej, - podciągi - żelbetowe wylewane na mokro, - dach drewniany konstrukcji krokwiowo-płatwiowej, pokrycie dachu z dachówki ceramicznej, - izolacja przeciwwilgociowa - na fundamentach i w posadzkach z dwóch warstw papy na lepiku, - podłogi w pomieszczeniach produkcyjnych i magazynowych, w sanitariatach z płytek ceramicznych, - w pomieszczeniach administracyjnych i socjalnych płytki ceramiczne, -stolarka: - okna, drzwi wewnętrzne drewniane, - drzwi zewnętrzne z pcv przeszklone, - elewacje: - tynki zewnętrzne - mineralne, - tynki wewnętrzne cementowo-wapienne oraz gładź gipsowa, - rury i rynny z blachy ocynkowanej malowane, - instalacje: - wodociągowa, - elektryczna siły i światła, - kanalizacji sanitarnej, - centralnego ogrzewania i ciepłej wody, - kotłownia na paliwo gazowe, Ocena stanu technicznego. Biorąc pod uwagę wiek budynku (wybudowany w początkowych latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku) rodzaj i jakość materiałów zastosowanych do jego budowy i wykończenia technologię wykonania oraz prowadzone prace konserwacyjnoremontowe itp. stan techniczny budynku oceniam jako dobry Budynek gospodarczo-garażowy. Przedmiotowy budynek jest budynkiem murowanym parterowym z poddaszem nieużytkowym, niepodpiwniczony z następującym programem użytkowym: Parter: - garaż I, - garaż II, - kotłownia z komunikacją, - pomieszczenie gospodarcze. 10

11 Dane ogólne budynków: - powierzchnia zabudowy 179,04 m 2 - powierzchnia użytkowa 149,20 m 2 - kubatura 573,00 m 3 Charakterystyka techniczna. - fundamenty betonowe zbrojone, - ściany podziemia betonowe, - ściany nadziemia zewnętrzne cegła ceramiczna Max + ocieplone + cegła modularna, - ściany nadziemia wewnętrzne cegła ceramiczna, - ścianki działowe cegła dziurawka, - stropy żelbetowe w konstrukcji prefabrykowanej, - podciągi - żelbetowe wylewane na mokro, - dach drewniany konstrukcji krokwiowo-płatwiowej, pokrycie dachu z dachówki ceramicznej, - izolacja przeciwwilgociowa - na fundamentach i w posadzkach z dwóch warstw papy na lepiku, - podłogi płytki ceramiczne, -stolarka: - okna, drzwi wewnętrzne drewniane, - bramy wjazdowe roletowe sterowane pilotem, - elewacje: - tynki zewnętrzne - mineralne, - tynki wewnętrzne cementowo-wapienne, - rury i rynny z blachy ocynkowanej malowane, - instalacje: - wodociągowa, - elektryczna siły i światła, - kanalizacji sanitarnej, - centralnego ogrzewania i ciepłej wody, - kotłownia na paliwo gazowe, Ocena stanu technicznego. Biorąc pod uwagę wiek budynku (wybudowany w początkowych latach dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku) rodzaj i jakość materiałów zastosowanych do jego budowy i wykończenia technologię wykonania oraz prowadzone prace konserwacyjnoremontowe itp. stan techniczny budynku oceniam jako dobry Utwardzone place. Przedmiotowe place i miejsca postojowe dla samochodów wykonano z kostki brukowej betonowej. - powierzchnia placów 674,00 m 2 Stan techniczny utwardzonych placów oceniam jako bardzo dobry. 11

