BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA WIESŁAW SZPAK Uherce Mineralne 174, tel. fax , kom.

Transkrypt

1 BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA WIESŁAW SZPAK Uherce Mineralne 174, tel. fax , kom Sygn. akt KM 687/17 Egz. Nr OPERAT SZACUNKOWY z wyceny lokalu mieszkalnego nr 3 w budynku wielomieszkaniowym nr 2 w Olchowcu Data oszacowania: r. Określona wartość rynkowa lokalu: 79677,00 zł Opracował: Uherce Mineralne, wrzesień 2018 r.

2 Spis treści Pkt Tytuł Str. 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 3 2 Określenie celu wyceny 3 3 Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości Podstawa formalna Podstawa prawna Źródła danych o nieruchomości 3 4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości 4 5 Opis stanu nieruchomości Stan prawny Położenie Stan zagospodarowania 4 6 Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości 5 7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu 5 i sposobu wyceny 8 Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, 5 metody i techniki szacowania 9 Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny 6 10 Klauzule i zastrzeżenia 9 2

3 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość stanowiąca lokal mieszkalny, w budynku wielolomieszkaniowym nr 2, położonym w Olchowcu, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu mieszkalnego nr 3 o powierzchni użytkowej 78,53 m Cel wyceny Ustalenie wartości nieruchomości dla postępowania egzekucyjnego. 3. Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną stanowi postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku Tomasz Klucznik, sygn. akt KM 687/17 z dnia , powołujące jako biegłego do oszacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego Wiesława Szpaka Podstawa prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z r. z późn. zm.). Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r. poz z późn. zm.). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U poz. 1263) Źródła danych o nieruchomości Księga wieczysta KW Nr KS2E/ /1. Oględziny i obmiary przeprowadzone w dniu r. Informacje i materiały zebrane w toku szacowania. Wycena nieruchomości w gospodarce rynkowej - Zbigniew J. Boczek Ile jest warta nieruchomość E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel. Poltext Przykłady wycen nieruchomości Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa Powszechne Krajowe Zasady Wyceny 2008, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy: KSWP Wartość rynkowa. 3

4 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Program komputerowy Zawam Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Data dokonania oględzin nieruchomości: r. Data obliczenia wartości nieruchomości według stanu praw i rzeczy: r. Data obliczenia wartości nieruchomości według stanu cen r. Data sporządzenia wyceny: r. 5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny Działka nr 241 o powierzchni 0,4491 ha, zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym nr 2 i budynkiem gospodarczym, stanowi współwłasność właścicieli lokali mieszkalnych. Częściami wspólnymi budynku mieszkalnego są fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, dach, kominy oraz instalacje elektryczna, odgromowa i wodnokanalizacyjna. Właścicielami lokalu nr 3 są Mirosław Witkowski i Teresa Głodowska. Właściciele tego lokalu są współwłaścicielem w 7853/44848 częściach w działce nr 241 i w częściach wspólnych budynków. Nieruchomość ujawniona jest w księdze wieczystej KS2E/ /8, lokal w księdze wieczystej KS2E/ /1, prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Lesku, Wydział VII Zamiejscowy w Ustrzykach Dolnych. W księdze wieczystej ujawniona jest przynależna do lokalu piwnica w budynku gospodarczym Położenie Na podstawie przeprowadzonych w dniu r. oględzin dokonanych z udziałem komornika Sądowego Tomasza Klucznika, w obecności współwłaścicielki Teresy Głodowskiej, stwierdziłem, że działka nr 241 położona jest w peryferyjnej części miejscowości, po prawej stronie drogi wojewódzkiej nr relacji Hoczew - Czarna. W wielomieszkaniowym, parterowym, budynku nr 2, mieści się w klatce środkowej, lokal mieszkalny nr 3. Dojazd i dojście do budynku jest dogodne, bezpośrednio z drogi wojewódzkiej Stan zagospodarowania Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal, to parterowy, niepodpiwniczony budynek wielomieszkaniowy, z nieużytkowym strychem. Wykonany został w technologii tradycyjnej, posiada dwuspadowy dach kryty eternitem falistym. Stan techniczny budynku wskazuje na brak podstawowych robót konserwacyjnych. Wejście do lokalu poprzez wspólny z lokalem sąsiednim korytarz. Pomieszczenia lokalu posiadają okna od strony północno-zachodniej i południowowschodniej. W lokalu znajdują się następujące pomieszczenia: przedpokój, pokój, kuchnia, łazienka i drugi pokój, o łącznej powierzchni 71,39 m 2 oraz przynależna do lokalu piwnica o powierzchni 7,14 m 2, mieszcząca się w budynku gospodarczym, posadowionym na działce, poniżej budynku mieszkalnego. Podłogi w przedpokoju, kuchni i pokojach drewniane znacznie zużyte, wyłożone rulonem pcv, wykładzinami dywanowymi, w łazience płytki ceramiczne. Ściany w pomieszczeniach malowane emulsją, w łazience lamperia olejna. Stolarka okienna drewniana, znacznie zużyta, stolarka drzwiowa typowa, płycinowa. Wyposażenie łazienki standardowe. Po- 4

