OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość netto ZA1Z/ /6 Nieruchomość gruntowa zabudowana Łabunie Gmina Łabunie 858 grunt zabudowany Lewicki Mirosław ul. Armii Krajowej Łabunie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł. (jeden milion osiemset czterdzieści cztery tysiące złotych) Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Wyceniana nieruchomość ozn. nr 858 o pow. 3,22ha położona jest w kompleksie gruntów rolnych i zabudowy wiejskiej zagrodowej, przy ul. Armii Krajowej w miejscowości Łabunie, gm. Łabunie, powiecie zamojskim. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, dwoma budynkami gospodarczymi oraz trzema szklarniami. Budynek mieszkalny dwukondygnacyjny o powierzchni zabudowy 126m², podpiwniczony, murowany z pustaka i częściowo z cegły. Grubość ścian półtora pustaka, oprócz dobudówki (klatka schodowa) gdzie ściany zewnętrzne wykonano z pojedynczego pustaka. W piwnicy kotłownia z piecem na paliwo stałe oraz zasobnik na ciepłą wodę. Podjazd do piwnicy przez szeroki zsyp umożliwiający dojazd większymi pojazdami. W piwnicy posadzka betonowa. Główne wejście na wysoki parter i piętro budynku od strony zachodniej poprzez dobudówkę. W budynku wykończenia standardowe, podłogi, posadzki wykończone panelami PCV oraz terakotą. Okna w budynku wszystkie PCV. Ściany i sufity gładkie, cementowo-wapienne malowane farbami emulsyjnymi. Budynek ocieplony styropianem o grubości 5cm, kryty eternitem falistym. Wykonane odwodnienie dachu - rynny plastikowe. Wykonana także płyta cementowa wokół budynku. W budynku woda z własnego ujęcia, studnia głębinowa, energia elektryczna 220/380, ogrzewanie CO oraz kanalizacja podłączona do własnego szamba. Gaz ziemny odłączony, doprowadzony do skrzynki na nieruchomości. W roku 2009 był pożar budynku mieszkalnego. Całe wnętrze budynku spłonęło. Obecnie od strony północnej na zewnętrznej ścianie widać ślady po pożarze. Całe wnętrze budynku począwszy od tynków zostało ponownie wykończone. Przy budynku mieszkalnym, od jego zachodniej strony znajduje się wysoki komin z cegły pełnej, palonej. Komin stanowi cześć kotłowni przy szklarni znajdującej się od ulicy Armii Krajowej. Od strony zachodniej budynku w odległości ok. 30m od budynku mieszkalnego, znajduje się garaż o wymiarach 17m x 7m wykonany z podwójnej warstwy cegły. W garażu trzy pomieszczenia, nad budynkiem strop lany zbrojony, wykonane posadzki betonowe. W jednym pomieszczeniu położona terakota (strona południowa). W pomieszczeniu od strony północnej wykonany kanał samochodowy. W budynku okna drewniane, drzwi płytowe. Budynek kryty eternitem falistym. Od strony północnej budynku mieszkalnego przy wschodniej granicy działki znajduje się mały murowany budynek gospodarczy. Budynek wykonany z pustaka suporeks. Na budynku stropodach. Od ul. Armii Krajowej na działce posadowiona jest duża szklarnia blokowa 36m x 69m (2484m²) (blokowana 4 x 9m szer. x 69m długości). Szklarnia wykonana standardowo konstrukcja metalowa + oszklenie. Brak wyposażenia dodatkowego szklarni (nieczynne). Obok szklarni (od strony północnej przy budynku mieszkalnym i kominie z cegły jw.) znajduje się nieczynna kotłowania o powierzchni 50m² i głębokości 4m. Kotłowania ze stropem betonowym zbrojonym, murowana z pustaka. Od strony północnej budynku mieszkalnego i budynku garażowego, w odległości ok. 20m, znajdują się dwie identyczne szklarnie wolnostojące o wymiarach 18m x 90m (łącznie 3240m²). Konstrukcja szklarni metalowa + oszklenie. Częściowe ubytki w szkle. W szklarniach zamontowane rury służące do ogrzewania (ogrzewanie nieczynne). Obok tych szklarni od strony zachodniej znajduje się kotłowania o wymiarach 9m x 6m także ze stropem betonowym wykonanym na dwuteownikach stalowych. W gruncie ściany murowane, nad stropem konstrukcja metalowa oszklona. Ogólnie stan budynków oceniono jako dobry. Stan szklarni wraz kotłowniami jest przeciętny. Wymagają remontu, uzupełnienia oszklenia i uzbrojenia. Teren wymaga uporządkowania. Nieruchomość jest ogrodzona siatką stalową na słupkach z kątownika (ubytki w ogrodzeniu). W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako dobry (korzystny) ze względu na bezpośredni dojazd ulicą o nawierzchni bitumicznej. Jakość drogi dojazdowej dobra. Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych ze względu na sąsiedztwo gruntów - korzystne, kształt działki korzystny. Nieruchomość praktycznie wykorzystywana obecnie do celów mieszkalnych. Szklarnie nie są użytkowane; częściowo nie nadają się obecnie do użytkowania. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Ustalenia planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. przewidują dla tej nieruchomości: - ozn. MRLK zabudowa wiejska kolonizacyjna z funkcją letniskową; 100m od ulicy, pozostały grunt od strony północnej leży w terenach: - ozn. RT - uprawy rolne. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość nieruchomości (netto) zł. (jeden milion osiemset czterdzieści cztery tysiące złotych) Data sporządzenia 27 listopad 2014 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Charakterystyka wartości odtworzeniowej Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Określenie wartości odtworzeniowej szklarni Wartość ograniczonego prawa rzeczowego Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi zabudową siedliskową z rynku lokalnego obejmującego gminę Łabunie i sąsiednie, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego gminę Łabunie, 3. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 635/14, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 635/14, 5. Obwieszczenie z dnia r. - sygn. akt KM 635/14, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Wydruk treści księgi wieczystej ZA1Z/ /6 ze strony 8. Wypis z ewidencji gruntów i budynków 2 karty, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia szt. 16.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość rolna zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi oraz szklarniami oznaczona nr ew. 858 położona w obrębie 4 Łabunie w miejscowości Łabunie, gm. Łabunie, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej nieruchomości rolnej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi oraz szklarniami oznaczonej nr ew. 858, położonej w obrębie 4 Łabunie w miejscowości Łabunie, gm. Łabunie, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisanej w księdze wieczystej ZA1Z/ /6, tj. prawa własności do w/w nieruchomości gruntowej. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia r. sygn. akt KM 635/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 4. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3.

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 6. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: - w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, - w zakresie Standardu III.2 określenia zasad i warunków zastosowaniu podejścia kosztowego, - w zakresie Standardu III.4 określającego zasady określania zużycia nieruchomości, - w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, - w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 7. Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 8. Scalone normatywy do wycen budynków i budowli WACETOB Sp. z o.o. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych, Scalone normatywy do wycen budynków i budowli WACETOB Sp. z o.o. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 27 listopad 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 27 listopad 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 15 listopad 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 15 listopad 2014 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 6 Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej rolnej oznaczonej jako działka nr ew. 858 arkusz 3, położonej w obrębie 4 Łabunie w miejscowości Łabunie, gm. Łabunie, pow. zamojski, woj. lubelskie, stanowiącej własność Mirosława Lewickiego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /6. Na podstawie wglądu do elektronicznie prowadzonej księgi ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /6 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Wieś Łabunie gmina: Łabunie sposób korzystania: grunt orny nr działki: 858 obszar: 3,2900ha Mirosław Lewicki s. Mariana i Mieczysławy -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka 3 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu bezpłatna dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie zamieszkiwania w części parterowej, korzystania ze wspólnego korytarza od dnia r. oraz prawo korzystania z 1/2 części szklarni od 1996 r. Podrubryka Osoba fizyczna 1. Marian Lewicki Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 1/09 Podrubryka Inna osoba prawna.. 1) 1. Nazwa: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa im. F. Stefczyka 2. siedziba: Gdynia, 2) 1. Nazwa: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa im. F. Stefczyka 2. siedziba: Gdynia, 3) 4) 1. Nazwa: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział Regionalny w Lublinie 2. siedziba: Lublin,

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str Nazwa: Bank Handlowy w Warszawie S.A. 2. siedziba: Warszawa, 5) 1. Nazwa: PROKURA Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty 2. siedziba: Warszawa, 6) 1. Nazwa: Sygma Banque Societe Anonyme S.A. Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie 2. siedziba: Paryż, 7) 1. Nazwa: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. 2. siedziba: Warszawa, 8) 1. Nazwa: Ultimo Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty 2. siedziba: Warszawa, 9) 1. Nazwa: PZU S.A. Oddział w Lublinie 2. siedziba: Lublin, 10) 1. Nazwa: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. 2. siedziba: Warszawa, 11) 1. Nazwa: Getin Noble Bank S.A. 2. siedziba: Warszawa, 12) 1. Nazwa: Bank Polska Kasa Opieki S.A. Departament Monitoringu i Windykacji Kredytów Detalicznych 2. siedziba: Lublin, 13) 1. Nazwa: Bank BPH S.A. 2. siedziba: Gdańsk, 14) 1. Nazwa: Bank BPH S.A. 2. siedziba: Gdańsk, 15) 1. Nazwa: Fundusz MIKRO Sp. z o. o. 2. siedziba: Warszawa, 16) 1. Nazwa: Bank BPH S.A. 2. siedziba: Gdańsk, Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 60/13 Podrubryka Inna osoba prawna.. 1) 1. Nazwa: CORPUS IURIS NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY 2. siedziba: Warszawa, 2) 1. Nazwa: Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych TUW 2. siedziba: Warszawa, Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora w sprawie KM 1/09 Podrubryka Inna osoba prawna.. 1) 1. Nazwa: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo Kredytowa im. F. Stefczyka 2. siedziba: Gdynia, 2) 1. Nazwa: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo Kredytowa im. F. Stefczyka 2. siedziba: Gdynia, 3) 1. Nazwa: Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa im. Z. Chmielewskiego 2. siedziba: Lublin, 4) 1. Nazwa: Centrum Finansowe Banku BPS Sp. z o. o. 2. siedziba: Warszawa -w dziale IV: 1. hipoteka umowna zwykła w kw zł. - spłata kredytu - termin zapłaty odsetki wynoszące w dniu zawarcia umowy 17,50% w stosunku rocznym Wierzyciel hipoteczny: Centrum Finansowe Banku BPS Spółka Akcyjna z s. w Warszawie 2. hipoteka umowna zwykła w kw zł. - spłata kredytu - termin zapłaty odsetki w dniu zawarcia umowy 9,69% w stosunku rocznym

