ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH NA TERENIE WROCŁAWIA ORAZ GMIN PODWROCŁAWSKICH W LATACH 2004 2008 Katarzyna Puterko Kraków, czerwiec 2009
ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH NA TERENIE WROCŁAWIA ORAZ GMIN PODWROCŁAWSKICH W LATACH 2004 2008 W niniejszym opracowaniu zaprezentowano analizę rynku domów jednorodzinnych na terenie miasta Wrocławia oraz gmin podwrocławskich obejmującą okres 5 lat (2004-2008). Analiza została sporządzona na podstawie bazy danych o transakcjach, gromadzonych przez autora opracowania, w ramach profesjonalnie prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych Bazy Transakcji WALOR. Teren objęty analizą zaprezentowano poniżej. Definitywnie skooczył się trwający ok. 2 lat boom inwestycyjno-budowlany, który objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we Wrocławiu i okolicach. Koniec hossy na wrocławskim rynku nieruchomości, najszybciej zauważalny był w segmencie nieruchomości mieszkaniowych lokale, domy, działki budowlane. Lata 2004-2005 to stabilny rozwój i tendencje wzrostowe na tym rynku. Rok 2006 to rok przełomowy, zarówno w zakresie ilości transakcji, jak też wartości sprzedawanych nieruchomości (w segmencie domów jednorodzinnych we Wrocławiu w 2006 r. zaobserwowano dynamikę wzrostu ilości transakcji na poziomie ok. 80% w stosunku do lat poprzednich, wolumen obrotu był natomiast prawie 3-krotnie wyższy niż np. w 2004 r.). Kolejny rok 2007, to z kolei rok uspokojenia i stabilizacji ilośd zawieranych transakcji spadła do poziomu obserwowanego przed 2006 r., natomiast wartośd zawieranych transakcji była na poziomie wyższym z uwagi na tendencje wzrostowe cen nieruchomości na tym rynku. Ubiegły 2008 rok potwierdza tendencje i trendy z roku 2007 stabilizacja cen oraz zauważalny spadek ilości zawieranych transakcji, wyraźniejszy na terenie Wrocławia (ok. 25-30% w stosunku do roku poprzedniego), wolniejszy w gminach podwrocławskich (na poziomie 5 10% w stosunku do 2007). Na poniższych wykresach przedstawiono ogólną sytuację we Wrocławiu i w gminach podwrocławskich w latach 2004 2008 w zakresie obrotu domami jednorodzinnymi, przy czym: na terenie Wrocławia analiza dotyczy obrotu na rynku wtórnym, z pominięciem sprzedaży deweloperskich na terenie gmin podwrocławskich analiza uwzględnia obrót zarówno na rynku wtórnym, jak też sprzedaże przez firmy oraz osoby fizyczne prowadzące działalnośd o charakterze deweloperskim z uwagi na dużą trudnośd w rozgraniczeniu sprzedaży indywidualnej domów w budowie, a budowy i sprzedaży domów przez osoby fizyczne prowadzące taką działalnośd gospodarczą w celach zarobkowych.
Ilośd transakcji domami jednorodzinnymi na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich - domy gotowe i w budowie (szt.) 700 600 500 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 miasto Wrocław gminy podwrocławskie Wartośd łączna transakcji domami jednorodzinnymi na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich - domy gotowe i w budowie (mln zł) 250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 miasto Wrocław gminy podwrocławskie Średnia cena domu jednorodzinnego gotowego na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich (tys. zł) 1 000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 miasto Wrocław gminy podwrocławskie
Rozkład procentowy liczby transakcji domami jednorodzinnymi, w poszczególnych przedziałach cenowych: Wrocław - rok 2007 Wrocław - rok 2008 1-1,5 11,48% 1,5-2 3,83% ponad 2 4,37% do 500 tys. zł; 19,67% 1-1,5 20,00% 1,5-2 7,50% ponad 2 3,33% do 500 tys. zł; 7,50% 500 tys. - 1 60,66% 500 tys. - 1 61,67% 1-1,5 3,25% gminy podwrocławskie rok 2007 1,5-2 1,08% ponad 2 1,44% 1-1,5 4,82% gminy podwrocławskie rok 2008 1,5-2 1,20% ponad 2 2,41% 500 tys. - 1 38,99% do 500 tys. zł; 55,23% 500 tys. - 1 46,99% do 500 tys. zł; 44,58%
Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych oraz ilości transakcji na terenie miasta Wrocławia - na mapach rozkładu średnich cen domów kolorem czerwonym wpisano rozstęp cenowy w danym obrębie (cena min cena max) -
Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych oraz ilości transakcji w gminach podwrocławskich na mapach rozkładu średnich cen domów kolorem czerwonym wpisano rozstęp cenowy w danej gminie (cena min cena max w tys. zł)
Wnioski: *) Wyraźnie daje się zauważyd spadek liczby transakcji domami jednorodzinnymi, zarówno na terenie Wrocławia jak też miejscowości podwrocławskich. Natomiast średnie ceny transakcyjne utrzymują się nadal na dośd wysokim poziomie. Widad to wyraźnie na obszarze Wrocławia, gdzie w 2008 roku zmieniła się trochę struktura rozkładu liczby transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych znacznie spadła liczba sprzedaży domów o cenie poniżej 500 tys. zł. (z prawie 20% do ok. 7,5%), podczas gdy prawie dwukrotnie wzrosła liczba transakcji sprzedaży zawieranych po cenach z przedziału 1 1,5 mln zł. Na terenach podwrocławskich również widad spadek transakcji o niższych cenach na korzyśd sprzedaży o cenach ponad 2 mln zł (z 1,4% do 2,4%). Liczba transakcji o cenach powyżej 1 mln zł wzrosła z ok. 5,8% w 2007 r. do ok. 8,5% w 2008 r. Zdecydowaną większośd transakcji stanowią obecnie sprzedaże o cenach z przedziału 500 tys. 1 mln zł. Na terenie miasta Wrocławia w latach 2007 i 2008 stanowiły one ponad 60% wszystkich transakcji, podczas gdy jeszcze w latach 2004-2005 średnia cena domu jednorodzinnego we Wrocławiu kształtowała się na poziomie ok. 350-400 tys. zł, a najwyższe ceny nie przekraczały w zasadzie poziomu 800-900 tys. zł. *) Przeciętnie jednostkowe ceny domów jednorodzinnych na terenach gmin podwrocławskich kształtują się obecnie w przedziale 1 000-10 000 zł/m 2. Najniższe ceny (1 2 tys. zł) dotyczą najczęściej domów przedwojennych wraz z zabudową gospodarczą, zagrodową w mniej atrakcyjnych miejscowościach. Najwyższe ceny (7 10 tys. zł) zarejestrowano na terenie gminy Kobierzyce w miejscowościach takich jak Bielany Wrocławskie, Wysoka, Tyniec Mały. Szczególną przewagę stanowi tu teren wsi Bielany Wrocławskie, zlokalizowanej przy węźle autostradowym przy autostradzie A-4 - wjazd do Wrocławia. Obszar ten cieszy się szczególnym zainteresowaniem ze względu na bardzo dobre połączenie komunikacyjne zarówno z centrum miasta jak i z głównymi drogami krajowymi, bezpośrednie sąsiedztwo dużej aglomeracji miejskiej oraz ulokowanie się na tym terenie nieruchomości o charakterze usługowo-handlowym (kilkanaście dużych hipermarketów m.in. TESCO, AUCHAN, IKEA, OBI) - średni poziom cen zarówno domów mieszkalnych, jak i gruntów wyraźnie odbiegający w górę od poziomu cen rynkowych na pozostałym obszarze. Na obszarze miasta Wrocławia ceny jednostkowe kształtują się w przedziale 2 500 20 000 zł/m 2, w większości przypadków 3 500 10 000 zł/m 2. Najniższe ceny dotyczą najczęściej domów przedwojennych w bardzo złym stanie technicznym oraz nieremontowanych domów z lat 70-tych (tzw. klocki-kostki), w lokalizacjach peryferyjnych. Najwyższe ceny osiągają nowe domy lub przedwojenne rezydencje w dobrym stanie technicznym, po remontach. Najdroższą lokalizacją (poziom kilkunastu tysięcy zł za 1m 2 powierzchni użytkowej) jest tzw. Wielka Wyspa obręby: Zalesie, Zacisze, Biskupin, Dąbie, Bartoszowice i Sępolno oraz także osiedla Oporów, Borek, Grabiszyn, Karłowice. Wynika to ze specyfiki tego obszaru: centrum miasta, reprezentacyjna willowa zabudowa przedwojenna. Liczba transakcji jest natomiast bardzo ograniczona z uwagi na małą podaż na tym terenie. Aktywnośd budowlana znikoma z uwagi na brak wolnych niezabudowanych gruntów. Poniżej przedstawiono wykresy rozkładu normalnego cen jednostkowych domów jednorodzinnych dla transakcji zarejestrowanych w 2008 roku na terenie Wrocławia i gmin podwrocławskich.
