Monitoring Branżowy. Analizy Sektorowe. Stabilna sytuacja zarządców wspólnot mieszkaniowych w 3q18 * Trendy bieżące. Perspektywy krótkoterminowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 2 marca 219 Stabilna sytuacja zarządców wspólnot mieszkaniowych w * Trendy bieżące Dobre, stabilne wyniki finansowe firm w, przy utrzymującym się zróżnicowaniu (rentowność sprzedaży netto połowy firm przekraczała 3,4%, 1% najlepszych firm uzyskało ROS ok. 11%). Efektywne zarządzanie budynkami wspólnot mieszkaniowych wg danych GUS zarówno zaliczki mieszkaniowe, jak i koszty eksploatacji w tych zasobach należą do najniższych w porównaniu z pozostałymi zasobami. Korzystnie na wyniki branży wpływa wzrost liczby nowych mieszkań oddawanych do użytku (ponad 3 tys. w latach ). Niezmienne, główne czynniki ryzyka w branży to zaległości w opłatach czynszowych i słaba egzekwowalność tych opłat. Wg Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor zaległości czynszowe na koniec sierpnia 18 wyniosły niemal 138 mln zł, a liczba corocznie wykonywanych eksmisji w latach (ok. 8,7 tys.) była niższa od pozostałych do wykonania (ok. 9 tys.). Problem zaległości w opłatach czynszowych w Polsce nie maleje, pomimo, że wg GUS koszty związane z utrzymaniem mieszkań w budżetach gospodarstw domowych pozostają na relatywnie stabilnym poziomie ok. 2% wydatków ogółem. Perspektywy krótkoterminowe Branża o relatywnie stabilnej sytuacji finansowej. Utrzymaniu dobrych wyników sprzyja dobra koniunktura gospodarcza i ożywienie rynku nieruchomości. Zagrożenia to utrzymująca się znaczna skala zaległości czynszowych i możliwy wzrost opłat za nośniki energii, wodę, wywóz śmieci i odprowadzanie ścieków. Możliwa większa podaż mieszkań komunalnych po wejściu w życie 21 kwietnia 219 nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, która wprowadza weryfikację dochodów najemców. Trudniejsza sytuacja mniejszych firm pozostających pod presją walki konkurencyjnej i mniejszej stabilności finansowej (wzrost kosztów zatrudnienia, niewielkie możliwości negocjowania stawek). Departament Analiz Ekonomicznych analizy.sektorowe@pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Wanda Urbańska tel. (22) w mln zł Przychody i koszty GS PrzycIody (L) TC Koszty (L) Wskaźnik kosztów (P) źródło: PONT Info GOSPODARKA, Grupa B (pracujących > 5 osób) 96 % Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie 3q15 Liczba jednostek gospodarczyci ogółem w tym udział jednostek rentownych 85% 85% 85% 81% NP Wynik finansowy netto (zysk netto) NPM (ROS) Stopa rentowności sprzedaży netto 4,6 4,4 4,2 4,2 ROE (I) Stopa rentowności kapitału własnego (I) 1,7 1,7 1,7 1,7 ROA Stopa rentowności aktywów 1,4 1,4 1,4 1,4 CR Wskaźnik płynności bieżącej 2,36 2,47 2,39 2,9 QR Wskaźnik podwyższonej płynności 2,24 2,35 2,26 2,2 IT (WRZD) Wskaźnik rotacji zapasów w dniaci CP (WRND) Wskaźnik rotacji należności w dniaci PL (WRZbD) Wskaźnik rotacji zobowiązań w dniaci DR (WZA) Współczynnik długu,17,16,17,16 WP (WPMK) Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem stałym 1,12 1,11 1,12 1,12 I/DE Nakłady inwestycyjne / amortyzacja 5,6 4,9 4,5 5,6 Źródło: baza danych PONT Info. GOSPODARKA, Grupa B (pracujących >5 osób) */PKD Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie

2 Mazowieckie Podlaskie Śląskie Łódzkie Małopolskie Pomorskie Kujawsko-pomorskie Opolskie Świętokrzyskie Warmińsko- Wielkopolskie Zachodniopomorskie Lubelskie Podkarpackie Lubuskie Dolnośląskie Mieszkania objęte wspólnotami mieszkaniowymi wg formy własności zasobu na bazie, którego powstały Wzrost zasobów mieszkaniowych objętych wspólnotami mieszkaniowymi Skarbu Państwa 8% zakładów pracy 9% nowego inwestora 22% pozostałe 4% spółdzielni mieszkaniowych 2% komunalnych 55% Według danych GUS na koniec 216 (brak nowszych danych) spośród 3,4 mln mieszkań w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi ponad połowa powstała na bazie zasobu komunalnego (wykup mieszkszkań na własność), co piąte mieszkanie znajdowało się w nowym zasobie wybudowanym przez inwestora w celu sprzedaży lub wynajmu. Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 216, GUS październik 217, obliczenia własne Wzrost podaży nowego zasobu - mieszkania na sprzedaż lub wynajem oddane do użytku w latach ,6 15, 91,5 9,3 79,2 56,4 59,1 62,4 Wzrost zasobów mieszkaniowych objętych wspólnotami mieszkaniowymi w wyniku: a) kontynuacji sprzedaży mieszkań przez gminy, spółdzielnie mieszkaniowe i zakłady pracy (w latach sprzedano osobom fizycznym ok. 54 tys. mieszkań) oraz b) rosnącej liczby nowych mieszkań wybudowanych przez inwestorów na sprzedaż lub wynajem (ponad 3 tys. w latach ) liczba mieszkań dane przeliczone* *od stycznia 218 dane dotyczące efektów budownictwa indywidulanego realizowanego z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem zostały włączone do formy budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (deweloperskie); dla 216 i 217 dane zostały przeliczone Źródło: GUS Koszty utrzymania mieszkań we wspólnotach i wysokość zaliczek X/ właścicieli w 216 wg województw zł/m kw. p.u zł/m kw. p.u. 3, koszty utrzymania mieszkań w budynkach z lokalami wspólnot mieszkaniowych średnia dla wszystkich wspólnot zaliczki właścicieli na koszty zarządu x/ właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym na remonty. Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 216, GUS październik ,5 2, 1,5 1, Efektywne zarządzanie budynkami wspólnot mieszkaniowych (dane GUS na koniec 216; brak nowszych danych) Niskie stawki czynszu w zasobach wspólnot mieszkaniowych w porównaniu z pozostałymi formami własności we wspólnotach mieszkaniowych średnia to 2,38 zł za 1 m kw. p.u. wobec 1,12 zł w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS). Najniższe stawki zanotowano w woj. lubuskim (1,86 zł), najwyższe w śląskim (2,98 zł). Znaczne zróżnicowanie kosztów eksploatacji mieszkań wg form własności najniższe w mieszkaniach objętych wspólnotami mieszkaniowymi 32,4 zł/m kw. p.u. wobec 66,7 zł w TBS i 81,3 zł w zasobach komunalnych. Regionalne zróżnicowanie kosztów utrzymania mieszkań w budynkach objętych wspólnotami mieszkaniowymi w 5 województwach koszty przewyższały średnią krajową (w warszawskim o 15,5%, natomiast w dolnośląskim, lubuskim, podkarpackim i lubelskim były niższe ok % od średniej krajowej. 2

3 Udział mieszkań z zaległościami ponad 3-ce 46,5% komunalne 35,1% Skarbu Państwa 28,% 26,5% 16,8% spółdzielcze TBS wspólnot Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 216, GUS październik 217, obliczenia własne Eksmisje i skuteczność wyroków załatwione Źródło: pozostało do załatwienia Struktura przeciętnych miesięcznych dochodów na 1 osobę w gospodarstwie domowym w ,5% 18,4% 22,8% 25,2% 24,4% 23,2% 56,1% 58,4% 26,7% 5,5% 28,% 46,8% ogółem pracownicy emeryci renciści użytkowanie mieszkania/domu i nośniki energii żywność i napoje bezalkoholowe pozostałe Udział miesięcznych wydatków na nośniki energii w wydatkach ogółem związanych z utrzymaniem mieszkania w gospodarstwach domowych ,9% 57,1% 56,7% 55,% 54,6% źródło: Budżety gospodarstw domowych w 217, GUS wrzesień 218 Czynniki ryzyka branży utrzymujące się w Duże zaległości czynszowe. Wg Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor zaległości czynszowe na koniec sierpnia 18 wyniosły niemal 138 mln zł (spadek o 6% r/r); średnia kwota niezapłaconego czynszu dla osób fizycznych to 12,3 tys. zł. Wg GUS na koniec 216 najbardziej zadłużone były mieszkania komunalne - 2,3 mld zł (46,5% mieszkań miało zaległości ponad 3 miesiące), następnie w zasobach spółdzielczych - 1,2 mld zł (28%), najmniej zadłużone były mieszkania osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych -,76 mld zł (16,8%). Słaba wykonalność eksmisji. W latach corocznie ponad 6% spraw kierowanych do sądu o opróżnienie lokalu mieszkalnego pozostawało nierozstrzygnięte, a liczba corocznie wykonywanych eksmisji (ok. 8,7 tys.) była niższa od pozostałych do wykonania (ok. 9 tys.) Niedostateczny zasób mieszkań w gestii gmin, na których spoczywa obowiązek ustawowy dostarczania mieszkań m.in. dla osób eksmitowanych w 217 spośród 154,2 tys. gospodarstw domowych oczekujących na mieszkania komunalne 53,6 tys. (35%) to gospodarstwa oczekujące na mieszkania socjalne w ramach wyroków eksmisyjnych. Możliwa większa podaż mieszkań komunalnych po wejściu w życie 21 kwietnia 219 nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowe regulacje wprowadzą cykliczną weryfikację dochodów najemców (najemca przekraczający ustalone przez gminę progi dochodowe, będzie miał podwyższony czynsz), co może skłonić osoby o wyższych dochodach do poszukiwania mieszkań w alternatywnych zasobach. Koszty utrzymania mieszkania w budżetach gospodarstw domowych ryzyko wzrostu Problem zaległości w opłatach czynszowych w Polsce nie maleje, pomimo, że wg danych GUS koszty związane z utrzymaniem mieszkań w budżetach gospodarstw domowych kształtują się od kilku lat na relatywnie stabilnym poziomie, tj. ok. 2% wydatków ogółem (bardziej obciążone budżety emerytów i rencistów). Zagrożeniem dla zdolności do regulowania opłat za mieszkania pozostaje wysoki udział wydatków na nośniki energii w wydatkach ogółem związanych z użytkowaniem mieszkania (ponad 55%) oraz możliwy wzrost innych opłat, w tym cen energii, kosztów zarządu i administracyjno-biurowych (m.in. sprzątanie, ochrona osiedli), a także usług niezależych od zarządców (woda, odprowadzanie ścieków, odbiór odpadów). 3

4 Rentowność sprzedaży netto dużych firm (pow. 5 osób) w wg decyli ogółem Sytuacja finansowa branży w 1 Firmy świadczące usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie wykazały w dobre wyniki, podobnie jak w, jednak zwraca uwagę spadek udziału rentownych firm do 81% wobec 85% w (por. tab. na str. 1). D1 D2 D5 D8 Branżę charakteryzuje zróżnicowanie sytuacji finansowej - rentowność sprzedaży netto połowy firm przekraczała 3,4%, 1% najlepszych firm uzyskało ROS ok. 11%. Zróżnicowanie sytuacji finansowej firm wiąże się przede wszystkim ze stanem technicznym zarządzanych zasobów - generalnie lepsze warunki gospodarowania mają firmy zarządzające nowymi zasobami. D % 12 Płynność finansowa Płynność finansowa, zarówno bieżąca jak i podwyższona, pogorszyła się r/r, ale pozostała na zadawalającym poziomie. Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem w tym samym okresie osiągał wymagane minimum 1,. Rosnące ryzyko wzrostu kosztów wynagrodzeń, które stanowią ok. 7-8% kosztów ogółem (por. zestawienie poniżej).,,5 1, 1,5 2, 2,5 QR Wskaźnik podwyższonej płynności CR Wskaźnik płynności bieżącej Wyszczególnienie wynagrodzenie na 1 pracownika miesięcznie w tys. zł 3,9 4,1 4,3 dynamika r/r (%) 3,6 5,2 5,7 Poziom zadłużenia w wyrażony udziałem zobowiązań w aktywach pozostawał w ciągu ostatnich latach na niskim poziomie, co wskazuje, że firmy w niewielkim stopniu posiłkują się kredytem jako instrumentem długofalowego inwestowania. Wartość kredytów bankowych w spadła o 3% r/r. Zadłużenie Kredyty bankowe ,,2,4,6,8 1, 1,2 DR (WZA) Współczynnik długu WPMK Pokrycie majątku trwałego kapitałem stałym krótkoterminowe długoterminowe 1/ źródło dla wszystkich wykresów: PONT Info GOSPODARKA, Grupa B (pracujących > 5 osób) 4

5 Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury firm zajmujących się działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości 2 15 linia trendu 1 W lutym 19 wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury firm zajmujących się działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości kształtował się na poziomie +13,4 (+13,2 w styczniu 19). W porównaniu z rekordowym poziomem z lutego 18, obniżył się o 5,9 pkt., jednak w porównaniu z poziomem w lutym 16 i lutym 17 był wyższy o 4 pkt. 5 II.17 XII.16 X.16 VIII.16 VI.16 IV.16 II.16 XII.15 X.15 VIII.15 VI.15 IV.15 II.15 IV.17 X.17 VIII.17 VI.17 XII.17 IV.18 II.18 II.19 XII.18 X.18 VIII.18 VI.18 źródło: 219,4,22.html Bariery wymieniane przez firmy zajmujące się działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości Przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej w lutym 19 były lepsze od sygnalizowanych w styczniu 19, a także zgłaszanych rok temu w lutym 18. Do najważniejszych barier zgłaszanych przez firmy zajmujące się działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości, których negatywny wpływ nasilił się w ostatnim okresie należały: a) rosnące koszty zatrudnienia oraz b) konkurencja krajowych firm. 2 1 II.15 IV.15 VI.15 VIII.15 X.15 XII.15 II.16 IV.16 VI.16 VIII.16 koszty zatrudnienia X.16 XII.16 II.17 IV.17 VI.17 zbyt duża konkurencja firm krajowych przewidywane źródła finansowania - kredyt