1 lokali mieszkalnych w mieście Mława w latach 2006 2010 sprzedaży nieruchomości w mieście Mława jest rynkiem o dość dynamice obrotów. Pod względem liczby i wartości transakcji jest to bardziej rozwinięty rynek niż w sąsiednich miastach powiatowych tj. Żuromin, Ciechanów i Przasnysz woj. mazowieckiego oraz Działdowo i Nidzica pow. warmińskomazurskiego. W analizie przedstawiono zmiany zachodzące na tym rynku w latach 2006 2010, w segmencie dotyczącym lokali mieszkalnych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Do analizy posłużono się zestawieniem cen transakcyjnych z miasta Mława za lata 2006 2010 (w przypadku rynku pierwotnego od roku 2005). Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach 2005-2010 przedstawia wykres poniżej. 3 900 zł Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w latach 2005-2010 3 600 zł 3 300 zł 3 000 zł 2 700 zł 2 400 zł 2 100 zł 1 800 zł 1 500 zł 1 200 zł 900 zł 600 zł 300 zł cze 04 sty 05 sie 05 mar 06 paź 06 cze 07 sty 08 sie 08 mar 09 paź 09 maj 10 gru 10 Ceny [zł/m2] nieliniowy trend czasowy Wymiar względny trendu [%]/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 10,6%/rok i można określić go jako bardzo słaby trend rosnący. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±0,8%. Ceny nieruchomości wzrastały bardzo dynamicznie w okresie od stycznia 2005 roku do kwietnia 2008 roku, poczym nastąpiła ich stabilizacja w okresie od kwietnia 2008 do grudnia 2010. Na rynku nie zaobserwowano spadku cen w wyniku kryzysu ekonomicznego w 2008 roku. www.debscy.com.pl e-mail: biuro@debscy.com.pl tel. 23 65 73 273 tel. kom. + 48 604 550 240 fax. 23 65 73 300
2 Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym w latach 2006 2010 przedstawia wykres poniżej. O ile transakcje na rynku wtórnym należy uznać za rynkowe, o tyle transakcje na rynku pierwotnym w większości przypadków nimi nie są. Powodem jest okres zawarcia umów z deweloperem wyprzedzający zawarcie transakcji (aktu notarialnego) zwykle o kilka do kilkunastu miesięcy, rozłożenie płatności na raty itp. 5 200 zł Zmiany cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym w latach 2006-2010 4 800 zł 4 400 zł 4 000 zł 3 600 zł 3 200 zł 2 800 zł 2 400 zł 2 000 zł 1 600 zł 1 200 zł 800 zł kwi 06 wrz 06 lut 07 lip 07 gru 07 cze 08 lis 08 kwi 09 wrz 09 lut 10 lip 10 gru 10 Ceny [zł/m2] nieliniowy trend czasowy Wymiar względny trendu [%]/rok wyrażony rok do roku, wynosi ok. 11,3%/rok i można określić go jako bardzo słaby trend rosnący. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±1,2%. Inwestycje deweloperskie w mieście zaczęły się w 2005 roku i pierwsze transakcje zaistniały na rynku we wrześniu 2006 roku. Ze względu na duży popyt na rynku ceny rosły do marca 2009 roku. Ze względu na dużą ilość rozpoczętych inwestycji i dużą podaż mieszkań na rynku, ceny uległy po tej dacie stopniowemu spadkowi. Wzrost cen pod koniec 2010 roku wiąże się z oddaniem do użytku inwestycji deweloperskich o najatrakcyjniejszych lokalizacjach w mieście. Zmiany ilościowe i wartościowe na obydwu rynkach przedstawiają się następująco: www.debscy.com.pl e-mail: biuro@debscy.com.pl tel. 23 65 73 273 tel. kom. + 48 604 550 240 fax. 23 65 73 300
3 Liczba transakcji lokali mieszkalnych w mieście Mława lata 2006-2010 160 140 120 100 117 pierwotny 108 89 wtórny 144 122 121 98 147 80 60 40 20 19 39 0 2006 2007 2008 2009 2010 Ogólna wartość transakcji lokali mieszkalnych w mieście Mława [zł] lata 2006-2010 25 000 000 pierwotny wtórny 20 000 000 15 000 000 10 000 000 10 464 508 12 125 216 20 157 081 12 683 408 15 180 593 13 707 460 17 156 570 14 797 483 5 000 000 2 256 478 3 704 274 0 2006 2007 2008 2009 2010 www.debscy.com.pl e-mail: biuro@debscy.com.pl tel. 23 65 73 273 tel. kom. + 48 604 550 240 fax. 23 65 73 300
