Raport Z Rynku Mieszkaniowego Lipiec 2008 1
Warszawa Pełnia sezonu letniego przekłada się bezpośrednio na podaż i popyt na rynku nieruchomości. Większość osób myśli o urlopie, a nie o zakupie nieruchomości, która jest bardzo poważną decyzją wymagającą przede wszystkim zaangażowania czasu i dużych środków finansowych. W lipcu odnotowujemy spowolnienie w sprzedaży - podaż jest wysoka. Na rynku wtórnym jest dużo ofert sprzedaży, jednak jeżeli zaczniemy poszukiwać mieszkania lub domu o konkretnych parametrach i dodatkowo w interesującej cenie, okazuje się, że wcale nie jest tak łatwo znaleźć odpowiednią nieruchomość. Ceny atrakcyjnych mieszkań i domów w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, w centralnych częściach Warszawy stale utrzymują się na wysokim poziomie. Dzielnice na obrzeżach Warszawy, takie jak Białołęka i Wilanów, są bardziej dostępne cenowo. Spowodowane jest to dużą liczbą nowych inwestycji i, co za tym idzie, konkurencją między deweloperami. Niezmiennie utrzymuje się duże zainteresowanie domami na sprzedaż. Najbardziej poszukiwane są domy o powierzchni 150 250 m2, w cenie do 1,4 mln zł. Pula takich ofert jest dość duża, co stwarza znaczne możliwości wyboru. Deweloperzy zauważyli rosnące zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości. Lipiec to zawsze bardzo dobry miesiąc dla właścicieli 1, 2 i 3 pokojowych mieszkań na wynajem. Jest to okres, kiedy co roku odnotowujemy duży ruch na rynku. Wynika to z faktu, iż do warszawskich firm napływają nowi pracownicy. Jednocześnie często następują zamiany dotychczas wynajmowanych mieszkań na nowe o wyższym standardzie. Najbardziej poszukiwane są mieszkania w centralnych dzielnicach Warszawy oraz tam, gdzie dociera metro lub jest dobrze rozwinięta komunikacja miejska. Nie słabnie zainteresowanie domami do wynajęcia. Dużym powodzeniem cieszą się domy na Mokotowie, Sadybie, Wilanowie i Saskiej Kępie. Są to lokalizacje, które mają dobre połączenia komunikacyjne z centrum miasta. Tutaj znajdują się również szkoły dla obcokrajowców to właśnie oni najczęściej wynajmują tego typu nieruchomości. Średnia cena to 7000-12000 PLN/miesięcznie. Warszawa Centrum Nowe mieszkania 10 000 20 000 10 000 25 000 10 000 25 000 10 000 25 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 8 500 20 000 8 500 25 000 8 500 25 000 8 500 25 000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 6 800 17 000 7 000 15 000 7 000 15 000 7 000 15 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6 500 15 000 7 000 12 000 7 000 12 000 7 000 15 000 Warszawa 5 000 15 000 4 000 12 000 4 000 9 000 od do Warszawa 1 200 2 500 2 000 4 000 2 500 10 000 3 500 12 000 6 000 30 000 2
Tomasz Kujawa, tel. +48 22 528 54 54 e-mail: tomasz.kujawa@ober-haus.com KRAKÓW Od kilku miesięcy na rynku nieruchomości panuje stan wyczekiwania połączony z letnim zawieszeniem działań zmierzających do zakupu lokum. Deweloperzy nie szczędzą wysiłków, aby mimo wszystko zachęcić klientów do zapoznania się z ofertą pisma branżowe w kolejnych wydaniach stają się coraz bardziej obszerne i kolorowe, a mapy nowych inwestycji coraz bardziej zagęszczone. Miejsce postojowe w cenie mieszkania, indywidualna aranżacja mieszkania przygotowana przez architekta, wyposażenie kuchni w sprzęt AGD czy możliwość negocjacji ceny, to już standardowa oferta, jaka czeka na potencjalnych nabywców nowych mieszkań. Również pod kątem finansowania deweloperzy starają się udogodnić klientowi dokonanie transakcji, oferując system płatności, który pozwala na wpłatę większości ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze tzw. 10/90, współpracując z bankami i oferując rozwiązania kredytowe na miejscu, już przy wyborze nieruchomości. Niektórzy z deweloperów posunęli się nawet o krok dalej, proponując tzw. program 5-letniej spłaty. Polega