Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z TRZECH DZIAŁEK: DZIAŁKI NR 145 ZABUDOWANEJ DOMEM JEDNORODZINNYM W ZABUDOWIE GRUPOWEJ, DZIAŁKI NR 139/3 ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM GOSPODARCZYM DO ROZBIÓRKI ORAZ NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 139/1, POŁOŻONEJ W PABIANICACH, PRZY UL. KARNISZEWICKIEJ 69B, 69R, 69T W OBRĘBIE P-3, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /8 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów, REV, CCIM, członek ŁSRM. Syg. akt. KM 2925/12 Data opracowania: 26 lutego 2013 r. 1

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, SKŁADAJĄCEJ SIĘ Z TRZECH DZIAŁEK: DZIAŁKI NR 145 ZABUDOWANEJ DOMEM JEDNORODZINNYM W ZABUDOWIE GRUPOWEJ, DZIAŁKI NR 139/3 ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM GOSPODARCZYM DO ROZBIÓRKI ORAZ NIEZABUDOWANEJ DZIAŁKI GRUNTU NR 139/1, POŁOŻONEJ W PABIANICACH, PRZY UL. KARNISZEWICKIEJ 69B, 69R, 69T W OBRĘBIE P-3, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /8 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w Pabianicach, przy ulicy Karniszewickiej 69B,działki gruntu o numerze ewidencyjnym 145, działki gruntu zabudowanej budynkiem gospodarczym do rozbiórki o numerze ewidencyjnym 139/3 położonej przy ulicy Karniszewickiej 69R oraz niezabudowanej działki gruntu numer ewidencyjny 139/1 położonej przy ulicy Karniszewickiej 69T o łącznej powierzchni 0,2369 ha. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Pabianicach o stwierdzeniu nabycia spadku po Janie Pawelczyku z dnia roku sygn. akt. I NS 851/04- Wojciechowi Pawelczyk. Dla tej nieruchomości V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Pabianicach prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /8. Rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 145, 139/3 i 139/1 oraz prawo własności zabudowań na posadowionych na działce nr 145 w Pabianicach, ul. Karniszewicka 69 B, R, T. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Łączna wartość nieruchomości gruntowej, działki gruntu nr 145 zabudowanej domem mieszkalnym, działki gruntu nr 139/3 zabudowanej budynkiem gospodarczym do rozbiórki oraz niezabudowanej działki gruntu nr 139/1, położonej w Pabianicach, ul. Karniszewicka 69B, 69R, 69T, o łącznej powierzchni 0,2369 ha, obręb P-3, ustalona na dzień 20 lutego 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: trzysta sześć tysięcy dziewięćset złotych. 5. Data istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia opinii: 11 grudnia lutego 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 16 stycznia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 lutego 2013 roku. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 16 stycznia 2013 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi (REV, CCIM, członek ŁSRM). KM 2925/12 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Analiza grunty zabudowane Analiza nieruchomości niezabudowane OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ DZIAŁKI NR Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANYCH DZIAŁEK NR 139/3 i 139/ Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości niezabudowanych Oszacowanie wartości działki nr 139/ Oszacowanie wartości działki nr 139/ OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU WRAZ Z PRAWEM WŁASNOŚCI BUDYNKÓW W KONTEKŚCIE ART k.p.c WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Kopia wypisu z rejestru gruntów oraz mapy lokalizacyjnej z dnia roku; 2. Kopia wypisu z kartoteki budynków z dnia roku; 3. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Karniszewickiej; KM 2925/12 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. b. położenie nieruchomości: Pabianice, ul. Karniszewicka 69B, 69R, 69T działki nr 145, 139/3, 139/1, obręb P-3 c. łączna powierzchnia gruntu: 0,2369 ha d. numer Księgi Wieczystej: LD1P/ /8 Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych oraz nieruchomości niezabudowanej. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 grudnia 2012 roku Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM o numerze 2925/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 261 poz z późn. zm.); 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.); 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.); 5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2006 roku nr 156, poz. 1118, z późn. zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.). 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 16 stycznia 2013 roku; 1. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 2. Kopia wypisu z rejestru gruntów oraz mapy lokalizacyjnej z dnia 03 stycznia 2013 roku; 3. Kopia wypisu z kartoteki budynków z dnia 03 stycznia 2013 roku; 4. Badanie KW o numerze LD1P/ /8 dnia 16 stycznia 2013 roku; 5. Przegląd transakcji na rynku lokalnym (PODGiK w Pabianicach); 6. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; KM 2925/12 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia opinii: 11 grudnia lutego 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 16 stycznia 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 lutego 2013 roku. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 16 stycznia 2013 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /8 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa Położenie: Pabianice, dz. 139/1; 139/3; 145. Obszar: 0,2369 ha Komentarz do migracji: W łamie 4 wpisano: Pabianice, ul. Karniszewicka 69-T, 69-R, 69-B. W łamie 5 wpisano: działka zabudowana. Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Pabianicach o stwierdzeniu nabycia spadku po Janie Pawelczyku sygn., akt. I Ns 851/04 z dnia roku Wojciechowi Pawelczyk. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika na wniosek Getin Noble Bank S.A. W sprawie KM 2032/10. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - "CORPUS IURIS NSFIZ" w Warszawie do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW w sprawie KM 234/12 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - INVEST BANK S.A. wydział windykacji w Poznaniu w sprawie KM 2925/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła ,66 zł (siedemdziesiąt jeden tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć 66/100) z tytułu na cele konsumpcyjne. Wierzyciel: Invest Bank S.A. oddział w Pabianicach. Hipoteka umowna kaucyjna ,78 zł. (pięćdziesiąt jeden tysięcy sto czterdzieści osiem 78/100). Odsetki od pożyczki z tytułu pożyczki na cele konsumenckie Termin zapłaty: r. Wierzyciel: Invest Bank S.A. oddział w Pabianicach. Hipoteka przymusowa ,38 zł (trzynaście tysięcy sto trzydzieści dziewięć 38/100). Należność wynikająca z nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, wydany w dniu r. przez Sąd Rejonowy w Płońsku w sprawie o sygn. akt I NC 2546/10. Wierzyciel "CORPUS IURIS NSFIZ" w Warszawie. b) Według ewidencji gruntów: Województwo: łódzkie Powiat: pabianicki Jednostka ewidencyjna: MIASTO PABIANICE Obręb: P-3 Własność: Wojciech Pawelczyk udział 1/1 KM 2925/12 5

