N B P N a r o d o w y B a n k P o l s k i RAPORT z badania Rynku Nieruchomości w Krakowie Kraków Październik
Spis treści PODSTAWOWE INFORMACJE O KRAKOWIE - STOLICY MAŁOPOLSKI... 5 Dochody ludności... 8 Podział administracyjny miasta... 9 Zasoby mieszkaniowe w Krakowie... 10 Zagospodarowanie przestrzenne... 13 CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 17 RYNEK PIERWOTNY... 18 ANALIZA OFERT I TRANSAKCJI NA RYNKU PIERWOTNYM... 20 Ceny według liczby pokoi... 20 Oferty... 20 Transakcje... 21 Ceny wg powierzchni... 22 Oferty... 22 Transakcje... 22 Ceny wg kondygnacji... 23 Oferty... 23 Transakcje... 23 RYNEK WTÓRNY... 24 Ceny ofertowe na rynku wtórnym... 24 Ceny transakcyjne na rynku wtórnym... 25 ANALIZA OFERT I TRANSAKCJI NA RYNKU WTÓRNYM... 26 Porównanie średnich cen oferty i transakcje... 26 Ceny ofertowe ze względu na liczbę pokoi... 27 Ceny transakcyjne ze względu na liczbę pokoi... 27 Powierzchnia oferty... 31 Powierzchnia transakcje... 31 Ceny ofertowe ze względu na formę własności lokalu... 32 Ceny transakcyjne ze względu na formę własności lokalu... 33 Średnie ceny ofertowe ze względu na standard wykończenia lokalu... 33 Średnie ceny transakcyjne ze względu na standard wykończenia lokalu... 34 Ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkania ze względu na kondygnację... 35 Ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania ze względu na kondygnację... 35 Ceny ofertowe wg technologii budowy... 36 Ceny transakcyjne wg technologii budowy... 36 RYNEK NAJMU MIESZKAŃ... 37 Dostępność mieszkania... 39 Cena m² mieszkania a przeciętne wynagrodzenie w Małopolsce brutto... 40 PERSPEKTYWY RYNKU NIERUCHOMOŚCI W KRAKOWIE... 41 Wpływ kryzysu na światowych rynkach finansowych na sytuację polskiego rynku mieszkaniowego.... 41 Ceny... 42 Inwestorzy krajowi i zagraniczni... 43 Standard mieszkania... 44 PODSUMOWANIE... 45 Strona 2 z 46
Spis mapek Mapka 1. Mapka województwa małopolskiego... 5 Mapka 2. Podział administracyjny Krakowa dzielnice... 10 Mapka 3. Pokrycie miasta planami zagospodarowania przestrzennego... 14 Mapka 4. Rozmieszczenie inwestycji mieszkaniowych w poszczególnych dzielnicach miasta... 17 Spis tabel Tabela 1. Czynniki demograficzne dla Krakowa... 6 Tabela 2. Struktura demograficzna mieszkańców m. Kraków... 6 Tabela 3. Wskaźnik wieku przedprodukcyjnego i poprodukcyjnego ludności w latach... 7 Tabela 4. Podział Krakowa na dzielnice administracyjne... 10 Tabela 5. Zasoby mieszkaniowe miasta... 11 Tabela 6. Dane dotyczące substancji mieszkaniowej... 12 Tabela 7. Zasób mieszkaniowy według dostępu do instalacji sanitarnych... 12 Tabela 8. Ubytki w zasobie i zmiana przeznaczenia... 13 Tabela 9. Uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego dla miasta Krakowa... 13 Tabela 10. Wydane pozwolenia na budowę... 14 Tabela 11. Mieszkania których budowę rozpoczęto... 14 Tabela 12. Mieszkania oddane do uŝytkowania... 15 Tabela 13. Podmioty operujące na lokalnym rynku nieruchomości w Krakowie... 16 Tabela 14. Współczynnik zmienności i rozstęp cen... 20 Tabela 15. Współczynnik zmienności i rozstęp cen... 26 Tabela 16. Wskaźnik dostępności mieszkania w dzielnicach Krakowa... 39 Tabela 17. Wskaźnik dostępności mieszkania według średniego wynagrodzenia brutto w branŝy... 40 Spis wykresów Wykres 1. Struktura gospodarstw domowych według liczby osób... 7 Wykres 2. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw... 8 Wykres 3. Stopa bezrobocia: województwo, Kraków, Polska... 9 Wykres 4. Struktura procentowa zasobów mieszkaniowych... 11 Wykres 5. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym... 19 Wykres 6. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym... 19 Wykres 7. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od ilości pokoi w badanych kwartałach... 20 Wykres 8. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od liczby pokoi w badanych kwartałach... 21 Wykres 9. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od powierzchni w badanych kwartałach... 22 Wykres 10. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od powierzchni w badanych kwartałach... 22 Wykres 11. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od połoŝenia (kondygnacji) w badanych kwartałach... 23 Wykres 12. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od połoŝenia (kondygnacji) w badanych kwartałach... 23 Wykres 13. Rozkład cen ofertowych na przestrzeni badanych kwartałów... 25 Wykres 14. Rozkład cen transakcyjnych na przestrzeni badanych kwartałów... 25 Strona 3 z 46
Wykres 15. Porównanie średnich cen za metr kwadratowy w ofertach i transakcjach w badanych kwartałach... 26 Wykres 16. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od ilości pokoi w badanych kwartałach - oferty... 27 Wykres 17. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od ilości pokoi w badanych kwartałach - transakcje... 28 Wykres 18. Procent ofert ze względu na powierzchnię... 29 Wykres 19. Procent transakcji ze względu na powierzchnię... 29 Wykres 20. Procent ofert ze względu na liczbę pokoi... 30 Wykres 21. Procent transakcji ze względu na liczbę pokoi... 30 Wykres 22. Cena metra kwadratowego mieszkania w ofertach ze względu na powierzchnię... 31 Wykres 23. Cena metra kwadratowego mieszkania w transakcjach ze względu na powierzchnię... 31 Wykres 24. Kształtowanie się cen ofertowych ze względu na formę własności... 32 Wykres 25. Kształtowanie się cen transakcyjnych ze względu na formę własności... 33 Wykres 26. Średnie ceny ofertowe ze względu na standard... 33 Wykres 27. Średnie ceny transakcyjne ze względu na standard... 34 Wykres 28. Średnie ceny ofertowe metra kwadratowego ze względu na kondygnację... 35 Wykres 29. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego ze względu na kondygnację... 35 Wykres 30. Porównanie średnich cen ofertowych według technologii tradycyjna i prefabrykowana... 36 Wykres 31. Porównanie średnich cen transakcyjnych według technologii tradycyjna i prefabrykowana... 36 Wykres 32. Średnia cena najmu na przestrzeni kwartałów w ofertach i transakcjach... 37 Wykres 33. Średnie ceny najmu mieszkań w ofertach i transakcjach według powierzchni... 38 Wykres 34. Średnia liczba pokoi mieszkań oferowanych do najmu i wynajętych... 38 Wykres 35. Średnia cena m² mieszkania na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym w relacji do przeciętnego wynagrodzenia w Małopolsce... 41 Wykres 36. Średnia cena m² mieszkania na rynku wtórnym oraz prognoza na przyszły kwartał... 42 Wykres 37. Średnia cena m² mieszkania na rynku pierwotnym oraz prognoza na przyszły kwartał... 42 Wykres 38. Średnia cena m² mieszkania na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym... 46 Strona 4 z 46
PODSTAWOWE INFORMACJE O KRAKOWIE - STOLICY MAŁOPOLSKI Województwo małopolskie połoŝone jest na południu Polski, sąsiaduje ze Słowacją, województwem śląskim, świętokrzyskim i podkarpackim. Powierzchnia całego województwa wynosi 15 190 kilometrów kwadratowych. Stolicą Małopolski jest Kraków, który kiedyś był równieŝ stolicą Polski. Województwo podzielone jest na 19 powiatów i 182 gminy. Kraków, Tarnów i Nowy Sącz posiadają status miast na prawach powiatu (powiaty grodzkie). Liczba ludności w województwie wynosi 3 280,1 tys., gęstość zaludnienia 216 osób/km 2. Mapka 1. Mapka województwa małopolskiego Kraków jest trzecim miastem w Polsce pod względem liczby ludności (po Warszawie i Łodzi) i drugim pod względem zajmowanej powierzchni. Stolicę województwa zamieszkuje 756,4 tys. mieszkańców. Gęstość zaludnienia w mieście wynosi ok. 2 316 os/km 2. Według prognozy GUS do 2030 roku w Krakowie nastąpi spadek ludności i będzie wynosić 651,2 Strona 5 z 46
