OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Dotycząca Oszacowania Wartości Rynkowej

1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Dotycząca Oszacowania Wartości Rynkowej Opinia została sporządzony na podstawie zlecenia Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Północ Sądu Gospodarczego IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, Sygn. akt IX GUp 49/07 zgodnie z Protokołem z dnia 12 czerwca 2014 r. w przedmiocie zarzutów upadłego na opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego. Iwona Harbuz- biegły sądowy WYCENA NIERUCHOMOŚCI Ul. KARWIŃSKA 32 Rodzaj Prawo użytkowania wieczystego gruntu i nieruchomości : prawo własności budynków oraz prawo własności gruntu 02-639 Warszawa tel. 0-22 628 74 10, 621 67 23 fax 0-22 621 49 90 e-mail: harbuz-butruk@wycenynieruchomosci.com.pl Adres nieruchomości : Województwo mazowieckie Miejscowość Warszawa Dzielnica Wawer Ul. Goździków 29/31 Obręb 3-07-20 Działki nr ew. nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 3/1, 7/1 Autor opinii : mgr inż. Iwona Harbuz Nr uprawnień: : 3639 Miejscowość : Warszawa Data sporządzenia opinii : Pieczęć i podpis : rzeczoznawcy

2 WYCIĄG Z OPINII Zgodnie z art. 158 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ze zmianami (Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 605 z późniejszymi zmianami) Określenie przedmiotu wyceny Województwo mazowieckie Miejscowość Warszawa Dzielnica Wawer Ul. Goździków 29/31 Obręb 3-07-20 Działki nr ew. nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 3/1, 7/1 o łącznej powierzchni 7889 m 2. Dla działek ew. nr 2/1 i 2/8 brak informacji o prowadzonej księdze wieczystej. Dla działek ew. nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr WA6M/00022143/3. Na dzień sporządzania wyceny działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy, działki położone są na terenie oznaczonym symb. (U). 20- tereny usług. Zgodnie z projektowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski, działki położone będą na terenie ozn symb. UUL1a teren usług bez przesądzania ich profilu bez ograniczeń wielkości i rodzaju do 15m wysokości. 2. Cel wyceny Udział 94,08 % roszczenia PPH Polsping Sp. z o.o. z tytułu zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków w celu sprzedaży przez syndyka. 3. Data na którą określono wartość nieruchomości 4. Data sporządzenia opinii 5. Wartość rynkowa 94,08% udziału roszczenia PPH Polsping Sp. z o.o. z tytułu zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków nie zawierająca podatku VAT wynosi: 6. Uprawnienia autora opinii 7. Podpis wykonawcy opinii 2 784 996 zł. Słownie złotych: dwa miliony siedemset osiemdziesiąt cztery tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt sześć. mgr inż. Iwona Harbuz, upr. Nr 3639 Rzeczoznawca majątkowy

3 SPIS TREŚCI 1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY... 4 1 PRZEDMIOT WYCENY... 4 2 ZAKRES WYCENY... 4 2 OKREŚLENIE CELU WYCENY... 4 3 OKREŚLENIE PODSTAW FORMALNYCH, PRAWNYCH I MERYTORYCZNYCH SPORZĄDZENIA OPINII ORAZ ŹRÓDEŁ DANYCH O NIERUCHOMOŚCI... 4 3.1 PODSTAWA FORMALNA... 4 3.2 PODSTAWY MATERIALNO PRAWNA... 5 3.3 PODSTAWY MERYTORYCZNE WYCENY... 5 3.4 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH... 5 4 OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPINII... 6 5 OPIS STANU PRZEDMIOTU... 6 5.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI... 6 5.2 LOKALIZACJA, ELEMENTY SĄSIEDZTWA, STAN ZAGOSPODAROWANIA...12 6 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO...15 7 PRZEDSTAWIENIE I UZASADNIENIE WYBORU PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI...16 7.1 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI...16 7.2 USTALENIE PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY...16 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...20 8.1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH...20 8.2 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH I MAGAZYNOWYCH...29 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI...38 9.1 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU (GRUNT WOLNY) I PRAWA WŁASNOŚCI...38 9.2 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU I PRAWA WŁASNOŚCI Z UWZGLĘDNIENIEM PRZEZNACZENIEM W PROJEKCIE PLANU MIEJSCOWEGO...44 9.3 OKREŚLENIE WARTOŚCI CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM BIUROWYM...47 9.4 OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKÓW PRZEZNACZONYCH DO ROZBIÓRKI...48 10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY...50 1 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE...50 12. WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW...50