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 9 Wierzyciel hipoteczny: Centrum Finansowe Banku BPS Spółka Akcyjna z s. w Warszawie 3. hipoteka umowna zwykła w kw zł. - spłata kredytu - termin zapłaty oprocentowanie wynoszące w dniu zawarcia umowy 7,19% w stosunku rocznym Wierzyciel hipoteczny: Centrum Finansowe Banku BPS Spółka Akcyjna z s. w Warszawie 4.hipoteka umowna kaucyjna w kw CHF - kredyt wraz z odsetkami - termin zapłaty odsetki w dniu zawarcia umowy 9,69% w stosunku rocznym Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z s. w Warszawie 5.hipoteka umowna kaucyjna w kw CHF - kredyt wraz z odsetkami - termin zapłaty hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu wraz z odsetkami i kosztami banku na podstawie umowy kredytu U/ /0002/2006/2807 z dnia 29 marca 2006 r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej Spółka Akcyjna Oddział w Zamościu z s. w Warszawie 6.hipoteka umowna zwykła w kw ,60 zł. - hipoteka zabezpiecza spłatę kapitału kredytu udzielonego na podstawie z umowy kredytu numer 1/2008 z dnia r., nr 2/08 z dnia r. i nr 3/2009 z dnia r. Wierzyciel hipoteczny: Centrum Finansowe Banku BPS Spółka Akcyjna z s. w Warszawie 7. hipoteka umowna kaucyjna w kw ,60 zł. - hipoteka zabezpiecza spłatę odsetek wynikających z umowy kredytu kredytu numer 186/66/B/K/06 z dnia r. oraz aneksu numer 1/2008 z dnia r. numer 2/08 z dnia r. i nr 3/2009 z dnia r. Wierzyciel hipoteczny: Centrum Finansowe Banku BPS Spółka Akcyjna z s. w Warszawie 8. hipoteka przymusowa w kw ,60 zł. - należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa Kasa Rolniczego Ubezpieczenia

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 10 Społecznego Placówka Terenowa w Zamościu z siedzibą w Warszawie 9. hipoteka przymusowa w kw ,10 zł. - należność objęta nakazem zapłaty Wierzyciel hipoteczny: CORPUS IURIS NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY z siedzibą w Warszawie Według ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, działka o nr ew. 858 arkusz 3, położona w obrębie 4 Łabunie w miejscowości Łabunie, jednostka ewidencyjna Łabunie, powiat zamojski, województwo lubelskie, stanowi własność Mirosława Lewickiego s. Mariana i Mieczysławy: Nr działki, arkusz 858, arkusz 3 powierzchnia uż. 3,22 ha, w tym: - opis użytku 1,50 R IIIa klasa, 0,70 R IIIb klasa, 0,22 Br R IIIb klasa, 0,80 Br R IIIa klasa Mając na względzie powyższe zestawienia stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Wyceniana nieruchomość ozn. nr 858 o pow. 3,22ha położona jest w kompleksie gruntów rolnych i zabudowy wiejskiej zagrodowej. Położona jest przy ul. Armii Krajowej w miejscowości Łabunie, gm. Łabunie, powiecie zamojskim. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, dwoma budynkami gospodarczymi oraz trzema szklarniami. Budynek mieszkalny dwukondygnacyjny o powierzchni zabudowy 126m², podpiwniczony, murowany z pustaka i częściowo z cegły. Grubość ścian półtora pustaka, oprócz dobudówki (klatka schodowa) gdzie ściany zewnętrzne wykonano z pojedynczego pustaka. W piwnicy kotłownia z piecem na paliwo stałe oraz zasobnik na ciepłą wodę. Podjazd do piwnicy przez szeroki zsyp umożliwiający dojazd większymi pojazdami. W piwnicy posadzka betonowa. Główne wejście na wysoki parter i piętro budynku od strony zachodniej poprzez dobudówkę. W budynku wykończenia standardowe, podłogi, posadzki wykończone panelami PCV oraz terakotą. Okna w budynku wszystkie PCV. Ściany i sufity gładkie, cementowo-wapienne malowane farbami emulsyjnymi. Budynek ocieplony styropianem o grubości 5cm. Budynek kryty eternitem falistym na dachu o konstrukcji drewnianej. Wykonane odwodnienie dachu - rynny plastikowe. Wykonane także odwodnienie budynku płyta cementowa wokół budynku. W budynku woda z własnego ujęcia, studnia głębinowa, energia elektryczna 220/380, ogrzewanie CO oraz kanalizacja podłączona do własnego szamba. Gaz ziemny odłączony, doprowadzony do skrzynki na nieruchomości.