tys. osób. W roku mieszkańcy Krakowa stanowili 1,99% ludności Polski i 23% mieszkańców województwa małopolskiego. Tabela 1. Czynniki demograficzne dla Krakowa Czynniki demograficzne Liczba bezwzględna ludności + prognoza GUS (w tys.) MałŜeństwa na 1000 ludności Saldo migracji na 1000 ludności Przyrost naturalny na 1000 ludności Zgony na 1000 ludności Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie 2005 (I półrocze r.) Prognoza (do 2030 roku) w tys. 756,6 756,3 756,6 756,4 651,2 4,9 5,3 5,7 4,3 2,0 1,1 0,5-0,5-0,8-0,4-0,6 0,1 9,6 9,4 9,8 9,8 W ostatnich latach obserwuje się systematyczne starzenie się mieszkańców Krakowa, przybywa osób w wieku poprodukcyjnym i maleje udział osób w wieku przedprodukcyjnym. Jest to spowodowane wydłuŝającą się średnią trwania Ŝycia oraz utrzymującym się niskim poziomem urodzeń. Pozytywnym zjawiskiem jest to, Ŝe do miasta migrują osoby w wieku produkcyjnym. W pierwszym półroczu roku zanotowano nieznaczny dodatni przyrost naturalny, po paroletnich ujemnych wskaźnikach. Tabela 2. Struktura demograficzna mieszkańców m. Kraków Struktura wieku 3 grupy: 2005 (I półrocze r.) Prognoza (do 2030 roku) w tys. przedprodukcyjna 122524 120293 118505 117639 77,5 produkcyjna, 502612 501892 501634 500922 381,2 poprodukcyjna 131493 134082 136444 137880 192,5 Wskaźnik obciąŝenia demograficznego 50,5 50,7 51,0 51,0 70,8 śródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Strona 6 z 46
Struktura ludności Krakowa z podziałem na wiek przedprodukcyjny (0-17), produkcyjny (Kobiety 18-59; MęŜczyźni 18-64) i poprodukcyjny (Kobiety 60 i więcej; MęŜczyźni 65 i więcej) wykazuje zróŝnicowanie. Według prognozy GUS do 2030 roku przewidywaną tendencje spadkową widać w dwóch grupach: przedprodukcyjnej i produkcyjnej, natomiast wyraźny wzrost w populacji poprodukcyjnej. Począwszy od 2005 roku obciąŝenie ludnością w wieku poprodukcyjnym przewyŝsza obciąŝenie ludnością w wieku przedprodukcyjnym. Tabela 3. Wskaźnik wieku przedprodukcyjnego i poprodukcyjnego ludności w latach 2005 (I poł.) przedprodukcyjny 24,3 23,9 23,6 23,5 poprodukcyjny 26,2 26,7 27,2 27,5 Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2002 roku liczba gospodarstw domowych w Krakowie wyniosła 306 874, co stanowiło 29,5% ogółu w całym województwie i 51,0% w miastach województwa. Przeciętna liczba osób w gospodarstwach domowych wyniosła 2,37. Wykres 1. Struktura gospodarstw domowych według liczby osób Struktura Gospodarstw domowych według liczby osób 14,5% 6,8% 35,1% 19,4% 24,2% 1-osobowe 2-osobowe 3-osobowe 4-osobowe 5 i więcej Najwięcej było gospodarstw jedno i dwuosobowych 35,1% i 24,2%. Gospodarstw domowych o liczbie osób 5 i więcej było najmniej i stanowiły tylko 6,8% ogółu spisywanych w Krakowie (NSP 2002 r.). Strona 7 z 46
Dochody ludności Przeciętnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w poszczególnych latach, począwszy od 2005 roku (rok przed rozpoczęciem badań BaRN) przedstawia poniŝszy wykres. Od 2005 roku do r.(i półrocze br.) przeciętne wynagrodzenie w tym sektorze zwiększyło się o 34,1% do poziomu 3154,17 zł. Wykres 2. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (I półrocze) 3154,17 2900,83 2529,93 2005 2351,47 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Przeciętny miesięczny nominalny dochód rozporządzalny na osobę w gospodarstwach domowych ogółem w i roku w Małopolsce (brak danych dotyczących dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w Krakowie) wynosił odpowiednio 765,10 zł i 864,37 zł. W stosunku do r. wzrósł o 13,0%. Natomiast dochód rozporządzalny przeciętnego mieszkańca małopolski w roku był niŝszy o około 65 zł od dochodu rozporządzalnego w kraju. NajwyŜszy poziom dochodu rozporządzalnego osiągnęły w roku gospodarstwa pracowników pracujących na stanowiskach nierobotniczych. Małopolska jest jednym z województw w Polsce o najniŝszej stopie bezrobocia (za Wielkopolską i Śląskiem), które we wrześniu osiągnęło poziom 7,0%. W Krakowie stopa bezrobocia osiągnęła poziom najniŝszy z miast na prawach powiatu w regionie czyli 2,8% (IX br.). Przez wszystkie lata począwszy od roku 2005 bezrobocie wykazuje tendencję spadkową, zarówno w województwie jak i w stolicy regionu, co wyraźnie widać na przedstawionym poniŝej diagramie. Strona 8 z 46
