Analiza rynku nieruchomości gruntowych w gminie Koszyce, powiat proszowicki, woj. małopolskie czerwiec 2013

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości gruntowych w gminie Koszyce, powiat proszowicki, woj. małopolskie czerwiec 2013 W gminie Koszyce w ostatnich latach [od lipca 2010 roku] odnotowano 118 transakcje gruntami [w tym 90 gruntami rolnymi], w cenach od 300 zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 100 m 2 do m 2, ze średnią powierzchnią m 2. Ceny jednostkowe w obszarze gminy Koszyce, w analizowanym przedziale czasowym kształtowały się od 0,28 zł/m 2 (grunt użytkowany rolniczo w ob. Siedliska) do 66,31 zł/m 2 (grunt budowlany w Koszycach), ze średnią ceną jednostkową dla gruntów rolnych 1,19 zł/m 2 [ zł/ha] powierzchni, dla gruntów budowalnych 24,57 zł/m 2 powierzchni, oraz 4,80 zł/m2 dla gruntów rolno-budowlanych. W listopadzie 2011 r., gmina Koszyce wykupiła 10 działek o pow. 100 m2, pod przepompownie ścieków, w cenie jednostkowej po 3,00 zł/m 2 powierzchni. Najdroższe ceny jednostkowe odnotowano w miejscowości/obrębie Koszyce, działki budowlane: transakcja z maja 2011 r., pow. 481 m 2, cena jednostkowa 66,11 zł/m 2 ; transakcja z styczna 2011 r., pow. 523 m 2, cena jednostkowa 57,36 zł/m 2 powierzchni. W obrębie Biskupice, transakcja z września 2010 r., pow. 600 m 2, cena jednostkowa 33,34 zł/m 2. Średnia powierzchnia dla gruntów budowlanych to m 2. Najniższa cena dla gruntów budowlanych to 7,11 zł/m 2 [obr. Malkowice, pow m2]. Średnia cena jednostkowa dla gruntów budowlanych to 24,57 zł/m 2. Dla gruntów rolno-budowlanych ceny jednostkowe kształtowały się od 3,00 zł/m 2 do 7,11 zł/m 2, ze średnią 4,80 zł/m 2. Średnia powierzchnia dla gruntów rolnobudowlanych to m RYNEK CEN NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH WG DANYCH GUS, ANR, ARIMR Agencja Nieruchomości Rolnych w swym Raporcie za 2011 rok podaje, że w transakcjach sprzedaży gruntów rolnych zawartych przez Agencję w 2011 roku uzyskano za 1 ha średnią cenę w wysokości zł za 1 ha, (tab. A. 7), podczas, gdy w 2010 roku uzyskano zł/ha, w 2009 roku zł/ha, w 2008 roku zł/ha. Od kilku lat średnie (roczne) ceny uzyskiwane przez Agencję za grunty rolne do końca 2011 r. miały wyraźną tendencję rosnącą. Dotyczyło to wszystkich grup obszarowych i regionów kraju. Wzrost cen w 2011 r. porównując z 2010 r. wyniósł 12,3%. Tendencje wzrostowe ceny gruntów rolnych występują także w obrocie prywatnym. Jak wynika z informacji GUS/ARiMR, ceny zakupu / sprzedaży użytków rolnych w I kwartale 2013 r. (obowiązują od 20 czerwca 2013 r.) wynosiły średnio w Polsce od zł/ha gruntów słabych, (piaszczystych klasy V, VI); zł/ha gruntów średnich (żytnio-ziemniaczanych, klasy IIIb, IV), do zł/ha gruntów dobrych (pszenno-buraczanych, klasy I, II, IIIa), przy średniej cenie zł/ha. Przeciętne ceny gruntów ornych - średnio w kraju - wynosiły w IV kw roku od ,3 zł/ha gruntów słabych; ,0 zł/ha gruntów średnich, do ,0 zł/ha gruntów dobrych, przy średniej cenie zł/ha. Dla porównania, w 2011 roku te przeciętne ceny kształtowały się od ,4 zł/ha gruntów słabych; ,2 zł/ha gruntów średnich, do ,8 zł/ha gruntów dobrych, przy średniej cenie ,5 zł/ha. Średni roczny wzrost cen od I kw 2010 roku kształtował się na poziomie 10,6%. W ujęciu rocznym progres wyniósł aż 27,4 proc., bo w IV kwartale 2011 roku przeciętny hektar został wyceniony w obrocie prywatnym na 20,6 tys. zł. Tempo wzrostu cen gruntów ornych jest więc bliskie rekordowemu, który obserwowano w latach

2 Jak chodzi o woj. małopolskie, to średnia cen gruntów rolnych w IV kwartale 2011 roku, wg danych GUS, to zł/ha; dla gruntów dobrych (pszenno-buraczanych, klasy I, II, IIIa) to zł/ha; dla gruntów średnich (żytnio-ziemniaczanych, klasy IIIb, IV) to zł/ha; dla gruntów słabych (klasy V, VI - piaszczystych) to ,6 zł/ha. Natomiast w IV kwartale 2012 roku wg danych GUS, średnia cen gruntów rolnych w woj. małopolskim kształtowała się na poziomie ,8 zł/ha; dla gruntów dobrych to ,3 zł/ha; dla gruntów średnich to ,0 zł/ha; dla gruntów słabych to ,6 zł/ha. W I kwartale 2013 r, średnia cen gruntów rolnych w woj. małopolskim kształtowała się na poziomie ,0 zł/ha; dla gruntów dobrych to ,0 