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 11 W roku 2009 był pożar budynku mieszkalnego. Całe wnętrze budynku spłonęło. Obecnie od strony północnej na zewnętrznej ścianie widać ślady po pożarze. Całe wnętrze budynku począwszy od tynków zostało ponownie wykończone. Przy budynku mieszkalnym, od jego zachodniej strony znajduje się wysoki komin z cegły pełnej, palonej. Komin stanowi cześć kotłowni przy szklarni znajdującej się od ulicy Armii Krajowej. Od strony zachodniej budynku w odległości ok. 30m od budynku mieszkalnego, znajduje się garaż o wymiarach 17m x 7m wykonany z podwójnej warstwy cegły. W garażu trzy pomieszczenia, nad budynkiem strop lany zbrojony, wykonane posadzki betonowe. W jednym pomieszczeniu położona terakota (strona południowa). W pomieszczeniu od strony północnej wykonany kanał samochodowy. W budynku okna drewniane, drzwi płytowe. Budynek kryty eternitem falistym. Od strony północnej budynku mieszkalnego przy wschodniej granicy działki znajduje się mały murowany budynek gospodarczy. Budynek wykonany z pustaka suporeks. Na budynku stropodach. Od ul. Armii Krajowej na działce posadowiona jest duża szklarnia blokowa 36m x 69m (2484m²) (blokowana 4 x 9m szer. x 69m długości). Szklarnia wykonana standardowo konstrukcja metalowa + oszklenie. Brak wyposażenia dodatkowego szklarni (nieczynne). Obok szklarni (od strony północnej przy budynku mieszkalnym i kominie z cegły jw.) znajduje się nieczynna kotłowania o powierzchni 50m² i głębokości 4m. Kotłowania ze stropem betonowym zbrojonym, murowana z pustaka. Od strony północnej budynku mieszkalnego i budynku garażowego, w odległości ok. 20m, znajdują się dwie identyczne szklarnie wolnostojące o wymiarach 18m x 90m (łącznie 3240m²). Konstrukcja szklarni metalowa + oszklenie. Częściowe ubytki w szkle. W szklarniach zamontowane rury służące do ogrzewania (ogrzewanie nieczynne). Obok tych szklarni od strony zachodniej znajduje się kotłowania o wymiarach 9m x 6m także ze stropem betonowym wykonanym na dwuteownikach stalowych. W gruncie ściany murowane, nad stropem konstrukcja metalowa oszklona. W większości brak szyb bądź ubytki. Ogólnie stan budynków oceniono jako dobry. Stan szklarni wraz kotłowniami jest przeciętny. Wymagają remontu, uzupełnienia oszklenia i uzbrojenia. Teren wymaga uporządkowania. Nieruchomość jest ogrodzona siatką stalową na słupkach z kątownika (ubytki w ogrodzeniu). W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako dobry (korzystny) ze względu na bezpośredni dojazd ulicą o nawierzchni bitumicznej. Jakość drogi dojazdowej dobra. Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych ze względu na sąsiedztwo gruntów - korzystne, kształt działki korzystny. Nieruchomość praktycznie wykorzystywana obecnie do celów mieszkalnych. Szklarnie nie są użytkowane; częściowo nie nadają się obecnie do użytkowania. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Ustalenia planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. przewidują dla tej nieruchomości: - ozn. MRLK zabudowa wiejska kolonizacyjna z funkcją letniskową; 100m od ulicy, pozostały grunt od strony północnej leży w terenach: - ozn. RT - uprawy rolne. Plan miejscowy został ogłoszony w Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 3, poz. 36 z r.