W Krakowie zarejestrowanych jest w rejestrze REGON 104 668 podmiotów gospodarczych (stan na 30 VI r.). Liczba bezrobotnych zarejestrowanych w Grodzkim Urzędzie Pracy według stanu na 30 września roku wynosi 10 737 osób. Wykres 3. Stopa bezrobocia w województwie Małopolskim, m. Kraków, Polsce 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2005 (I półrocze) województwo Kraków Polska Podział administracyjny miasta Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XX /143/91 z dnia 27 marca 1991 r. w sprawie utworzenia w Krakowie dzielnic miejskich, obszar czterech wielkich dzielnic (Śródmieście, Krowodrza, Podgórze i Nowa Huta) podzielono na osiemnaście mniejszych. Zmienił się takŝe charakter dzielnic w strukturze władzy samorządowej. Cztery dzielnice były dzielnicami administracyjnymi, natomiast osiemnaście nowych to dzielnice samorządowe. Taki podział pozwala na lepsze zarządzanie mniejszymi obszarami przez radnych poszczególnych dzielnic samorządowych. Dzielnice oznaczono numerami od I do XVIII oraz określono ich granice. Strona 9 z 46
Mapka 2. Podział administracyjny Krakowa dzielnice Tabela 4. Podział Krakowa na dzielnice administracyjne Dzielnica I Dzielnica II Dzielnica III Dzielnica IV Dzielnica V Dzielnica VI Dzielnica VII Dzielnica VIII Dzielnica IX Dzielnica X Dzielnica XI Dzielnica XII Dzielnica XIII Dzielnica XIV Dzielnica XV Dzielnica XVI Dzielnica XVII Dzielnica XVIII Źródło: informacja z UM Krakowa Stare Miasto Grzegórzki Prądnik Czerwony Prądnik Biały Krowodrza Bronowice Zwierzyniec Dębniki Łagiewniki-Borek Fałęcki Swoszowice Podgórze Duchackie BieŜanów-Prokocim Podgórze CzyŜyny Mistrzejowice Bieńczyce Wzgórza Krzesławickie Nowa Huta ŚRÓDMIEŚCIE KROWODRZA PODGÓRZE NOWA HUTA Zasoby mieszkaniowe w Krakowie Przez ostatnie lata w Krakowie liczba mieszkań systematycznie rośnie. Jest to związane z boomem inwestycyjnym. Strukturę zasobów mieszkaniowych przedstawia poniŝsza tabela. Strona 10 z 46
Tabela 5. Zasoby mieszkaniowe miasta Kraków 2005 Ogółem 293 275 299 754 304 536 w tym: Spółdzielcze (lokatorskie i własnościowe) 119 243 120 352 101 815 Komunalne 23 658 23 658 23 198 Zakładowe+Skarbu Państwa 3 829 3 829 3 106 Prywatne (osoby fizyczne) 134 828 135 489 170 692 Pozostałe 11 717 16 426 5 725 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Strukturę procentową zasobów mieszkaniowych miasta obrazuje poniŝszy wykres na którym wyraźnie widać, Ŝe zasoby mieszkaniowe komunalne powoli ulegają zmniejszeniu. Podobnie jest z zasobami spółdzielczymi (spółdzielnie obecnie zajmują się zarządzaniem dotychczasowymi zasobami niŝ budowaniem nowych mieszkań) oraz mieszkaniami zakładowymi i Skarbu Państwa. Zwiększa się natomiast zasób mieszkaniowy pozostający w rękach osób fizycznych (prywatnych). Wykres 4. Struktura procentowa zasobów mieszkaniowych 110% 100% 90% 1,3% 4,0% 5,5% 1,3% 1,9% 1,0% 80% 33,4% 70% 60% 50% 40% 40,7% 40,2% 8,1% 7,9% 7,6% Pozostałe Zakładowe+Skarbu Państwa Spółdzielcze Komunalne Prywatne (osoby fizyczne) 30% 20% 46,0% 45,2% 56,1% 10% 0% 2005 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z Urzędu Statystycznego w Krakowie Strona 11 z 46
Tabela 6. Dane dotyczące substancji mieszkaniowej Kraków 2005 Zasób mieszkaniowy/1000 osób Przeciętna powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 /osobę Przeciętna liczba osób w mieszkaniu Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 387,6 396,4 402,5 21,7 22,2 22,6 2,58 2,52 2,48 3,16 3,16 3,16 - dz. Krowodrza 3,19 3,18 3,18 - dz. Śródmieście 2,91 2,91 2,91 - dz. Podgórze 3,31 3,30 3,30 - dz. Nowa Huta 3,18 3,18 3,18 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Podczas Narodowego Spisu Powszechnego w 2002 uzyskano informację dotyczącą ilości gospodarstw domowych na mieszkanie w rozbiciu na