BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA WIESŁAW SZPAK Uherce Mineralne 174, tel. fax (13) , GSM

Transkrypt

1 BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA WIESŁAW SZPAK Uherce Mineralne 174, tel. fax (13) , GSM Sygn. akt KM 137/99 Egz. Nr OPERAT SZACUNKOWY z wyceny nieruchomości położonej w Dwerniku oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93 Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Data oszacowania: r. Określona wartość rynkowa nieruchomości: ,00 Opracował: Uherce Mineralne, lipiec 2016 r.

2 Spis treści Pkt Tytuł Str. 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 3 2 Określenie celu wyceny 3 3 Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości Podstawa formalna Podstawa prawna Źródła danych o nieruchomości 3 4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości 4 5 Opis stanu nieruchomości Stan prawny Położenie Stan zagospodarowania 4 6 Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości 6 7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu 6 i sposobu wyceny 8 Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, 6 metody i techniki szacowania 9 Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny Określenie wartości rynkowej działki zabudowanej Określenie wartości rynkowej działek niezabudowanych Określenie wartości rynkowej działek rolnych Zestawienie wartości działek Klauzule i zastrzeżenia 21 2

3 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Dwerniku, gmina Lutowiska, powiat bieszczadzki, woj. podkarpackie. Zakres wyceny obejmuje prawo własności działek: nr 85 o powierzchni 2,9197 ha, zabudowanej: - budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 133,19 m 2, - budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 77,60 m 2, - budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 92,76 m 2, nr 83 o powierzchni 0,3683 ha, nr 87 o powierzchni 1,6011 ha, nr 90 o powierzchni 9,3757 ha, nr 93 o powierzchni 3,8011 ha. 2. Cel wyceny Ustalenie wartości nieruchomości dla postępowania egzekucyjnego. 3. Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną stanowi postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, sygn. akt KM 137/99 z dnia , powołujące jako biegłego do oszacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego Wiesława Szpaka Podstawa prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z r. z późn. zm.). Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 98, poz. 612 z późn. zm.) Źródła danych o nieruchomości Oględziny przeprowadzone w dniu r. Informacje i materiały zebrane w toku szacowania. Analiza aktów notarialnych z obrotu nieruchomościami w powiecie bieszczadzkim. Analizy i bazy danych własne w zakresie obrotu nieruchomościami. Ile jest warta nieruchomość E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel. Poltext Przykłady wycen nieruchomości Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa Powszechne Krajowe Zasady Wyceny 2008, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Krajowe Standardy Wyceny: KSWP1 Wartość rynkowa i wartość oworzeniowa 3

4 Wycena nieruchomości LexisNexis Warszawa Program komputerowy Zawam Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Data dokonania oględzin i obmiaru nieruchomości: r. Data obliczenia wartości nieruchomości według stanu na dzień: r. Data sporządzenia wyceny: r. 5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny Nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93 ujawniona jest w księdze wieczystej Nr KS2E/ /4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lesku, Zamiejscowy Wydział VII Ksiąg Wieczystych W Ustrzykach Dolnych. Działki stanowią własność Jerzego Bocheńskiego. Szczegółowe zapisy przedstawia załączony elektroniczny odpis z księgi wieczystej Położenie Wobec nieobecności dłużnika, oględzin nieruchomości, obmiarów i oględzin budynków dokonałem z zewnątrz, w obecności komornika Tomasza Klucznika oraz asysty policji z KPP w Ustrzykach Dolnych. Przedmiotowe działki nr 83, 85, 87, 90, 93 położone są w peryferyjnej części Dwernika, w obrębie ewidencyjnym Dwernik, po prawej stronie drogi powiatowej relacji Smolnik Brzegi Górne. Działka nr 83 graniczy od strony południowo-zachodniej bezpośrednio z drogą powiatową, z pozostałych stron ograniczona jest drogami gruntowymi. Działka stanowi wydłużony, nieregularny kształt, stromy spadek w kierunku południowo-zachodnim. Działka nr 85 graniczy od strony południowo-zachodniej z drogą gruntową od strony północnozachodniej częściowo z okresowym ciekiem wodnym i działką zabudowaną oraz lasami państwowymi, od strony południowo-wschodniej z drogą gruntową. Działka stanowi zwarty, wydłużony, nieregularny kształt, średni spadek w kierunku południowo-zachodnim. Działka nr 87 położona jest między drogami gruntowymi od strony północno-zachodniej i południowo-wschodniej, od strony północno-wschodniej graniczy z lasami państwowymi. Stanowi kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Posiada spadek w kierunku południowo-wschodnim. Działka nr 90 położona jest między drogami gruntowymi, od strony północno-wschodniej graniczy z lasami państwowymi. Stanowi kształt nieregularny, spadki zróżnicowane, w kierunku południowo-wschodnim. Działka nr 93 graniczy od strony południowo-wschodniej i północnej z drogą gruntową, od strony południowej z potokiem. Stanowi nieregularny, wydłużony kształt, o zróżnicowanym spadku w kierunku południowym, ku potokowi Stan zagospodarowania Działki stanowią tereny rolne, z przewagą użytków stanowiących pastwiska, w znacznej części zakrzaczone i zanieane, co wskazuje, iż działki nie są właściwie użytkowane. Wszystkie działki posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogi gruntowe. Działka nr 85 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Teren działki jest zanieany, widoczne jest postępujące zakrzewienie i zachwaszczenie, znajdują się tu stare, zdziczałe 4

