RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE Miasto Kraków, tak atrakcyjne dla turystów z powodu zachowanego wielowiekowego układu urbanistycznego, dysponuje dużą ilością kamienic stanowiących własność prywatną. Kamienice to przedwojenne, często zabytkowe, budynki wielorodzinne, czasem z usługami na parterze, najczęściej w zabudowie zwartej przyulicznej, murowane, na obszarze zabytkowego centrum miasta, często z mieszkaniami czynszowymi z tzw. kwaterunku. Są dominującą formą zabudowy zabytkowego centrum Krakowa, ale również starego Podgórza oraz Krowodrzy. Specyfiką tego rynku jest jego ograniczona podaż, gdyż przedwojennych kamienic nie przybywa, a nowe oferty sprzedaży kamienicami są najczęściej wynikiem regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Najmodniejsze ulice, wzdłuż których ciągnie się zabytkowa i przedwojenna zabudowa mieszkalna, to w Śródmieściu obszar Plant, z ulicą Floriańską, Rynkiem Głównym, Grodzką i Szewską, dalej przedwojenne dzielnica Kazimierz wzdłuż ulic Krakowskiej i Starowiślnej, Stradom wzdłuż ulicy Dietla, a także tereny wokół ulic Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa, Lubicz, Grzegórzecka, Aleje 3 Wieszczy. W Krowodrzy najatrakcyjniejszy jest Salwator wokół Pl. Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół ul. Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim ulice Kalwaryjska i Limanowskiego z przecznicami, ale coraz modniejsze są tereny powyżej tych ulic na Wzgórzu Lasoty (Zamojskiego, Parkowa) oraz Dębniki. Rok 2007, zwłaszcza jego pierwsza połowa, to czas silnych wzrostów cen nieruchomości. Głównymi przesłankami tej gorączki zakupów były: wejście Polski do UE i zwiększający się strumień kapitału zagranicznego tanie kredyty i zwiększająca się siła nabywcza inwestorów polskich wzrost gospodarczy i optymizm inwestorów co do przyszłości rynku nieruchomości rosnąca marka i moda na Kraków inwestycje infrastrukturalne w mieście, zwłaszcza Port Lotniczy Balice oraz nowy układ komunikacyjny rosnące zaangażowanie inwestorów branży turystycznej. 2
Obecnie na rynku nieruchomości oferowanych jest do sprzedaży Oferty sprzedaży kamienic na koniec 2007 r. ponad 100 krakowskich kamienic za łączną kwotę ponad 800 mln zł. Najdroższa, położona w Śródmieściu, oferowana jest za cenę 61 mln zł, w Podgórzu za 61 18 24 15 mln zł a w Krowodrzy za 8 Śrómieście Krowodrza Podgórze mln zł. Jak można zauważyć, zdecydowanie największy wybór ofert jest w Śródmieściu (60%), na Podgórze i Krowodrza przypada pozostałe 40%. Jest to związane z wielkością przedwojennej i zabytkowej zabudowy mieszkalnej w poszczególnych dzielnicach. Wolumen obrotu W latach 2003-2006 systematycznie rosła ilość transakcji Ilośd transakcji na rynku kamienic kamienicami w Krakowie. Największą ilość sprzedaży rejestruje się w Śródmieściu. Na tę 237 dzielnicę przypada obecnie 2/3 180 184 transakcji w Krakowie. Podobną 116 105 dynamikę obserwuje się w Krowodrzy, która jest postrzegana 97 26 42 62 58 jako atrakcyjna lokalizacja powierzchni luksusowych. W ilośd transakcji całymi kamienicami ilośd transakcji udziałami w kamienicach ostatnim roku zmniejszyła się ilość transakcji, gdyż zmniejsza się podaż przedwojennych budynków wielorodzinnych. Popyt pozostaje w dużej mierze niezaspokojony, czego skutkiem są gwałtownie rosnące ceny tych nieruchomości. Wartość obrotu Lata 2006-2007 to prawdziwy boom zakupów kamienic. Wprawdzie w 2007 r. zmniejszyła się liczba transakcji, ale przy ogromnym popycie i skokowym wzroście cen