cztery podstawowe dzielnice miasta, biorąc pod uwagę mieszkania zamieszkane stale. - dz. Krowodrza 1,18 - dz. Śródmieście 1,17 - dz. Podgórze 1,19 - dz. Nowa Huta 1,23 Tabela 7. Zasób mieszkaniowy według dostępu do instalacji sanitarnych Kraków 2005 - wodociąg 288 552 295 031 299 817 - ustęp spłukiwany 284 946 291 425 296 447 - łazienka 280 730 287 209 292228 - c.o. 251 310 257 756 254 746 - gaz sieciowy 249 226 252 499 263 007 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Jak widać na powyŝszej tabeli, standard mieszkań w Krakowie z roku na rok ulega podwyŝszeniu pod względem wyposaŝenia w podstawowe instalacje. W roku w wodociąg było wyposaŝonych 98,5% mieszkań (w r. 98,4%), w ustęp spłukiwany 98,9% (w r. 97,2%), w łazienkę 96,0% (w r. 95,8%), w c.o. 83,7% ( r. Strona 12 z 46
86,0%), w gaz sieciowy 86,4% ( r. 84,2%). W roku w stosunku do r. widoczny spadek w wyposaŝeniu lokali w centralne ogrzewanie, które moŝe być wynikiem stosowania alternatywnych i ekologicznych źródeł ciepła. Tabela 8. Ubytki w zasobie i zmiana przeznaczenia 2005 Kraków 49 5 48 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Zagospodarowanie przestrzenne Realizacja polityki przestrzennej miasta naleŝy do podstawowych zadań Rady Miasta Krakowa. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego warunkują zasady zagospodarowania i zabudowy terenu, kształtują porządek przestrzenny a tym samym rozwój miasta. Do końca roku uchwalone plany miejscowe obejmowały obszary o łącznej powierzchni 4 542,4 ha, co stanowi 13,9% powierzchni miasta ogółem. Tabela 9. Uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego dla miasta Krakowa Kraków 2004 2005 powierzchnia uchwalonych planów (ha) 903,9 1 843,1 3 504,6 4 546,8 powierzchnia miasta objęta mpzp (%) 2,8 5,6 10,7 13,9 źródło: Raport o stanie miasta r. Biuro Planowania Przestrzennego UMK PoniŜsza mapka przedstawia pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa. Kolor czerwony plany obowiązujące, zielone plany opracowywane i pomarańczowy plany uchwalone. Strona 13 z 46
Mapka 3. Pokrycie miasta planami zagospodarowania przestrzennego Źródło: Plan Zbiorczy Zagospodarowania Przestrzennego Urząd Miasta Krakowa, Biuro Planowania Przestrzennego Decyzje budowlane wydawane są w oparciu o Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawo budowlane. W przypadku gdy nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wz). Tabela 10. Wydane pozwolenia na budowę Ogółem 2005 (I poł.) mieszkania 5 607 10 025 10 564 6 772 powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 414 156 724 645 1 057 256 453 839 przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 73,9 72,3 100,1 67,0 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Tabela 11. Mieszkania których budowę rozpoczęto Ogółem 2005 (I -VI) 4 306 9 649 10 499 3 928 Spółdzielcze 255 744 508 - Komunalne - 290 2 - Przeznaczone na sprzedaŝ lub wynajem 3 102 6 954 9 148 2 871 Społeczne czynszowe 584 644 - - Indywidualne 365 1 017 841 1 057 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Strona 14 z 46
Tabela 12. Mieszkania oddane do uŝytkowania Ogółem 2005 (I poł.) mieszkania 4 557 6 612 4 922 2 796 - powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 303 627 400 877 342 818 180 499 - przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 66,6 60,6 69,7 64,6 - liczba izb 14 557 20 438 15 615 8 866 - przeciętna powierzchnia uŝytkowa oddanego mieszkania 0,40 0,53 0,45 bd. w m 2 /osobę - na 1000 ludności 6,0 8,7 6,5 bd. - na 1000 małŝeństw 1 281 1 699 1 168 bd. Spółdzielcze mieszkania 377 1 120 - - powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 19 513 61 521 - - przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 51,8 54,9 - - liczba izb 1 128 3 626 - - Komunalne mieszkania - - 89 24 powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 - - 3 915 1 026 przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 - - 44,0 