4 1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest wartość rynkowa udziału 94,08 % roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o., o zasiedzenie na które składa się prawo użytkowania wieczystego grunt działek ew. nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 i prawo własności budynków znajdujących się na tych działkach oraz prawa własności gruntu działki ew. nr 2/1, 2/8 z obrębu 3-07-20 o łącznej powierzchni 7889 m 2 położonego przy ul. Gożdzików 29/31 w Warszawie na terenie dzielnicy Wawer. Dla działek ew. nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr WA6M/00022143/3. 2 Zakres wyceny Zgodnie ze zleceniem zakres opinii polega na: Oszacowaniu wartości rynkowej udziału 94,08 % roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o., o zasiedzenie na które składa się składa się prawo użytkowania wieczystego grunt działek ew. nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 i prawo własności budynków znajdujących się na tych działkach oraz prawa własności gruntu działki ew. nr 2/1, 2/8 z obrębu 3-07-20 o łącznej powierzchni 7889 m 2 położonego przy ul. Gożdzików 29/31 w Warszawie na terenie dzielnicy Wawer. 2 OKREŚLENIE CELU WYCENY Oszacowaniu wartości rynkowej udziału 94,08 % roszczenia przedsiębiorstwa PPH Polsping Sp. z o.o., o zasiedzenie na które składa się składa się prawo użytkowania wieczystego grunt działek ew. nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 i prawo własności budynków znajdujących się na tych działkach oraz prawa własności gruntu działki ew. nr 2/1, 2/8 z obrębu 3-07-20 o łącznej powierzchni 7889 m 2 położonego przy ul. Gożdzików 29/31 w Warszawie na terenie dzielnicy Wawer. w celu sprzedaży przez syndyka 3 OKREŚLENIE PODSTAW FORMALNYCH, PRAWNYCH I MERYTORYCZNYCH SPORZĄDZENIA OPINII ORAZ ŹRÓDEŁ DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 3.1 Podstawa formalna Podstawę formalną wyceny stanowi zlecenie Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi Północ Sądu Gospodarczego IX Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, Sygn. akt IX GUp 49/07, zgodnie z Protokołem z dnia 12 czerwca 2014 r.

5 3.2 Podstawy materialno prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ze zmianami (Dz. U. 2010 r. tekst jedn. Nr 102 poz. 651); 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 r. oraz z 27.09.2005 r., Dz. U. Nr 196 poz. 1628); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165); 4. Ustawa z 14 lutego 2003 roku o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49 poz. 408); 5. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami); 6. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami); 3.3 Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 9 grudnia 2008 r. od dnia 1 marca 2009 r. obowiązują następujące nowe noty interpretacyjne: NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości ; NI Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości; NI Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości ; Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. VIII uzupełnione PFSRM (Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 27/07 z dnia 12 grudnia 2007 r. od dnia 1 marca 2008 r. jako Tymczasowe Noty Interpretacyjne TNI). 3.4 Źródła danych merytorycznych - Protokół z badania księgi wieczystej nr WA6M/00022143/3 z dn. 308.2014 r; - Protokół z dn. 12.06.2014 r; - Pismo Urzędu m. st. Warszawy dot. dostępności działek do drogi publicznej z dn. 19.08.2014 r; - Protokół z kontroli podatkowej w dniach 17.09.2007 10.10.2007 r. - Sprawozdanie z przebiegu postepowania o stwierdzenie nabycia przez PPH Polsping Sp. z o.o. prawa własności położonej przy ul. Goździków 29/31 oraz Stepowej 17-20.02.2014 r;. - Wypis z rejestru gruntów; - Umowa sprzedaży Rep A nr 3162/92 z dn. 17.11992 r.; - Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia z dn. 008.2008 r.; - Informacje o przeznaczeniu nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