5 drzewa owocowe, pojedyncze drzewa brzozy, modrzewia, świerka. W środkowej części północnozachodniej, przy granicy z działka zabudowana znajduje się okresowy staw, w części południowej nad działką przebiegają napowietrzne linie energetyczna niskiego i średniego napięcia. Otoczenie wszystkich budynków jest zanieane, zachwaszczone i zaśmiecone. Budynek mieszkalny to obiekt murowany, parterowy, częściowo podpiwniczony, ze strychem nieużytkowym, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej. W późniejszych latach wykonano dobudowy od strony północno-wschodniej i południowo-wschodniej. Wymiary zasadniczej bryły budynku 10,10 x 10,20 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły i pustaków siporeks. Dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty papą, budynek nie posiada elewacji. Stolarka zewnętrzna okienna i drzwiowa drewniana. Wejście do budynku znajduje się od strony południowo-wschodniej. Budynek posiada zasilanie w energię elektryczną, wodę z ujęcia grawitacyjnego, kanalizację sanitarną ze zbiornikiem bezodpływowym ścieków. W oparciu o przeprowadzone oględziny zewnętrzne, stan techniczny oceniam jako dostateczny. Podstawowe parametry techniczne budynku: powierzchnia zabudowy P z = 133,19 m 2, Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej. Wymiary budynku 8,00 x 9,70 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z pustaków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowo-jętkowej, kryty eternitem falistym. Posadzka w pomieszczeniu garażowo-warsztatowym betonowa, wykonano tu kanał rewizyjny. Wejścia do budynku znajdują się od strony północno-zachodniej i południowo-zachodniej. Zasilanie budynku w energię elektryczną odcięte na słupie. W oparciu o przeprowadzone oględziny, stwierdziłem, że budynek jest znacznie zdewastowany, szereg elementów budowlanych w ogóle nie zostało wykonanych. Stan techniczny oceniam jako zły. Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy P z = 77,60 m 2, Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej. W późniejszych latach wykonano dobudowę od strony południowo-zachodniej. Wymiary zasadniczej bryły budynku 5,50 x 15,00 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany obory murowane z pustaków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowej, kryty eternitem falistym, strop drewniany belkowy. Stolarka zewnętrzna drewniana, inwentarska, typowa. Posadzki w pomieszczeniach stanowią klepiska. Wejście do budynku znajduje się od strony południowozachodniej i południowo-wschodniej. W oparciu o przeprowadzone oględziny, stan techniczny oceniam jako zły. Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy P z = 92,76 m 2, Działka nr 83 nie jest zabudowana, w znacznym stopniu jest zakrzewiona. Wzdłuż działki, przez jej środek przebiega droga wewnętrzna, częściowo zarośnięta, wskutek utrudnionego użytkowania, ze względu na jej znaczny spadek. Nad działką, wzdłuż nieużytkowanej drogi wewnętrznej przebiega napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia. Działka nr 87 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów agrotechnicznych. Około 70 % powierzchni działki stanowi pastwisko, pozostała część to teren zakrzewiony i zadrzewiony. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Działka nr 90 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów agrotechnicznych. Ponad 50 % powierzchni działki stanowi rola i pastwiska, zakrzewienia i zadrzewienia zajmują powierzchnię poniżej 50 %. W części północno-wschodniej nad działką przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. Działka nr 93 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów agrotechnicznych. Około 65 % powierzchni działki stanowią zakrzewienia i zadrzewienia, pozostała powierzchnia stanowi pastwiska. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia. 5