zarejestrowano rekordowe obroty. Inwestorzy w 2006 r. wydali prawie 500 mln zł, czyli o 180% więcej niż w 2005 r., a w 2007r. obrót wyniósł niecałe 600 mln zł tj. o 20% więcej 800 Obrót kamienicami [mln zł] 600 400 132 216 200 363 369 33 29 60 46 61 118 - wartośd sprzedaży całych kamienic wartośd sprzedaży udziałów w kamienicach niż w 2006 r. Oferty sprzedaży kamienic wciąż dość szybko znajdują nabywców, co świadczy o utrzymującej się przewadze popytu nad nikłą podażą tych nieruchomości. Największym rynkiem w tym segmencie nieruchomości jest 3
oczywiście Śródmieście, gdzie w 2007 inwestorzy zainwestowali ponad 500 mln zł, co stanowi ponad 3/4 całego obrotu rynkowego kamienicami w mieście. Naturalnym ograniczeniem dla rozwoju rynku kamienic jest ograniczona podaż tych nieruchomości, których zasoby oceniane są na ponad 1000 budynków. Większość z nich jest wyłączona z obrotu rynkowego z powodu nieuregulowanego stanu prawnego (nieznani z miejsca pobytu spadkobiercy przedwojennych, przeważnie pochodzenia żydowskiego, właścicieli) oraz podziałów fizycznych na lokale i rozdrobnienia struktury właścicielskiej. Duża liczba zabytkowych budynków stanowi własność instytucji kościelnych i one również nie są przedmiotem sprzedaży, co najwyższej oferowane są do wynajmu. Gmina Kraków jest właścicielem lub współwłaścicielem wielu kamienic, spośród których kilka zostało w ostatnim okresie wystawionych do sprzedaży. Szeroko opisywanymi transakcjami była sprzedaż w drodze licytacji zrujnowanej kamienicy przy ul. Zwierzynieckiej w październiku 2007 r. za cenę 8,2 mln zł (14,74 tyś. zł/m2), a rok wcześniej zabytkowa kamienica przy ul. Grodzkiej sprzedana za 4,56 mln zł. Ceny kamienic W 2007 r. obok rekordowych obrotów na rynku również ceny osiągnęły niespotykany dotychczas poziom. Kupujący skłonni są już płacić ponad 22 tys. zł za m2 powierzchni użytkowej kamienicy w zabytkowym centrum miasta oraz 10 tys. w Krowodrzy i w Podgórzu. Najdroższa kamienica osiągnęła cenę ponad 42 mln zł (w 2006 r. 22 mln zł, w 2005 r. 10 mln zł a w 2004 r. 5 mln zł!). W 2005 r. zarejestrowano tylko 9 transakcji sprzedaży kamienic za ceny przekraczające 5 mln zł, w 2006 r. wolumen najdroższych transakcji wyniósł już 20 transakcji, a w 2007 r. aż 33 kamienice lub udziały w nich zostały sprzedane w cenach przekraczających 5 mln zł. Obecnie (maj 2008) średnia cena, za jaką można kupić kamienicę w Śródmieściu, przekracza 6,5 mln zł, a w przeliczeniu na 1m2 użytkowy 9.000 zł. Najwyższą cenę zarejestrowano w 2007 r. przy sprzedaży kamienicy na Rynku Głównym; kosztowała ona ponad 42 mln zł (22,5 tyś. zł/m2 pu). Trend cenowy kamienic w Śródmieściu W okresie ostatnich 5 lat ceny kamienic są w fazie wzrostowej o rosnącej dynamice. Średnie ceny w tym czasie wzrosły o 270%. W 2007 r. wzrost cen jest największy a średnia cen 1 m2 powierzchni użytkowej kamienic w Śródmieściu zbliża się do poziomu 8.000 zł. Podobne trendy obserwuje się w Krowodrzy i Podgórzu. Transakcje z drugiej połowy 2007 r. wskazują na spowolnienie dynamiki wzrostu cen a następnie na ich stabilizację na wysokim poziomie cenowym. Trend cenowy kamienic w Śródmieściu w okresie 2003-2007 2 106 zł 2 377 zł 3 412 zł 4 440 zł 7 844 zł Średnia roczna cena jednostkowa Wielob. (Średnia roczna cena jednostkowa) 4
Struktura kapitału inwestycyjnego W ostatnich 3 latach utrzymuje się duże zainteresowanie rynkiem krakowskim ze strony inwestorów zagranicznych. Obecnie już ponad połowa obrotu rynkowego finansowana jest przez kapitał zagraniczny. Struktura kapitału inwestycyjnego - obrót rynkowy 86,6% 77,7% 58,0% 54,5% 47,0% 42,0% 45,5% 53,0% Po wejściu Polski do UE Kraków stał się rynkiem europej- 13,4% 22,3% skim, a nawet światowym (sądząc po strukturze napływają- udział kapitału zagranicznego udział kapitału krajowego cego kapitału inwestycyjnego). Najlepiej można to zauważyć na rynku kamienic, na którym coraz mocniej angażują się obywatele UE i innych krajów. W ostatnich 2 latach największe zakupy na rynku kamienic realizują inwestorzy z branży turystycznej, dla których jest to jedyny sposób na otwarcie hotelu lub hostelu w centrum modnego Krakowa. Brak terenów inwestycyjnych w centrum miasta oraz hossa na rynku turystycznym zachęca deweloperów hotelarskich do adaptacji przedwojennych zabytkowych budynków mieszkalnych na hotele. Podstawowe strategie inwestycyjne charakterystyczne dla rynku kamienic czynszowych: inwestycja w przepływy pieniężne - nowy właściciel staje się rentierem racjonalnie inwestującym w nieruchomość, dążąc do maksymalizacji zysków z wynajmu. W ten sposób są nabywane kamienice przy głównych ciągach handlowych, takich jak Floriańska, Grodzka, Szewska, Rynek Główny. Są to bardzo korzystne inwestycje, z których zwrot z kapitału jest wprawdzie stosunkowo niski, ale wartość rezydualna bardzo duża. inwestycja deweloperska nowy właściciel dąży do rozbudowy, nadbudowy, adaptacji niewykorzystanych powierzchni, w celu optymalnego wykorzystania potencjału nieruchomości i zwiększenia zysków z jej odsprzedaży. Kupujący oceniają możliwości rozbudowy kamienicy przed podjęciem decyzji o jej zakupie. Potencjał inwestycyjny istotnie wpływa na cenę rynkową tych nieruchomości. Zdarza się również, że najbardziej opłacalną inwestycją jest wyburzenie starej substancji budynkowej i wybudowanie zupełnie nowego i nowoczesnego budynku apartamentowego. Należy tutaj zwrócić uwagę na istotne ograniczenia wynikające z ochrony konserwatorskiej zabudowy w centrum miasta. inwestycja branżowa, w ramach której kamienica jest przebudowana i adaptowana na nowe funkcje, np. pensjonat, hotel z restauracją, biurowiec, siedziba firmy, bank, szkołę, ośrodek usług medycznych i inne. W ostatnich 2 latach wyraźnie wzrosło zainteresowanie branży hotelowej kamienicami w centrum. Inwestorzy adaptują je na małe luksusowe hoteliki lub hostele. 5
pozostałe cele inwestycyjne stanowiące mieszankę powyższych. Najczęściej nowy właściciel wyodrębnia część nieruchomości i odsprzedaje ją w celu odzyskania zainwestowanego kapitału, a pozostałą, najbardziej dochodową część przeznacza na wynajem. Perspektywy rynku Rynek kamienic w Krakowie jest ściśle powiązany z pokrewnymi segmentami lokalnego rynku nieruchomości: mieszkaniowym (szczególnie apartamenowym) ceny apartamentów w centrum miasta są ściśle skorelowane z cenami kamienic, które są dla deweloperów znaczącymi kosztami inwestycji; dla właściciela kamienicy istotne są możliwości adaptacyjne strychów i oficyn a także możliwości nadbudowy kamienicy o kolejne kondygnacje użytkowe; powierzchni handlowych rynkowe stawki czynszów najmu oraz poziomy pustostanów decydują w dużym stopniu o poziomie aktualnej wartości kamienic przy ulicach handlowych; duży wpływ na ten rynek mają nowe powierzchnie handlowe w galeriach handlowych blisko centrum (G.Krakowska, G.Kazimierz), powierzchni gastronomicznych zwłaszcza Stare Miasto (centrum wewnątrz Plant) i Kazimierz ze względu na ich walory turystyczne to najlepsze lokalizacje na restauracje, kawiarnie, puby i bary; jest to ogromnie