5 mieszczenia posiadają wentylację grawitacyjną. W pomieszczeniach lokalu stwierdziłem ślady zagrzybienia, jako następstwo zawilgocenia, przecieków dachu. Lokal wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągową zimnej wody ze studni głębinowej, kanalizacyjną ze zbiornikiem bezodpływowym, odgromową. Lokal ogrzewany jest piecami kaflowymi, ciepła woda uzyskiwana jest z podkowy w kaflowym trzonie kuchennym. Układ funkcjonalny lokalu dobry. Lokal mieszkalny jest niezasiedlony, stan techniczny oceniam jako dostateczny. 6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Gmina Czarna nie posiada opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czarna, zatwierdzone Uchwałą XV/136/01 Rady Gminy w Czarnej z dnia 24 kwietnia 2001 r., oznacza teren przedmiotowej działki jako osadnictwo historyczne. 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Analizą objąłem obszar powiatu bieszczadzkiego, w szczególności gminę Czarna. Analizując lokalny rynek nieruchomości lokali mieszkalnych, stwierdziłem, że jest to rynek słabo rozwinięty, charakteryzujący się znacznym zróżnicowaniem cech nieruchomości. Rynek wtórny przeważa nad rynkiem pierwotnym, transakcje zawierane są głównie między osobami fizycznymi. Dla potrzeb sporządzenia niniejszego opracowania wykorzystałem transakcje sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, będące przedmiotem prawa własności. Badaniem objąłem okres od roku 2017 do chwili obecnej. Do porównań wybrałem transakcje, które były najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej, a ceny transakcyjne nie odbiegały rażąco od cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. W wyniku analizy rynku stwierdziłem, że ceny nieruchomości mieszkaniowych były stabilne, najnowsze wykazywały nieznaczne tendencje wzrostowe, najstarsze spadkowe. Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w badanym okresie mieściły się w przedziale od 1028,28 do 4642,44 zł/m 2 powierzchni użytkowej, przyjętych do porównań bezpośrednich w przedziale od 1028,28 do 1356,55 zł/m 2 powierzchni użytkowej. Ceny nieruchomości na tym obszarze kształtowały następujące cechy: powierzchnia lokalu, media, kondygnacja, struktura lokalu, standard, stan techniczny, lokalizacja w miejscowości. Zrealizowane w tym okresie transakcje umożliwiały zastosowanie do wyceny podejścia porównawczego. Biorąc pod uwagę położenie nieruchomości, w niewielkiej miejscowości na trasie małej obwodnicy bieszczadzkiej, stwierdzam, że nieruchomość posiada ograniczone elementy cenotwórcze. 8. Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, określiłem wartość rynkową, przy założeniu optymalnego wykorzystania nieruchomości. Mając na uwadze przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku ustaliłem optymalny sposób użytkowania dla nieruchomości, jako kontynuację aktualnego sposobu użytkowania, tj. na cele mieszkaniowe. Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zgodnie z art. 151 ustawy ogn, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, 5