6 6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Gmina Lutowiska nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Informacje dotyczące przeznaczenia terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki zawiera Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Lutowiska nr XXVI/145/2013 r. z dnia r. Działka nr 83 i ½ powierzchni działki nr 85 leży w terenie oznaczonym symbolem MU obszar zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Działki nr 87, 90, 93 i ½ powierzchni działki nr 85 leży w terenie oznaczonym symbolem Re obszar terenów rolnych i zieleni nieleśnej z zakazem zabudowy i zalesień. 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Specyfika bieszczadzkiego rynku nieruchomości jest rezultatem zarówno wielkości zaludnienia w stosunku do powierzchni regionu, znacznego bezrobocia, znacznie niższych od średniej krajowej średnich dochodów ludności. Czynniki te powodują, że popyt wśród ludności miejscowej, we wszystkich segmentach rynku nieruchomości jest niewielki, przy wyższej podaży szczególnie na rynku pierwotnym nieruchomości niezabudowanych. Rynek wtórny przeważa nad rynkiem pierwotnym, rozwija się głównie w zakresie działek budowlanych, lokali mieszkalnych, rzadziej użytkowych, gruntów rolnych. Analizując lokalny rynek nieruchomości, stwierdziłem pojedyncze transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych, jeszcze rzadsze dotyczące działek zabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Obrót nieruchomościami, podobnymi do wycenianej jest mało aktywny, na przestrzeni kilku lat zrealizowane zostały pojedyncze transakcje kupnasprzedaży. Uwzględniając ten stan rynku, badaniem objąłem okres od roku 2014 do chwili obecnej. Wyceniana nieruchomość stanowi działki zabudowaną, niezabudowane i rolne, w stanie znacznej degradacji. Dla potrzeb sporządzenia niniejszego opracowania wykorzystałem zrealizowane transakcje sprzedaży na rynku regionalnym nieruchomości, obejmującym powiat bieszczadzki i sąsiedni leski, ze szczególnym uwzględnieniem Dwernika oraz miejscowościach pobliskich. Uzyskane ceny transakcyjne działek niezabudowanych, położonych w terenach o przeznaczeniu budowlanym, będące przedmiotem prawa własności, mieściły się w przedziale od 7,19 do 18,38 zł/m 2 powierzchni działki. Ceny transakcyjne działek zabudowanych będących przedmiotem prawa własności, mieściły się w przedziale od 22,38 do 83,50 zł/m 2 powierzchni działki. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych o przeznaczeniu rolniczym, będące przedmiotem prawa własności mieściły się w przedziale od 4663,74 do 16581,46 zł/ha powierzchni działki. Zrealizowane transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, umożliwiły zastosowanie dla wyceny podejścia porównawczego. Ceny nieruchomości na tym obszarze kształtowały następujące cechy: powierzchnia działki, kształt i topografia, lokalizacja, uzbrojenie, komunikacja, sąsiedztwo, stan techniczny, atrakcyjność. Biorąc pod uwagę położenie nieruchomości w miejscowości, stwierdzam, że nie posiadają one znaczących elementów cenotwórczych. 8. Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Zgodnie z przyjętym celem wyceny i uwarunkowaniami prawnymi, oszacowania nieruchomości należało dokonać na podstawie wartości rynkowej, dla aktualnego sposobu jej użytkowania, co oznacza, iż nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem, tj. na cele mieszkaniowe i rolnicze. Wartość rynkową określiłem zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, przy założeniu optymalnego wykorzystania nieruchomości. Sposób opty- 6