6 - Informacje o przeznaczeniu nieruchomości w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski ; - Informacje i dane uzyskane od Syndyka masy upadłościowej; - Wizja lokalna z dnia 07.08.2014 r.; - Informacje o transakcjach sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych uzyskane w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy Wydział Geodezji i Katastru, Biuro udostępniania danych o nieruchomościach; - Informacje dotyczące ofert wynajmu powierzchni przemysłowych, magazynowych, biurowych uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz na podstawie notowań publikowanych; - Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych. 4 OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPINII Data sporządzenia wyceny: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 308.2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 07.08.2014 r. 5 OPIS STANU PRZEDMIOTU 5.1 Stan prawny nieruchomości Z otrzymanych dokumentów (Sprawozdanie- Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz- Adwokat 20.02.2014 r.) uzyskano informację, że poprzednik prawny Polsping Sp. z o.o. od rozpoczęcia działalności, tj. 22.10.1962 r. był samoistnym posiadaczem nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Goździków 29/31 składającej się z działek ew. nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 3/1, 7/1 z obrębu 3-07-20 o łącznej powierzchni 7889 m 2 oraz nieruchomości znajdującej się przy ul. Stepowej 17 składających się z działek ew. nr 62/1, 61/2 z obrębu 3-07-15 o łącznej powierzchni 1685m 2. ( ) Odnośnie działek o nr 2/1, 2/8 z obrębu 3-07-20 jako właściciel w wypisie z rejestru gruntów widnieje Aniela Berenisteinowa (władający PPH Polsping sp. z o.o.), zaś odnośnie dziełek nr 61/2, 62/1 Dorota Salomea Cohnowa (władający Skarb Państwa Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy). ( ) Odnosząc się zaś do działek o nr 2/1, 2/8, 61/2, 62/1 w dalszym ciągu aktualne jest stanowisko zaprezentowane we wniosku z 1 sierpnia 2008 r. o stwierdzenie zasiedzenia. W ewidencji gruntów i budynków potwierdzono informację, że właścicielem działek ew. nr 2/1, 2/8 jest Aniela Berenisteinowa. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki posiadają powierzchnię: Działka Pow. m 2 Opis Identyfikator Ozn. i opis nieruchomości dz. użytków 2/1 115 Kolonia Id Bi- inne

7 2/8 2 Razem 117 Czaplowizna IIIteren pod ulicę cz. Kolonia Czaplowizna IIIteren pod ulicęcz. dz:146514_8.0720.2/1 Id dz:146514_8.0720.2/8 tereny zabudowane Bi- inne tereny zabudowane Aktualnie dla działek założona jest księga wieczysta nr WA6M/00022143/3. Protokół z badania księgi wieczystej nr WA6M/00022143/3 z dn. DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Numer bieżący nieruchomości 2 Działki ewidencyjne --- Numer działki 2/6 Identyfikator działki 146514_8.0720.2/6 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania 2. --- Numer działki 10/6 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE 146514_8.0720.10/6 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica Sposób korzystania 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER TEREN UL. GOŹDZIKÓW DR - DROGI 3. --- Numer działki 41/7 Identyfikator działki 146514_8.0720.41/7 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER

8 Ulica Sposób korzystania Numer księgi dawnej TEREN UL. STEPOWEJ DR - DROGI WILLA CZAPLOWIZNA 4. --- Numer działki 2/2 Identyfikator działki 146514_8.0720.2/2 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 5. --- Numer działki 2/4 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE WILLA CZAPLOWIZNA 146514_8.0720.2/4 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 6. --- Numer działki 3/1 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III 146514_8.0720.3/1 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 7. --- Numer działki 2/3 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III 146514_8.0720.2/3 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20

