OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 2005/13 i inne

DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94-124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 2005/13 i inne SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Położona we wsi Rzetnia, gm. Kępno, objęta księgą wieczystą KW nr KZ1E/00053086/4 i KW nr KZ1E/00051956/0 DATA OSZACOWANIA 16 kwiecień 2014 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 1

WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 30 kwiecień 2014 Data sporządzenia Położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia właściciel Nr Oszacowana wartość KW Pow. ha. działki nieruchomości zł. KZ1E/00053086/4 Bogumiła Szczęsna Mastej 514 0,3300 75000 zł. KZ1E/00051956/0 Paweł Mastej w ½ i Bogumiła Szczęsna Mastej w ½ części 515/3 1,3718 1 505 000 zł. Stan nieruchomości na dzień: 16 kwiecień 2014 r. DMC Janusz Okoński 2

l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 4 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 5-7 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8 9 3.1 Analiza rynku 8 3.2 Podstawa oszacowania wartości 9 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW KZ1E/00053086/4 10 5 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW KZ1E/00051956/0 11 6 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 11 Załącznik 1 - Kserokopia wypisu z rejestru gruntów do KW KZ1E/00053086/4 Załącznik 2 - Kserokopia wypisu z rejestru gruntów do KW KZ1E/00051956/0 Załącznik 3 - postanowienie S.R. w Kępnie, sygn. akt. INs 163/10 25.09.2012 r. DMC Janusz Okoński 3

1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie, księga wieczysta 1.2 Zakres operatu Nieruchomość gruntowa Rzetnia, gm. Kępno KZ1E/00053086/4 i KZ1E/00051956/0 - S.R. w Kępnie Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników z p.zm. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Miasta i Gminy w Kępnie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 30.04.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 16.04.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 16.04.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 16.04.2014 Gmina Kępno położona w południowej część Wielkopolski, odległość do Kalisza 70 km, do Opola 75 km, do Wrocławia 80 km, Linie kolejowe: Relacja Poznań Katowice. Sieć drogowa: skrzyżowanie drogi krajowej nr 11 Poznań - Katowice z drogą międzynarodową nr 8 Wrocław Warszawa. Najbliższe lotnisko: Wrocław (80 km). Wieś Rzetnia położona w odległości w odległości ok. 6 m w kierunku północnym od Kępna, podjazd pod nieruchomość drogami o nawierzchni asfaltowej. Odległość do szosy Ostrzeszów Kępno ok. 4 km. DMC Janusz Okoński 4

2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny KW 53086 Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KZ1E/00053086/4, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno - oznaczenie: działka nr 514 - obszar: 0,33 ha sposób korzystania: grunty rolne dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Paweł Mastej w ½ części i Bogumiła Szczęsna Mastej w ½ części W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono, brak wpisów Uwaga: Istnieje zgodność danych pomiędzy księga wieczystą a rejestrem gruntów Za postanowieniem Sądu Rejonowego w Kępnie do sprawy sygn. akt. INs 163/10 z dnia 25 września 2012 roku, wyłączną właścicielka nieruchomości jest Bogumiła Szczęsna Mastej. KW 51956 Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KZ1E/00051956/0, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Rzetnia, gm. Kępno - oznaczenie: działka nr 515/3 - obszar: 1,3718 ha sposób korzystania: rola dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Paweł Mastej w ½ części i Bogumiła Szczęsna w ½ części W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteczne na sumę: - 825.000,00 zł. (umowna kaucyjna) na rzecz BRE BANK S.A. oddz. bankowości detalicznej w Łodzi (MULTI BANK) - 216.095,20 zł. (przymusowa) na rzecz Urząd Skarbowego 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy 2.2.1 Do KW KZ1E/00053086/4 - działka nr 514 Działka nr 514 w kształcie prostokąta o szerokości 30 m w otoczeniu gruntów rolnych podjazd drogą asfaltową, położona przy skrzyżowaniu dróg lokalnych. Brak ulepszeń na nieruchomości. Skład użytków: RVI-0,33 ha DMC Janusz Okoński 5