7 malnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta jest równa cenie, uzyskanej za podobne nieruchomości, będące przedmiotem obrotu, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości, ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen w związku z upływem czasu. Zgodnie z art. 151 i 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Uwzględniając uwarunkowania rynkowe jak również przeznaczenie nieruchomości, wartość nieruchomości określiłem podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, zgodnie z 4.3., 5 rozporządzenia przywołanego w punkcie 3.2., wykorzystując program Zawam Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, do porównań przyjąłem najbardziej podobne, zrealizowane transakcje. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności działek zabudowanych, niezabudowanych budowlanych i rolnych, do porównań przyjąłem odpowiednio zrealizowane w najbliższym sąsiedztwie transakcje. Odrzuciłem nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej Dla określenia wartości rynkowej prawa własności części zabudowanej działki nr 85, stanowiącej powierzchnię użytku Br-RIVa wraz z użytkiem dr, o łącznej powierzchni 2843 m 2, wykorzystałem 5 zrealizowanych transakcji w miejscowościach powiatu bieszczadzkiego i sąsiedniego leskiego, które przedstawiłem w tabeli poniżej. Jako parametr obliczeniowy przyjąłem jednostkę powierzchni działki, gdyż powierzchnia działek jest wiarygodnie udokumentowana. Powierzchnie przedstawiane w aktach notarialnych dotyczą powierzchni działki zabudowanej, rzadziej powierzchni zabudowy obiektów, bardzo rzadko użytkowej, nao często nie są ujawniane. Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_trans Cena Cena_trans Powierzchnia Wielkość_dzi Stan Cena jedn. Kształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja jedn.aktualiz. [m2] ałki techniczny BP 1 Orelec 2448/15 15 wrz , ,00 74,44 80,72 BP 2 Bóbrka 3528/15 25 wrz , ,00 b 22,38 24,20 Cmin BP 3 Bóbrka 1872/15 23 lip , ,00 b b b 68,73 75,59 BP 4 Manasterzec 2457/15 17 lip , ,00 b 83,50 91,98 Cmax BP 5 Zatwarnica 3800/16 4 maj , ,00 b b b 77,12 78,49 7

8 Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag 49,42% 4,97% 8,91% 14,09% 11,31% 11,31% Wielkość_działki Kształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja Stan techniczny b b b b b b 0 zly zla zla brak zly BUDYNKI MIESZKALNE Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej 1 Wielkość działki 2 Kształt 3 Topografia 4 Lokalizacja 5 Komunikacja 6 Media 7 Stan techniczny b b zły b zły centrum-b śródmiejska- pośrednia- peryferyjna-zła b brak b brak b zły do 1000 m m2 powyżej 2500 m2 zwarty, foremny foremny niekorzystny nieregularny teren płaski teren pochyły teren zróżnicowany teren silnie zróżnicowany do 100 m od głównego punktu miejscowości m od centrum m od centrum powyżej 1000 m od centrum bezpośredni dostęp do drogi utwardzonej dostęp do drogi utwardzonej dostęp do drogi utwardzonej drogą gruntową brak dostępu do drogi pełny dostęp do mediów ewkcg częściowy dostęp do mediów 3 elementy częściowy dostęp do mediów 2 elementy brak uzbrojenia Budynek docieplony, lokal zaany Budynek i lokal zaany Budynek i lokal zanieany Budynek i lokal zanieany, wymagający pilnego remontu 8 Rodzaj zabudowy 9 Powierzchnia użytkowa 10 Powierzchnia dodatkowa b wolnostojąca bliźniacza szeregowa b duża powyżej 200 m 2 średnia od 50 do 200 m 2 mała poniżej 50 m 2 b duża powyżej 20 m 2 średnia od 5 do 20 m 2 mała poniżej 5 m 2 brak 8