9 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 8. --- Numer działki 2/5 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III 146514_8.0720.2/5 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 9. --- Numer działki 7/1 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III 146514_8.0720.7/1 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 10. Numer działki 10/7 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III --- 146514_8.0720.10/7 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica Sposób korzystania Numer księgi dawnej 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER TEREN UL. GOŹDZIKÓW DR - DROGI KOLONIA CZAPLOWIZNA III 1 ---

10 Numer działki 1/2 Identyfikator działki 146514_8.0720.1/2 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica Sposób korzystania Numer księgi dawnej 12. Numer działki 2/7 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BLUSZCZOWA DR - DROGI WILLA CZAPLOWIZNA III --- 146514_8.0720.2/7 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica GOŹDZIKÓW 29/31 Sposób korzystania Numer księgi dawnej 13. Numer działki 41/8 Identyfikator działki 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER BI - INNE TERENY ZABUDOWANE KOLONIA CZAPLOWIZNA III --- 146514_8.0720.41/8 Obręb ewidencyjny (numer, nazwa) 0720, 3-07-20 Położenie (numer porządkowy / województwo, gmina, miejscowość, dzielnica) Ulica Sposób korzystania Numer księgi dawnej 1 MAZOWIECKIE, M. ST. WARSZAWA, WARSZAWA, WAWER TEREN UL. STEPOWEJ DR - DROGI KOLONIA CZAPLOWIZNA III Obszar całej nieruchomości 0,8877 HA Komentarz do migracji Wpisy lub części wpisów, ujawnione w księdze wieczystej w toku migracji, które zawierają treść nie objętą strukturą księgi wieczystej lub projekty wpisów przeniesione z dotychczasowej księgi wieczystej WPISANO NA WNIOSEK Z DNIA 23.08.1957R. NR 2910/59.

11 Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ BRAK WPISÓW DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ Właściciele --- Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności) Skarb Państwa (Nazwa, siedziba) Rola instytucji 7 1 /1 SKARB PAŃSTWA - PREZYDENT MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY, WARSZAWA ORGAN REPREZENTUJĄCY SKARB PAŃSTWA DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA --- Numer wpisu 1 Rodzaj wpisu Treść wpisu Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa) Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba) 2. INNY WPIS WSZCZĘTO POSTĘPOWANIE WYWŁASZCZENIOWE.PRZY PRZENIESIENIU SPOD NR.5 DZIAŁU III KSIĘGI WIECZYSTEJ "KOLONIA CZAPLOWIZNA III" DAWNIEJ POWIATU WARSZAWSKIEGO.PRZENIESIONO DNIA 28.11960R. SPÓŁDZIELNIA PRACY "OGNISKO" SPÓŁDZIELNIA "WARSZAWA", UL.WILANOWSKA 205/207 Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej Komentarz do migracji 1

12 DZIAŁ IV - HIPOTEKA BRAK WPISÓW Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki posiadają powierzchnię: Działka Pow. m 2 2/2 1048 2/3 1470 2/4 649 2/5 1103 2/6 1467 2/7 1020 3/1 743 7/1 272 Razem 7772 Księga wieczysta nr WA6M/00022143/3 obejmuje również działki, które nie są przedmiotem opinii. Zgodnie z Postanowieniem z dn. 30.12005 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi w Warszawie ogłosił upadłość TELMONT S.A. w Warszawie z możliwością zawarcia układu. Następnie Postanowieniem z dn. 27.12007 r. Sąd zmienił postanowienie z dn. 30.12005 r. o ogłoszeniu upadłości TELMONT S.A. w Warszawie z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego. Z Urzędu m. st. Warszawy uzyskano informacje, że bezpośredni dostęp do drogi publicznej posiadają m.in. działki ew. nr: Obręb nr 3-07-15 dz. nr 38/2, 38/3, 38/4, 38/7, 38/1, 38/5, 38/8, 71/1, 74/1, 75/1, 77/1, 38/6, 48/1, 62/2, 69/1, 62/1 oraz Obręb nr 3-07-20 dz. nr 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/7, 2/8, 3/ Brak dostępu do drogi publicznej mają następujące działki: Obręb 3-07-15 dz. nr 55, 48/2, 60/1, 84/ 5.2 Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, stan zagospodarowania Przedmiotowe działki położone są przy ulicy Goździków 29/31 w Warszawie na terenie dzielnicy Wawer, ograniczone ulicami Bluszczową, Stepową i Goździków, zlokalizowane są przy granicy dzielnicy Wawer i Praga Południe. Nieruchomość położona jest na terenie mieszkaniowo-usługowym.

