1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Księga wieczysta Nieruchomość gruntowa Chociw, gm. Widawa SR1L/00020909/6, SR1L/00045586/6 S.R. w Łasku 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości prawa własności do nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. Oszacowanie wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego 1.4 Podstawa opracowania operatu Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Łasku 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Ustawa Kodeks Postępowania Cywilnego" z 23 kwietnia 1964 z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.(tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 opublikowany 19.12.2004 r. z późniejszymi zmianami) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 5. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym w Łasku 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Łasku 3. Dane uzyskane w Urzędzie Gminy w Widawie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 05.10.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 25.08.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 25.08.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 25.08.2014 Gmina Widawa leży w południowej części powiatu łaskiego. Zajmuje powierzchnię 178 km 2 i liczy 8.2 tys. mieszkańców. Na gminę składa się 48 miejscowości skupionych w 40 sołectwach. Widawa leży na skrzyżowaniu dróg nr 481 (z Łasku do Wielunia) i nr 480 (z Sieradza do Częstochowy). Wieś Chociw położona w odległości ok. 5 km od Widawy w kierunku południowym. DMC Janusz Okoński 1
2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA Nieruchomość stanowiące przedmiot opisu składające się z nieruchomości objętej KW SR1L/00020909/6 i KW SR1L/00045586/6 stanowią całość gospodarczo-użytkową z uwagi na dostępność komunikacyjną wewnętrzna sieć i dostępność do mediów: na gruncie dostęp do sieci energetycznej, wodnokanalizacyjnej. Całość gruntu o wygrodzonych granicach zewnętrznych bez granicy południowej. 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr SR1L/00020909/6 znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Łasku. Nieruchomość gruntowa, W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Chociw, gm. Widawa - oznaczenie: działka nr 8/1, 12/2, 653, - obszar: 2,6829 ha - sposób korzystania: zabudowania, nieużytek W dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: "4 J" sp z o.o. W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęcie egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 2.100.000,00 zł. (umowna łączna kaucyjna) na rzecz: Bank Spółdzielczy Towarzystwo Oszczędnościowo-Pożyczkowe "PA-CO-BANK", Pabianice 2.000.000,00 zł. (umowna) na rzecz: SPÓŁKA "JANTOŃ" S.A. DOBROŃ, 200.000,00 zł. (umowna) na rzecz: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Łasku 300.000,00 zł. (przymusowa) na rzecz: BANK SPÓŁDZIELCZY RZEMIOSŁA w Łodzi, 336.699,93 zł. (przymusowa) na rzecz: Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego 211.753,31 zł. (przymusowa) na rzecz: Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego uwaga Istnieje zgodność danych pomiędzy księgą wieczystą a rejestrem gruntów, zapisy z działy III straciły swoja aktualność z uwagi na zgon uprawnionych 2.1.2 Stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy do KW SR1L/00048447/1 Nr działki pow ha Skład użytków w ha charakterystyka 8/1 1,0160 N - 0,2895, N - 0,5264, RVI - 0,2001 W części wschodniej nieruchomości o charakterze 12/2 0,9039 Ba - 0,9039 653 0,7630 Ba - 0,0116, Ba - 0,0168, Ba - 0,7346 razem 2,6829 zurbanizowanym z obiektami o charakterze przemysłowym w części zachodniej zadrzewienia na powierzchni ok. 0,7 ha w tym sosna 70% i Brzoza 30% w wieku ok. 35 lat. Podjazd pod obiekty utwardzone betonem o znacznym zużyciu technicznym za bud. ozn. nr 8 w kierunku wschodnim basen p.poż. Granice nieruchomości Północ płot z elem. bet. pref. bez granicy z działka nr 8/2 i 12/1 Wschód płot z elem. bet. pref. bez granicy z działka Południe brak oznaczeń Zachód brak oznaczeń DMC Janusz Okoński 2