2.2.2 Do KW KZ1E/00051956/0 - działka nr 515/3 Działka nr 515/3 w kształcie prostokąta o szerokości 65 m w otoczeniu gruntów rolnych i zalesionych poprzez drogę dojazdową sąsiaduje z gruntami zabudowanymi., podjazd drogą asfaltową. Nieruchomość o wygrodzonych graniach, z dostępem do podstawowych mediów. EE, wodociąg. Na nieruchomości znajduje się zabudowa kubaturowa; Obiekt hotelowy z restauracją i pawilon gospodarczohotelowy, podejścia i podjazdy utwardzone żwirem. W części północno-zachodniej nieruchomości obszar zadrzewiony o powierzchni 0,42 ha porastający sosną w wieku 40 las, o pełnym zadrzewieniu. Skład użytków: RVI-0,9805 ha i B 0,3913ha Charakterystyka zabudowy kubaturowej budynek hotelowo-restauracyjny obiekt parterowy z poddaszem mieszkalnym częściowo podpiwniczony Program użytkowy: piwnice pomieszczenia gospodarcze, parter: sala restauracyjna o pow. 131,77 m2 do 100 osób, pom. sanitarne, kuchenne, administracyjne, na poddaszu osiem pokoi hotelowych dla 20 osób. ściany murowane, gazobeton stropy i schody teriva i drewniany dach konstrukcja drewniana kryta blachą podłogi terkota, stolarka kompletna wykończenie wew. tynk cem-wap. k-g w pom. sanitarno-technicznych glazura elewacja drewno instalacje ee, wod-kan, c.o. zasilane opałem płynnym (bez pica c.o.) dane ogólne p.z. 361,90 m2 p.c. 975,5 m2, kub. 3466 m3. p.u. 766,87 m2 w tym. piwnica: 142,000m 2, parter: 271,47 m2, piętro 353,40 m2 rok. zakończenia budowy 2007 stan techniczny dobry elewacje bar restauracji recepcja sala konsumpcyjna kuchnia kuchnia łazienka DMC Janusz Okoński 6

Uwagi do stanu wykończenia budynków W oszacowaniu nie uwzględniono wyposażenia ruchomego obiektów Zgodnie z uzyskanymi danymi w trakcie oględzin, wyposażenie kotłowni, stanowi własność firmy Mastej&Mastej Mastej Paweł i Szczęsna Mastej B. i nie podlega oszacowaniu. pawilon gospodarczo-hotelowy obiekt parterowy z poddaszem użytkowym ściany murowane, gazobeton stropy i schody Teriva dach konstrukcja drewniana kryta blachą podłogi Terkota, stolarka Kompletna, drewniana wykończenie wew. K-G w pom. sanitarno-technicznych glazura elewacja Drewno instalacje ee, wod-kan, c.o. dane ogólne p.z 140,82 m2, p.u. 138,76 m2, rok. kubatura: 579 m3, zakończenia budowy 2008 stan techniczny dobry 2.3 Przeznaczenie gruntu w palnie zagospodarowania przestrzennego Za Uchwałą Nr XXXI/184/2005 Rady Miejskiej w Kępnie z dnia 24 lutego 2005 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kępno, grunty nieruchomości oznaczone symbolem: K47 UT, Za 484. 1) Dla terenu, oznaczonego na rysunku planu symbolem K46UT, ustala się przeznaczenie: podstawowe: usługi turystyczne motel; 2) uzupełniające: usługi handlu detalicznego. Dla terenu, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące zagospodarowania terenu: 1) budynki i budowle związane z przeznaczeniem podstawowym i uzupełniającym; 2) powierzchnia użytkowa pomieszczeń o przeznaczeniu uzupełniającym, nie może przekroczyć 30% powierzchni użytkowej pomieszczeń zabudowy o przeznaczeniu podstawowym; 3) zieleń urządzona na obszarze nie mniejszym niż 30% powierzchni nieruchomości gruntowej; 4) obiekty małej architektury; 5) wjazd na teren od strony drogi głównej, oznaczonej na rysunku planu symbolem K1KD-S. 1. Dla terenu, o którym mowa w ust. 1, obowiązują następujące ustalenia dotyczące ukształtowania zabudowy, o której mowa w ust.2 pkt 1: 1) wysokość zabudowy, liczona od najniżej położonego narożnika budynku do najwyżej położonego elementu konstrukcyjnego budynku, nie wyższa niż 12 metrów; 2) wymóg przystosowania zabudowy oraz jej otoczenia pod względem technicznym i funkcjonalnym dla osób niepełnosprawnych. DMC Janusz Okoński 7