zł/ha; dla gruntów średnich to ,0 zł/ha; dla gruntów słabych to ,0 zł/ha. Średni roczny wzrost cen od I kw 2010 roku, dla woj. małopolskiego kształtował się na poziomie 12,6%. Średnia wielkość powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym wg danych ARiMR w 2012 roku w Polsce to 10,38 ha, w Małopolsce to 3,88 ha. Poniżej zestawienie przeciętnych cen gruntów ornych w obrocie prywatnym w Polsce z rocznika GUS /arimr.gov.pl/. Tabela. Zestawienie cen jednostkowych gruntów rolnych wg GUS/ARiMR ŚREDNIE CENY ZAKUPU/SPRZEDAŻY UŻYTKÓW ROLNYCH GRUNTÓW ORNYCH ogółem Dobry (klasy I, II, IIIa) Średni (klasy IIIb, IV) Słaby (klasy V, VI) w złotych za hektar Polska I kw , , , ,0 Małopolskie I kw , , , ,0 Polska 2012 (IV kw) , , , ,3 Małopolskie 2012 (IV kw) , , , ,6 Polska 2011 (IV kw) , , , ,4 Małopolskie 2011 (IV kw) , , , ,6 Polska 2010 (IV kw) , , , ,0 Małopolskie 2010 (IV kw) , , , , RYNEK NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH ROLNYCH W GMINIE KOSZYCE Analizie poddano transakcje gruntami rolnymi, zawarte od lipca 2010 roku, w obszarze gminy Koszyce. Odnotowano 80 transakcji. Ceny nieruchomości kształtowały się od 500 zł do zł. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 347 m 2 do m 2, ze średnią powierzchnią m 2. Ceny jednostkowe w tym obszarze dla gruntów rolnych, kształtowały się od 0,28 zł/m 2 [2 778 zł/ha] do 2,44 zł/m 2 [ zł/ha], ze średnią ceną jednostkową 1,19 zł/m 2 [ zł/ha] powierzchni. Mediana [wartość środkowa] wyniosła 1,00 zł/m 2, przedział typowy kształtował się od 0,67 zł/m 2 [6 700 zł/ha] do 1,61 zł/m 2 [ zł/ha] powierzchni. W obrębie Biskupice odnotowano 7 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość, powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,5900 ha do 3,9245 ha, ze średnią powierzchnią 1,5306 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Dolany odnotowano 2 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość, powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,7400 ha do 1,6000 ha, ze średnią powierzchnią 1,1700 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Filipowice odnotowano 4 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość, powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,5300 ha do 3,2900 ha, ze średnią powierzchnią 1,5350 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Jaksice odnotowano 7 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od 500 zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,0347 ha do 2,5724 ha, ze średnią powierzchnią 1,3116 ha. Ceny jednostkowe w kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów

3 W obrębie Jankowice odnotowano 3 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,1300 ha do 2,4588 ha, ze średnią powierzchnią 1,0529 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W Koszycach odnotowano jedna transakcję gruntem rolnym, w cenie zł, o pow m 2, w cenie jednostkowej zł/ha. W obrębie Książnice Małe odnotowano 3 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 1,1500 ha do 3,8200 ha, ze średnią powierzchnią 2,1533 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Książnice Wielkie odnotowano 7 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,1400 ha do 2,4992 ha, ze średnią powierzchnią 1,1713 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Łapszów odnotowano 7 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,3000 ha do 2,1900 ha, ze średnią powierzchnią 1,2071 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Malkowice odnotowano 4 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,2500 ha do 3,2900 ha, ze średnią powierzchnią 1,4500 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Modrzany odnotowano 2 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,5368 ha do 1,3700 ha, ze średnią powierzchnią 0,9534 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Morsko odnotowano 10 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,1600 ha do 13,8000 ha, ze średnią powierzchnią 2,1800 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Piotrowice odnotowano 7 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,6500 ha do 2,1100 ha, ze średnią powierzchnią 1,1586 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Przemyków odnotowano 4 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,9800 ha do 2,4555 ha, ze średnią powierzchnią 1,7235 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Rachwałowice odnotowano 6 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,3900 ha do 3,2900 ha, ze średnią powierzchnią 1,1917 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Siedliska odnotowano 6 transakcji gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,5400 ha do 0,8122 ha, ze średnią powierzchnią 0,6287 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów

4 W obrębie Sokołowice odnotowano 5 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,4200 ha do 1,4600 ha, ze średnią powierzchnią 0,8060 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów W obrębie Witów odnotowano 2 transakcje gruntami rolnymi, w cenach zł i zł, powierzchnie od 0,4900 ha do 0,6700 ha, ze średnią 0,5800 ha. Ceny jednostkowe od zł/ha do zł/ha, ze średnią zł/ha. W obrębie Włostowice odnotowano 4 transakcje gruntami rolnymi, w cenach od zł do zł za nieruchomość. Powierzchnie sprzedanych działek kształtowały się od 0,2600 ha do 2,5000 ha, ze średnią powierzchnią 1,3475 ha. Ceny jednostkowe kształtowały się od zł/ha do zł/ha, ze średnią ceną jednostkową zł/ha powierzchni gruntów 1.3. ANALIZA TRENDU ZMIAN CEN W CZASIE DLA GRUNTÓW NA LOKALNYM RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ocenę trendu zmian cen dla rynku nieruchomości gruntowych rolnych w obszarze gminy Koszyce, dokonano metodami statystycznymi na podstawie 90 transakcji, z pominięciem skrajnych wielkości. Analizowane transakcje dokonane były w ostatnich latach, od lipca 2010 roku. Analizę przeprowadzono przy pomocy regresji jednorakiej. Analizowane ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych rolnych, odniesione do powierzchni działki na analizowanym rynku w latach , na założonym poziomie istotności 0,15 wykazują trend rosnący (+ 10,7%) ze względu na zmianę cen w analizowanym przedziale czasowym. Najstarsza transakcja pochodzi z lipca 2010 r., najnowsza z kwietnia 2013 r.. Wartość względna trendu (%)/rok wynosi +10,7%, i można określić go jako trend lekko rosnący. Błąd średni określenia wartości trendu na poziomie istotności 15% wynosi 6,3%, przy przedziale ufności + 9,2%, co oznacza, że na poziomie ufności 85% rzeczywisty trend mieścił się w granicach od 1,5% do 19,8%. Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 9,47% i jest na poziomie niższym niż założony poziom istotności wynoszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić istotność statystyczną występowania trendu. Typowy przedział zmienności dla analizowanego rynku kształtował się od 0,89 zł/m 2 do 1,89 zł/m 2, przy średniej 1,39 zł/m 2. Median [wartość środkowa] wynosiła 1,29 zł/m 2, dominanta wynosiła 1,47 zł/m IDENTYFIKACJA WAG CECH RYNKOWYCH WPŁYWAJĄCYCH NA CENY TRANSAKCYJNE LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI Dla celów określenie atrybutów, cech i ich wag dla rynku gruntów rolnych i łąkowych, przeprowadzono szczegółową analizę wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny sprzedanych nieruchomości na wybranym rynku lokalnym i rynkach

5 równoległych. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen. Analiza transakcji dotyczących obiektów odniesienia pozwala na wyciągnięcie następujących wniosków dotyczących wpływu poszczególnych cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości odniesionych do ich powierzchni. Wstępna analiza cen zapłaconych za porównywalne nieruchomości pozwala stwierdzić, że zmienność cen jest wyjaśniona głównie przez lokalizację i otoczenie, dojazd, klasę gruntów, wielkość nieruchomości, kształt i deniweletę, użytkowanie. Wszystkie nieruchomości miały prawo własności. Tabela Cechy rynkowe charakteryzujący lokalny rynek gruntów Lp. Atrybut (cecha rynkowa) Analiza wagi cechy rynkowej: Skala 1. Lokalizacja, otoczenie Najatrakcyjniejsza lokalizacja blisko centr wsi Koszyce i sąsiednich oraz wsi zlokalizowanych wzdłuż drogi krajowej, najmniej atrakcyjna lokalizacja peryferyjna w gminie i poszczególnych miejscowościach 2. Dojazd Nieruchomości z dobrym dostępem do drogi publicznej są atrakcyjniejsze, najbardziej tej bezpośrednio skomunikowanej z układem dróg regionalnych, natomiast nieruchomości o drogach dojazdowych wydzielonych z innych działek, o nawierzchni gruntowej, służebne, śródpolne, wąskie, słabo skomunikowane z układem dróg publicznych [bitumicznych] są najmniej atrakcyjne. 