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 12 W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Nieruchomość wykorzystywana jest częściowo w celach mieszkaniowych, a częściowo do produkcji rolnej. Nie jest dzierżawiona. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2014 r., poz. 518/ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu jej użytkowania według stanu obecnego. Art. 150 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2014, poz. 518) stanowi, iż wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Stosownie do cytowanego przepisu odrębnie oszacowano wartość odtworzeniową szklarni. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami oraz przy wykorzystaniu podejścia kosztowego. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla części składowych nieruchomości. Dla odpowiednich części składowych nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce na rynku lokalnym, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych części użytkowych nieruchomości, w szczególności o podobnej powierzchni gruntu oraz klasy gruntu, odpowiedniej zabudowy. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 13 gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też dla poszczególnych użytkowych części nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość szklarni posadowionych na działce nr ew. 858 określono w podejściu kosztowym metodzie kosztów odtworzenia. Wykorzystano Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. Wartość nieruchomości (części użytkowych, nakładów) określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości (części użytkowych) na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość (obiekt) więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości (obiektu), w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 14 W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości odpowiednio w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu lub 1m² powierzchni budynku, znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 6.4 Charakterystyka wartości odtworzeniowej Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 15 Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu (podejście porównawcze), b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych lub ich części. W tym przypadku wycenie podlegają szklarnie, które wyceniono odrębnie na podstawie kosztu odtworzenia ze względu na to, że nie funkcjonują w obrocie rynkowym jak inne nieruchomości. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie jednorodzinnej siedliskowej przeznaczonych pod taką zabudowę, na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Łabunie oraz podobne gminy w pow. zamojskim, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. II. 2. rodzaj rynku: rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne przeznaczonych pod produkcję rolną, na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Łabunie, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych wynika, że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych części nieruchomości, które stanowiły przedmiot prawa własności, także w przypadku gruntu. Z tym, że dla wyodrębnionych typów nieruchomości można było wyselekcjonować jedynie po kilka transakcji obiektami podobnymi, które były przedmiotem obrotu w przyjętym okresie, a które uznano za wiarygodne. Transakcje dotyczyły gruntów rolnych oraz odpowiednio własności budynków w zabudowie jednorodzinnej posadowionych na gruntach stanowiących przedmiot prawa własności. Mimo to zgromadzone transakcje jakie miały miejsce w ostatnich dwóch latach pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny poszczególnych części użytkowych nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i zabudową towarzyszącą (siedliska rolne) przeznaczonych wg planu zagospodarowania pod taką zabudowę zanotował 6 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana część użytkowa nieruchomości jest typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 16 transakcjach są również zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudową siedliskową o łącznej pow. zabudowy 120m², o dobrym położeniu szczegółowym i dobrym stanie technicznym budynków. Powierzchnia gruntu 6980m². Cenę minimalną zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudową zagrodową o łącznej pow. 160m² o b.dobrym położeniu szczegółowym oraz słabszym stanie technicznym budynków. Powierzchnia gruntu niewielka m². Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynków, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to iż uznano, że wszystkie wyselekcjonowane nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C (ΔC = C max - C min ) jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie siedliskowej: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie siedliskowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynków 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują, że popyt na tego typu nieruchomości jest niewielki. Rzadko występują w obrocie, stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości w ostatnich latach były stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie siedliskowej Lp. Cecha Strefy, klasy 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynków Bardzo dobra, w sąsiedztwie miasta lub siedziby gminy, przy głównej drodze Dobra, w strefie peryferyjnej, blisko miasta/siedziby gminy Słaba, z dala od siedlisk, miasta/siedziby gminy Dobry, do użytku po wykonaniu drobnych prac remontowych Średni, budynki w stanie technicznym do użytkowania po dokonaniu większych nakładów