2.2 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr SR1L/00045586/6 znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Łasku. Nieruchomość gruntowa, W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Chociw, gm. Widawa - oznaczenie: działka nr 8/2, 12/1 - obszar: 1,4814 ha - sposób korzystania: nieruchomość zabudowana W dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: "4 J" sp z o.o. W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęcie egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 2.100.000,00 zł. (umowna łączna kaucyjna) na rzecz: Bank Spółdzielczy Towarzystwo Oszczędnościowo-Pożyczkowe "PA-CO-BANK", Pabianice 2.000.000,00 zł. (umowna) na rzecz: SPÓŁKA "JANTOŃ" S.A. DOBROŃ, 200.000,00 zł. (umowna) na rzecz: Bank Spółdzielczy Towarzystwo Oszczędnościowo- Pożyczkowe "PA-CO-BANK", Pabianice 300.000,00 zł. (umowna) na rzecz: BANK SPÓŁDZIELCZY RZEMIOSŁA w Łodzi, 525.713,60 zł. (przymusowa) na rzecz: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Łasku 269.60,97 zł. (przymusowa) na rzecz: Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego uwaga Istnieje zgodność danych pomiędzy księgą wieczystą a rejestrem gruntów, zapisy z działy III straciły swoja aktualność z uwagi na zgon uprawnionych 2.2.1 Stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy do KW SR1L/00048447/1 Nr działki pow ha Skład użytków za rejestrem gruntów w ha charakterystyka 8/2 0,9657 Ba-0,7607, Ls V 0,205 W części wschodniej nieruchomości obszar o 12/1 0,5157 Ba - 0,5157 charakterze zurbanizowanym z obiektami o charakterze razem 1,4814 przemysłowym w części zachodniej zadrzewienia na powierzchni ok. 0,205 ha w tym sosna 70% i Brzoza 30% w wieku ok. 35 lat. Podjazd pod obiekty utwardzone betonem o znacznym zużyciu technicznym Granice nieruchomości Północ płot z elem. bet. pref. Wschód brak oznaczeń Południe brak oznaczeń Zachód brak oznaczeń 2.3 Zabudowa kubaturowa 1. Budynek portiernii obiket parterowy o konstrikcji murowanej wyposażony w instalacje elektryczna, posadzki terakota/beton, stoalarka drewnina, dach o konstrykcji drewnianej kryty papa p.z. 32 stan techniczny średni DMC Janusz Okoński 3
2a. Budynek magazynowy o konstrukcji prefabrykowanej, ściany murowane, posadzka betonowa, tynki wew, kompletne, dach kryty papa. Instalacja elektryczna, sieć c.o. grzejniki fawiera. p.o. 268 m2 stan techniczny zadowalający 2b. Budynek kotłowni, obiekt parterowy murowany stolarka metalowa, posadzki betonowe. Brak informacji o sprawności urządzeń p.o. 66 m2 stan techniczny średni 2c. Budynek gospodarczy obiekt parterowy murowany, stolarka drewniana, posadzki betonowe. p.o. 88 m2 stan techniczny średni 2d. budynek magazynowy parterowy o konstrukcji prefabrykowanej, ściany murowane, posadzka betonowa, tynki wew, kompletne, dach kryty papa. Instalacja elektryczna, p.o. 120 m2 stan techniczny zadowalający 3. Budynek magazynowy budynek magazynowy parterowy o konstrukcji prefabrykowanej, ściany murowane, posadzka betonowa, tynki wew, kompletne, dach kryty blachą. Instalacja elektryczna, p.o. 211 m2 stan techniczny zadowalający DMC Janusz Okoński 4
