1q7 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Analizy Sektorowe 25 kwietnia 217 Deweloperski 1 rynek mieszkaniowy nadal na dużych obrotach Trendy bieżące Dobra sytuacja deweloperów mieszkaniowych. O dużej aktywności na rynku świadczy wysoki wolumen środków na projekty w toku; przedpłaty klientów utrzymują się w trendzie wzrostowym, liczba mieszkań gotowych do sprzedaży jest stabilna. Malejący bank ziemi może oznaczać mniejsze zasoby działek z uwagi na liczne uruchomione projekty, jak i sygnalizować problemy z nabywaniem nowych gruntów. Przeciętna rentowność sprzedaży wyniosła w 216 r. ok. 7%, wskaźnik ten był nieco wyższy w przypadku mniejszych (9-49 pracujących) firm deweloperskich. Deweloperzy budują blisko połowę mieszkań, w 1q17 wybudowali 47% mieszkań ogółem; oddali do użytku 18,9 tys. mieszkań (9% r/r vs 14% r/r w 4q16). Liczba rozpoczynanych mieszkań wzrosła (+41% r/r vs -6% r/r w 4q16), znacząco wzrosła też liczba wydanych dla nich pozwoleń na budowę (55% r/r vs 8% r/r w 4q16). Monitoring REAS w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym sygnalizuje dużą ofertę deweloperską, przy nadal wysokiej liczbie transakcji i szybkiej komercjalizacji oferty. W ostatnich 4. kwartałach łącznie sprzedano 66,2 tys. mieszkań (o 21% więcej w porównaniu z okresem 2q15-1q16). Perspektywy średnioterminowe Korzystne przesłanki utrzymania dobrej sytuacji deweloperów mieszkaniowych: - popyt podtrzymywany niskimi stopami procentowymi; - gotówkowe zakupy mieszkań; - dobra i poprawiająca się sytuacja na rynku pracy. Wysoki wskaźnik produkcji deweloperskiej wraz z rosnącą liczbą pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich oznacza dobrą ocenę koniunktury przez branżę. Ograniczenie obrotu ziemią rolną długofalowo wpływa na spadek podaży działek budowlanych, i w konsekwencji wzrost ich cen, niekorzystny dla konsumentów, na których deweloperzy przerzucą te koszty. Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) 521 81 22 Tendencje na rynku deweloperskim wg zapisów księgowych 5 5 dni 4 4 3 3 2 2 1 1 21 211 212 213 214 215 216 rotacja zapasów w dniach (P) bank ziemi (L) mieszkania w toku (L) 4 3 2 1-1 -2-3 -4 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej pozwolenia dla deweloperów (ostatnie 4. kwartały; P) 12 wsk.koniunktury (mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach; L) Źródło: GUS, PKO Bank Polski 9 6 3 1 PKD 41.1 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; dane dotyczą zarówno firm aktywnych w segmencie mieszkaniowym, jak i nieruchomości komercyjnych (biur, centrów handlowych, magazynów). Jednocześnie wyniki deweloperów mogą być wpływać na wyniki innych klas PKD, pod którymi zarejestrowali oni swoją działalność jako podstawową, są to m.in. PKD 68.1 (Kupno i sprzedaż nieruchomości) i 7.11 (Działalność holdingów), a także firmy budowlane z PKD 42.