6 Nr działki Ark. 139/1 1 Położenie działki Pow. działki (ha) Nr KW lub inny dokument własności Opis użytku Karniszewicka 69T 0,1607 KW 7653 RIVa Pow. uż. ( ha) 0, / Karniszewicka 69R Karniszewicka 69B Razem powierzchnia działek: 0,2369 ha c) Według kartoteki budynków: Nr ewid. Budynku 145;1 Położenie działki Karniszewicka 69 Pabianice Funkcja budynku 0,0289 KW 7653 RIVb 0,0289 0,0473 KW 7653 B 0,0473 Rok zakończ. Bud Liczba kondygna cji nad/pod ziemią Pow. zabudowy [m 2 ] Materiał mieszkalne / ,00 Mur 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie symbol planu MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Mapa 1: wyciąg z MPZP Pabianic KM 2925/12 6

7 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Wyceniana nieruchomość położona jest w strefie miejskiej Pabianic. Obręb P-3, w którym znajduje się szacowana nieruchomość położony jest w północnej części miasta. Nieruchomość znajduje się przy ulicy Karniszewickiej, która jest drogą asfaltową. W niewielkiej odległości przebiega linia kolejowa. Działka nr 145 zabudowana domem mieszkalnym położona jest bezpośrednio przy ulicy Karniszewickiej, natomiast działka nr 139/3 zabudowana budynkiem gospodarczym do rozbiórki oraz działka 139/1 niezabudowana położone są przy drodze wewnętrznej gruntowej. Mapa nr 2 Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Działka zabudowana nr 145 ogrodzona jest od frontu płotem z przęseł metalowych na podmurówce, z furtką metalową. Część ogrodzenia w granicy z działką nr 147 została wykonana z przęseł betonowych. Od drogi wewnętrznej ogrodzenie częściowo z siatki metalowej z furtką, częściowo płot betonowy. Teren działki jest nieuporządkowany. Na działce nr 139/3 posadowiony jest budynek gospodarczy w bardzo złym stanie technicznym nadający się do rozbiórki. Działka jest częściowo ogrodzona siatką metalową. Działa nr 139/1 jest niezabudowana i nieogrodzona. Na części działki rosną stare drzewa owocowe (bez wartości rynkowej). W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne oraz niezabudowane działki gruntu. KM 2925/12 7