6 określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, zaś wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Z kolei art. 153 ogn stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta jest równa cenie, uzyskanej za podobne nieruchomości, będące przedmiotem obrotu, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości, ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen w związku z upływem czasu. Ponieważ występujący obrót rynkowy podobnych nieruchomości, pozwala na zastosowanie podejścia porównawczego, oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonałem podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, zgodnie z 4.3., 5 rozporządzenia przywołanego w punkcie 3.2, wykorzystując program komputerowy Zawam Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny Spośród transakcji sprzedaży prawa własności lokali, do porównań przyjąłem, uwzględniając uwarunkowania rynkowe, najbardziej podobne, zrealizowane na rynku wtórnym transakcje. Odrzuciłem nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. Wartość lokalu nr 3 określiłem w oparciu o pięć najbardziej podobnych, zrealizowanych transakcji, które przedstawiłem w tabeli poniżej. Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny L.p. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_trans Stan Stan Cena Cena_trans Powierzchnia Powierzchnia Cena jedn. Lokalizacja Kondygnacja Struktura techniczny Standard techniczny jedn.aktualiz. [zł] [m2] lokalu [zł/m2] lokalu budynku [zł/m2] BP 1 Czarna_D 1168/17 12 kwi ,00 88,46 dt zla dt db dt dt dt 1 356, ,61 BP 2 Czarna_D 136/17 13 sty ,00 52,06 db zla dt db db dt dt 1 728, ,54 Cmax BP 3 Czarna_G 1592/18 17 maj ,00 77,80 dt dt dt db dt dt dt 1 028,28 973,74 Cmin BP 4 Czarna_G 1530/18 10 maj ,00 50,11 db zla bdb dt dt dt db 1 297, ,43 BP 5 Olszanica 1550/18 11 maj ,00 76,49 dt db bdb db db db db 1 307, ,64 Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag 21,20% 6,90% 15,25% 8,46% 23,05% 9,89% 15,25% Powierzchnia lokalu Lokalizacja Kondygnacja Struktura Stan techniczny Stan techniczny Standard lokalu budynku bdb bdb bdb bdb bdb bdb bdb db db db db db db db dt dt dt dt dt dt dt 0 zla 0 0 zly 0 zly 6

7 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP Trend = -15,74±1,79 [%/rok] R2 = 47,62 [%] σ = 10,82 [%] 2 000, , , , , ,0 800,0 600,0 400,0 200,0 0,0 13 sty 18 mar 21 maj 24 lip 26 wrz 29 lis 1 lut 6 kwi lata: 2017/2018 Średnia 3 met. Ceny_transakcyjne Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych L.p. Parametr Wartość 1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) -18,67% 2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) -12,27% 3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) -16,28% 4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP -15,74% 5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 17 wrz 18 7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Średnia 3 met. -15,74% 8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/m2] 1 272,54 9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/m2] 973,74 10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/m2] 1 151,19 11 Przedział cenowy - ΔC [zł/m2] 298,80 12 Poziom istotności α 25,0% Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego N(Cśr=1151,19 σ=131,01); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny 3 2,5 D=1038,7 M=1224,43 2 Cśr=1151,19 1,5 1 0,