3. Klasa gruntu Grunty o klasach bonitacyjnych I, II, IIIa najwyżej cenione (grunty pszenno buraczane); grunty o klasach IIIb, IV (żytnio ziemniaczanych) użytkowanych jako grunty orne wyżej cenione, grunty o klasach IIIb, IV (żytnio ziemniaczanych) użytkowanych jako łąki i pastwiska niżej cenione, grunty o klasach V, VI, podmokłe łąkowe, piaszczyste, najsłabiej cenione. 4. Wielkość działki Działki o mniejszej powierzchni do 0,5 ha, uzyskują na rynku wyższe ceny jednostkowe, kolejny przedział to działki do 0,5 ha, oraz do 1,0 ha, kolejny to 1,0 ha do 2,0 ha, natomiast działki o dużych powierzchniach powyżej 5,0 ha uzyskują najniższe ceny jednostkowe 5. Kształt, deniweleta działki Działki foremne, zbliżone do kwadratu, położone na terenach płaskich, z szeroką powyżej 20 m wystawą od drogi, osiągają większe ceny jednostkowe, natomiast działki mocno wydłużone, nieforemne o utrudnionym zagospodarowaniu rolniczym, położone na terenach o dużych spadkach osiągają najniższe ceny jednostkowe 6. Użytkowanie Działki o bogatej kulturze rolnej, dobrze zagospodarowane jako grunty orne pszenno buraczane najwyżej cenione, działki o średniej kulturze rolnej żytnio - ziemniaczane, średnio cenione, działki łąkowe, pastwiska w strefach nie zalewowych słabiej cenione, działki użytkowane jako łąki podmokłe, przecinane ciekami wodnymi, w dolinach rzecznych, w strefach zalewowych najniżej cenione W analizie rynku pod względem wag cech rynkowych dokonano analizy korelacji i regresji cech rynkowych nieruchomości stanowiących bazę odniesienia dla szacowania, przedstawioną w poprzedniej części operatu, wykorzystując model wielu regresji pojedynczych. W analizie uwzględniono 87 transakcji nieruchomości gruntowych, rolnych, zlokalizowanych w gminie Koszyce, zawartych od lipca 2010 r., odrzucając przy tym transakcje, o skrajnych wagach cech, tym samym o znacznych wartościach reszt standaryzowanych modelu, znacznie odbiegających od wartości przeciętnych. Analiza statystyczna modelu szacowania wskazuje, że wyjaśnia on 76,8% zmienności analizowanych 87 transakcjach, liczbie przypadków 74, oraz 6 zmiennych i liczbie stopni swobody 67. Współczynnik determinacji (R2) = 76,8%; średni błąd bezwzględny (MAE) = zł/ha, a średni błąd procentowy (MAPE) = 12,8%. Średnia skorygowana, jednostkowa cena nieruchomości w analizowanym modelu [dla średnich parametrów] to zł/ha powierzchni. Przedział ufności średniej po skorygowaniu to zł/ha, co daje przedział ufności na poziomie + 1,7%. Odchylenie standardowe cen to zł/ha (zmniejszone 2,1 krotnie w stosunku do cen nieskorygowanych). Współczynnik zmienności cen po skorygowaniu wyniósł 14,1% (2,1 krotne zmniejszenie współczynnika zmienności cen po skorygowaniu). Założony poziom istotności wyniósł 30%, natomiast założony poziom ufności wyniósł 70%. Uwzględniając przedstawione we wzorze wartości oceny parametrów strukturalnych modelu szacowania (współczynniki korelacji cząstkowej) określić można wymiar wag dla poszczególnych cech rynkowych. Na wykresie poniżej przedstawiono wartości i średni błąd statystyczny oceny cech rynkowych. Wykres wskazuje, że wszystkie cechy są istotne dla wyjaśnienia zmienności cen z bazy transakcyjnej służącej do budowy modelu na poziomie istotności 15%. Powyższe można przedstawić na następującym wykresie:

6 50% Wartości wag cech rynkowych z przedziałami ufności oceny wag cech 40% Lokalizacja, otoczenie 34,55% 30% 20% Dojazd 17,29% Klasa gruntu 16,99% Kształt, deniweleta 12,72% Użytkowanie 18,17% 10% 0% Wielkość działki [ha] 0,28% -10% -20% Z uwagi na to, iż analizowane na lokalnym rynku nieruchomości, w zakresie przyjętych cech wykazywały stosunkowo duże rozpiętości [przedział ufności dla cech kształtował się na poziomie + 6,7%], wielkości stanów cech zaokrąglono do pełnych wielokrotności 5%, co wynika z dokładności analizy statystycznej wyżej przedstawionego modelu.