12 Ogrodzenie. Ogrodzenie metalowe, mocowane do słupków wykonanych z cegły klinkierowej z bramami przesuwnymi sterowanymi na pilota. - długość ogrodzenia 65,00 m Stan techniczny ogrodzenia oceniam jako bardzo dobry. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza, uchwalonego uchwałą Rady Miasta Nowego Sącza nr XXX/385/2008 z dnia r. oraz Uchwałą Rady Miasta nr XIV/133/2011 r. z dn r. przedmiotowe działki nr 27/7 i 27/9 położone są w terenach o symbolach: 1M tereny niskiej zabudowy mieszkaniowej, realizowanej w formie osiedli zorganizowanych i zabudowy indywidualnej. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Obszar rynku: - miasto Nowy Sącz Okres monitorowania rynku: r. I - IV 2015 r. Rodzaj rynku: - rynek lokali biurowych, produkcyjnych, usługowych oraz magazynowych. Charakterystyka rynku: Nowy Sącz jest miastem położonym w Kotlinie Sądeckiej, u zbiegu rzek Dunajca i Kamienicy Nawojowskiej. Miasto zlokalizowane na osi północ-południe z drogami wylotowymi przecinającymi miejscowość we wszystkich kierunkach, w tym do granicy państwa ze Słowacją w Mniszku n/popradem. Miasto o średniej wielkości w skali kraju, w tym liczba mieszkańców - około 80 tyś. W latach, gdy miasto było siedzibą województwa rozwijało się bardzo ekspansywnie w zakresie budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego i jednorodzinnego jak również obiektów handlowych, magazynowych, hurtowni i składów. Liczne zmiany w przepisach prawnych jak i kondycja ekonomiczna polskiej gospodarki spowodowały nadpodaż ofert, a co za tym idzie zniżkowe trendy cenowe, również w sferze 12

13 sprzedaży i wynajmu powierzchni użytkowych (handlowych, magazynowych, biurowych). Inwestycje związane z ekspansją działalności gospodarczej wyraźnie zmalały, ponieważ klientów pochodzących z tzw. klasy średniej posiadających nie wykorzystane środki finansowe pojawiło się niewielu, a przedmiotem najmu były częściej niewielkie powierzchnie, przy czym przyszli najemcy zwracali głównie uwagę na koszty najmu i eksploatacji. Wzrósł również wskaźnik niewykorzystanych powierzchni co powoduje, że niektórzy inwestorzy żeby zapewnić sobie rentowność zamierzają część powierzchni nie wynajmować lecz sprzedawać. Ustalono, że cechami wpływającymi w największym stopniu na stawki czynszów najmu tego typu nieruchomości są: lokalizacja rozumiana jako położenie przy drogach głównych lub w strefach urbanizacyjnych o dużym zainwestowaniu, zapewniających dobrą dostępność komunikacyjną, parkingi i możliwość reklamy, powierzchnia użytkowa lokali, stan techniczny obiektów i ich funkcjonalność, możliwość pełnego wykorzystania powierzchni a także popyt uzależniony od zabezpieczenia potrzeb klientów na oferowane usługi. Analizą objęto koszty dzierżawy pomieszczeń wykorzystywanych na działalność handlową, magazynową i biurową, z miejscami postojowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz zapleczem administracyjnym przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Rynek nieruchomości gruntowych pod zabudowę w mieście Nowy Sącz jest dość dobrze rozwinięty, występują liczne umowy kupna-sprzedaży. Grunty o najwyższej cenie zlokalizowane są w rejonach atrakcyjnych dla budownictwa jednorodzinnego oraz komercyjnego, natomiast grunty o najmniejszej cenie są gruntami zlokalizowanymi na peryferiach bez dostępu do mediów (np. wodociągu, kanalizacji, energii itp.) Spośród atrybutów charakteryzujących działki porównawcze największy wpływ na oszacowanie wartości gruntów zurbanizowanych miały: - rodzaj i położenie nieruchomości, - jej przeznaczenie w planie miejscowym, - stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stan jej zagospodarowania, - dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, - wielkość i kształt działki, Cechy rynkowe oraz ich wpływ na wartość rynkową ustalono na podstawie analizy własnej uwzględniając transakcje sprzedaży nieruchomości oraz wysokość płaconych czynszów najmu w badanym okresie na określonym wyżej rynku lokalnym.. 8.SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, W operacie określono wartość rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania WRU. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 13