8 Mapa 3: Granice przedmiotowych działek 145; 139/3; 139/1 Zdjęcia 1-2 Otoczenie działki zabudowanej nr 145 KM 2925/12 8

9 Zdjęcia 3-4 Otoczenie działki zabudowanej nr 139/1 Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Działka nr 145 posiada dostęp do energii elektrycznej, wody, gazu z sieci miejskiej oraz kanalizacji sanitarnej. Działki 139/3 i 139/1 posiadają dostęp do energii elektrycznej, wody, gazu z sieci miejskiej Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej ulicą Karniszewicką przebiega linia autobusowa. Natomiast najbliższe sklepy znajdują się w odległości kilkuset metrów przy skrzyżowaniu ulic Karniszewickiej i Wspólnej. Szkoły i przedszkola znajdują się w znacznej odległości, bliżej centrum Pabianic, za torami kolejowymi. Najkorzystniejszy sposób użytkowania Zgodnie z pkt. 1.6 KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W przypadku przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej sposób najkorzystniejszego użytkowania będzie polegał na utrzymaniu aktualnego sposobu użytkowania. Opis nieruchomości UWAGA: Biegły w dniu wyznaczonych oględzin nie został wpuszczony na teren przedmiotowej nieruchomości (w szczególności do zabudowań na działce nr 145), pomimo wcześniejszego poinformowania właściciela o terminie oględzin listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku. Działka nr 145 zabudowana jest domem jednorodzinnym w zblokowaniu z innymi budynkami (lub wydzieloną częścią budynku). Elewacja frontowa otynkowana i pomalowana, natomiast z boku od drogi wewnętrznej elewacja tylko otynkowana. Okna PCV. Teren działki zaniedbany. Na teren posesji nie ma urządzonego wjazdu. Działka nr 139/3 jest zabudowana jest budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym nadającym się do rozbiórki. Działka jest częściowo ogrodzona siatka metalową. Działka nr 139/1 jest niezabudowana i nieogrodzona. Na części działki rosną stare drzewa owocowe (bez wartości rynkowej) Zdjęcia 5-7 Widok działki nr 145 KM 2925/12 9

10 Zdjęcia 8-9 Widok działki 139/3 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości KM 2925/12 10

11 Ze względu na różne metody oszacowania nieruchomości jako zabudowanej i jako niezabudowanej, procedury wycen zostaną przedstawiono osobno, odpowiednio w punktach 8.1 oraz 9.1. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Ze względu na fakt iż działka gruntu nr 139/3 zabudowana jest budynkiem gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym, nadającym się tylko do rozbiórki, bez znaczącej wartości, w dalszym procesie wyceny zostanie uwzględniony jedynie grunt niezabudowany. Należy zaznaczyć iż ze względu na niewielką powierzchnię oraz kubaturę przedmiotowych zabudowań, koszt ich usunięcia również nie będzie znaczący. Analiza porównawcza Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym wraz z przypisanymi im wartościami: Tabela 1: Cechy różnicujące dla nieruchomości zabudowanych i ich stany Lp. 1 Cecha różnicująca Lokalizacja i otoczenie 2 Powierzchnia działki 3 Stan techniczny i standard wykończenia budynku Ocena stanu cechy Bardzo dobre Dobre Średnie Opis stanu cechy Lokalizacja bardzo dobrze postrzegana przez klientów, gdzie nieruchomości szybko znajdują nabywców. Położenie blisko centrum miasta. W otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jednorodna. W niewielkiej odległości sklepy oraz szkoła i przedszkole. Brak uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Lokalizacja postrzegana jako interesująca. Położenie w niewielkiej odległości od centrum miasta. W otoczeniu zabudowa jednorodzinna oraz handlowo przemysłowo usługowa. W niewielkiej odległości sklepy zaspokajające podstawowe potrzeby bytowe. W niewielkiej odległości mogą występować uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Lokalizacja postrzegana jako mało interesująca. Położenie daleko od centrum miasta. W otoczeniu zabudowa jednorodzinna i niezagospodarowane działki, pola uprawne. W niewielkiej odległości mogą występować uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego, linii kolejowych lub linii energetycznych. Sklepy i ośrodki oświatowe w znacznej odległości. Dobra Powierzchnia działki powyżej 700 m 2 Średnia Powierzchnia działki poniżej 700 m 2 Bardzo dobry Dobry W pokojach ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba lub farbą ozdobną, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Podwieszane sufity w jednym lub kilku pomieszczeniach. Materiały wykończeniowe wysokiej, jakości. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach. Okna nowe drewniane lub PCV. Stolarka nowa. Budynek w bardzo dobrym stanie, nie wymaga napraw, a jedynie bieżącej konserwacji. Co najmniej 8, jednak nie więcej niż 12 cech wymienionych, jako KM 2925/12 11

