RYNEK LOKALI MIESZKALNYCH W KRAKOWIE - ŚRÓDMIEŚCIU Kryteria analizy Analizą objęto rynek transakcji rynkowych lokali mieszkalnych w ścisłym centrum Krakowa w okresie styczeń 2005 czerwiec 2006. Monitoring transakcji rynkowych na lokalach mieszkalnych obejmuje obszar ograniczony od strony północnej Al. Słowackiego i ul. J.Prandoty a od strony wschodniej ulicą Farmaceutów, ul. J. Sypniewskiego i ul. Cystersów. Za południową granicę badanego obszaru przyjęto rzekę Wisłę. Od zachodu analizowany obszar ogranicza Al. Z. Krasińskiego i Al. Mickiewicza. Z analizy wykluczono transakcje na lokalach o cenie za 1 m 2 poniżej 2000 PLN. Ze względu na wymóg spełniania cech rynkowych notowanych transakcji z badania wykluczono również transakcje w których stroną sprzedającą była gmina Kraków. Wstęp Analizą objęto lokale mieszkanie dla których transakcje kupna sprzedaży zawarte zostały w okresie 01.01.2005 30.06.2006. Zanotowano łącznie 565 transakcji na lokalach mieszkalnych o łącznej wartości sprzedaży 185 907 860 PLN. Ceny lokali mieszkalnych zmieniały się w przedziale 46 000 PLN (sutenera, ul. Kremerowska) do 1 878 920 PLN ( apartament, ul. J. Piłsudskiego). Przeciętna cena lokalu mieszkalnego wyniosła 329 040 PLN. Przeciętna cena w przeliczeniu na 1m2 powierzchni lokalu wyniosła 5 130 PLN. Najdrożej sprzedanym lokalem mieszkalnym był lokal przy ulicy Św. Anny o cenie 21 702 PLN/m 2. wykres 1. rozkład cen w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni lokalu w funkcji daty zawarcia transakcji w okresie 01.2005 06.2006 1/6
22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2004-11-09 2005-02-17 2005-05-28 2005-09-05 2005-12-14 2006-03-24 2006-07-02 2006-10-10 Trend wzrostu cen lokali mieszkalnych dla okresu 01.2005 06.2006 jest silnie rosnący i wynosi 28%. Cena metra kwadratowego W I połowie 2006 roku, średnia cena1m 2. wzrosła do w stosunku do II połowy 2005 roku o 21% i wyniosła 5 906 PLN. Oznacza to bardzo znaczący wzrost cen w stosunku do 2005 roku, gdzie przeciętne ceny 1m 2 zachowały się w miarę stabilnie i wyniosły w I i II połowie 2005 roku odpowiednio 4883 PLN i 4873 PLN. wykres 2. Zmiana średniej ceny 1 m 2 mieszkania w okresie 01.2005 06.2006 5 906 4 883 4 873 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 Ilość sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym W I połowie 2006 roku zanotowano łącznie 140 transakcji na rynku wtórnym, co jest gwałtownym spadkiem ilości notowanych transakcji w porównaniu z rokiem 2005. 2/6
W I i II połowie 2005 roku zanotowano na rynku wtórnym odpowiednio 193 transakcji i 228 transakcji kupna sprzedaży lokali mieszkalnych. Spadek ilości sprzedanych lokali w I połowie 2006 roku był spowodowany bardzo słabą stroną podażową. Większość odkładała na później decyzję o sprzedaży mieszkania, co przedkładało się na silny wzrost cen spowodowany niewielką ilością oferowanych w sprzedaży mieszkań, przy jednocześnie dynamicznie rosnącym popycie. Z kolei w 2005 roku 2005, rosnąca podaż mieszkań na rynku wtórnym, równoważyła presję ze strony popytowej i przyczyniła się do relatywnie umiarkowanego wzrostu cen. wykres 3. Ilość sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym w okresie 01.2005 06.2006 140 228 193 0 50 100 150 200 250 Zmiana średniej powierzchni mieszkania Średnia powierzchnia mieszkań będących w sprzedaży w I połowie 2006 wzrosła w stosunku do II połowy 2005 roku o 4,6 m 2 i wyniosła 66,2 m 2. W porównaniu z I połową 2005 roku, gdzie średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania wyniosła 63,8 m 2 nastąpił wzrost o wzrost o 2,4 m 2. wykres 4. Zmiana średniej powierzchni mieszkania w okresie 01.2005 06.2006 3/6
66,2 61,6 63,8 0 20 40 60 80 Cena całkowita Koszt zakupu mieszkania w Krakowie Śródmieściu w I połowie 2006 roku, wyniósł średnio 401 465 PLN. Jest to wzrost w stosunku do II połowy 2005 roku o 30,6 %. W I i II połowie 2005 rok średnie ceny sprzedanych mieszkań zachowywały się stabilnie i wyniosły odpowiednio 300 155 PLN i 307 344 PLN. wykres 5. Zmiana średniej ceny całkowitej mieszkania na rynku wtórnym w okresie 01.2005 06.2006 401 465 307 344 300 155 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 Struktura sprzedaży W okresie 06.2005 06.2006 sprzedano łącznie 368 lokali mieszkalnych. Najliczniejszą grupę stanowiły mieszkania sprzedawane w przedziale cenowych od 3000 5000 PLN/m2. Udział w rynku sprzedaży dla tego przedziału cenowego wyniósł łącznie 47,3 %. Stosunkowo znacznym udziałem w rynku wynoszącym 36,6 % charakteryzowały się również mieszkania 4/6
w przedziale cenowym od 5 000 8 000 PLN/m2. Udział w rynku mieszkań z najwyższej półki, tj. w cenie powyżej 10 000 PLN wynosił 2,9 % wykres 5.Struktura sprzedaży mieszkań według ceny 1m 2. w okresie 01.2006 06.2006 od 9 000 do 10 000 1,9% od 8 000 do 9 000 4,3% pow yżej 10 000 2,9% od 2 000 do 3 000 6,9% od 7 000 od 8 000 8,2% od 3 000 do 4 000 24,2% od 6 000 do 7 000 13,0% od 5 000 do 6 000 15,4% od 4 000 do 5 000 23,1% Najliczniejszą grupę posiadającą udział 27,6 % w łącznej liczbie transakcji kupna - sprzedaży stanowią mieszkania w cenie od 100 do 200 tys. PLN, które razem z mieszkaniami z przedziału od 200 do 300 tys. PLN stanowią łącznie 52,5 % całego rynku obrotu. Specyficznym segmentem rynku lokali mieszkalnych są mieszkania w cenie do 100 000 PLN. Są to mieszkania mające najczęściej charakter garsoniery i posiadające powierzchnię lokalu przeciętnie 25,2 m 2. Wielkość przeciętnej powierzchni lokali mieszkalnych z przedziału cenowego 100-200 tys. PLN i 200 300 tys. PLN wynosi odpowiednio 39,5 m 2 i 57,1 m 2. Osobnego omówienia wymagają mieszkania o kwocie sprzedaży powyżej 700 tys. PLN. Łącznie w okresie 06.2005 07.2006 sprzedano w 31 mieszkań w tym zakresie cenowym. Są to mieszkania o charakterze apartamentów i znacznej wielkości powierzchni użytkowej. Przeciętna powierzchnia mieszkań z tego przedziału cenowego wynosi 126 m 2 przy przeciętnej cenie 1m 2 lokalu wynoszącej 8 340 PLN. wykres 6.Struktura sprzedaży mieszkań według ceny całkowitej mieszkania. w okresie 06.2005 06.2006 5/6
od 700 000 do 800 000 3,7% od 600 000 do 700 000 4,8% od 800 000 do 900 00 1,3% do 100 0000 5,8% od 500 000 od 600 000 6,9% od 400 000 do 500 000 8,0% od 100 000 do 200 000 27,6% od 300 000 do 400 000 17,0% od 200 000 do 300 000 24,9% 6/6