3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: 3.1.1 Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe bez zabudowy o charakterze inwestycyjnym Obszar rynku Gmina Kępno Okres badania ostatnie 16-c, nie stwierdzono zmian cen związanych z upływem czasu l.p. Data obręb Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha Cena zł. 1 13-01-08 Ostrówiec-Myjomice 0,1800 45000 25,00 2 13-02-27 Kierzno 0,1000 15000 15,00 3 13-03-30 Krążkowy 0,1000 30000 30,00 4 13-04-16 Ostrówiec-Myjomie 0,1295 20000 15,44 5 13-04-23 Ostrówiec-Myjomie 0,1150 15000 13,04 6 13-04-30 Krążkowy 0,1000 30000 30,00 7 13-05-09 Świba 0,1070 40000 37,38 8 13-08-05 Mikorzyn 0,1115 46420 41,63 9 13-11-20 Ostrówiec-Myjomice 0,1021 23000 22,53 10 14-01-10 Mikorzyn 0,1200 25000 20,83 11 14-01-10 Mikorzyn 0,1284 25000 19,47 12 14-01-31 Krązkowy 0,1073 20000 18,64 13 14-02-06 Olszowa 0,1000 32000 32,00 14 14-03-20 Olszowa 0,1004 25000 24,90 15 Wartości średnie 0,1144 27958 24,70 3.1.2 Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe z zabudowa pensjonatowo-restauracyjną Obszar rynku środkowa Polska Okres badania ostatnie 36 m-c, tym okresie nie stwierdzono zmian cen w badanym okresie Na polskim rynku na sprzedaż wystawionych jest dziś ok. 300 obiektów hotelowych stan utrzymujący się od ok. 4 lat. Nie tylko samych hoteli - także pensjonatów i różnych ośrodków, które nawet nie są skategoryzowane. Część zdeterminowanych właścicieli chce się ich pozbyć po cenach poniżej kosztów inwestycji gdyż ponoszą duże straty. Czynnikiem świadczącym o wartości nieruchomości porównywalnych do szacowanego jest czynnik ekonomiczny to znaczy zdolność do generowania dochodu. Decydującym czynnikiem jest lokalizacja nieruchomości na terenie atrakcyjnej z punktu widzenia turystycznego miejscowości, bliskość położenia ośrodków miejskich oraz dogodny dojazd najlepiej w sąsiedztwie dróg tranzytowych. Z dokonanej analizy wynika brak zainteresowania rynku w ostatnim okresie nieruchomościami zabudowanymi pensjonatami. Dla celów wyceny z uwagi na zbliżone podobieństwo stanu wybrano trzy transakcje oznaczone kolorem czerwonym l.p. Data Gmina obręb Pow. gruntu ha Cena uzyskana zł. 1 11-04-19 Dobroń Orpelów 1,7999 9495000 2 11-06-06 Lutomiersk Lutomiersk 1,73 2450000 3 12-02-29 Uniejów Uniejów 0,4340 4231356 4 12-06-04 Jelenia Góra Karpacz 0,1505 2300000 5 12-10-04 Opoczno Różanna 0,1900 600000 6 13-04-04 Buczek Buczek 0,27 570000 Orpelów: Pow. gruntu - 1,7999 ha, położony w sąsiedztwie szosy Łódź - Wrocław w otoczeniu gruntów zabudowanych, Na gruncie podstawowe media, teren zagospodarowany utwardzenia z kostki bet. Zabudowę stanowi budynek piętrowy o powierzchni 1363,44 m2, obiekt w dobrym stanie technicznym sprzedany wraz z wyposażeniem. Uniejów: Pow. gruntu - 04340 ha, położony w sąsiedztwie ośrodka basenowego, Na działce podstawowe media, teren zagospodarowany, podjazdy utwardzone betonowe ograniczenia w parkowaniu Zabudowę stanowi budynek parterowy o powierzchni 560 m2 w dobrym stanie technicznym użytkowany jako obiekt gastronomiczny. Buczek: Pow. gruntu - 0,2700 ha, podjazd dr. asfaltową w otoczeniu grunty rolne i zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Na gruncie podstawowe media, teren ogrodzony, Zabudowę stanowią dwa budynki piętrowy i parterowy o łącznej pow. 680 m2, obiekty w zadowalającym stanie tech. użytkowane jako sala weselna DMC Janusz Okoński 8

3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - stanu zagospodarowania - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - stanu prawnego nieruchomości - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - stanu techniczno-użytkowego - zakresu wyceny Dla gruntów zabudowanych w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dla gruntów niezabudowanych w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości [ 4. 5]. Zgodnie z formułą matematyczna stosowaną przy metodzie korygowania ceny średniej, wartość się wzorem: n WRU = Cśr x Σ Ui x k i=n gdzie WRU - wartość nieruchomości szacowanej Cśr - średnia cena uzyskana za nieruchomość Ui - współczynnik oceniający nieruchomości w aspekcie cech rynkowych k - współczynnik, uwzględniany w szczególnych przypadkach, przedział 0,9-1,1. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. Art. 154. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. DMC Janusz Okoński 9