12 4 Rodzaj zabudowy Średni Niski Bardzo dobry Dobry bardzo dobre. Budynek w stanie dobrym, wymaga niewielkich napraw i bieżącej konserwacji. Co najmniej 5, jednak nie więcej niż 8 cech wymienionych, jako bardzo dobre. Budynek w stanie dobrym, wymaga niewielkich napraw i bieżącej konserwacji. Mniej niż 5 cech wymienione, jako bardzo dobre. Budynek w średnim stanie wymaga remontu lub znaczących napraw. Budynek wolnostojący Budynek w zgrupowaniu z innymi budynkami. Tabela 2: Cechy różnicujące dla nieruchomości niezabudowanych i ich stany Lp. 1 Cecha różnicująca Lokalizacja i otoczenie 2 Powierzchnia działki 3 Dostęp do mediów 4 Dojazd Ocena stanu cechy Bardzo dobre Dobre Średnie Opis stanu cechy Lokalizacja bardzo dobrze postrzegana przez klientów, gdzie nieruchomości szybko znajdują nabywców. Położenie blisko centrum miasta. W otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jednorodna. W niewielkiej odległości sklepy oraz szkoła i przedszkole. Brak uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Lokalizacja postrzegana jako interesująca. Położenie w niewielkiej odległości od centrum miasta. W otoczeniu zabudowa jednorodzinna oraz handlowo przemysłowo usługowa. W niewielkiej odległości sklepy zaspokajające podstawowe potrzeby bytowe. W niewielkiej odległości mogą występować uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Lokalizacja postrzegana jako mało interesująca. Położenie daleko od centrum miasta. W otoczeniu zabudowa jednorodzinna i niezagospodarowane działki, pola uprawne. W niewielkiej odległości mogą występować uciążliwości w postaci ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego, linii kolejowych lub linii energetycznych. Sklepy i ośrodki oświatowe w znacznej odległości. Bardzo dobra Powierzchnia działki powyżej od 900 m 2 do 1800 m 2 Dobra Powierzchnia działki od 600 m 2 do 900 m 2 oraz powyżej 1800 m 2 Średnia Bardzo dobry Dobry Średni Dobry Średni Powierzchnia działki poniżej 600 m 2 Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wody oraz gazu z sieci miejskiej, kanalizacji sanitarnej. Nieruchomość posiada dostęp do trzech z mediów wymienionych jako dostęp bardzo dobry. Nieruchomość posiada dostęp do dwóch z mediów wymienionych jako dostęp bardzo dobry. Dojazd drogą utwardzoną Dojazd drogą gruntową. KM 2925/12 12

13 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości Popyt na nieruchomości nierozłącznie związany jest z ogólną sytuacją ekonomiczną w kraju. Stan gospodarki, przekłada się na zwiększone zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości. Na badanym rynku lokalnym istnieje umiarkowany poziom obrotu. Zanotowano kilka transakcje kupna sprzedaży, których przedmiotem były nieruchomości gruntowe zabudowane spełniające założone kryteria porównywalności. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. Bardzo ważna jest lokalizacja, która jeśli jest dobra ułatwia sprzedaż i ma znaczący wpływ na cenę. Pabianice miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. W latach miasto administracyjnie należało do ówczesnego województwa łódzkiego. Drugie co do liczby mieszkańców miasto aglomeracji łódzkiej. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Pod względem liczby ludności są trzecim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) miastem w województwie łódzkim a 59. w Polsce. Pod względem powierzchni miasto znajduje się na 9. pozycji w województwie łódzkim a 150. w Polsce. W skład miasta Pabianice wchodzą następujące osiedla: Centrum, Bugaj, Piaski, Stare Miasto, Karniszewice, Klimkowizna, Jutrzkowice, Wola Zaradzyńska Nowa, J. Salwy, Marii Konopnickiej, Jana Pawła II, Mikołaja Kopernika, Dąbrowa, Rypułtowice, Czyryczyn (daw. Sereczyn), Karolew. Mimo upadku wielu zakładów przemysłowych, nadal dominuje przemysł lekki. Jednak ważne miejsce w strukturze gałęziowej zajmują: przemysł chemiczny (zakłady farmaceutyczne Polfa, fabryka leków Aflofarm), spożywczy (Zakłady Mięsne Pamso SA) oraz elektromaszynowy (fabryka żarówek Philips). Różnorodność gałęziowa sprawiła, że przemysł pabianicki nie popadł w stan głębokiego kryzysu. Zjawiska demograficzne (struktura wiekowa, migracje ludności, pobyty czasowe) Przez Pabianice przebiegają drogi krajowe oraz droga wojewódzka: droga krajowa nr 71 relacji Stryków Zgierz Pabianice Rzgów droga krajowa nr 14 relacji (Wrocław) Walichnowy Złoczew/(Wieluń) Sieradz Pabianice Łódź Łowicz droga wojewódzka nr 485 relacji Bełchatów Wadlew Pabianice Na południe od Pabianic trwa budowa drogi ekspresowej S-8, natomiast po stronie północnej miasta otworzono obwodnicę stanowiąca część drogi S-14. Przez Pabianice przebiega też linia kolejowa Łódź Kalisz. Struktura demograficzna mieszkańców Pabianic według danych z Opis Ogółem Kobiety Mężczyźni jednostka osób % osób % osób % populacja , ,94 wiek przedprodukcyjny (0 17 lat) , , ,2 KM 2925/12 13

14 wiek produkcyjny (18 65 lat) , , ,19 wiek poprodukcyjny (powyżej 65 lat) , , Analiza grunty zabudowane Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat): Okres badania cen transakcyjnych: ANALIZA POPYTU Sposób finansowania i dostępność finansowania Analizie poddano rynek nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej domami mieszkalnymi z okresu powojennego do lat 80-tych. Ważnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest lokalizacja rozumiana zarówno jako samo położenie jak i otoczenie. Bardzo istotną cechą wpływającą w bardzo dużym stopniu na wartość nieruchomości jest także powierzchnia działki, od wielkości której zależą możliwości przeprowadzania nowych inwestycji na nieruchomości. Ważne jest także to czy budynek jest wolnostojący czy został posadowiony w zgrupowaniu z innymi budynkami. Istotnym czynnikiem lokalizacji jest również dobry dostęp do infrastruktury (energia, gaz, kanalizacja, wodociąg) który w przypadku wszystkich transakcji ze zbioru nieruchomości porównywanych jest taki sam. Na ocenę atrakcyjności nieruchomości ma wpływ ma również możliwość dojazdu do nieruchomości Poza lokalizacją, pozostałe atrybuty rynkowe, mające wpływ na cenę nieruchomości to: - stan techniczny i standard wykończenia budynku - dostęp do mediów, Są to cechy zbliżone do cech charakteryzujących typowe nieruchomości mieszkalne z zabudową gospodarczą. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny posiada średnią lokalizację daleko od centrum miasta, za torami kolejowymi. Z uwagi na charakter nieruchomości oraz niewielką ilość transakcji badanie rynku rozszerzono na teren całego powiatu pabianickiego. Analizowano transakcje z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Środki na zakup nieruchomości lub przeprowadzenie inwestycji najczęściej pozyskiwane są z kredytów, jednak w obecnie bardzo restrykcyjna polityka banków, powoduje że inwestorzy sięgają po własne środki lub rezygnują z inwestycji. KM 2925/12 14

15 Aktywność budowlana Preferencje potencjalnych nabywców Zarówno w aglomeracji łódzkiej jak i w całym kraju zauważalne jest załamanie w branży budowlanej, zarówno sferze usług budowlanych jak i w sprzedaży materiałów budowlanych. W województwie łódzkim mało jest dużych lub prężnie działających firm budowlanych, natomiast wielu małych przedsiębiorców oferujących usługi budowlane lub prowadzących niewielkie hurtownie materiałów budowlanych rezygnuje z działalności i zamyka swoje firmy. Z uwagi stosunkowo dużą odległość od centrum miasta nabywcami będą sąsiedzi poszukujący nieruchomości w najbliższej okolicy lub osoby z mniejszymi możliwościami finansowymi. Przy nieruchomościach zaniedbanych jest to też sposób na pozyskanie gruntu pod przyszłą inwestycję poprzez wyburzenie istniejących naniesień. ANALIZA PODAŻY Aktualna oferta Informacja o ewentualnych substytutach (charakterystyka pokrewnych segmentów rynku) Duża podaż nieruchomości podobnych z dobrym dojazdem do centrum miasta, położonych w bardziej atrakcyjnych rejonach, w większej odległości od ulic o znacznym natężeniu ruchu samochodowego a także od linii kolejowych mogących stanowić uciążliwość. Część inwestorów nabywa grunty niezabudowane, bądź zabudowane niewielkimi, starszymi, w złym stanie technicznym budynkami. Na nieruchomości takiej można realizować nową inwestycję Analiza nieruchomości niezabudowane Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat): Okres badania cen transakcyjnych: Do czynników, które decydują o wartości gruntu, zalicza się m.in. powierzchnia, kształt działki, potencjał wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie, sąsiedztwo. Duże znaczenie ma lokalizacja. Najwyższe ceny osiągają działki w dużych miastach, zwłaszcza w ich centrach, w których stanowią towar deficytowy. Mierzące często zaledwie kilkaset m 2, pozwalają na budowę wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych albo obiektów komercyjnych. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne położone w podobnym otoczeniu tj. w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej, oraz przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Wszystkie porównywane nieruchomości położone są w Konstantynowie Łódzkim. Różnice pomiędzy nieruchomościami zostały skorygowane poprzez określenie cech różnicujących i przyjęcie odpowiednich poprawek. Obrót nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi jednorodzinnymi jest średnio rozwinięty na rynku lokalnym. Do porównań dobrano nieruchomości zlokalizowane w Pabianicach. Analizą objęto okres ostatnich dwóch lat. Stwierdzono, że ceny w zależności od atrybutów rynkowych wahają się od około 50 zł/m 2 do 111 zł/m 2 zł. Analizowano transakcje z ostatnich dwóch lat. KM 2925/12 15