29 21 211 212 213 214 215 216* Deweloperzy mieszkaniowi, kwiecień 217 Wybrane wskaźniki sytuacji finansowej deweloperów w 216 r. Ogółem Wskaźnik (grupa A*) Grupa C* Grupa B* Liczba jednostek gospodarczych ogółem 271 223 48 w tym % jednostek rentownych 75 74 79 NP Wynik finansowy netto () 699,5 423,7 275,8 ROS (NPM) rentowność sprzedaży netto 6,9 7,5 6,1 ROE rentowność kapitału własnego 7,4 1,1 5,3 ROA rentowność aktywów 3,3 4,8 2,3 CR płynność bieżąca 1,83 1,63 2, QR szybka płynność,78,96,64 IT rotacja zapasów w dniach 235 119 379 CP rotacja należności w dniach 62 66 57 PL rotacja zobowiązań w dniach 69 61 8 DR (WZA) Współczynnik długu,55,52,57 WP Wsk. pokrycia majątku trw.kapitałem stał. 1,59 1,61 1,58 I/DE Nakłady inwestycyjne / amortyzacja 12,7 2,9 2,1 *A-powyżej 9 pracujących; C- 9-49 pracujących; B-powyżej 49 pracujących Źródło: baza PONT Info. GOSPODARKA; GUS Dobra sytuacja deweloperów mieszkaniowych. W 216 r. sprzyjał jej wysoki popyt na rynku mieszkaniowym przy stabilnych/lekko rosnących cenach mieszkań i wolno rosnących kosztach budowy. Branża odnotowała na koniec 216 r. zysk netto na poziomie prawie 7. Duże (tj. o zatrudnieniu powyżej 49 osób) firmy deweloperskie stanowiły na koniec 216 r. 18% firm ogółem, generując 48% przychodów oraz 39% wyniku netto branży. Średnia rentowność sprzedaży w 216 r. ukształtowała się na poziomie ok. 7%, wskaźnik ten był nieco wyższy w przypadku mniejszych (9-49 pracujacych) firm deweloperskich. Zwraca uwagę większa aktywność inwestycyjna dużych firm. Liczba firm i pracujących (firmy powyżej 9 osób) 3 25 2 15 1 5 28 29 21 211 212 213 214 215 216 liczba pracujących liczba firm liczba rentownych firm 12 1 8 6 4 2 Utrzymująca się wysoka liczba pracujących w branży - na koniec 216 r. przekraczała 11 tys. - sugeruje duży portfel zamówień. Statystyki budownictwa dot. różnych faz budowy sygnalizują w dalszym ciągu wysoką aktywność deweloperów, którzy budują blisko połowę mieszkań. Mieszkania deweloperskie stanowiły 48,2% wybudowanych ogółem w 216 r. (+5,9 pp r/r). W 1q17 deweloperzy wybudowali 47% mieszkań ogółem, oddali do użytku 18,9 tys. mieszkań (9,4% r/r vs 14% r/r w 4q16). Liczba rozpoczynanych mieszkań deweloperskich, po dwóch kwartałach spadku, ponownie wzrosła (+4,7% r/r vs -5,7% r/r w 4q16 i -9,2 r/r w 3q16). Także liczba wydanych dla nich pozwoleń na budowę wzrosła znacząco (54,8% r/r vs 8,2% r/r w 4q16 i 4,9% w 3q16). Rotacja zapasów produkcji deweloperskiej 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 dni rotacja zapasów - duże firmy rotacja zapasów - małe firmy Relatywnie krótki średni czas rotacji zapasów (które w przypadku branży deweloperskiej oznaczają niesprzedane projekty) wskazuje na duży popyt na mieszkania. Z uwagi na koszty utrzymania zapasów, wskaźnik generalnie jest niższy w przypadku mniejszych firm (ok. 12 dni), w przypadku dużych firm deweloperskich kształtował się na poziomie ok. roku. Źródło: GUS, GUS, PONT info, firmy o liczbie pracujących 9 i więcej osób; *dane F-1
1q7 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Deweloperzy mieszkaniowi, kwiecień 217 Odsetek firm deweloperskich na koniec 216 r. o poziomie wybranych wskaźników poniżej satysfakcjonującego wsp. długu powyżej,8 inkaso należności powyżej 6 dni rotacja zapasów powyżej 2 dni szybka płynność poniżej 1, Rozkład decylowy podstawowych wskaźników wskazuje na umiarkowane zróżnicowanie sytuacji branży. Na koniec 216 r. straty odnotowało 2% firm deweloperskich, rentowność sprzedaży połowy firm (decyl 5) wynosiła 3,3%, jednocześnie ROS dla 2% firm był dwucyfrowy (13,4% dla decyla 8 i 26% dla decyla 9). Problemy z inkasem należności (firmy otrzymywały je po 6 dniach i później) miało 4% firm, a z płynnością (QR poniżej poziomu satysfakcjonującego) 3% firm. Rotacja zapasów przekraczała 2 dni w przypadku 1% firm, co oznacza brak problemów większości firm ze sprzedażą mieszkań. ujemna stopa zysku 1 2 3 4 % 5 Aktywność deweloperów wg zapisów księgowych (%) 2 15 1 5 6 5 4 3 2 1 Zapisy księgowe firm deweloperskich na koniec 216 r. sygnalizują dużą aktywność na rynku wolumen środków na projekty w toku jest bardzo wysoki, przedpłaty klientów utrzymują się w trendzie wzrostowym, liczba mieszkań gotowych do sprzedaży jest stabilna. Malejący bank ziemi może oznaczać mniejsze zasoby działek z uwagi na liczne uruchomione projekty, jak i sygnalizować problemy z nabywaniem nowych gruntów. 