42,8 liczba izb - - 260 61 Przeznaczone na sprzedaŝ lub wynajem mieszkania 2 787 3 988 4 233 2 425 powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 166 487 213 530 258 352 132 934 przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 59,7 53,5 61,0 54,8 liczba izb 8 434 10 885 12 336 7 031 Społeczne czynszowe mieszkania 668 722 - - powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 29 239 40 355 - - przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 43,8 55,9 - - liczba izb 1 625 2 460 - - Indywidualne mieszkania 725 782 600 347 powierzchnia uŝytkowa mieszkania w m 2 88 388 85 471 80 551 46 539 przeciętna powierzchnia uŝytkowa 1 mieszkania w m 2 121,9 109,3 134,3 134,1 liczba izb 3 370 3 467 3 019 1 774 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Strona 15 z 46
Tabela 13. Podmioty operujące na lokalnym rynku nieruchomości w Krakowie. Podmiot 2005 (I półrocze) Deweloperzy 131 205 287 324 Pośrednicy i rzeczoznawcy majątkowi 715 771 820 848 Notariusze 1 051 1 147 1 247 1 291 Spółdzielnie mieszkaniowe 196 197 197 198 Pośrednicy finansowi 781 853 968 977 Źródło: dane Urząd Statystyczny w Krakowie Miasto Kraków posiada liczne walory nie tylko turystyczne ale takŝe inwestycyjne. Kraków jest kolebką naukową z Uniwersytetem Jagiellońskim i innymi wyŝszymi uczelniami oraz instytutami naukowymi, które skupiają wykwalifikowaną kadrę. Istniejące Specjalne Strefy Ekonomiczne przyciągają przedsiębiorstwa wysokiej technologii. Tutaj znalazły swoje siedziby koncerny informatyczne oraz centra księgowe. Tak wymagający rynek potrzebuje nowych inwestycji m.in. logistycznych czy mieszkaniowych. Deweloperzy operujący na rynku starają się sprostać coraz wyŝszym wymaganiom potencjalnych klientów. PoniŜsza mapka przedstawia rozmieszczenie inwestycji mieszkaniowych na terenie poszczególnych dzielnic miasta Krakowa. Została opracowana na podstawie bazy inwestycji prezentowanej na stronie internetowej Dominium. Według analizy, najwięcej inwestycji zlokalizowanych jest w dzielnicy Podgórze w subdzielnicy Dębniki, Wola Duchacka, Podgórze (okolice ulicy Wielickiej oraz Płaszowa). Nie mniejszym zainteresowaniem inwestorów cieszą się tereny w dzielnicy Krowodrza, okolice Bronowic i Prądnika Białego. W subdzielnicy XVII Wzgórza Krzesławickie nie odnotowano Ŝadnej inwestycji na stan obecny (kolor biały). Strona 16 z 46
Mapka 4. Rozmieszczenie inwestycji mieszkaniowych w poszczególnych dzielnicach miasta Legenda: - dzielnice do 10 inwestycji - dzielnice od 11 21 inwestycji - dzielnice powyŝej 22 inwestycji Źródło: opracowanie własne na podstawie wykazu inwestycji portalu Dominium CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rynek mieszkaniowy w stolicy Małopolski jest rynkiem rozwijającym się i przyciągającym inwestorów. Powstają nowe, duŝe osiedla, a takŝe kameralne małe enklawy z dala od centrum ale z dobrym dojazdem i rozbudowaną infrastrukturą. Rynek nieruchomości stał się obecnie rynkiem kupujących. Nie jest zauwaŝalny wzmoŝony wykup mieszkań a ceny utrzymują się na niemal stałym poziomie. Klienci decydujący się na zakup własnego mieszkania, mogą korzystać z szerokiego wachlarza ofert, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Obserwując popyt na rynku mieszkaniowym zauwaŝono, przesunięcie popytu na mieszkania w stronę działek budowlanych i domów. Fala migracji mieszkańców Krakowa do Strona 17 z 46