16 ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych) Sposób i dostępność finansowania Aktywność budowlana (indywidualna, deweloperzy) Preferencje potencjalnych nabywców (moda i trendy na rynku) W znacznej części z kredytu. W najbliższej okolicy niska. Najszybciej znajdują nabywców działki objęte planem miejscowym. Szybciej Łatwiej wtedy przebiega proces uzyskania pozwolenia na budowę oraz możliwe jest wiarygodne sprawdzenie przeznaczenia sąsiednich działek, np. odległości planowanych usług uciążliwych lub przebiegu projektowanych tras komunikacyjnych. W przypadku terenów w obrębie miasta ważne są dla kupujących: w miarę szybki i bezkolizyjny dojazd do centrum oraz lokalizacja przy utwardzonej publicznej drodze. W każdym przypadku istotna jest obecność mediów przy granicy działki zwłaszcza sieci wodociągowej i elektrycznej, których ceny budowy wzrosły znacznie w ostatnich latach. Zarówno indywidualni kupujący, jak i deweloperzy poszukujący terenów pod budownictwo mieszkaniowe, nie interesowali się przeszacowanymi, drogimi ofertami gruntów. Przyniosło to zmianę w postawie sprzedających, którzy po kilkuletnim, bezskutecznym okresie oczekiwania na sfinalizowanie transakcji decydują się wreszcie na obniżanie drogich, wywindowanych w latach boomu cen ofertowych, a także są skłonni do większych negocjacji. ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych) Aktualna oferta W mieście Pabianice i w całym powiecie Pabianickim można znaleźć bardzo dużo ofert sprzedaży podobnych nieruchomości w lepszej lokalizacji i w podobnym lub lepszym otoczeniu z bardzo dobrym dostępem do mediów i lepszym dostępem do zaplecza socjalno-bytowego. Analiza porównawcza Na rynku nieruchomości obrotu prawami do domów jednorodzinnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości w lokalizacjach porównywalnych na terenie powiatu pabianickiego, które w największym stopniu spełniają kryteria porównywalności: Tabela 3: Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w powiecie pabianickim L.p. Data transakcji Miasto Ulica Pow. działki Cena [zł] C. skor. [zł] Pabianice Łubinowa 747, , , Pabianice Jana Pawła II 595, , , Konstantynów Łódzki Prusa 416, , , Pabianice Piłsudskiego 1338, , , Pabianice Moniuszki 321, , , Pabianice Modra 499, , ,36 C min - C max KM 2925/12 16

17 Opis transakcji wziętych do porównań: 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 3 jako nr 3 Działka gruntu o powierzchni 416 m 2 zabudowana budynkiem mieszkalnym w zblokowaniu. Lokalizacja postrzegana jako interesująca. Dom mieszkalny w średnim stanie technicznym. Nieruchomość usytuowana przy ulicy Prusa w Konstantynowie Łódzkim. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. W niewielkiej odległości znajduje się centrum miasta, ośrodki edukacyjne oraz sklepy i punkty usługowe. 2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 3 jako nr 5 Działka gruntu o powierzchni 321 m 2 zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym. Dom mieszkalny w dobrym stanie technicznym. Nieruchomość usytuowana przy ulicy Moniuszki w Pabianicach. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. Lokalizacja postrzegana jako bardzo interesująca. Położenie blisko centrum miasta, blisko szkół, przedszkoli oraz punktów handlowo usługowych. 3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 3 jako nr 6 Działka gruntu o powierzchni 499 m 2 zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym. Dom mieszkalny w bardzo dobrym stanie technicznym. Nieruchomość usytuowana przy ulicy Modrej w Pabianicach. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. Lokalizacja postrzegana jako mało interesująca. Położenie na uboczu miasta w dużej odległości od centrum miasta. W znacznej odległości punkty handlowo usługowe i ośrodki oświatowe. Tabela 4: Ceny transakcyjne gruntów niezabudowanych w powiecie pabianickim Data transakcji Ulica PUM Piętro Cena 1 m 2 [zł] C. skor. [zł/m 2 ] Pabianice Rypułtowicka ,00 48, Pabianice Sienna ,67 54, Pabianice Widzewska ,00 67, Pabianice Bukowa ,53 72, Pabianice Karniszewicka ,52 76, Pabianice Warszawska ,01 87, Pabianice Borowa ,62 93, Pabianice Gruntowa ,71 95, Pabianice Gruntowa ,90 95, Pabianice Potokowa ,76 101, Pabianice 20 Stycznia ,76 102, Pabianice Glebowa ,26 105,21 Opis transakcji o cenie minimalnej Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Pabianicach przy ulicy Rypułtowickiej. W dużej odległości od centrum miasta, daleko od punktów handlowo usługowych i ośrodków oświatowych. Lokalizacja postrzegana jako mało interesująca. Dojazd drogą gruntową. Dostęp do mediów średni. Opis transakcji o cenie maksymalnej Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Pabianicach przy ulicy Glebowej. W znacznej odległości od centrum miasta oraz od punktów handlowo usługowych i ośrodków oświatowych. Lokalizacja postrzegana jako mało interesująca. Dojazd drogą gruntową. Dostęp do mediów dobry. KM 2925/12 17