9 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) Trend = 10,47±8,64 [%/rok] R2 = 1,58 [%] σ = 33,51 [%] 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 17 lip 22 sie 27 wrz 2 lis 8 gru 13 sty 18 lut 25 mar 30 kwi lata: 2015/2016 Met. MNK Ceny_transakcyjne Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych. Parametr Wartość 1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 10,47% 2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 0,79% 3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 0,87% 4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 4,04% 5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 5,00% 6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16 7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. MNK 10,47% 8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax 91,98 9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin 24,20 10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr 70,20 11 Przedział cenowy - ΔC 67,78 12 Poziom istotności α 25,0% Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=70,2 σ=26,45); rozkład empir. asymetrycznie lewostronny 4,5 4 3,5 D=74,8 M=78,49 3 Cśr=70,2 2,5 2 1,5 1 0,

10 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana w rz w rz lip lip 15 4 maj , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! dz 85 b 280/2 591/2 641/ /4 do szacowania 80,72 24,20 75,59 91,98 78,49 1 Wielkość_działki 2 Kształt działki b b 3 Topografia b 4 Lokalizacja zla b 5 Komunikacja b b b b 6 Stan techniczny Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp ,72 24,20 75,59 91,98 78,49 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkość_działki 49,42% 33,50-16,75 0,00-16,75-16,75-16,75 2 Kształt działki 4,97% 3,37-1,12-1,12-2,24 0,00-2,24 3 Topografia 8,91% 6,04 0,00 0,00 0,00 0,00-2,01 4 Lokalizacja 14,09% 9,55-6,36-6,36-9,54-3,18-6,36 5 Komunikacja 11,31% 7,66-2,55-5,10-5,10-5,10-5,10 6 Stan techniczny 11,31% 7,66 0,00-2,55-2,55-2,55-2,55 Sumy: 100,00% 67,78-26,78-15,13-36,18-27,58-35,01 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr Wagi skorygowanych cen α w (wg Markowa) 53,94 9,07 39,41 64,40 43,48 4,56 20,18 3,66 4,63 4,13 Średnia ważona cen skorygowanych = wynik szacowania 28,28 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 2843 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,04 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość zabudowanej części działki nr 85 o powierzchni 2843 m 2 jest równa 80400,00 zł Obliczenie wartości rynkowej działek niezabudowanych Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności działki o przeznaczeniu budowlanym, do porównań przyjąłem 5 najbardziej podobnych, zrealizowanych w najbliższym sąsiedztwie, które przedstawiłem w tabeli. Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_trans Cena Cena_trans Powierzchnia Wielkość_dzi Cena jedn. Lokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność jedn.aktualiz. [m2] ałki BP 1 Krościenko 228/16 29 sty , ,00 d b 7,19 7,19 Cmin BP 2 Krościenko 387/15 12 lut , ,00 sr b 9,31 9,30 BP 3 Brzegi_D 2153/15 19 sie , ,00 d brak 11,13 11,12 BP 4 Smolnik 1222/16 20 kwi , ,00 d brak 7,55 7,55 BP 5 Smolnik 500/16 24 lip , ,00 sr brak 18,38 18,38 Cmax 10

11 Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag 43,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33% Wielkość_działki Lokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność bm b b b b b m sr d zla brak brak zle 0 bd DZIAŁKI BUDOWLANE Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej b. mała-bm do 500 m2 1 Wielkość działki 2 Kształt 3 Topografia mała-m m2 średnia-sr m2 duża-d m2 b. duża-bd powyżej m2 b zwarty foremny kształt foremny kształt kształt niekorzystny zły kształt nieregularny b teren płaski teren pochyły teren zróżnicowany zła teren silnie zróżnicowany centrum-b do 100 m od głównego punktu miejscowości 4 Lokalizacja 5 Media 6 Komunikacja 7 Sąsiedztwo 8 Atrakcyjność 9 Przeznaczenie śródmiejska- pośrednia- peryferyjna-zła b brak b brak b złe b BM UH RW PM m od centrum m od centrum powyżej 1000 m od centrum pełny dostęp do mediów ewkcg częściowy dostęp 3 elementy częściowy dostęp 2 elementy brak uzbrojenia dogodny bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej dogodny dostęp do drogi publicznej utwardzonej dostęp do drogi publicznej drogą gruntową bez dostępu do drogi otoczenie zaane, nieuciążliwe otoczenie zróżnicowane, nieuciążliwe brak zabudowy lub zanieana cmentarz, hałas, zapachy dogodne warunki inwestowania średnie warunki inwestowania dostateczne warunki inwestowania budownictwo mieszkaniowe usługi handlu rekreacja i wypoczynek przemysłowo-magazynowe 11

12 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) Trend = -0,09±0,02 [%/rok] R2 = 41,11 [%] σ = 45,29 [%] 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 12 lut 21 kwi 28 cze 4 wrz 11 lis 18 sty 26 mar 2 cze lata: 2015/2016 Met. CP Ceny_transakcyjne Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych. Parametr Wartość 1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 39,23% 2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 13,11% 3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) -0,09% 4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 17,42% 5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16 7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. CP -0,09% 8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax 18,38 9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin 7,19 10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr 10,71 11 Przedział cenowy - ΔC 11,19 12 Poziom istotności α 25,0% Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=10,71 σ=4,57); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny 6 5 D=9,9 4 Cśr=10,71 M=9,

13 Określenie wartości działki nr 83 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana sty lut sie kw i lip , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! dz /3 162/37 258/ /1 do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38 1 Wielkość_działki d d sr d d sr 2 Lokalizacja 3 Media brak brak brak brak 4 Kumunikacja b b 5 Sąsiedztw o 6 Atrakcy jność Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp ,19 9,30 11,12 7,55 18,38 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkość_działki 43,33% 4,84 0,00-1,21 0,00 0,00-1,21 2 Lokalizacja 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 3 Media 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 4 Kumunikacja 11,33% 1,27-0,84-0,84-0,42-0,42-0,42 5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 6 Atrakcy jność 11,33% 1,27-0,64-0,64 0,00 0,00 0,00 Sumy: 100,00% 11,19-2,74-3,95-0,42-0,42-1,63 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr 4,45 5,35 10,70 7,13 16,75 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania 8,88 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 3683 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,04 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość działki nr 83 jest równa 32705,00 zł. Określenie wartości części działki nr 85 Powierzchnia niezabudowanej części działki nr 85 jest równa: 2,9197 x 0,5 0,2843 = 1,1755 ha 13

14 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana sty lut sie kw i lip , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! dz /3 162/37 258/ /1 do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38 1 Wielkość_działki bd d sr d d sr 2 Lokalizacja 3 Media brak brak brak brak 4 Kumunikacja b b 5 Sąsiedztw o 6 Atrakcy jność Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp ,19 9,30 11,12 7,55 18,38 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkość_działki 43,33% 4,84-1,21-2,42-1,21-1,21-2,42 2 Lokalizacja 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 3 Media 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 4 Kumunikacja 11,33% 1,27-0,84-0,84-0,42-0,42-0,42 5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27-0,42-0,42 0,00 0,00 0,00 6 Atrakcy jność 11,33% 1,27-0,64-0,64 0,00 0,00 0,00 Sumy: 100,00% 11,19-3,95-5,16-1,63-1,63-2,84 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr 3,24 4,14 9,49 5,92 15,54 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania 7,67 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,85 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość części działki nr 85 jest równa 90161,00 zł. Określone wartości jednostkowe wycenianych działek budowlanych mieszczą się w przedziale cen minimalnych i maksymalnych uzyskiwanych w obrocie rynkowym, zaktualizowanych na dzień wyceny, co potwierdza aktualny stan nieruchomości, wskazując jednocześnie, iż za działki o większej powierzchni uzyskiwane są niższe ceny jednostkowe. 14