4. Budynek magazynowy budynek magazynowy parterowy o konstrukcji prefabrykowanej, ściany murowane, posadzka betonowa,, dach kryty blachą. Instalacja elektryczna, p.o. 321 m2 stan techniczny zadowalający 5. budynek administracyjno-socjalnomagazynowy, obiekt parterowy, ściany murowane, posadzka trylinka/beton, tynki wew, kompletne, dach kryty blachą Instalacja elektryczna, wod-kan., c.o. p.o. 994 m2 stan techniczny średni 6. Budynek administracyjno magazynowy obiekt parterowy, ściany murowane, posadzka trylinka/beton, tynki wew, kompletne, dach kryty blachą w 50% i eternitem w 50% Instalacja elektryczna, wod-kan., c.o. p.o. 440 m2 stan techniczny lichy DMC Janusz Okoński 5
7 Budynek warsztatowo magazynowy obiekt parterowy, ściany murowane, posadzka betonowa, tynki wew, kompletne, dach drewniany papą i eternitem w 50% i eternitem w 50% Instalacja elektryczna, wod-kan., c.o. p.o. 190 m2 stan techniczny średni 8 Budynek kotłowni z budynkiem administracyknym,obiekt parterowy, ściany murowane, posadzka betonowa w części administracyjne terakota, tynki wew. kompletne, dach w części kotłowni kryty papa w części administracyjnej drewniany kryty eternitem Instalacja elektryczna, wod-kan., c.o. p.o. 100 m2 kotłownia p.o.231 cz. m2 biurowa DMC Janusz Okoński 6
inne Wiata - 60 m2 pomiędzy 4 i 5 Wiata - 81m2 na przedłużeniu 5 Wiata pomiędzy 8 a płotem Konstrukcja metalowa stan lichy Konstrukcja metalowa stan zadowalający Konstrukcja metalowa stan zadowalający Zestawienie obiektów kubaturowych KW SR1L/00020909/6 KW SR1L/00045586/6 Nr obiekt Powierzchnia zab. kub. m2 Stan techniczny Nr obiektu Powierzchnia zab. kub. m2 Stan techniczny 1 32 średni 2a 268 zadowalający 2b 66 średni 2c 88 średni 2d 120 zadowalający 3 211 zadowalający 4 321 zadowalający 5 994 średni 6 440 lichy 7 190 średni 8 331 zadowalający razem 1306 razem 1755 2.3 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Za UCHWAŁĄ NR XXVI/169/09 RADY GMINY WIDAWA z dnia 10 marca 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w miejscowościach: Brzyków, Chociw, Chrusty, Dąbrowa Widawska, Górki Grabińskie, Józefów Widawski, Łazów, Osieczno, Ochle, Patoki, Rogóźno, Restarzew Środkowy, Restarzew Cmentarny, Siemiechów, Wielka Wieś A, Wielka Wieś B, Widawa, Wola Kleszczowa, Zawady, Kolonia Zawady, Zborów, grunty objęte opinią oznaczone symbolem 3P i przeznaczone pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów DMC Janusz Okoński 7
3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: Rodzaj rynku Transakcje nieruchomościami gruntowymi z zabudową przemysłową Obszar rynku Gmina Widawa i porównywalne lokalizacje Okres badania Ostatnie 126 m-c, brak zmian cen związanych z upływem czasu w badanym okresie czasu l.p. data gmina obręb pow. gruntu ha cena zł. Cena 1 m2 p.u. 1 12-06-19 Widawa Widawa 4,1700 750000 547,45 2 12-06-27 g,poddębice Golice 8,7800 300000 750,00 3 13-04-18 g.łask Wronowice 7,9024 252500 98,67 4 13-04-18 Lutomiersk Szydłow 3,5400 200000 178,57 5 14-01-15 g.łask Okup Mały 4,9502 120000 53,17 6 14-01-16 Osjaków Osjaków 1,3203 766850 329,12 7 14-02-07 Ligota Wielka Ligota Wielka 1,0540 999999 460,83 W badanym okresie udokumentowano jedna transakcję porównywalna nieruchomością z terenu gminy Widawa z uwagi na powyższe analiza rynku objęto inne porównywalne lokalizacje z terenu woj. łódzkiego. Transakcje nieruchomościami o porównywalnym stanie w stosunku do szacowanej odbywają się sporadycznie jak wykazano w powyższym zestawieniu. Ceny w analizowanym okresie czasu nie wykazują istotnie statystycznych zmian związanych z upływem czasu. Do analizy przyjęto transakcje oznaczone kolorem czerwonym z uwagi na podobieństwo stanu w stosunku do szacowanej. Charakterystyka nieruchomości przytyci do porównań 1 Widawa: nieruchomość obejmuje grunt o powierzchni 4,17 ha, granice wygrodzone na gruncie podstawowe media, w sąsiedztwie zabudowa mieszkalna grunt nieużytkowany przemysłowo porastający zadrzewieniami na powierzchni ok. 0,7 ha: skład użytków: Bi zabudowę stanowi: Budynek magazynowy, murowany o pow. użyt. 611m2, budynek magazynowy z częścią socjalno-biurowa o pow. użyt. 514m2, budynek magazynowy o pow. użyt. 710m2, budynek hydroforni o pow. użyt. 19m2 i budynek wagowy z wagą wozową o pow. użyt.25m2. ogólny stan techniczny średni. 