18 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ DZIAŁKI NR Procedura wyceny podejściem porównawczym, metodą porównywania parami Wartość przedmiotowej nieruchomości zostanie oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Zastosowana w procesie wyceny procedura wymaga wykonania następujących kroków: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny; 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości; 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań; 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek; 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Dodatkowo przy stosowaniu podejścia porównawczego należy pamiętać, że: 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen; 2. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej; 3. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji (estymacji) można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. 8.2 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w podobnym stanie technicznym do wycenianej nieruchomości w Pabianicach w lokalizacjach porównywalnych, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 2 lat od daty wyceny. Na analizowanym rynku zaobserwowano trend spadkowy na poziomie - 9,72%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.3 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: KM 2925/12 18

19 Cena minimalna: C min = ,11 zł Cena maksymalna: C max = ,36 zł ΔC = C max - C min = ,36 zł ,36 zł = ,97 zł Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 5. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Cechy Wyceniana nieruchomość Konstantynów Łódzki, B. Prusa Pabianice, Moniuszki Pabianice, Modra Lokalizacja i otoczenie średnia dobra bardzo dobra średnia Pow. działki średnia średnia średnia średnia Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni średni średni bardzo dobry Rodzaj zabudowy średni średni dobry dobry Stosownie do 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej podobnymi domami mieszkalnymi. Tabela 6. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cechy Wagi Zakres kwotowy Liczba przedziałów Skok poprawki [zł.] Lokalizacja i otoczenie 30% , ,24 Pow. działki 15% , ,24 Stan techniczny i standard wykończenia budynku 45% , ,24 Rodzaj zabudowy 10% , ,50 Suma 100% ,97 Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 7. Tabela 7. Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym. Zakres Skok Konstantynów Pabianice, Pabianice, Cechy Wagi kwotowy poprawki Łódzki, B.Prusa Moniuszki Modra [zł] [zł] Lokalizacja i otoczenie 30% , , , ,49 0,00 Pow. działki 15% , ,24 0,00 0,00 0,00 Stan techniczny i standard wykończenia budynku 45% , ,24 0,00 0, ,49 Rodzaj zabudowy 10% , ,50 0, , ,50 Razem 100% , , , ,99 Cena nieruchomości [zł] , , ,58 Cena nieruchomości z uwzględnieniem poprawek [zł] , , ,59 Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości [zł] ,02 KM 2925/12 19

20 Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszalnym, działka gruntu o numerze ewidencyjnym 145 w obrębie P-3 o powierzchni 0,0473 ha, położonej w Pabianicach, przy ulicy Karniszewickiej 69B, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 20 lutego 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto osiemdziesiąt osiem tysięcy złotych. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANYCH DZIAŁEK NR 139/3 i 139/1 9.1 Procedura wyceny podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość przedmiotowej nieruchomości zostanie oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zastosowana w procesie wyceny procedura wymaga wykonania następujących kroków: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współ-czynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości zabudowanej określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. KM 2925/12 20