28 29 21 211 212 213 214 215 216 projekty mieszkaniowe w toku (P) gotowe mieszkania na sprzedaż (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej 4 3 2 1-1 -2-3 -4 12 9 6 3 Wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 1q17 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w trakcie budowy, co wraz z rosnącą liczbą pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich sugeruje nadal pozytywną ocenę perspektyw przez deweloperów. pozwolenia dla deweloperów (ostatnie 4. kwartały; P) wsk.koniunktury (mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach; L) Źródło: GUS, PKO Bank Polski
Deweloperzy mieszkaniowi, kwiecień 217 Oferta mieszkań deweloperskich (6 największych rynków) 1 8 6 4 2 Źródło: REAS kwartały Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 1q17 Struktura oferty deweloperskiej w ostatnich 5.kwartałach wg deklarowanej przez dewelopera daty zakończenia projektu 1q17 4q16 3q16 2q16 1q16 tys. 6 5 4 3 2 1 Duża oferta deweloperska w 1q17, przy nadal wysokiej liczbie transakcji wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym). Do sprzedaży wprowadzono 15,9 tys. mieszkań, o 16% mniej niż w poprzednim rekordowym kwartale, jednocześnie o 15,9% więcej r/r; jest to liczba bliska średniej kwartalnej z 216 r. W ostatnich 4. kwartałach łącznie sprzedano 66,2 tys. mieszkań (+21% w porównaniu z okresem 2q15-1q16). Największa sprzedaż wystąpiła w Krakowie (+17% q/q) i Wrocławiu (+8% q/q), spadek odnotowano w Trójmieście (-1% q/q). Nadal szybka komercjalizacja oferty - czas wyprzedaży (relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału do średniej sprzedaży w ostatnich czterech kwartałach) na 6 największych rynkach zmalał do 3 (vs 3,4-3,6 w ostatnich trzech kwartałach). Z uwagi na wysoką sprzedaż liczba mieszkań w ofercie zmalała do 5,2 tys. (-4,8% q/q). Oferta zmalała w 5 miastach (znaczniej w Poznaniu i Warszawie), wzrosła jedynie we Wrocławiu. Wg badania REAS ok. ¾ lokali w budynkach przewidzianych do oddania w 217 r. jest sprzedane, co wzmacnia finanse deweloperów. Duży portfel mieszkań w projektach w toku w kontekście pozytywnej oceny koniunktury - w strukturze oferty (badanie REAS) wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu systematycznie wzrasta udział mieszkań później oddawanych do użytku. W 1q17 deweloperzy deklarowali ponad połowę (56,6%) projektów oddawanych po 217 r. (vs 4,3% w 4q16), na koniec 1q17 mieszkania oddane do użytku w 216 r. i wcześniej stanowiły 1% oferty deweloperskiej (vs 17% na koniec 4q16). 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 do 214 215 216 217 218-219 Źródło: REAS Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na 31.3.217) 8 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: BGK 34,5% 84,7% 96,1% 91,9% 42,9% 214 215 216 217 218 Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Impuls dla popytu na mieszkanie z programu MdM (wg ustawy program do 3.9.218) wygasł. Z uwagi na wyczerpanie limitu środków przewidzianych na 217 r. (przy wykorzystaniu 95% z zarezerwowanych 746 na 217) i 218 r. (do 6.4.217 wykorzystane 5% z 762 na 218), BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty w 217 r. Skokowego ożywienia można jeszcze oczekiwać w pierwszych tygodniach 218 r. - do wyczerpania środków. Do 223 r. wsparcie finansowe będą mogły uzyskać osoby, które w standardowym terminie skorzystały z MdM, a w ciągu 5 lat od zakupu nieruchomości urodzi im się trzecie lub kolejne dziecko. Dotychczas średnie dofinansowanie dla kredytobiorcy wyniosło 25,3 tys. zł. Średnia cena metra kw. mieszkania nabywanego z dofinansowaniem z MdM wynosi 4,1 tys. zł, a domu 3,6 tys. zł, ich przeciętna powierzchnia użytkowa odpowiednio 53,7 m kw. i 86,5 m kw.