8 Parametry wykresu skumulowanego L.p Parametr Wartość 1 Minimalna jedn.cena aktualizowana Cmin 973,74 2 Maksymalna jedn. cena aktualizowana C max 1 272,54 3 ΔC cen jednostkowych aktualizowanych 298,80 4 Średnia jedn. cena aktualizowana Cśr (μ) 1 151,19 5 Mediana jedn.cen aktualizowanych M 1 224,43 6 Dominanta jedn. cen aktualizowanych D 1 038,70 7 Odchylenie standardowe jedn.cen aktualizowanych σ 131,01 8 Skośność A s [% ] -71,23% 9 Współ. asymetrii dominanty A sd =[(μ-d)/σ] [% ] 85,86% 10 Współ. asymetrii mediany A sm =[(μ-m)/σ] [% ] -55,90% 11 Współczynnik Pearsona dla jedn.cen aktualizowanych -0, Wspólczynnik dyspersji jedn.cen aktualizowanych 11,38% 13 Liczba przedziałów klasowych 3 14 Rozpiętość przedziału klasowego 149,40 Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do bezpośrednich porównań L.p Nieruchomości szacowana podobna_1 podobna_2 podobna_3 podobna_4 podobna_5 Nr nieruchomości w bazie Data transakcji Wartość nieruchomości [zł] Adres / położenie Położenie nieruchomości Cena jedn. aktualizowana [zł/m2] kw i sty maj maj maj , , , , ,0 #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! LM 2/3 LM 78/6 LM 73/10 LM 117/2 LM 63/5 LM 61/2 do szacowania 1 050, ,54 973, , ,64 1 Powierzchnia lokalu dt dt db dt db dt 2 Lokalizacja zla zla zla dt zla db 3 Kondy gnacja dt dt dt dt bdb bdb 4 Struktura db db db db dt db 5 Stan techniczny lokalu dt dt db dt dt db 6 Standard dt dt dt dt dt db 7 Stan techniczny budynku dt dt dt dt db db 8

9 Wyniki szacowania metodą porównywania parami Nr nieruchomości z bazy do porównania Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/m2] , ,54 973, , ,64 L.p Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC [%] (waga cechy) Zakres kwotowy [zł/m2] Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2] 1 Powierzchnia lokalu 21,20% 63,34 0,00-31,67 0,00-31,67 0,00 2 Lokalizacja 6,90% 20,62 0,00 0,00-6,87 0,00-13,74 3 Kondy gnacja 15,25% 45,57 0,00 0,00 0,00-45,58-45,58 4 Struktura 8,46% 25,28 0,00 0,00 0,00 12,64 0,00 5 Stan techniczny lokalu 23,05% 68,87 0,00-22,96 0,00 0,00-22,96 6 Standard 9,89% 29,55 0,00 0,00 0,00 0,00-14,78 7 Stan techniczny budynku 15,25% 45,57 0,00 0,00 0,00-15,19-15,19 Sumy: 100,00% 298,80 0,00-54,63-6,87-79,80-112,25 Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr Wagi skorygowanych cen α w (wg Markowa) [zł/m2] 1 050, ,91 966, , ,39 186,04 5,42 175,67 2,39 2,56 Średnia ważona cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2] 1 014,61 Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2] 78,53 Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł] ,32 Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł] ,00 Przyjąłem wartość rynkową lokalu mieszkalnego: 79677,00 zł Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości znajduje potwierdzenie w cenach transakcyjnych dla nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne, położonymi w najbliższym sąsiedztwie, uwzględnia ponadto różnice występujące między poszczególnymi nieruchomościami porównawczymi. Wyliczona jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale transakcyjnych cen minimalnych i maksymalnych. 10. Klauzule i zastrzeżenia Niniejszy operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do celu określonego w operacie. Operat nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić na podstawie oględzin nieruchomości oraz za wady oświadczeń. Określona wartość nie zawiera podatku VAT. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej. Integralną częścią operatu stanowią następujące załączniki: Dokumentacja fotograficzna. Wypis z rejestru gruntów, Wypis z rejestru lokali. Mapa ewidencji gruntów. Elektroniczny odpis z księgi wieczystej KS2E/ /1. 9

10 Dokumentacja fotograficzna Na stronie tytułowej budynek wielomieszkaniowy widok od strony wschodniej , 3. Widok budynku od strony północnej, obok od strony południowo-wschodniej z klatką wejściową do lokalu nr 3 4. Korytarz wejściowy Kuchnia z trzonem kuchennym Pokój przy kuchni Łazienka Pokój drugi, obok skutki przecieków dachu Wejście do przynależnej do lokalu piwnicy 10

11 11. Przynależna do lokalu piwnica 11