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 17 Lp. Cecha Strefy, klasy 3 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 4 Dojazd i dostęp Słaby, budynki w słabym stanie technicznym /np. remont kapitalny, wykończenie gruntowne/ Ponadprzeciętne działka siedliskowa znacznej wielkości z możliwością zabudowy dodatkowych budynków lub budowli gospodarskich powyżej 0,70ha/ układ umożliwiający zabudowę Przeciętne pow. gruntu działki siedliskowej od 0,40 do 0,70ha, z możliwością zabudowy dodatkowego budynku Słabe pow. gruntu działki siedliskowej do 0,40ha bez możliwości dalszej zabudowy (np. niekorzystny układ budynków) Korzystny, działka siedliskowa położona przy drodze gminnej o nawierzchni bitumicznej Przeciętny, działka siedliskowa położona w odległości kilkuset metrów od drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej Niekorzystny, działka siedliskowa położona w strefie peryferyjnej, z utrudnionym dostępem do drogi gminnej dostęp drogą gruntową II. Na tak przyjętym rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne i przeznaczonych zgodnie z planem pod uprawy rolne zanotowano 7 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 2,62 zł., uzyskała działka gruntu o pow. 5731m² w klasie IIIa, IIIb, z dobrym dojazdem i położona korzystnie w stosunku do siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,50 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² w klasie IIIb,IIIa, o przeciętnym położeniu w stosunku do siedliska i słabej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja szczegółowa, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na tym samym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne: Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20%

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 18 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 4 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Lokalizacja Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Bardzo dobra, położenie w pobliżu miejscowości do 1 km lub w korzystnych warunkach pod względem rolniczym Dobra, położenie z dala od miejscowości od 1 do 2 km przy nie najgorszych warunkach pod względem rolniczym Słaba, położenie z dala od miejscowości powyżej 2 km lub przy słabych warunkach pod względem rolniczym Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami, itp. Dobre (korzystne), /przylega do siedliska (do 500m)/ Przeciętne /od 500 do 2500 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 2500 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub wąskiego prostokąta lub podobny Niekorzystny, bardzo wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują, że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 19 Charakterystykę nieruchomości ozn. nr ew. 858 stanowiącej przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w tabelach nr 1 i 3. Charakterystykę nieruchomości porównawczych dla wydzielonych części użytkowych tej nieruchomości zestawiono w załącznikach nr 1 i nr 2 na końcu operatu. Część zabudowaną nieruchomości (bez szklarni) i przeznaczoną zgodnie z planem pod zabudowę w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową, zestawiono w tabeli. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załączniku Nr 1 na końcu operatu. Tab. 5 Zestawienie cech charakteryzujących część siedliskową nieruchomości ozn. nr ew. 858 Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nier. wycenianej Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 27 listopad 2014 r. 2 Adres Łabunie 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 0,90ha 5 Powierzchnia zabudowy 275m² 6 Lokalizacja Dobra 7 Stan techniczny budynków Dobry 8 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Ponadprzeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane w zabudowie siedliskowej, najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 6 Obliczenie wartości części siedliskowej nieruchomości (bez szklarni), ozn. nr ew metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 40% , , Stan techniczny budynków Dodatkowe walory gruntu, w tym fiz. 30% , ,00 20% , ,00 4 Dojazd i dostęp 10% , ,00 5 Suma poprawek 100% , , ,00 6 Cena jedn. wg aktu , , ,00 7 Cena poprawiona , , ,00 Oszacowana wartość części nieruchomości ,67

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 635/14 str. 20 Tab. 7 Zestawienie cech charakteryzujących część rolną nieruchomości ozn. nr ew. 858 stanowiącą grunt orny Lp Zestawienie cech charakteryzujących część nier. wycenianej Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 27 listopad 2014 r. 2 Adres Łabunie 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 23200m² 5 Lokalizacja Dobra 6 Jakość drogi dojazdowej do działki Dobra 7 8 Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Korzystne Korzystne 9 Kształt działki Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące grunty orne, najbardziej podobne do wycenianej części nieruchomości pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 7 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 8 Obliczenie ceny jednostkowej dla części rolnej nieruchomości oznaczonej nr ew. 858 (grunt) - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B X i C nieruchomości 1 Lokalizacja 30% 0,34-0, Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,22 0,22 0,22 20% 0,22 0,11 20% 0,22 0,11 5 Kształt działki 10% 0,11 0,06 6 Suma poprawek 100% 1,12 0,22-0,06 0,39 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 1,71 1,92 1,51 8 Cena poprawiona 1,93 1,86 1,90 Oszacowana wartość 1m² gruntu 1,90 Oszacowana wartość części rolnej działki ,00 zł 8.2 Określenie wartości odtworzeniowej szklarni Do wyceny wartości odtworzeniowej szklarni zastosowano Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. (wskaźniki cenowe wg umownych