14 8.2. Podejście dochodowe metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej. Budynki biurowe, magazynowe oraz inne pomieszczenia o przeznaczeniu usługowym są obiektami przynoszącymi dochód dla których można ustalić roczny dochód w postaci czynszu, który poddany zostanie kapitalizacji. Zakłada się, że kupujący zainwestuje swój kapitał w prawo własności do nieruchomości licząc na dochody np. z dzierżawy. Wobec łatwiejszej i bardziej wiarygodnej rejestracji cen nieruchomości i czynszów z nieruchomości przy trudnym i mniej wiarygodnym do ustalenia zakresie kosztów ponoszonych na nieruchomościach sprzedanych - wartość nieruchomości oszacowano metodą inwestycyjną w technice kapitalizacji prostej. Roczny dochód należy rozumieć jako przychód w postaci czynszu, ale bez podatku VAT, przy kosztach za media ( wod. - kan., c. o., energia elektryczna, gaz itp. ) ponoszonych przez najemcę. Przychód ten jest więc obciążony pozostałymi kosztami eksploatacji i funkcjonowania nieruchomości ( np. podatek od nieruchomości, opłaty za ubezpieczenie itp. ). Współczynnik kapitalizacji prostej będący odwrotnością stopy kapitalizacji określono w wyniku analizy rynku nieruchomości o podobnym charakterze - jako zależność między cenami i dochodami rocznymi, ponadto uwzględnia się też tło w postaci innych sposobów inwestowania i związanych z nimi stóp kapitalizacji przy odpowiednio mniejszym i większym ryzyku inwestycyjnym. Wartość rynkową nieruchomości (budynków i budowli), oraz praw do gruntu obliczono jako iloczyn rocznego dochodu i współczynnika kapitalizacji prostej - według wzoru: gdzie : V = wartość nieruchomości I = roczny dochód R = stopa kapitalizacji V = I R * OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej. Przedmiotowa wycena obejmuje nw. budynki i budowle: - budynek pralni z częścią magazynowo-biurową, - budynek gospodarczo-garażowy, - utwardzone place, - ogrodzenie trwałe, 14

15 które są zdolne do kreowania dochodu do kreowania dochodu i wykonana zostanie techniką kapitalizacji prostej wg wzoru: gdzie: V wartość nieruchomości I roczny dochód z nieruchomości R stopa kapitalizacji przyjęta z rynku V = 100 R I W przedmiotowych budynkach do wynajęcia są następujące powierzchnie: a) w budynku pralni z częścią magazynową: - powierzchnia biurowa 57,50 m 2 - powierzchnia usług. prod. mag. 350,30 m 2 - powierzchnia mag. poddasza 109,70 m 2 b) w budynku gospodarczo-garażowym: - powierzchnia mag.- garażowa 427,40 m2 W wyniku przeprowadzonej analizy czynszów w tym rejonie miasta na nw. opłaty czynszowe kształtują się na poziomie: - dla pomieszczeń biurowych w granicach 20,00 zł/m 2-30,00 zł/m 2 - dla pomieszczeń usługowo-prod.-mag. w granicach 10,00 zł/m 2-18,00 zł/m 2 - dla pomieszczeń innych w granicach 6,00 zł/m 2-10,00 zł/m 2 Wysokość czynszu uzależniona jest od położenia nieruchomości jej stanem technicznym oraz jej funkcjonalności (np. łatwego dojazdu itp.). Powyższe stawki nie uwzględniają opłat wykonywanych przez najemcę jak: - podatki i inne ciężary związane z własnością przedmiotu dzierżawy - wszelki koszty mediów i związane z tym opłaty Określenie potencjalnego rocznego dochodu brutto. Lp. Rodzaj powierzchni Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Stopień wykorzystania [%] Czynsz netto [zł/m 2 ] Dochód roczny [zł] 1 Powierzchnia biurowa 57,50 90,00 30, ,00 2 Powierzchnia usługowoprodukcyjno-magazynowa 350,30 90,00 24, ,00 3 Powierzchnia magazynowa na poddaszu 109,70 90,00 10, ,00 4 Powierzchnia magazynowo-garażowa 149,20 90,00 15, ,00 RAZEM ,00 15