*) Najatrakcyjniejszym rejonem mieszkaniowym we Wrocławiu od wielu lat pozostają południowe obręby miasta Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, Oporów, Krzyki, Klecina. Bardzo wysokie ceny transakcyjne dotyczą zarówno domów jednorodzinnych, jak też gruntów. Atrakcyjnośd tej lokalizacji potwierdza również duża aktywnośd budowlana, zarówno w zakresie inwestycji indywidualnych, jak też deweloperskich na obszarze tym występują jeszcze niezabudowane grunty, a sukcesywnie uchwalane plany miejscowe umożliwiają rozwój inwestycji mieszkaniowych. Na obszarach gmin podwrocławskich największym powodzeniem i uznaniem cieszą się miejscowości położone bezpośrednio przy granicach miasta z dobrym dojazdem do centrum. Są to m.in. Kiełczów, Żerniki Wrocławskie, Wysoka, Tyniec, Bielany Wrocławskie, Mokronos, Smolec (w powiecie wrocławskim), Wilkszyn, Brzezina (w powiecie średzkim), Psary, Krzyżanowice (w powiecie trzebnickim). Zauważalna jest zależnośd, ze im dalej od centrum Wrocławia tym niższe ceny. Na terenie gmin powiatu wrocławskiego (na południe i wschód od Wrocławia) zanotowano wyraźnie wyższy poziom cen transakcyjnych oraz większą liczbę transakcji niż w gminach powiatów trzebnickiego (północ) i średzkiego (zachód). *) Najbardziej rozwojowymi obszarami są tereny położone na zachód od centrum Wrocławia dzielnica Fabryczna we Wrocławiu (obręby Stabłowice, Marszowice, Leśnica, Mokra, Pracze Odrzaoskie, Ratyo, Żar, Jerzmanowo, Jarnołtów) oraz gmina Miękinia w powiecie średzkim. Są to tereny do niedawna niezauważane i nie brane pod uwagę przy wyborze lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą odległośd od centrum (odległośd od rynku wrocławskiego do zachodniej granicy miasta wynosi ok. 15 km). W latach 2004-2005 zarejestrowano znikomą ilośd transakcji domami jednorodzinnymi na tym obszarze oraz bardzo niewielką aktywnośd budowlaną; natomiast już w latach 2006-2007 widad wyraźnie wzrost liczby transakcji zarówno w segmencie domów jednorodzinnych jak też działek budowlanych oraz wzrastającą aktywnośd budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe. Rynek pierwotny stan aktualny Obecnie na wrocławskim rynku pierwotnym realizowanych jest kilkanaście inwestycji deweloperskich, w ramach których oferowanych jest ok. 500 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ponad połowa oferty realizowana jest w ramach bardzo dużego osiedla jednorodzinnego na Marszowicach - Osiedle Malownicze (zachód Wrocławia dzielnica Fabryczna). Kolejnymi dużymi inwestycjami są Osiedle Truskawkowe (ok. 15% wszystkich domów) realizowane na terenie Wojnowa i Osiedle Leszczynowe (ok. 10%) na terenie sąsiedniego Strachocina - wschód Wrocławia; dzielnica Psie Pole. Pozostałe realizacje dotyczą inwestycji obejmujących od kilku do kilkunastu obiektów w ramach jednego osiedla. Zdecydowana większośd inwestycji zaprojektowana jest jako domy w zabudowie szeregowej. Wynika to z optymalizacji wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu. Wszystkie budynki oddawane są do indywidualnego wykooczenia, najczęściej w stanie deweloperskim, ale też surowym zamkniętym z elewacją i zagospodarowaniem terenu. Na obszarach gmin podwrocławskich realizowanych jest kilkaset inwestycji obejmujących zabudowę jednorodzinną, przy czym ok. 50 dotyczy większych, zorganizowanych osiedli realizowanych przez większe firmy deweloperskie, pozostałe inwestycje to najczęściej budowa kilku budynków prowadzona przez nieduże firmy budowlanoinwestycyjne lub wręcz przez osoby fizyczne w celach zarobkowych. Na tych terenach charakter zabudowy jest odmienny od terenów miejskich przeważają tu domy wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej, a tzw. szeregówki stanowią najczęściej tylko uzupełnienie w ramach danego osiedla. Również wielkośd działek jest wyraźnie większa niż na obszarze miejskim. Patrząc na ten segment rynku z punktu widzenia nabywcy daje się zauważyd małe zróżnicowanie oferty deweloperskiej na terenie samego Wrocławia. Podczas gdy oferta mieszkao jest bardzo szeroka (kilkadziesiąt inwestycji rozsianych po całym mieście, zróżnicowane osiedla, budynki, lokale, a tym samym ceny każdy znajdzie coś dla