2 Szydłów: nieruchomość obejmuje grunt o powierzchni 3,54 ha, granice w części zabudowanej o pow. 0,69 ha o wygrodzonych granicach na gruncie podstawowe media, w sąsiedztwie zabudowa mieszkalna, grunt nieużytkowany przemysłowo porastający zadrzewieniami na powierzchni ok. 1,2 ha: skład użytków: Bi-0,69, RVI 28000 Br/RVI 500, zabudowę stanowi: budynek produkcyjno-biurowy oraz budynkiem magazynowy o łącznej powierzchni 1120 m2 w lichym stanie technicznym. 3 Okup Mały: nieruchomość obejmuje grunt o powierzchni 4,9502 ha, granice w części zabudowanej w stanie szczątkowym na gruncie dostęp do instalacji elektrycznej, w sąsiedztwie grunty z możliwością zabudowy oraz zabudowa mieszkalna jednorodzinna, grunt nieużytkowany porastający zadrzewieniami na powierzchni ok. 3,7 ha: skład użytków: Lz/RIVb-9686, Lz/RV 25675, RV-544,RVI-132, Br/RV-1527. Br/RVI-5800 Lz/RIVb-65, Lz/RV-4544, Lz/RVI-1529), zabudowę stanowi: dwa murowane, jednokondygnacyjne budynki produkcyjno-usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o pow. użyt. 750 m2 i 1050 m2, zbudowane w latach siedemdziesiątych XX w. w złym stanie technicznym DMC Janusz Okoński 8
3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stanu zagospodarowania - stanu prawnego nieruchomości - stanu techniczno-użytkowego - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość oszacowano przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 9
4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1. Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. element 1 2 3 1 Data transakcji 12-06-19 13-04-18 14-01-15 2 Cena uzyskana [zł] 750000 200000 120000 3 Zakres cenowy [zł] Cmax Cmin 630000 4.2 Analiza porównawcza dla stanu aktualnego bez gruntu leśnego l.p. cecha Wpływ 1 2 3 Wyceniany zł. cecha poprawka cecha poprawka cecha poprawka 1 pow. użytkowa [m2] 18133 3061 1879 271303 1120 445515 1800 289436 2 stan techniczny do 1 258771 0,650 0,75-57505 0,5 86257 0,3 201266 3 Zagospodarowanie 129385 0,90 1-43128 0,8 43128 0,7 86257 4 Lokalizacja 215642 0,80 1-86257 0,8 0 0,5 129385 5 pow. gruntu [ha] 8069 4,1643 4,1700-59 3,5400 6457 4,9502-8128 razem 630000 84354 581357 698216 Wpływ wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji rynku 4.3 Oszacowana wartość dla stanu aktualnego l.p. Element 1 2 3 1 Cena uzyskana [zł] 750000 200000 120000 2 Poprawka cenowa [zł] 84354 581357 698216 3 Cena poprawiona - wiersz 1 + 2 [zł] 834354 781357 818216 4 Wartość oszacowana średnia z wiersza 3[zł] 811309 zł. 811 300 zł. Według moje opinii wartość nieruchomości położonej w obrębie Chociw, gm. Widawa, objętej księgą wieczysta KW SR1L/00020909/6 i KW SR1L/00045586/6 przy stanie na dzień oględzin to jest 25 sierpnia 2014 roku, wynosi: 811 300 zł. słownie: osiemset jedenaście tysięcy trzysta złotych 4.4 Analiza wyniku Oszacowana wartość w przeliczeniu na: jednostka wyceniana 1 2 3 Dla 1 m2 gruntu 19,48 17,99 5,65 2,42 dla m2 p.o. zł/m2 265,05 399,15 178,57 66,67 Oszacowana wartość mieści się w zakresie cen uzyskiwanych na rynku przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości pomiędzy szacowaną a poddanymi analizie. Według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim prawo do lokalu zostało oszacowane. 