21 Wartość nieruchomości określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy 9.2 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa do nieruchomości niezabudowanych w Pabianicach w lokalizacjach porównywalnych, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 2 lat od daty wyceny. Na analizowanym rynku zaobserwowano trend spadkowy na poziomie -5,27%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 9.3 Oszacowanie wartości nieruchomości niezabudowanych Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 48,09 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 105,21 zł/m 2 Cena średnia C śr = 83,04 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Lokalizacja i otoczenie - Powierzchnia działki - Dostęp do mediów - Dojazd Wpływ takich cech jak: - Forma władania - Uwarunkowania planistyczne został uwzględniony na etapie doboru nieruchomości porównywanych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 48,09 zł / m2 83,04 zł / m2 0, ,21 zł / m2 83,04 zł / m2 Tabela 8. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników LP Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC (%) (waga cechy) Cmin/Cśr 1,2615 KM 2925/12 21 C C max śr Cmax/Cśr Współczynnik Ui min Współczynnik Ui max 1 Lokalizacja i otoczenie 30% 0,5767 1,2615 0,1730 0, Powierzchnia działki 25% 0,5767 1,2615 0,1442 0, Dostęp do mediów 30% 0,5767 1,2615 0,1730 0, Dojazd 15% 0,5767 1,2615 0,0865 0,1892 SUMA 100% 0,5767 1,2615

22 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 8. Natomiast tabela 9, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 9. Zakresy poszczególnych cech Lokalizacja i otoczenie Powierzchnia działki Dostęp do mediów Dojazd Oszacowanie wartości działki nr 139/3 STAN DANEJ CECHY Bardzo dobre Dobre Średnie 0,3784 0,2757 0,1730 Bardzo dobra Dobra Średnia 0,3154 0,2298 0,1442 Bardzo dobry Dobry Średni 0,3784 0,2757 0,1730 Dobry Średni 0,1892 0,0865 Ze względu na fakt iż działka gruntu nr 139/3 zabudowana jest budynkiem gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym, nadającym się tylko do rozbiórki, bez znaczącej wartości, w dalszym procesie wyceny zostanie uwzględniony jedynie grunt niezabudowany. Należy zaznaczyć iż ze względu na niewielką powierzchnię oraz kubaturę przedmiotowych zabudowań, koszt ich usunięcia również nie będzie znaczący. Tabela 10. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa Wyceniana nieruchomość Poziom cechy Lokalizacja i otoczenie średnia 0,1730 Powierzchnia działki średnia 0,1442 Dostęp do mediów dobry 0,2757 Dojazd Średni 0,0865 RAZEM 0,6794 Cena skorygowana[zł] 56,66 Powierzchnia działki [m 2 ] 289 Wartość nieruchomości [zł] ,37 Wartość nieruchomości niezabudowanej W Nzab określa się zgodnie z następującym wzorem: W Nzab = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena nieruchomości określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianej nieruchomości odpowiadające cechom rynkowym Wartość działki zabudowanej budynkiem gospodarczym w bardzo złym stanie technicznym (do rozbiórki), położonej w Pabianicach, ul. Karniszewicka 69R, działka o numerze ewidencyjnym 139/3, o powierzchni 0,0289 ha, obręb P-3, ustalona na dzień 20 lutego 2013 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: szesnaście tysięcy czterysta złotych. KM 2925/12 22

23 9.3.2 Oszacowanie wartości działki nr 139/1 Działka nr 139/1 jest niezabudowana i nieogrodzona. Na części działki rosną stare drzewa owocowe Tabela 11. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa Wyceniana nieruchomość Poziom cechy Lokalizacja i otoczenie średnia 0,1730 Powierzchnia działki dobra 0,2298 Dostęp do mediów dobry 0,2757 Dojazd średni 0,0865 RAZEM 0,7650 Cena skorygowana[zł] 63,80 Powierzchnia działki [m2] 1607 Wartość nieruchomości [zł] ,98 Wartość nieruchomości niezabudowanej W Nzab określa się zgodnie z następującym wzorem: W Nzab = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena nieruchomości określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianej nieruchomości odpowiadające cechom rynkowym Wartość działki niezabudowanej, położonej w Pabianicach, ul. Karniszewicka 69T, działka o numerze ewidencyjnym 139/1, o powierzchni 0,1607 ha, obręb P-3, ustalona na dzień 20 lutego 2013 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dwa tysiące pięćset złotych. Łączna wartość nieruchomości gruntowej, działki gruntu nr 145 zabudowanej domem mieszkalnym, działki gruntu nr 139/3 zabudowanej budynkiem gospodarczym do rozbiórki oraz niezabudowanej działki gruntu nr 139/1, położonej w Pabianicach, ul. Karniszewicka 69B, 69R, 69T, o łącznej powierzchni 0,2369 ha, obręb P-3, ustalona na dzień 20 lutego 2013 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: trzysta sześć tysięcy dziewięćset złotych. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU WRAZ Z PRAWEM WŁASNOŚCI BUDYNKÓW W KONTEKŚCIE ART k.p.c. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia KM 2925/12 23