212-6-29 212-1-31 213-3-4 213-7-6 213-11-7 214-3-11 214-7-13 214-11-14 215-3-18 215-7-2 215-11-21 216-3-24 216-7-26 216-11-27 217-3-31 Deweloperzy mieszkaniowi, kwiecień 217 Finansowanie deweloperów kredytem bankowym i pożyczkami (średnio na firmę) 3 25 2 15 1 5 28 29 21 211 212 213 214 215 216 krótkoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę długoterminowe pożyczki, obligacje, papiery wart. na firmę krótkoterminowe kredyty na firmę długoterminowe kredyty na firmę Na koniec 216 r. relatywnie mniejszy udział kredytów bankowych (5%, w tym 28% długoterminowych) i niewielki wzrost udziału długoterminowych obligacji i papierów wartościowych (do 4%). Z uwagi na ryzyko sektorowe dla indywidualnych inwestorów, komercyjne papiery wartościowe są co najmniej 2 krotnie droższe od kredytów bankowych, co przekłada się na wyniki finansowe deweloperów emitujących obligacje. W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, w ostatnich latach jego udział średnio wynosił 42% w dużych (o zatrudnieniu powyżej 5 osób) oraz 51% w mniejszych (9-49 pracujących) firmach deweloperskich. Notowania wybranych spółek deweloperskich ukierunkowanych na rynek mieszkaniowy (29.6.212=1) 325 3 275 25 225 2 175 15 125 1 75 5 25 29.6.212=1 Źródło: GPW, 31.3.217, PKO Bank Polski VANTAGE DOMDEV ROBYG RONSON WIG- DEWEL LC CORP INPRO JWCONSTR POLNORD TRITON WIG-Deweloperzy od ponad dwóch lat wykazuje tendencją wzrostową, zwracają uwagę dobre notowania licznych spółek ukierunkowanych na segment mieszkaniowy. Wycena tych spółek pod koniec 1q17 przy zestawieniu z notowaniami na 29.6.212 (1h12 to okres spadku notowań wielu spółek budowlanych i deweloperskich w kontekście licznych upadłości w budownictwie) sygnalizuje dobrą ocenę ich perspektyw. Bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań wielu deweloperów mieszkaniowych w 216 r. - najwięcej mieszkań (powyżej 2) sprzedali: Murapol, Robyg, Dom Development, Atal i LC Corp. Wysoka dynamika sprzedaży mieszkań utrzymała się w 1q17. Sprzedaż mieszkań i rentowność wybranych deweloperów mieszkaniowych Spółka Sprzedaż mieszkań 216 1q17 216 r/r 1q17 r/r Murapol 342 814 27 16 bd. bd. Robyg 2957 937 27 3 18,4 2,1 Dom Development 2735 86 15 31 1,9 14,4 Atal 2436 676 44 34 17,7 13,4 LC Corp 292 553 1 2 2,7 8,2 JWC 1575 41 17 5,1 3,9 Polnord 123 335-3 21-9,6-2,3 Archicom 942 366 54 7 19, 11,3 Ronson 821 26-9 26 13,3 15, Vantage 812 253 32 1 19, 7,4 Lokum Deweloper 645 117 33-31 22,6 19,2 Wikana 27 65 9 3 3,7 6,7 źródło: www.mone y.pl- bdm; "Rze czpospolita", 9.4.17 ROS (%) 31.12.16 ROE (%) 31.12.16
Deweloperzy mieszkaniowi, kwiecień 217 Perspektywy średnioterminowe W dalszym ciągu dobra sytuacja deweloperów mieszkaniowych z uwagi na popyt podtrzymywany niskimi stopami procentowymi (sprzyjającymi inwestycjom w mieszkanie za gotówkę), wzrostowe tendencje dochodów ludności i dobrą, poprawiającą się sytuację na rynku pracy. Ryzyko spadku popytu na mieszkania deweloperskie wiąże się w perspektywie roku głównie z ewentualną zmianą zachowań konsumentów ograniczeniem zakupów za gotówkę. Korzystne dla branży deweloperskiej powolne uruchamianie projektów z nowej perspektywy finansowej UE ryzyko skokowego wzrostu cen materiałów budowlanych, jak i problemów z siłą roboczą (w sytuacji gwałtownego wzrostu popytu ze strony innych segmentów budownictwa) jest mniejsze. Realizacja sprzedaży mieszkań w 1q17 przez kilkanaście giełdowych spółek deweloperskich wskazuje na nadal o kilkakilkanaście procent wyższe r/r wyniki sprzedaży mieszkań, które prawdopodobnie utrzymają się w całym 217 r. Rosnący wskaźnik produkcji deweloperskiej (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w poprzednich 4. kwartałach, tj. mieszkania w trakcie budowy) wraz z rosnącą liczbą pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich oznacza nadal pozytywną ocenę perspektyw przez deweloperów. Wstępny, pilotażowy etap programu Mieszkanie Plus (projekt ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym czeka na decyzje RM; systemowe wdrożenie z pierwszymi mieszkaniami przewidywane w 219 r.) nie daje podstaw do oceny wpływu programu na rynek deweloperski. Długofalowo program może zmienić warunki otoczenia deweloperów, w szczególności skutkować niższymi cenami mieszkań. Czynnikami niekorzystnymi dla perspektyw rynku deweloperskiego w dłuższym okresie jest wprowadzone w 1h16 ograniczenie obrotu ziemią rolną, które wpływa na spadek podaży działek budowlanych, i w konsekwencji wzrost ich cen, a w dalszym okresie spadek popytu. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 26438; NIP: 525--77-38 REGON: 16298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł