Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl. Analiza rynku wynajmu w Krakowie w IV kwartale 2007 r.
Analiza rynku wynajmu 2 Wprowadzenie Mamy przyjemność zaprezentować Państwu kolejną odsłonę raportu z krakowskiego rynku wynajmu mieszkań. KRN Media nieprzerwanie od 1994 r. monitoruje rynek nieruchomości, będąc jednocześnie wydawcą największego i najbardziej liczącego się w Małopolsce periodyku branżowego Krakowski Rynek Nieruchomości. KRN Media jest również właścicielem czołowego ogólnopolskiego branżowego portalu nieruchomościowego KRN.pl. Portal KRN.pl, mający około 2 mln odsłon miesięcznie, zawiera najpełniejszą i najbardziej szczegółową bazę ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomości z rejonu Małopolski. W styczniu 2008 r. w portalu KRN.pl liczba ofert z Krakowa i okolic tak z rynku pierwotnego, jak i wtórnego przekroczyła 45 tys. Jest to efektem stałej współpracy z ponad 300 małopolskim biurami i agencjami nieruchomości, a także z ok. 160 deweloperami. Całość danych liczbowych przedstawionych w niniejszym raporcie opiera się na analizie ofert prezentowanych w kilkunastu czołowych, lokalnych i ogólnopolskich, nieruchomościowych portalach internetowych, a także ofert z wszystkich liczących się gazet wydawanych w Małopolsce. Wykorzystując program POP (Przegląd Ofert Prywatnych), nowoczesny produkt oferowany biurom pośrednictwa, KRN.pl jest w stanie zbadać i opisać statystycznie tę część rynku, która dotychczas praktycznie nie była analizowana. Program POP to elektroniczne narzędzie do selekcjonowania nowych ofert prywatnych pojawiających się na rynku. Jest on następcą tzw. elaboratów zawierających oferty prywatne, które dawniej były przesyłane do agencji nieruchomości w formie pisemnej. Za pomocą programu POP w ostatnich trzech miesiącach 2007 r. odnotowaliśmy 1909 unikalnych, pierwszy raz oferowanych do wynajmu, nieruchomości z rynku wtórnego. Tym samym podstawę do określenia średniej ceny wynajmu mieszkań w danym miesiącu stanowiły tylko nowo oferowane nieruchomości, a nie wszystkie, które w danym miesiącu były wystawione. Przyjęcie takiego systemu obliczania to najlepszy sposób na zobrazowanie, jak w danych miesiącach zmieniały się ceny. Podstawą do obliczenia średnich kwartalnych w niniejszym raporcie jest średnia wszystkich ofert dodanych do analizowanej bazy pomiędzy 1 października a końcem grudnia 2007 r. Liczba nowych ofert wynajmu na portalu KRN.pl oraz w programie selekcjonującym POP w IV kwartale 2007 r. dla miasta Krakowa KRN Media Sp. z o.o. udziela zgody na publikowanie całego raportu lub jego części, z zastrzeżeniem, że zawsze będzie podana nazwa raportu (tj. Raport z krakowskiego rynku nieruchomości) i źródło ( portal KRN.pl ) lub informacja, że dane pochodzą z raportu portalu KRN.pl.
Analiza rynku wynajmu 3 Analiza cen wynajmu w Krakowie Średnia cena za wynajem mieszkania spadła w Krakowie w ostatnim kwartale 2007 r. o około 11 proc. (październik grudzień). W ujęciu kwotowym cena wynajmu od października do grudnia obniżyła się o 238 zł. Największy i najbardziej zauważalny spadek odnotowaliśmy, porównując ceny wynajmu w październiku i listopadzie. Jest to naturalna korekta wynikająca z sezonowości na rynku wynajmu, charakterystyczna dla wszystkich większych miast, w których znajdują się prężne ośrodki akademickie. We wrześniu stawka za wynajem wzrosła ponad miarę, bo właściciele mieszkań chcieli zmaksymalizować zysk, widząc wzmożony popyt ze strony powracających z wakacji żaków. Jednak już w październiku, po rozpoczęciu roku akademickiego ceny wynajmu zaczęły się obniżać do bardziej realnego poziomu. Tak więc większość umów zawieranych po okresie wakacyjnym jest już zawarta na gorszych dla właścicieli warunkach. IV kwartał 2007 r. charakteryzuje tym samym spadek cen wynajmu, przy czym nie można zakładać, że będzie to długotrwała obniżka. Jest to bardziej urealnienie cen do ich właściwego poziomu. Ostatecznie średnia kwartalna cena wynajmu mieszkania w Krakowie wynosiła 1584 zł. mieszkań w Krakowie w IV kwartale 2007 r. Podaż ofert wynajmu mieszkań w Krakowie ze względu na wielkość (liczba pokoi) w IV kwartale 2007 r. Ceny wynajmu różnią się w zależności od wielkości wynajmowanego mieszkania oraz przede wszystkim od jego położenia na planie miasta. Aby uzyskać dokładniejszy obraz tego, jak kształtowała się stawka za wynajem w Krakowie, analizowaliśmy wahania ceny najmu dla mieszkań o różnej liczbie pokoi, a także obliczyliśmy średnią kwartalną stawkę za wynajem dla poszczególnych dzielnic. 1-pokojowe W przypadku mieszkań 1-pokojowych obserwowaliśmy spadek ceny wynajmu, podobnie jak dla ogólnej średniej kwartalnej ceny za wynajem. Kawalerki są przede wszystkim wynajmowane przez młodsze osoby pracujące, a także sporą rzeszę studentów. Popularność tej kategorii mieszkań jest duża, lecz bardzo wyraźnie obciążona czynnikiem sezonowości. Pomiędzy październikiem a grudniem ceny kawalerek spadły o 9,5 proc. mieszkań 1-pokojowych Średnia kwartalna cena wynajmu kawalerki w IV kwartale 2007 r. wynosiła 1128 zł.
Analiza rynku wynajmu 4 2-pokojowe Mieszkanie 2-pokojowe odnotowały najmniejszy spadek, ceny wynajmu tych mieszkań były najbardziej stabilne. W listopadzie i październiku praktycznie utrzymywał się identyczny poziom cen. W grudniu zaobserwowaliśmy niewielki spadek o 2,5 proc. Podaż ofert wynajmu mieszkań 2-pokojowych była w IV kwartale 2007 r. zdecydowanie największa. Prawie połowa całej analizowanej bazy ogłoszeń to oferty mieszkań 2-pokojowych. mieszkań 2-pokojowych Średnia kwartalna cena wynajmu mieszkania dwupokojowego w IV kwartale 2007 r. wynosiła 1495 zł 3-pokojowe Spadek ceny wynajmu w przypadku mieszkań 3-pokojowych zauważamy dopiero w grudniu o 5,2 proc. Jeszcze w listopadzie cena wzrosła o 1,2 proc. w porównaniu do października. Lokale 3-pokojowe cieszą się umiarkowaną popularnością wśród grupy oferowanych do wynajmu mieszkań. Podaż zgłaszanych ofert wynajmu mieszkań z tej kategorii to około 15 proc. wszystkich mieszkań. mieszkań 3-pokojowych Średnia kwartalna cena wynajmu mieszkania 3-pokojowego w IV kwartale 2007 r. wynosiła w 2075 zł. 4-pokojowe Stosunkowo dużą popularnością cieszą się oferty wynajmu mieszkań większych (4 pokoje lub więcej) o niższym standardzie, czyli tańszych. Głównymi zainteresowanymi są tutaj przyjezdni studenci, którzy, wynajmując duże mieszkanie większa grupą, starają się jak najbardziej obniżyć miesięczne koszty utrzymania. Od października ceny wynajmu spadły o około 4 proc., co w ujęciu kwotowym daje 116 zł. Średnia kwartalna cena wynajmu mieszkania 4-pokojowego to 2880 zł. mieszkań 4-pokojowych Koszty wynajmu w Krakowie są zróżnicowane w zależności od lokalizacji mieszkania. Zdecydowanie najdroższą dzielnicą w Krakowie jest Stare Miasto. Za wynajem mieszkania w okolicach Rynku trzeba było w ostatnim kwartale 2007 r. zapłacić średnio 2347 zł. Prawie tak samo drogi jest wynajem mieszkań położonych w atrakcyjnej dzielnicy Zwierzyniec. Widać z tego, że dominują tutaj dzielnice położone w ścisłym centrum miasta. Oprócz niewątpliwego prestiżu, jakim cieszą się te dwie dzielnice, ich atutem jest bliskość siedzib uczelni, punktów usługowych, medycznych oraz świetna komunikacja z pozostałymi częściami miasta.
Analiza rynku wynajmu 5 Na trzecim miejscu uplasowała się dzielnica Bronowice, wynajem w tej dzielnicy średnio miesięcznie kosztował najemców 1809 zł. Wysoka stawka za wynajem w Bronowicach może być oznaką wzrostu popularności tej części miasta. Taki poziom stawki za wynajem nie jest przypadkowy. Również cena sprzedaży m kw. mieszkania zlokalizowanego w tej dzielnicy jest już prawie tak wysoka jak w Krowodrzy. Bronowice stają się dzielnicą nowoczesną (wiele nowych inwestycji), a tym samym drogą. Duży popyt na wynajem zgłaszają tu m.in. studenci uczelni AGH, której obiekty położone są w bliskim sąsiedztwie. Najniższymi cenami wynajmu charakteryzują przede wszystkim dzielnice oddalone znacznie od centrum lub gorzej z centrum skomunikowane, ale także te, które uznaje się powszechnie za mniej prestiżowe. Średnią kwartalną cenę wynajmu mieszkania w Krakowie obniżają przede wszystkim mieszkania zlokalizowane w dzielnicach północnowschodnich: Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Mistrzejowice, Bieńczyce, Czyżyny oraz dzielnice po południowej stronie Wisły: Bieżanów-Prokocim, Podgórze Duchackie. W tych dzielnicach można było wynająć mieszkanie, płacąc średnio od 900 zł do 1400 zł. Umiarkowane stawki za wynajem charakteryzują dzielnice: Grzegórzki, Krowodrza, Prądnik Czerwony, Prądnik Biały. Ceny wynajmu mieszkań w Krakowie wg dzielnic w IV kwartale 2007 r.
Opracowanie merytoryczne: Filip Jurczak analityk portalu KRN.pl Bartłomiej Burejza redaktor portalu KRN.pl Opracowanie graficzne: Tomasz Koman