on na kredytowaniu zakupu nieruchomości przez samego dewelopera. Jest to oferta skierowana do potencjalnych nabywców, którzy, m.in. ze względu na to, jaki poziom osiągnęły ceny nieruchomości, nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, aby móc zaciągnąć kredyt na zakup wymarzonego mieszkania. Również na rynku wtórnym mamy podobną sytuację przewagi kupującego nad sprzedającym, tyle że zamiast sprzętu do kuchni czy projektu nowej aranżacji mieszkania gratis, sprzedający mogą zaoferować nieco niższą, niż wyjściowa, cenę sprzedaży mieszkania, co zresztą jest w obecnych warunkach standardem. Rozsądny sprzedający, który kalkuluje cenę sprzedaży, powinien uwzględnić również fakt, iż obecnie cena transakcyjna odbiega od ceny ofertowej o około 10%, czasem osiągając nawet 15% różnicy. Wyczekiwanie ze strony klientów nadal trwa, aktywność kupujących jest obecnie bardziej skupiona na ofertach dot. atrakcyjnych podróży wakacyjnych, natomiast sprzedający z niecierpliwością czekają na jesień, licząc, iż będzie to początek ożywienia na rynku nieruchomości. W lipcu odnotowano znaczący wzrost zainteresowania ofertami wynajmu mieszkań i domów, w porównaniu do ostatnich dwóch miesięcy. Przyszli najemcy poszukują lokum już na wrzesień. Jest to związane z ewentualną zmianą miejsca pracy, a co za tym idzie, zamieszkania, szkół, przedszkoli dla dzieci, dlatego przełom sierpnia i września jest dosyć intensywny odnośnie wynajmu mieszkań. Klienci zdają sobie sprawę, iż chcąc znaleźć ofertę, która będzie jak najbardziej zgodna z ich oczekiwaniami, należy rozpocząć poszukiwania już teraz, stąd zauważalne jest duże ożywienie w sektorze wynajmów mieszkaniowych. Zwłaszcza Kraków jest miejscem, gdzie po sezonie wakacyjnym widać wzrastające zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia dla powracających z wakacji studentów, przybywających na nowe kontrakty osób z innych miast, osób migrujących w obrębie samego Krakowa, czy wreszcie expatów rozpoczynających tu nową pracę. 3
Kraków Centrum Nowe mieszkania 12 000 22 000 14 000 24 000 13 000 28 300 11 000 39 500 Mieszkania sprzed 1989 r. 8 000 22 000 8 000 31 250 7 700 30 000 6 500 30 000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 5 500 20 300 5 500 16 000 5 500 19 800 5 400 18 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 400 15 000 4 900 20 000 4 500 18 700 4 000 23 500 Kraków 3 600 19 000 3 000 20 000 3 000 15 000 od do Kraków 1 000 2 700 1 300 5 000 1 600 8 000 1 900 15 000 3 100 20 000 Małgorzata Pajor, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:malgorzata.pajor@ober-haus.com TRÓJMIASTO Lipiec to w zasadzie środek okresu wakacyjnego, który nie sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Zarówno w biurach sprzedaży deweloperów, jak i w agencjach nieruchomości pojawia się w tym okresie niewielu klientów. Jest to zjawisko typowe i dzieje się tak każdego roku, o czym doskonale wiedzą zarówno deweloperzy, jak i pośrednicy. Zatem w tym czasie nie organizują szczególnych akcji marketingowych i promocyjnych wspomagających sprzedaż. Również na rynku wtórnym zarówno sprzedający, jak i kupujący niechętnie podejmują decyzję o kupnie bądź sprzedaży nieruchomości. Sprzedający czekają na ożywienie rynku nieruchomości po wakacjach. Nie ma to znaczenia dla cen, które utrzymują się na takim samym poziomie, jak przed miesiącem. Wzmożony ruch natomiast panuje na rynku wynajmów. Dotyczy to jednak tylko wynajmów krótkoterminowych. Wzrastający z każdym rokiem ruch turystyczny obserwowany w Trójmieście, przy ograniczonej możliwości bazy hotelowej, powoduje znaczące wzrosty wynajmów mieszkań. Jeszcze dwa, trzy lata temu zainteresowaniem turystów cieszyły się tylko mieszkania w pasie nadmorskim lub na Starym Mieście w Gdańsku. Tymczasem w tym roku obserwujemy pojawienie się bardzo wielu ofert krótkotrwałych najmów w dzielnicach mocno oddalonych od morza czy centrum. Ceny takich nieruchomości są dużo niższe od tych zlokalizowanych w pasie nadmorskim czy na gdańskiej Starówce, stąd też coraz większe zainteresowanie najemców mimo, że z tych rejonów muszą dojeżdżać nad morze czy na Stare Miasto nawet kilkadziesiąt minut. Na przełomie czerwca i lipca pojawiło się też na rynku wiele mieszkań zwolnionych przez studentów na okres wakacyjny. One również trafiają na wynajem krótkoterminowy. 4