13 Źródło: www.mapy.google.pl Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa, biurowousługowa, magazynowa i przemysłowa. W bezpośrednim sąsiedztwie położone jest Centrum Targowo- Kongresowe. W dalszej odległości znajduje się Las Rembertowski i linia kolejowa (ok. 350m). Nieruchomość położona jest w niedalekiej odległości od ul. Marsa i Trasy Siekierkowskiej. Oddalona od skrzyżowania Marsa i Okularowej ok. 300m. Dostępność komunikacyjna jest dobra, nieruchomość oddalona jest ok. 440m od przystanku PKP Warszawa- Gocławek, od przystanków autobusowych ok. 180-360m. Stan zagospodarowania Działki nr 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 3/1, 7/1 mają kształt regularny zbliżony do prostokąta, kwadratu, natomiast działki nr 2/1 i 2/8 maja kształt nieregularny- trójkąta. Teren jest płaski, ogrodzony. Teren działki jest częściowo utwardzony: parkingkostka polbruk, drogi wewnętrzne trylinką, płytami betonowymi, place manewrowe utwardzone betonem w średnim stanie technicznym. Nieutwardzoną część stanowi teren zielony i krzewy ozdobne oraz drzewa. Nieruchomość posiada dostęp do następujących mediów: woda, kanalizacja, energia elektryczna, telekomunikacja, gaz. Główny wjazd na nieruchomość odbywa się bramą wjazdową od strony ul. Goździków

14 Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się następujące budynki: biurowy, hala produkcyjna, warsztat, wiata i budynek gospodarczy. Budynki z wyłączeniem budynku biurowego lokalizowanego na działkach 2/2, 2/7 i częściowo 2/3 i 2/6 są w średnim stanie technicznym. Uzyskano informacje, że aktualnie część pomieszczeń w budynkach jest wynajmowana, umowy zawarte są na czas nieokreślony. Zgodnie z otrzymanym protokołem z kontroli podatkowej w dn. 17.09.2007-10.10.2007 r. przyjęto następujące powierzchnie użytkowe budynków (biegły nie otrzymał dokumentów technicznych budynków): Budynek biurowy- 3637m 2, w tym: - hala produkcyjna- 1711 m 2 ; - korytarze- 515 m 2, - pow. socjalna- 351 m 2, - pok. biurowe- 1060 m 2. Przy budynku biurowym znajduje się wartownia i trafo o pow. 34 m 2 Hala produkcyjna- 1124 m 2 Magazyn hali produkcyjnej- 418 m 2, Magazyn Tarnobrzeg- 34 m2 Opis budynków: Budynek biurowy- wybudowany w kształcie litery U, w szkieletowej konstrukcji żelbetowej w podłużnym układzie słupowo- ramowym, posiada betonowe rampy rozładunkowe. Budynek 2-kondygnacyjny z częściowo podpiwniczony, w części podpiwniczonej usytuowana jest kotłownia gazowa. Hala produkcyjna- budynek parterowy, niepodpiwniczony, wykonany w konstrukcji żelbetowej, jako dwuprzęsłowa hala produkcyjno magazynowa z samostatecznymi żelbetowymi dźwigarami dachowymi na siatce żelbetowych słupów. Posadzki