bankowy krajowy źródło: 219,4,22.html. W perspektywie krótkoterminowej VIII.17 X.17 XII.17 II.18 IV.18 VI.18 VIII.18 X.18 XII.18 II.19 Znaczącym sygnałem dla instytucji finansowych jest zgłaszany wzrost zainteresowania firm zajmujących się działalnością związaną z obsługą rynku nieruchomości kredytem bankowym, jako potencjalnym źródłem finansowania działalności. Branża o relatywnie stabilnej sytuacji finansowej, na którą wpływają: niska elastyczność popytu na usługi branży, dobra sytuacja na rynku pracy i wzrost dochodów gospodarstw domowych, ożywienie rynku nieruchomości, dostępne środki UE na wsparcie termomodernizacji wielorodzinnych budynków mieszkalnych oraz projekty rewitalizacyjne w programie krajowym infrastruktura i środowisko oraz w 16 programach regionalnych. Zagrożeniem pozostaje znaczna skala zaległości czynszowych i trwałość tego zjawiska, a także możliwy wzrost opłat za mieszkania w związku z rosnącymi cenami nośników energii oraz kosztów zarządu i administracyjno-biurowych, a także usług świadczonych przez podmioty zewnętrzne (woda, odprowadzanie ścieków, odbiór odpadów). Mniejsze firmy, bardziej niż większe, x/ pozostaną pod presją walki konkurencyjnej na rynku (niewielkie możliwości negocjowania stawek) i mniejszej stabilności finansowej (wzrost wynagrodzeń, problem zaległości w opłatach za mieszkania i słabej egzekwowalności tych opłat). x/ w branży za duże uważane są firmy zarządzające powierzchnią powyżej 1 mln m.kw, a granicą opłacalności dla firm jest zarządzanie powierzchnią powyżej 5 m.kw (ok. 7 1 lokali). 5

6 Departament Analiz Ekonomicznych PKO Bank Polski SA ul. Puławska 15, Warszawa t: (22) f: (22) DAE@pkobp.pl Główny Ekonomista, Dyrektor Departamentu Piotr Bujak piotr.bujak@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl (22) dr Agnieszka Grabowiecka-Łaszek agnieszka.grabowiecka-laszek@pkobp.pl (22) Mariusz Dziwulski mariusz.dziwulski@pkobp.pl (22) Piotr Krzysztofik piotr.krzysztofik@pkobp.pl (22) Katarzyna Piętka-Kosińska katarzyna.pietka-kosinska@pkobp.pl (22) Filip Romanowski filip.romanowski@pkobp.pl (22) Anna Senderowicz anna.senderowicz@pkobp.pl (22) dr Wanda Urbańska wanda.urbanska@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych analizy.makro@pkobp.pl (22) Marta Petka-Zagajewska marta.petka-zagajewska@pkobp.pl (22) dr Marcin Czaplicki, CFA marcin.czaplicki@pkobp.pl (22) Urszula Kryńska urszula.krynska@pkobp.pl (22) dr Michał Rot michal.rot@pkobp.pl (22) Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki marcin.morawiecki@pkobp.pl (22) Informacje i zastrzeżenia: Niniejszy materiał ( Materiał ) ma charakter wyłącznie informacyjny oraz nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy - Kodeks cywilny, ani rekomendacji do zawarcia transakcji kupna, sprzedaży lub innego rodzaju przeniesienia któregokolwiek instrumentu finansowego. Bank dołożył wszelkich racjonalnych i niezbędnych starań, aby informacje zamieszczone w Materiale były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Informacje zawarte w Materiale nie mogą być traktowane jako propozycja nabycia którychkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego lub podatkowego ani jako forma świadczenia pomocy prawnej. Prognozy oraz dane zawarte w Materiale nie stanowią zapewnienia uzyskania określonych wyników jakichkolwiek transakcji finansowych ani przyszłych cen którychkolwiek instrumentów finansowych. Materiał nie stanowi badania inwestycyjnego ani publikacji handlowej w rozumieniu Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) 217/565 z dnia 25 kwietnia 216 r. uzupełniającego dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 214/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy. Bank i jego spółki (podmioty) zależne oraz pracownicy tych podmiotów mogą być zainteresowani zawarciem lub być stroną transakcji finansowych, w tym zawartych na instrumentach finansowych, których wynik jest uzależniony od czynników (danych i informacji) wymienionych w Materiałach. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, ul. Puławska 15, Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego numer KRS 26438, NIP: , REGON: ; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 25 zł. 6