Wiele niepokoju wzbudzają wśród klientów (szczególnie właścicieli mieszkań) zapowiedzi nowych przepisów. Przykładem takich aktów może być nowelizacja wprowadzająca od stycznia 2009 roku obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego dla wszystkich mieszkań będących w obrocie. Brak certyfikatów, a co więcej brak możliwości ich uzyskania w krótkim czasie może spowodować wzrost liczby transakcji przed końcem roku. Kolejnym przykładem budzącym wiele kontrowersji są zapowiedzi wprowadzenia kas fiskalnych dla osób, które wynajmują swoje mieszkania. Może to spowodować wycofanie części ofert z wynajmów, a zatem zmniejszenie podaży, co w efekcie doprowadzić może do wzrostu cen. Gdańsk Centrum Nowe mieszkania 7 500 11 000 7 800 12 000 7 000 11 900 6 800 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 800 7 000 5 500 7 000 5 300 7 000 4 500 6 400 Gdańsk poza Centrum Nowe mieszkania 5 500 7 300 5 700 7 200 5 400 7 200 5 200 6 500 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 200 5 900 5 000 6 500 4 500 6 700 4 300 6 400 Trójmiasto 5 000 7 400 4 800 7 000 3 650 5 500 od do Trójmiasto 750 1 200 850 1 500 1 100 1 800 1 500 4 500 2 700 10 000 Przemysław Szkutnik, tel. +48 58 520 40 99 e-mail: przemysław.szkutnik@ober-haus.com WROCŁAW W lipcu, jak co roku w okresie wakacyjnym, odczuwalny jest spadek zainteresowania zakupem mieszkań. Dla nabywców to jednocześnie dodatkowy czas wyczekiwania na decyzje cenowe deweloperów. Najwięcej mieszkań, choć nie jest to duża liczba, sprzedają deweloperzy, którzy mają ugruntowaną pozycję i dobrą, sprawdzoną markę na wrocławskim rynku - klienci darzą ich większym zaufaniem i łatwiej podejmują decyzję o zakupie. Firmy mało znane mają zdecydowanie większe powody do narzekań. Przy tak dużej liczbie ofert do wyboru, kupujący nie chcą ryzykować lokowaniem pieniędzy w niesprawdzone inwestycje. Rynek wtórny również odczuwa wakacyjne spowolnienie. Bardzo duża liczba tych samych ofert zalega od kilku tygodni na portalach internetowych. Chętnych do oglądania nie ma zbyt wielu, dlatego jeśli pojawi się osoba zainteresowana zakupem, właściciele dość łatwo zgadzają się na spore obniżki cen podczas negocjacji. 5
Natomiast dużo zapytań dotyczy działek budowlanych. Na terenach, które w ubiegłym okresie wakacyjnym przeżywały boom cenowy (Tyniec, Smolec, Nadolice, Szewce) ceny działek praktycznie niewiele zmieniły się w stosunku do poziomu z ubiegłego roku. Można więc powiedzieć, że obecnie osiągnęły chyba górną granicę cenową, na jaką mogą sobie pozwolić klienci, którzy zdają sobie sprawę z faktu, że 250-300 tys. (za 1000 m 2 ) to dopiero początek czekających ich dalszych wydatków. W tym roku na rynku pojawiło się też sporo ofert domów jednorodzinnych, których budowę rozpoczęto w ubiegłym roku z myślą o ich późniejszej sprzedaży, co zaowocowało większą podażą domów w stanie deweloperskim. I tu także ceny transakcyjne w zdecydowany sposób odbiegają od ofertowych. Często jest to różnica 50-60 tys. zł (przy transakcji w wysokości 600 tys. zł). Chociaż to dopiero pierwszy miesiąc wakacji, studenci już rozglądają się za mieszkaniami do wynajęcia na nowy rok akademicki, mając w pamięci doświadczenia z poprzedniego okresu, kiedy popyt przewyższył podaż i część osób jeszcze w listopadzie poszukiwało