podmiejskich gmin z zamiarem osiedlenia się wzmogła popyt na działki. TakŜe deweloperzy zamiast budować bloki w mieście, budują domki za miastem. Pociąga to za sobą wzrost cen gruntów w gminach podkrakowskich. Obecnie ceny kształtują się w granicach od 12 tysięcy do 45 tysięcy złotych za ar. Inaczej kształtują się ceny działek w najatrakcyjniejszych zielonych dzielnicach Krakowa, które są o wiele wyŝsze. Mimo rosnących cen działek budowa domu bardziej się opłaca niŝ zakup mieszkania w Krakowie. W ostatnich latach zaobserwowano systematyczny wzrost ceny mieszkań w Krakowie, który był spowodowany przewagą popytu oraz rosnącymi kosztami budowy. Inwestycyjna moda na Kraków, wejście na rynek wyŝu demograficznego z pierwszej połowy lat osiemdziesiątych, duŝa liczba ludności napływowej (głównie studentów), łatwość otrzymania kredytu, wzmoŝony napływ obcokrajowców, wzrost gospodarczy i związana z nim większa siła nabywcza polskich klientów, to czynniki wpływające na popyt na rynku mieszkaniowym. NaleŜy zwrócić uwagę, Ŝe wstąpienie Polski do struktur Unii Europejskiej, przyczyniło się takŝe do pobudzenia sektora nieruchomości i większej aktywności na rynku budowlanym. RYNEK PIERWOTNY Na krakowskim rynku nieruchomości działa 324 deweloperów (I półrocze r.). Jest to prawie o 150% więcej niŝ w 2005 roku, kiedy na rynku działało 131 podmiotów. Wśród nich są deweloperzy o ugruntowanej pozycji, prowadzący wiele duŝych inwestycji ale takŝe drobni inwestorzy tzw. jednej inwestycji. W badaniu rynku nieruchomości, od początku roku, monitorowanych jest 20 deweloperów. Baza BaRN rynku pierwotnego od początku notowań do III kwartału r. liczy ogółem 13 391 rekordów (po czyszczeniu bazy) w tym 8 924 oferty i 4 467 transakcji. Strona 18 z 46
Wykres 5. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym 25000 20000 15000 10000 5000 0 _3kw _4kw _1kw _2kw _3kw _4kw _1kw _2kw _3kw średnia min max mediana Wykres 6. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym 25000 20000 15000 10000 5000 0 _3kw _4kw _1kw _2kw _3kw _4kw _1kw _2kw _3kw średnia min max mediana Strona 19 z 46
ANALIZA OFERT I TRANSAKCJI NA RYNKU PIERWOTNYM Tabela 14. Współczynnik zmienności i rozstęp cen oferty transakcje Notowanie współczynnik rozstęp współczynnik rozstęp zmienności (w zł) zmienności (w zł) 3 kw. 8,68 3025 13,97 4868 4 kw. 26,19 9245 28,01 10593 1 kw. 19,07 9245 20,46 9145 2 kw. 23,18 13660 26,32 13833 3 kw. 23,23 13737 28,66 13696 4 kw. 25,27 13696 30,16 13910 1 kw. 23,75 14141 31,25 13910 2 kw. 20,65 11860 28,87 14260 3 kw. 19,55 10550 28,88 14260 Ceny według liczby pokoi Oferty Wykres 7. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od liczby pokoi w badanych kwartałach 12000 10000 8000 6000 4000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokoi Średnia Strona 20 z 46
Porównanie cen ofertowych m 2 wg ilości pokoi pokazuje, Ŝe najwyŝsze ceny osiągały mieszkania 4 i 5-cio pokojowe, oferowane jako atrakcyjnie połoŝone apartamenty. Wysoki pułap cenowy utrzymywały teŝ mieszkania najmniejsze (1 pokojowe), których atrakcyjność w oczywisty sposób wynika z niŝszej ceny finalnej gotowego mieszkania. Transakcje Wykres 8. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od liczby pokoi w badanych kwartałach 12000 10000 8000 6000 4000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 pokoi Średnia Z wykresu wynika, Ŝe najchętniej kupowane były mieszkania jedno, dwu i trzypokojowe. Cena metra kwadratowego oscylowała w granicach 8000 zł. Strona 21 z 46
Ceny wg powierzchni Oferty Wykres 9. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od powierzchni w badanych kwartałach 12000 10000 8000 6000 4000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 0-40 m2 41-60 m2 61-80 m2 pow. 80 m2 Średnia Transakcje Wykres 10. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od powierzchni w badanych kwartałach 12000 10000 8000 6000 4000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 0-40 m2 41-60 m2 61-80 m2 pow. 80 m2 Średnia Porównanie cen wg powierzchni ofert i transakcji wskazuje na utrzymujący się wyŝszy poziom cen mieszkań najmniejszych (do 40 m 2 ) oraz mieszkań duŝych (najczęściej apartamentów o powierzchniach pow. 80 m 2 ). Strona 22 z 46