16 Określenie operacyjnego rocznego dochodu z nieruchomości Potencjalny roczny dochód z nieruchomości [zł] Efektywny roczny dochód z nieruchomości [zł] Wydatki operacyjne [zł Dochód operacyjny netto z nieruchomości [zł] , , , ,00 a) określenie stopy kapitalizacji: Ustalenie stopy kapitalizacji dokonano przy założeniu że rynek kapitałowy jest rynkiem równoważnym dla rynku nieruchomości generujących dochód przyjmując, że jest ona iloczynem następujących elementów: - stopy realnej, - ryzyka finansowego, - ryzyka operacyjnego, Stopę realną przyjęto na podstawie analizy średniej wartości redyskonta weksli oraz kredytu lombardowego (serwis Money.pl z dnia r.). Jako wartość najbardziej akceptowalną ustalono: S b = 2,63% Ryzyko finansowe wyrażające stopień niepewności inwestowania w nieruchomości, w stosunku do lokat bezpiecznych przyjmowane jest najczęściej jako współczynnik w przedziale 1,2 do 1,8 a nawet do 2,0. Pozwala to na określenie przedziału wartości nieruchomości przy zmiennym ryzyku. Dla potrzeb niniejszej wyceny przyjęto współczynnik ryzyka finansowego w wysokości R f = 1,9 Ryzyko operacyjne przyjęto jako wartość średnią zależną od poniższych czynników, kwalifikujących stopień ryzyka: - perspektywy rozwoju nieruchomości, - prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu na nieruchomości, - zdolność nieruchomości do generowania dochodu oraz tendencje, - udział nieruchomości w rynku i stosunki konkurencyjne, Przyjęto trzy klasy ryzyka: - niskie waga 1,3 - średnie waga 1,5 - wysokie waga 1,7 Na podstawie tych danych ustalono ryzyko operacyjne w wysokości: R 0 = (1,7 + 1,7 + 1,5 + 1,7) : 4 = 1,65 16

17 Ostatecznie stopę kapitalizacji obliczono jako iloczyn: R = 2,63 x 1,9 x 1,65= 8,25 % Do dalszych obliczeń przyjęto: - stopę dyskonta na poziomie 8,25% - stopę kapitalizacji na poziomie 7,75% - okres prognozowania (projekcji) dochodu n = 5 lat - stopień wykorzystania wynajmowanej powierzchni na poziomie 90% - RV wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów A zatem wartość rynkowa nieruchomości w aktualnym stanie technicznym wynosi: V = ,00 zł 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Przeprowadzona analiza i porównanie notowań cen pozwala sądzić, że ustalona szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej odpowiada lub jest zbliżona do średniej wartości rynkowej za podobne nieruchomości Zgodnie z przedstawioną wyceną, szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej stanowiącej działki ewidencyjne nr 27/7 i 27/9 w obrębie 39 w Nowym Sączu przy ul. Długoszowskiego 69 wynosi: ,00 zł 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Opinia została wykonana na bazie udostępnionych dokumentów i innych materiałów. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wpływ dokumentów nie udostępnionych, które mogłyby zmienić opinię oraz za skutki ewentualnych błędów w dokumentach udostępnionych Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodny i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa: - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, - a także ze stanem prawnym 17

18 11.5. Sporządzono i przygotowano do przekazania WYCIĄG z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż celu dla którego został sporządzony Zakaz publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników o których mowa w art. 154 uogn Do opracowania dołączone zostały dokumenty uzasadniające dokonanie zapisów w operacie szacunkowym Rzeczoznawca majątkowy w przedstawionym operacie nie udziela gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania Wycena nie uwzględnia obciążeń wynikających z działu IV księgi wieczystej NS1S/ /0-Nowy Sącz. 12. ZAŁĄCZNIKI Wypis z księgi wieczystej NS1S/ /0-Nowy Sącz Informacja z rejestru gruntów Kopia mapy ewidencyjnej Dokumentacja fotograficzna. Chełmiec r. 18