15 betonowe, elewacja nieotynkowana. W południowej elewacji stalowe wrota wjazdowe oraz stalowe drzwi wejściowe. Magazyn hali produkcyjnej- budynek o szkieletowej konstrukcji żelbetowej. Elewacja otynkowana, w zachodniej elewacji hali okratowana ślusarka okienna. W szczytach stalowe wrota wjazdowe. Magazyn Tarnobrzeg - żelbetowa monolityczna konstrukcja. 6 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Aktualnie brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla wycenianego terenu. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonym Uchwałą Nr LXXXII/2746/2006 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 10 października 2006 roku, zmienionym ponownie Uchwałą Nr XCII/2689/2010 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 7 października 2010 r. działki położone są na terenie oznaczonym symbolem U.20 tereny usług. Zgodnie z projektowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Marysin Wawerski, działki położone będą na terenie ozn symb. UUL1a teren usług bez przesądzania ich profilu bez ograniczeń wielkości i rodzaju do 15m wysokości.

16 7 PRZEDSTAWIENIE I UZASADNIENIE WYBORU PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI Wskazanie rodzaju określanej wartości Rodzaj określanej wartości: Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami: Art. 15 Ust. 1 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 150. Ust. 2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przed-miotem obrotu. Art. 154 ust. 1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nie-ruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustalenie podejścia, metody i techniki wyceny Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, Dane dotyczące wizji lokalnej: lokalizacja, położenie, sąsiedztwo, rodzaj zabudowy, Inne czynniki cenotwórcze tj. stan przepisów prawnych, funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na to, że budynek biurowy jest w zadawalającym stanie technicznym i może generować dochód, natomiast pozostałe budynki są w średnim stanie technicznym wartość nieruchomości określono w podejściu dochodowym dla budynku i terenu gruntu umożliwiającego jego racjonale wykorzystanie oraz w podejściu mieszanym, jako wartość gruntu niezabudowanego (grunt wolny) powstały po wyburzeniu pozostałych budynków w średnim stanie. Wartość nieruchomości stanowi suma wartości części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym i części gruntu wolnego, z uwzględnieniem wyburzeń. W przypadku gruntów zabudowanych budynkami, których wartość jest niższa aniżeli gruntu niezabudowanego (średni standard budynków) zastosowano podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości

17 określoną tą metodą jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji części składowych tego gruntu i powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania. WN = WG + Wmi (1 - Szm / 100)i- Kr gdzie: WN - wartość nieruchomości oszacowana w podejściu mieszanym, metodą kosztów likwidacji WG - wartość gruntu Wmi - wartość materiałów pozostałych po rozbiórce Szm- stopień zużycia poszczególnych rodzajów materiałów (w %) Kr - całkowity koszt robót rozbiórkowych z uporządkowaniem terenu Wartość rynkową gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami: Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi: Art. 153. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami: Zdefiniowanie rynku lokalnego Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Wybór kilku podobnych nieruchomości (3-5), które zostały w niedalekiej przeszłości sprzedane. Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi. Porównujemy każdorazowo z inną nieruchomością o znanych cechach i znanej cenie rynkowej. Wybór cech różnicujących dla poszczególnych par. Im obiekty będą di siebie bardziej podobne tym liczba cech może być mniejsza. Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach. Obliczenie wartości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy różnic (poprawek) pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy. W ostatnim etapie obliczamy ostateczną wartość jako średnią arytmetyczną.