Ceny wg kondygnacji Oferty Wykres 11. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od połoŝenia (kondygnacji) w badanych kwartałach 10000 9000 8000 7000 6000 5000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 0-5 kondygnacji 6-12 kondygnacji Transakcje Wykres 12. Ceny metra kwadratowego mieszkania w zaleŝności od połoŝenia (kondygnacji) w badanych kwartałach 9000 8000 7000 6000 5000 ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw ceny 4kw ceny 1kw ceny 2kw ceny 3kw 0-5 kondygnacji 6-12 kodygnacji pow. 12 kodygnacji Strona 23 z 46
RYNEK WTÓRNY Badania lokalnego rynku nieruchomości rozpoczęto w roku. Pierwsze badanie pilotaŝowe obejmowało drugi kwartał r. czyli miesiące marzec, kwiecień, maj. Z uwagi, Ŝe pierwsze badanie było pionierskie i polegało na rozpoznaniu rynku nieruchomości, pozyskaniu respondentów oraz opracowaniu metod technicznych, nie było ujęte w kompleksowej analizie. Od miesiąca czerwca r. (III kwartał r.), badanie rynku nieruchomości (BaRN) objęło wszystkie miasta wojewódzkie. Począwszy od trzeciego kwartału r. prowadzona jest analiza lokalnego rynku nieruchomości, obejmująca ceny lokali mieszkalnych oraz ich atrybuty. W charakterystykach ofert i transakcji uwzględniono takie parametry jak: powierzchnia lokalu, liczba pokoi, kondygnacja oraz standard wykończenia. Na przestrzeni badanych kwartałów prowadzono obserwacje kształtowania się podaŝy w stosunku do popytu oraz jak zmieniały się ceny ofertowe i transakcyjne. Potrzebne informacje do powyŝszych badań, uzyskano z biur pośrednictwa nieruchomości działających na terenie miasta Krakowa. W badaniach uczestniczy średnio 20 pośredników. Od początku badań liczba rekordów (po uprzednim oczyszczeniu bazy) wyniosła 1 942; w tym: 1 197 rekordów ofert, 434 rekordy transakcji oraz 311 rekordów najmu (oferty i transakcje łącznie). Ceny ofertowe na rynku wtórnym Ceny ofertowe, mediana i średnia są na zbliŝonym poziomie i oscylują w granicach 7 000 i 8 000 złotych, minimalna kształtuje się w granicach 5 000 złotych. Maksymalną cenę ofertową na rynku wtórnym kształtują mieszkania oferowane m.in. w ścisłym centrum miasta (np. w dzielnicy Kazimierz), gdzie cena metra kwadratowego uzaleŝniona jest od atrakcyjnej lokalizacji i standardu mieszkania. Strona 24 z 46
Wykres 13. Rozkład cen ofertowych na przestrzeni badanych kwartałów 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 min max średnia mediana 6 000 4 000 2 000 0 III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw Ceny transakcyjne na rynku wtórnym Wykres 14. Rozkład cen transakcyjnych na przestrzeni badanych kwartałów 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 min max średnia mediana 4 000 2 000 0 III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw Średnia i mediana w przypadku cen transakcyjnych są na prawie takim samym poziomie, minimalna średnia cena transakcyjna teŝ nie wykazuje gwałtownych skoków, natomiast średnie ceny maksymalne w IV kwartale roku oraz w III kwartale roku wyraźnie zwyŝkowały i wyniosły od 12 000 do nieco ponad 13 000 złotych za metr kwadratowy. Taką Strona 25 z 46
tendencje obrazowały pojedyncze transakcje lokali mieszkalnych w atrakcyjnych rejonach miasta (dzielnica lub bliskość centrum) o metraŝu niewielkim ok.30 metrów kwadratowych. Na wykresie widoczny jest spadek średnich cen transakcyjnych w III kwartale roku, zarówno minimalnej jak i maksymalnej. ANALIZA OFERT I TRANSAKCJI NA RYNKU WTÓRNYM Tabela 15. Współczynnik zmienności i rozstęp cen oferty transakcje Notowanie wsp. zmienności rozstęp (w zł) wsp. zmienności rozstęp (w zł) 3 kw. 29,5% 12 387 25,8% 6 426 4 kw. 27,6% 13 737 29,5% 9 398 1 kw. 22,4% 7 857 20,3% 4 547 2 kw. 24,6% 10 425 18,3% 4 729 3 kw. 24,4% 9 796 25,0% 8 333 4 kw. 24,2% 10 369 19,9% 5 649 1 kw. 25,3% 12 347 20,8% 6 538 2 kw. 25,7% 10 299 21,3% 6 913 3 kw. 23,0% 9 626 20,7% 6 463 Porównanie średnich cen oferty i transakcje Wykres 15. Porównanie średnich cen za metr kwadratowy w ofertach i transakcjach w badanych kwartałach 9 000 8 000 cena m 2 7 000 6 000 5 000 4 000 III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw oferty transakcje Strona 26 z 46