15 9.3. Obliczenie aktualnej wartości rynkowej działek rolnych Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności działek gruntu, do porównań przyjąłem 5 zrealizowanych w najbliższym sąsiedztwie, najbardziej podobnych transakcji, które przedstawiłem w tabeli. Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny Cena_trans Powierzchnia Wielkosc_dzi Zagospodaro. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_trans Ksztalt Topografia Lokalizacja [ha] ałki wanie Uzytki przewazajace Cena Cena jedn. jedn.aktualiz. [zł/ha] [zł/ha] BP 1 Olszanica 3471/15 22 wrz ,00 1,2431 sr R 8 848, ,59 BP 2 Dwernik 1048/16 8 kwi ,00 1,6518 sr L 6 054, ,70 BP 3 Dwernik 11110/15 16 gru ,00 6,5428 d zly zla brak Lz , ,56 BP 4 Brzegi Dolne 3238/15 30 lis ,00 3,6185 sr brak Lz , ,17 Cmax BP 5 Brzegi Dolne 561/15 5 mar ,00 2,1442 sr brak Ps 4 663, ,44 Cmin Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag 11,89% 2,35% 8,80% 11,89% 24,67% 40,40% Wielkosc_działki Ksztalt Topografia Lokalizacja Zagospodarowanie Uzytki przewazajace bd b b b R d L sr brak Ps m zly zla zla 0 Lz bm Ls DZIAŁKI ROLNE Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej 1 Wielkość działki 2 Kształt 3 Topografia 4 Lokalizacja 5 Komunikacja 6 Zagospodarowanie duża-d średnia-sr mała-m bardzo mała-bm b zły b zła b zła b brak b brak powyżej 5 ha od 0,5 do 5 ha od 0,1 do 0,5 ha poniżej 0,1 ha zwarty foremny foremny kształt kształt niekorzystny kształt nieregularny teren płaski teren pochyły teren zróżnicowany teren silnie zróżnicowany do 500 m od głównego punktu miejscowości od 500 do 1000 m od głównego punktu miejscowości od 1000 do 3000 m od głównego punktu miejscowości powyżej 3000 m od głównego punktu miejscowości bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej dostęp do drogi publicznej utwardzonej drogą gruntową utrudniony dostęp do drogi publicznej drogą gruntową brak dostępu do drogi systematyczne zabiegi agrotechniczne częściowe zabiegi agrotechniczne tylko wykaszanie brak zabiegów agrotechnicznych 15

16 7 Użytki przeważające R L Ps Lz Ls rola łąki pastwiska zakrzaczenia i zadrzewienia las Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP Trend = 561,61±453,98 [%/rok] R2 = 30,55 [%] σ = 109,86 [%] , , , , , , , , ,0 0,0 5 mar 26 kwi 17 cze 8 sie 29 wrz 20 lis 11 sty 3 mar lata: 2015/2016 Średnia 3 met. Ceny_transakcyjne Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych. Parametr Wartość 1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 56,57% 2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 6,20% 3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 11,98% 4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 24,92% 5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16 7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Średnia 3 met. 24,92% 8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/ha] ,17 9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/ha] 6 217,44 10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/ha] ,69 11 Przedział cenowy - ΔC [zł/ha] ,73 12 Poziom istotności α 25,0% 16

17 Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=11131,69 σ=5349,45); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny 4 3,5 D=9363,2 3 M=10582,59 Cśr=11131,69 2,5 2 1,5 1 0, Określenie wartości części działki nr 85, której powierzchnia jest równa: 2,9197 x 0,5 1,4598 ha Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji w rz 15 8 kw i gru lis 15 5 mar 15 Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana [zł/ha] , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! / , do szacowania , , , , ,44 1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr 2 Ksztalt zly 3 Topografia 4 Lokalizacja zla 5 Zagospodarow anie brak brak brak brak 6 Uzy tki przewazajace R R L Lz Lz Ps 17

18 Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha] , , , , ,44 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00-381,42 0,00 0,00 2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52 3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40 4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00 5 Zagospodarowanie 24,67% 3 165, , ,80 0,00 0,00 0,00 6 Uzytki przewazajace 40,40% 5 184,02 0, , , , ,02 Sumy: 100,00% , ,88-286, , , ,94 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha] 9 476, , , , ,38 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha] ,07 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha] 1,4598 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,45 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość części działki nr 85 jest równa 19215,00 zł. Określenie wartości działki nr 87 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana [zł/ha] w rz 15 8 kw i gru lis 15 5 mar , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! / , do szacowania , , , , ,44 1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr 2 Ksztalt zly 3 Topografia 4 Lokalizacja zla 5 Zagospodarow anie brak brak brak brak 6 Uzy tki przewazajace Ps R L Lz Lz Ps 18