obecnie dochodowy rynek wynajmu, gdzie stawki przekraczają 200 zł/m2 na parterze i 100 zł w piwnicach, dlatego ma on znaczący wpływ na kalkulację opłacalności zakupu kamienicy i na jej zdolność do generowania dochodu dla właściciela usług hotelarskich Kraków jest krajowym liderem w tej branży, ma najwięcej hosteli, które w zdecydowanej większości powstają z adaptacji dotychczasowych kamienic czynszowych; rynek turystyczny od 2003 cieszy się dużą dynamiką wzrostu ruchu turystycznego oraz cen wynajmu pokoi i łóżek przy bardzo niskich pustostanach, dzięki czemu dochodowość inwestycji w tej branży jest bardzo wysoka. Obecnie inwestorzy analizują opłacalność zakupu każdej oferowanej kamienicy w Krakowie (zwykle wydatek rzędu kilku-kilkunastu mln zł) uwzględniając przytoczone wyżej rynki pokrewne i ich wpływ na wysokość przyszłych dochodów z nieruchomości. Typowa kamienica czynszowa wystawiona do sprzedaży wymaga nakładów remontowych i jest w części zajęta przez najemców z tzw. dawnego kwaterunku, którzy obecnie płaca niskie czynsze regulowane (8-9 zł/m2). Koszty remontów w obiektach przedwojennych na obszarach podlegających ochronie konserwatorskiej, a tym bardziej budynków zabytkowych są 6
znacznie wyższe niż w typowych blokach czy budynkach usługowych. Najemcy z dawnego kwaterunku są chronieni ustawą o ochronie praw lokatorów i bardzo trudno wypowiedzieć im umowę najmu lub wyeksmitować, nie mówiąc o podniesieniu czynszu do poziomu stawek rynkowych (tj. o 200-300%). Z drugiej strony większość kamienic ma niewykorzystany potencjał inwestycyjny: strychy, które można zaadoptować na funkcje mieszkalne, a część kamienic można nawet nadbudować o 1-2 kondygnację pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę piwnice lokatorskie, które coraz częściej przygotowywane są na powierzchnie gastronomiczne, zwłaszcza wewnątrz Plant i na Kazimierzu powierzchnie na parterach remontowane i przystosowane na nowe funkcje handlowe, gastronomiczne lub usługowe (np. kancelarie i reprezentacyjne biura z rozpoznawalnym na rynku i w reklamie adresem) powierzchnie na piętrach modernizowane na apartamenty mieszkalne, pokoje hotelowe, pokoje na wynajem, podwórka, które można wykorzystać na parkingi, szyby windowe, ogródki gastronomiczne czy nawet na rozbudowę obiektów kubaturowych pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę oficyny, często zaniedbanej lub w ruinie, w której po remoncie i ewentualnej nadbudowie (oficyny zwykle są niższe) umieszczane są apartamenty lub pokoje na wynajem. Rynek kamienic wciąż jest postrzegany jako jeden z najbardziej rentownych rynków, charakteryzujący się ponadto niskim ryzykiem inwestycyjnym. Jest i nadal będzie atrakcyjny dla inwestorów poszukujących powierzchni w najlepszych lokalizacjach w mieście. Ilość eksponowanych kamienic do sprzedaży jest w dalszym ciągu niewystarczająca, aby zaspokoić popyt, przyczyniając się do utrzymywania się w najbliższej przyszłości wysokich cen. W ostatnim okresie koniunkturę nakręcają inwestorzy z branży turystycznej, pragnący ulokować w modnym Krakowie swoje obiekty (hotelebutiki, pensjonaty, hostele), rosną również dochody z najmu powierzchni gastronomicznych i handlowych a także ceny apartamentów w najlepszych lokalizacjach. Ceny krakowskich kamienic są wciąż znacząco niższe od cen podobnych budynków w centrach innych miast europejskich o podobnym znaczeniu turystycznym i gospodarczym. Krzysztof Bartuś, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl k.bartus@mrn.pl maj 2008 7