4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW KZ1E/00053086/4 4.1 Określenie zakresu cenowego transakcji w współczynników korygujących Na podstawie analizy cen transakcyjnych ustalono zakres cenowy: Cmin = 13,04 zł/m2 Cśr = 24,70 zł/m2 Cmax = 41,63 zł/m2 Charakterystyka nieruchomości o cenach skrajnych w przeliczeniu na 1 m2 gruntu C min Ostrówiec- Myjomice, pow. gruntu: 0,115 ha, działa o szerokości 26 m, podjazd drogą nieutwardzona sąsiaduje z zabudową siedliskową, media w drodze, grunt bez zagospodarowania, przeznaczona pod zabudowę siedliskową C max Mikorzyn pow. gruntu: 0,1115 ha. działa narożna o długości 37 m podjazd drogą utwardzona sąsiaduje z działkami z nową zabudowa jednorodzinna, media na gruncie, grunt bez zagospodarowania, przeznaczona pod zabudowę mieszkalną z usługami. 4.2 Określenie współczynnika Ui l.p. cecha waga cechy zakres współczynnika korygującego dla wycenianego (% ) górny dolny cecha Wartość Ui 1 mozliowsci inwest 0,283 0,950 0,477 0,800 0,127 1 0,593 2 sąsiedztow 0,358 1,000 0,604 0,8 0,161 0,8 0,161 3 zagosp 0,358 1,000 0,604 0,8 0,161 0,8 0,161 4 razem 1,000 1,685 0,450 0,916 Wpływ wagi cech przyjęto na podstawie obliczeń własnych przy uwzględnieniu średnich preferencji inwestorów 4.3 Wartość nieruchomości Powierzchnia x cena średnia x wsp. korygujący 3300 m2 x 24,70 zł /m2 x 0,916 = 74663,16 zł. 75 000 zł. 4.4 Analiza wyniku 4.5 Wnioski Oszacowana wartość w przeliczeniu na 1 m2 wynosi: 22,72 zł. przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości mieści się w zakresie cen uzyskiwanych na rynku i jest zbliżona do cny średniej. Według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim prawo do lokalu zostało oszacowane. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KZ1E/00053086/4 przy stanie na dzień oględzin to jest 25 października 2012 roku, wynosi: 75 000 zł. słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych. DMC Janusz Okoński 10

5 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KW Do KW KZ1E/00051956/0 5.1 Określenie zakresu cenowego transakcji dla gruntów rolnych l.p. element 1 2 3 1 Data transakcji 2011-04-19 2012-02-29 13-04-04 2 Cena uzyskana [zł] 9495000 4231356 570000 3 Zakres cenowy [zł] 8925000 5.2 Analiza porównawcza l.p. cecha Wpływ 1 2 3 Wyceniany zł. cecha poprawka cecha poprawka cecha poprawka 1 p.u. m2 1725372 905,63 1363,44-1155760 560 872557 680 569612 2 stan tech. naniesień 688412 0,95 1-172103 1-172103 0,8 516309 3 wyposażenie 1032618 0,00 1-1032618 0 0 0 0 4 lokalizacja 2294707 0,0 0,9-3442060 0,8-3059609 0,3-1147353 5 zag. gruntu 1721030 0,5 1-1721030 0,9-1376824 0,5 0 6 pow. gruntu ha 1462861 13718 17999-409341 4340 896706 2700 1053520 7 razem 8925000-7932912 -2839272 992088 Wpływ wagi cech przyjęto na podstawie średnich preferencji inwestorów 1 p.u. m2 przyjęto proporcjonalnie 2 stan tech. naniesień przyjęto proporcjonalnie 3 wyposażenie przyjęto proporcjonalnie 4 lokalizacja przyjęto proporcjonalnie 5 zag. gruntu przyjęto proporcjonalnie 6 pow. gruntu ha przyjęto proporcjonalnie 5.3 Oszacowana wartość dla stanu aktualnego bez obciążeń l.p. Element 1 2 3 1 Cena uzyskana [zł] 9495000 4231356 570000 2 Poprawka cenowa [zł] -7932912-2839272 992088 3 Cena poprawiona - wiersz 1 + 2 [zł] 1562088 1392084 1562088 4 Wartość oszacowana średnia z wiersza 3[zł] 1 505419,82 1 505 000 zł. 5.4 Analiza wyniku 5.5 Wnioski Oszacowana wartość w przeliczeniu na 1 m2 p.u. wynosi: 1662 zł. przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości mieści się w zakresie cen uzyskiwanych na rynku. Według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim prawo do lokalu zostało oszacowane. Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KZ1E/00051956/0 przy stanie na dzień oględzin to jest 25 października 2012 roku, wynosi: 1 505 000 zł. słownie: jeden milion pięćset pięć tysiący złotych 6 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 11

Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 12

Zał. nr 2 DMC Janusz Okoński 13

Zał. nr 3 DMC Janusz Okoński 14