18 W przypadku oszacowania wartości gruntu zabudowanego budynkiem biurowym, wartość oszacowano przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniką kapitalizacji prostej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi: Podejście dochodowe stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia Przy zastosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszu lub innych dochodów z nieruchomości..." "...Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów lub dzierżawy" Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz że zapłaci za nią nie więcej id kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. Wartość rynkowa nieruchomości oszacowana została w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej. Zasady określenia wartości nieruchomości przy użyciu podejścia dochodowego, techniki kapitalizacji prostej Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji. V = D x Wk Gdzie: V - oznacza wartość nieruchomości D - oznacza dochód roczny z nieruchomości Wk - współczynnik Kapitalizacji 2. Dochód roczny z nieruchomości odwzorowuje efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto 3. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości ( okres zwrotu kapitału) 4. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości, co można zapisać w postaci R= D/C

19 C - cena transakcyjna za nieruchomość (podobną pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno- użytkowego oraz pozostałych czynników wpływających na wartość) 5. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości, dla której uzasadnione jest założenie (przewidywane), że realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się, zgodnie z powyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej dochodu netto obejmuje następujące czynności Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny 2. Określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowymi dla tego rynku poziomem pustostanów 3. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji. Na etapie określenia dochodu operacyjnego netto nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od zaciągniętych kredytów) ani podatku dochodowego 4. Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych 5. Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości. 6. Ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto ( lub współczynnika kapitalizacji) 7. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto. Z uwagi na to, przedmiotowe działki mają nieuregulowany stan prawny oraz że w dniu 1 sierpnia 2008 r. został złożony wniosek na rzecz Polsping Sp z o.o o zasiedzenie, dokonano dyskontowania otrzymanej wartości. Uzyskano informacje, że procedura o zasiedzenie może potrwać jeszcze ok. 8 lat, dlatego otrzymaną wartość zdyskontowano współczynnikiem dyskonta w okresie 8- letnim.

20 Zdyskontowana wartość rynkowa Zgodnie 12 i 13 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości ( ) w przypadku braku danych z rynku nieruchomości: b. stopę dyskontową (R) określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Stopa dyskontowa w tym przypadku równa jest stopie kapitalizacji, w celu jej określenia należy uwzględnić ryzyko przy inwestowaniu w nieruchomości podobne oraz ryzyko z tytułu inwestowania w konkretną nieruchomość. Określono stopę dyskontową w wysokości 10,261%. Oszacowanie współczynnika dyskonta (1/(1 + stopa dyskontowa/100)^ilość lat dyskonta) (1/(1+ 10,261/100)^8)= 0,4577 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 8.1 Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych Raport z rynku nieruchomości inwestycyjnych 2014 r. (Colliers) ZARYS OGÓLNY I poł. 2014 r. charakteryzowała się dużą aktywnością podmiotów na rynku gruntów inwestycyjnych. Liczba transakcji z I poł. 2014 r. zwiększyła się o 115% względem analogicznego okresu roku 2012 i osiąga poziom około 650 mln PLN. Inwestorzy najchętniej analizowali projekty mieszkaniowe. Na takie inwestycje wydali 70% środków, 25% kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę biurowo - handlową, a 5% pod magazyny. Na Warszawę przypada w dalszym ciągu około 70-75% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania, choć wyraźne ożywienie widać również na rynkach regionalnych. W I półroczu zaobserwowano wysoką aktywność sprzedażową wśród spółek Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Rolnych i innych jednostek samorządowych. Nastąpiła stabilizacja cen gruntów, podaż pozostaje na relatywnie wysokim poziomie, natomiast Inwestorzy zachowują spokój w analizie i zakupie. Biorąc pod uwagę działki pod nieruchomości handlowe, rok 2014, podobnie jak ubiegły, nie będzie łatwy dla deweloperów centrów handlowych. Stałym wyzwaniem będzie uruchomienie nowych projektów w warunkach niewielkiego ożywienia gospodarczego Powszechnym staje się fakt zawierania umów warunkowych, mających na celu zastosowanie czynnika dyskontującego pieniądz w czasie, nie dłuższym niż 18 miesięcy. Pomimo wysokiej podaży, popyt na grunty inwestycyjne nie został w pełni zaspokojony, przede wszystkim z uwagi na brak nieruchomości, które