mieszkania. Trzeba przyznać, że obecnie ofert dla studentów jest niewiele. Wynajmujący korzystają więc z okazji i podnoszą czynsze. Dość mocno natomiast widoczna jest tendencja przygotowanych pod wynajem mieszkań z tzw. wyższej półki. Łatwiej więc znaleźć mieszkania przeznaczone dla top managementu niż dla przeciętnej rodziny. Wrocław Centrum Nowe mieszkania 7 000 18 000 7 000 18 000 7 000 18 000 7 000 16 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6 000 18 000 6 000 18 000 6 000 16 000 6 000 16 000 Wrocław poza Centrum Nowe mieszkania 5 600 12 000 5 600 12 000 5 500 10 000 5 500 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 200 7 500 5 200 7 500 5 000 7 200 4 800 7 200 Wrocław 3 500 7 500 3 500 12 000 3 000 7 500 od do Wrocław 1 000 1 500 1 300 3 200 2 000 4 000 2 300 6 000 3 500 15 000 Iwona Żupańska, tel.+48 71 344 21 44 e-mail:iwona.zupanska@ober-haus.pl 6
POZNAŃ W lipcu zanotowaliśmy wyraźne ożywienie i wiele zapytań dotyczących zakupu lub wynajmu mieszkań. Na razie zwiększenie liczby odwiedzających nasze biuro nie przekłada się na liczbę zawartych transakcji. Większość osób próbuje sondować, weryfikować i sprawdzać sytuację na rynku. Niemniej jednak jest to wyraźny sygnał, że wiele osób myśli o kupnie mieszkania. Z drugiej strony docierają do nas wyraźne sygnały świadczące o coraz większym zniecierpliwieniu poszczególnych deweloperów i pojawiających się coraz częściej obniżkach cen, rabatach, upustach, itd. Obecnie kilka, a czasami nawet kilkanaście procent obniżki ceny przy zakupie, dla nikogo nie jest już zaskoczeniem. Obserwujemy, że ta tendencja nie przekłada się na zwiększenie sprzedaży w biurach deweloperów. Świadczy to wyraźnie o coraz większej świadomości klientów, którzy obecnie chcą dokonać przemyślanego zakupu oraz mniejszej sile nabywczej osób zainteresowanych kupnem. Jednak potrzeby ludzi są niezmienne i dlatego w dłuższej perspektywie czasowej i przy odrobinie optymizmu można oczekiwać ożywienia na rynku. Klienci nadal poszukują przede wszystkim mieszkań tanich, w dobrych lokalizacjach. Do łask wracają tanie mieszkania w wielkiej płycie. W niedługim czasie cena mieszkań w tym segmencie rynku powinna nieco wzrosnąć. Nowością zasługującą na uwagę na rynku poznańskim, jest projekt mieszkaniowy realizowany przez firmę Long Bridge. Projekt Apartamenty przy Kościelnej to zespół sześciu najwyższej klasy apartamentowców, w których zlokalizowane będzie 294 mieszkań o pow. od 30 78 m2, zaprojektowanych ze szczególnym uwzględnieniem nowoczesnych rozwiązań przestrzennych i materiałowych. Wszystkie lokale posiadają duże przeszklone balkony lub tarasy, lokale położone na parterze posiadają niewielkie ogródki. Niska, sześciokondygnacyjna zabudowa, starannie zaprojektowane wnętrza i efektowna architektura nadają niepowtarzalny kameralny charakter. Projekt usytuowany jest blisko terenów zielonych, a zarazem blisko Centrum. Kolejny ciekawy projekt to Elite Garbary Residence. Jest to ekskluzywny projekt mieszkaniowy usytuowany w samym centrum Poznania, zaledwie 200 m od Starego Rynku. Taka lokalizacja zobowiązała inwestora, konsorcjum firm A.K.M.M.K Development i HMG do stworzenia wyjątkowej oprawy architektonicznej tego miejsca. Sześciokondygnacyjny obiekt będzie składał się z trzech brył powiązanych głównym wejściem do budynku. W Elite Garbary Residence zaplanowano 101 apartamentów o powierzchni od 27 do 200 m 2. Poznań Centrum Nowe mieszkania 6 300 13 000 6 100 13 000 5 900 13 000 5 800 13 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 900 9 900 5 200 9 350 4 900 8 100 4 900 8 000 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 6 100 10 000 6 000 9 000 5 800 8 800 5 700 8 750 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 700 8 800 4 600 8 300 4 400 7 000 000 4 200 6 700 000 000 Poznań 2 300 5 500 2 200 4 000 1 300 3 600 7
od do Poznań 900 1 500 1 000 3 000 1 100 3 700 1 400 5 000 2 000 15 000 Karolina Jaremicz, tel. +48 61 851 90 00 e-mail: karolina.jaremicz@ober-haus.com Katowice W Katowicach spadła liczba klientów poszukujący mieszkań do zakupu na rynku wtórnym, również podaż jest niższa niż w poprzednich miesiącach. Niewątpliwie ma to związek z okresem wakacyjnym, jak również z niełatwą sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Należy jednak zwrócić uwagę na zwiększone zainteresowanie wynajmem lokali mieszkalnych. Biorąc pod uwagę popyt, szczególnie poszukiwane są lokale w centrum miasta, za które najemca jest gotowy zapłacić do 1800 PLN czynszu. Oczekiwania klientów jednak rosną, w takiej cenie pragną wynająć lokal w budynku o dobrym standardzie, jak również zwracają coraz większą uwagę na odpowiednie wyposażenie. Mimo to podaż takich lokali nie zaspokaja popytu. Generalnie zauważany na rynku jest wzrost wymagań klientów poszukujących, co niewątpliwie związane jest ze zmieniającą się grupą klientów, bardzo często są to firmy lokujące swoje biura na Śląsku. Jeżeli sytuacja na rynku kredytów hipotecznych się nie ustabilizuje, możemy spodziewać się zdecydowanego zwiększenia zainteresowania klientów rynkiem wynajmu, a co za tym idzie wzrostu cen. Katowice Centrum Nowe mieszkania 6 600 7 100 6 400 8 500 6 200 8 550 6 500 8 250 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 200 6 250 4 250 5 250 4 250 5 250 4 200 5 250 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 700 7 600 5 500 7 550 4 800 7 500 5 400 6 350 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 600 4 100 3 100 4 100 3 000 4 100 2 900 4 100 Katowice 3 200 4 700 4 600 8 100 2 900 4 000 od do Katowice 900 1 300 1 000 1 800 1 200 2 500 1 550 3 600 2 500 10 500 8
Bartosz Woźniak, tel. +48 12 267 91 00 e-mail: bartosz.wozniak@ober-haus.com Łódź Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi pod koniec II kwartału roku wynosiła 4500 złotych. Obserwujemy delikatny wzrost cen, jednak liczba przeprowadzanych transakcji nie wzrasta. Wciąż warunki na rynku dyktują kupujący. Coraz więcej ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym to luksusowe, w pełni umeblowane apartamenty. Dzielnicami, w których ceny są najwyższe, wciąż pozostają Centrum i Śródmieście. Zaobserwować można jednak tendencje wzrostu cen na obrzeżach miasta, gdzie ceny nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego zaczynają osiągać pułap charakterystyczny dla nieruchomości zlokalizowanych w samym centrum miasta. Oferta łódzka wciąż się rozszerza, zwłaszcza o nowe inwestycje mieszkaniowe, których ceny kształtują się na poziomie ok. 5.550 6.000 zł./m2. Znacznie wpływają one na ceny mieszkań na rynku wtórnym, korygując je nieco w dół. Ceny wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Łodzi zaczynają wzrastać wraz z rosnącym zainteresowaniem lokalnym rynkiem. Zwiększająca się liczba inwestycji komercyjnych na wysokim poziomie ściąga inwestorów. Ma to wpływ na tworzenie się tendencji wzrostowej cen wynajmu lokali biurowych. Prognozy dla Łodzi na drugie półrocze są optymistyczne, co na pewno przyczyni się do stabilizacji rynku i zwiększenia liczby transakcji. Łódź Centrum Nowe mieszkania 4 800 9 000 4 580 9 000 4 500 10 000 5 000 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 300 5 800 3 500 6 000 3 700 5 400 3 900 5 500 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 4 900 6 000 4 500 6 800 4 400 7 000 5 000 8 300 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 100 5 000 3 400 6 000 3 600 6 500 3 800 6 000 Łódź 4 000 8 000 3 000 6 000 2 400 3 500 od do Łódź 450 1 500 650 3 000 1 200 4 000 2 000 5 500 2 500 9 000 Izabela Kmita, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: izabela.kmita@ober-haus.com 9