19 Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha] , , , , ,44 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00-381,42 0,00 0,00 2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52 3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40 4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00 5 Zagospodarowanie 24,67% 3 165, , ,80 0,00 0,00 0,00 6 Uzytki przewazajace 40,40% 5 184, , , , ,01 0,00 Sumy: 100,00% , , , , ,41 476,92 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha] 6 884, , , , ,36 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha] ,05 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha] 1,6011 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,31 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość części działki nr 87 jest równa 16925,00 zł. Określenie wartości działki nr 90 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana [zł/ha] w rz 15 8 kw i gru lis 15 5 mar , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! / , do szacowania , , , , ,44 1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr 2 Ksztalt zly 3 Topografia 4 Lokalizacja zla 5 Zagospodarow anie brak brak brak brak 6 Uzy tki przewazajace Ps R L Lz Lz Ps 19

20 Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha] , , , , ,44 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42 2 Ksztalt 2,35% 301,55 0,00-100,52 100,52-100,52 0,00 3 Topografia 8,80% 1 129,19 0,00-376,40-376,40 0,00 0,00 4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00 5 Zagospodarowanie 24,67% 3 165, , ,80 0,00 0,00 0,00 6 Uzytki przewazajace 40,40% 5 184, , , , ,01 0,00 Sumy: 100,00% , , , , ,91 381,42 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha] 6 789, , , , ,86 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha] ,55 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha] 9,3757 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,61 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość działki nr 90 jest równa 98216,00 zł. Określenie wartości działki nr 93 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana [zł/ha] w rz 15 8 kw i gru lis 15 5 mar , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! / , do szacowania , , , , ,44 1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr 2 Ksztalt zly zly 3 Topografia zla 4 Lokalizacja zla 5 Zagospodarow anie brak brak brak brak 6 Uzy tki przewazajace Lz R L Lz Lz Ps 20

21 Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha] , , , , ,44 Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości 1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42 2 Ksztalt 2,35% 301,55-100,52-201,04 0,00-201,04-100,52 3 Topografia 8,80% 1 129,19-376,40-752,80-752,80-376,40-376,40 4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00 5 Zagospodarowanie 24,67% 3 165, , ,80 0,00 0,00 0,00 6 Uzytki przewazajace 40,40% 5 184, , ,02 0,00 0, ,01 Sumy: 100,00% , , ,24-244,24-196, ,51 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha] 5 016, , , , ,93 Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha] 8 702,62 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha] 3,8011 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem ,53 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) ,00 Wartość działki nr 93 jest równa 33080,00 zł Zestawienie wartości działek Wartość łączną nieruchomości objętej egzekucją przedstawia tabela: Lp Nr działki Wartość działki Zabudowana Budowlana Rolna Razem , , , , , , , , , , , ,00 Ogółem ,00 Przyjąłem wartość nieruchomości: ,00 zł Oszacowane wartości rynkowe działek zabudowanych, budowlanych i rolnych, znajdują potwierdzenie w cenach transakcyjnych dla nieruchomości, realizowanych na rynku lokalnym, uwzględniają ponao różnice występujące między poszczególnymi nieruchomościami porównawczymi, także obserwowane trendy cen nieruchomości. 10. Klauzule i zastrzeżenia Niniejszy operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do celu określonego w operacie. Operat nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez Zamawiającego dokumenty i materiały oraz pozyskane we własnym zakresie. Określony stan techniczny obiektów nie jest ekspertyzą techniczną. 21

22 Obliczona w operacie wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT. Integralną częścią operatu stanowią następujące załączniki: - dokumentacja fotograficzna, - wypis z rejestru gruntów, - wypis z kartoteki budynków, - mapa ewidencji gruntów, - mapa zasadnicza, - zaświadczenie ze SUiKZP Gminy Lutowiska, - odpis elektroniczny z księgi wieczystej KS2E/ /4. 22

23 Dokumentacja fotograficzna Na stronie tytułowej fragment działki nr 85 widok od strony wschodniej. Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku mieszkalnego od strony północnej i południowej Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony północnej i jego wnętrza Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony południowej i jego wnętrza 23

24 Fragment działki nr 85 widok w kierunku północno-wschodnim Fragment działki nr 83 widok od strony północno-wschodniej Fragment działki nr 90 widok od strony południowo-zachodniej, w głębi z lewej fragment działki nr 87 Fragment działki nr 93 widok od strony wschodniej 24