4.5 Przyporządkowanie wartości wydzielonym nieruchomością 4.5.1 Wpływ cech na wartości w oparciu o pkt 4.3 cecha Wpływ % Udział % Udział Lokalizacji razem pow. użyt 0,02878216 stan tech. 0,41074693 0,439529 0,228742 0,668271 zagosp 0,20537346 pow. gr. 0,01280834 0,218182 0,113547 0,331729 lokalizacja 0,34228911 0,342289 1 4.5.2 Przyporządkowanie wartości nieruchomością Razem dla nieruchomości KW SR1L/00020909/6 KW SR1L/00045586/6 Wartość Wartość cecha udział Wartość Cecha 5/4*3 7/4*5 1 2 3 4 5 6 7 8 grunt ha 0,6683 269134,7 4,1643 2,6829 173393 1,4814 95741 zabudowa m2 0,3317 542174,3 970+1029=1999 1306*0,74 = 970 263004 1755*0,586 = 1029 279171 Razem zł. 811309 436397 436400 374912 374900 DMC Janusz Okoński 10
4.6 Wnioski końcowe Według moje opinii wartość nieruchomości położonej w obrębie Chociw, gm. Widawa, objętej księgą wieczysta KW SR1L/00020909/6 i KW SR1L/00045586/6 przy stanie na dzień oględzin to jest 25 sierpnia 2014 roku, wynosi: 811 300 zł. słownie: osiemset jedenaście tysięcy trzysta złotych w tym: wartość nieruchomości do KW SR1L/00020909/6 436400 zł. słownie: czterysta trzydzieści sześć tysięcy czterysta złotych wartość nieruchomości do KW SR1L/00045586/6 374900 zł. słownie: trzysta siedemdziesiąt cztery tysiące dziewięćset złotych 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. W trakcie oględzin nie badano elementów budynku i budowli zakrytych lub niedostępnych, nie badano także sprawności technicznej instalacji. Z uwagi na powyższe nie mogę zagwarantować iż są one bez wad. 4. Powielanie operatu lub jego części, nie może być wykonane bez zgody wykonawcy 5. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego 6. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. 7. Wyciąg z operatu dotyczący oszacowanej wartości nieruchomości został przekazany zgodnie z art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami. DMC Janusz Okoński 11
l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2-7 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8 9 3.1 Analiza rynku 8 3.2 Podstawa oszacowania wartości 9 4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 10-11 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 11 Załącznik Nr 1 wypis z rejestru gruntów do KW SR1L/00020909/6 Nr 2 wypis z rejestru gruntów do KW SR1L/00045586/6 DMC Janusz Okoński 12
WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński Imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 5 października 2014 Data sporządzenia Właściciel: "4 J" sp z o.o. Położenie nieruchomości: Chociw, gm. Widawa Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: porównawcze Oszacowana wartość prawa własności: wg poniższego zestawienia KW Nr działki Pow. gruntu ha Oszacowana wartość zł. 8/1 1,0160 SR1L/00020909/6 12/2 0,9039 653 0,7630 436400 razem 2,6829 SR1L/00045586/6 Razem KW SR1L/00020909/6 i KW SR1L/00045586/6 8/2 0,9657 12/1 0,5157 razem 1,4814 374900 RAZEM 4,1643 811 400 Uwaga zalecana łączna sprzedaż obu nieruchomości Stan nieruchomości na dzień:25 sierpnia 2014 r. DMC Janusz Okoński 13
DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94-124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Łasku. Km 3113/13 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Nieruchomość położona w obrębie Chociw, gm. Widawa, objęta księgami wieczystymi KW SR1L/00020909/6 i SR1L/00045586/6 DATA OSZACOWANIA opracował: 25 sierpień 2014 roku mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 14
Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 15
Zał nr 2. DMC Janusz Okoński 16
DMC Janusz Okoński 17