4 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 Suma sprzedanych powierzchni lokali mieszkalnych w mieście Mława [m2] lata 2006-2010 pierwotny wtórny 6 803 6 947 6 016 5 611 5 471 5 102 4 908 4 247 3 000 2 000 1 000 0 1 153 2006 2 004 2007 2008 2009 2010 W latach 2006 2010 na rynku pierwotnym sprzedano ogółem 389 mieszkań o łącznej powierzchni 19 115 m 2, za łączną kwotę 53 598 724 zł, zaś na rynku wtórnym odpowiednio 615 mieszkań o łącznej powierzchni 35 157 m 2, z kwotę 76 798 724 zł. Procentowy udział w rynku przedstawiono na wykresach poniżej. Ilość transakcji wtórny 61% pierwotny 39%
5 Wartość transakcji wtórny 59% pierwotny 41% Powierzchnia lokali wtórny 65% pierwotny 35% Średnie ceny lokali na obydwu rynkach w latach 2006 20100 wykazywały w latach 2006 2007 tendencje wzrostowe, natomiast w latach 2008 2010 uległy stabilizacji. Ceny na obu rynkach w 2006 roku były porównywalne, zaś w latach 2007-2010 ceny na rynku pierwotnym były wyższe średnio o około 450 zł/m 2 niż ceny na rynku pierwotnym. Tłumaczy to stosunkowo małą dysproporcję wartości transakcji na obu runkach w porównaniu do powierzchni sprzedanych lokali. Zmiany średnich cen na rynku przedstawia wykres poniżej.
6 Średnia cena jednostkowa lokali mieszkalnych w mieście Mława [zł/m2] lata 2006-2010 pierwotny wtórny 3 500 3 000 2 500 2 413 2 974 2 967 2 573 2 544 3 051 2 493 2 000 1 9741 911 1 875 1 500 1 000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 Udział ilościowy transakcji na rynku wtórnym w zależności od liczby pokoi w lokalu mieszkalnym, w poszczególnych latach przedstawia się następująco: 4% 33% Rok 2006 38% 25%
7 27% 5% Rok 2007 30% 38% 4% Rok 2008 20% 36% 40% 26% Rok 2009 1% 28% 45%
8 34% 1% Rok 2010 22% 43% Jak widać największym powodzeniem cieszą się mieszkalnia dwupokojowe i ich dotyczy największa liczba transakcji na rynku wtórnym. Związane jest to również ze strukturą starej substancji mieszkaniowej na terenie Mławy, która preferowała dwupokojowe. Podobna analiza przeprowadzona dla rynku pierwotnego wygląda następująco: Rok 2006 a 35% 35% 30%
9 28% 26% Rok 2007 46% 1% 15% Rok 2008 a 20% 64% 2% 15% Rok 2009 a 16% 67%
10 14% 4% Rok 2010 26% 56% Analizując powyższe, można stwierdzić, że w roku 2006 roku, kiedy oddawano do użytkowania pierwsze inwestycje mieszkaniowe, deweloperzy ze względu na brak znajomości preferencji rynkowych nabywców, przygotowali podobnąą ofertę ilościową mieszkań jedno, dwu i trzypokojowych. W latach następnych, kiedy ujawniono zapotrzebowanie rynku oferta stała się bardziej zróżnicowana. W 2007 roku największe zapotrzebowanie było na jednopokojowe, zaś w latach następnych stale wzrastało zapotrzebowanie na dwupokojowe kosztem jednopokojowych. Zapotrzebowanie na trzypokojowe i czteropokojowe utrzymuje się od trzech lat na stałym poziomie. Tadeusz Dębski RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY POŚREDNIK W OBROCIE NIEUCHOMOŚCI Biuro Obsługi Nieruchomości Dębscy ul. Wschodnia 17 09-300 Żuromin tel. 23 65 73 273 fax. 23 65 73 300 mobile + 48 604 550 240 e-mail: tadeusz@debscy.com.pl www.debscy.com.pl Autor jest członkiem: - Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych www.ptrm.pl - Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego www.pirm.pl (jako prowadzący działalność gospodarczą).