siebie) oferta domów jednorodzinnych obejmuje zaledwie kilkanaście inwestycji, głównie tzw. szeregówki, zlokalizowane w większości w południowej i południowo-wschodniej części miasta. Ceny jednostkowe ofert deweloperskich na terenie Wrocławia oraz miejscowości podwrocławskich kształtują się na bardzo zbliżonym poziomie; przeciętnie zawierają się w przedziale 3000 5000 zł/m 2 powierzchni domu. Cena ta zależy przede wszystkim od stanu wykooczenia budynku, wielkości działki, ale też od lokalizacji i zagospodarowania posesji i osiedla (np. czy jest to zamknięte ogrodzone i monitorowane osiedle z zorganizowanym placem zabaw, czy domy w indywidualnej zabudowie). W okresie ostatnich kilku miesięcy daje się wyraźnie zauważyd zmniejszenie popytu w tym segmencie rynku, co skłania często deweloperów albo do negocjacji cenowych, albo do oferowania upustów, bonifikat, czy dodatkowych bonusów w postaci chociażby wykooczenia i wyposażenia domu lub np. samochodu jako dodatku do kupowanego domu. Z uwagi na obecną trudną sytuację rynkową deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji właśnie z uwagi na zbyt duże ryzyko braku popytu. W ostatnich miesiącach wyraźnie zauważalny jest również spadek kosztów budowy. Obecnie przeciętne koszty budowy budynków jednorodzinnych wolnostojących na rynku wrocławskim kształtują się na poziomie ok. 2500 zł/m 2 powierzchni ogólnej budynku do stanu deweloperskiego; podczas gdy jeszcze rok temu poziom ten dochodził nawet do ok. 3000 zł/m 2. Dla zobrazowania rozkładu terytorialnego inwestycji deweloperskich na obszarze Wrocławia i gmin podwrocławskich poniżej zaprezentowano mapę z zaznaczeniem takich inwestycji: kolorem czarnym oznaczono inwestycje na obszarach podwrocławskich kolorem niebieskim oznaczono inwestycje na obszarze Wrocławia uwzględniono tylko inwestycje realizowane przez większe firmy deweloperskie w ramach zorganizowanych osiedli mieszkaniowych, pominięto inwestycje osób fizycznych lub niedużych firm budowlanych dotyczące pojedynczych budynków.
Rozkład inwestycji deweloperskich w zakresie domów jednorodzinnych potwierdza zaobserwowane tendencje na rynku wtórnym najatrakcyjniejsze są obszary południowe i wschodnie i tam lokuje się najwięcej inwestycji na rynku pierwotnym, natomiast obszary zachodnie i północne są nadal niedoceniane przez nabywców, a tym samym deweloperów. Podsumowanie Obecnie mamy już za sobą okres wielkiego boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych i wzrostu cen nawet kilkusetprocentowego w skali roku. Rok 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji, który to stan przeciągnął się na rok 2008. Od kwietnia 2007 zaczęły się podwyżki stóp procentowych NBP (po długim okresie obniżek i stabilizacji trwającym prawie 2 lata) do połowy 2008 Rada Polityki Pieniężnej 8 razy podnosiła stopy procentowe. Na niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych nałożył się jeszcze w 2008 roku ogólnoświatowy kryzys finansowy zapoczątkowany w Stanach Zjednoczonych (głównie w sektorze bankowym). Wpłynęło to na bardzo trudną sytuację na rynku międzybankowym (trudności banków z finansowaniem działalności), co miało bezpośrednie przełożenie na zmniejszenie możliwości kredytowania inwestycji firm deweloperskich oraz kredytowania zakupów klientów indywidualnych. To przełożyło się na zmniejszenie popytu przy jednoczesnym wzroście podaży w tym segmencie rynku, wynikającym ze zwiększonej liczby inwestycji rozpoczętych na fali boomu w 2006 roku. W przypadku rynku domów jednorodzinnych (w przeciwieostwie do rynku mieszkao) na razie nie zaobserwowano wyraźnego spadku cen transakcyjnych, ale bardzo wyraźnie zmniejszyła się liczba zawieranych transakcji oraz dwu- trzykrotnie wydłużył się czas ekspozycji nieruchomości na rynku. Z jednej strony może byd to pierwszy krok do spadku cen na tym rynku, z drugiej strony może jest to tylko czas przeczekiwania obecnej niepewności na tym rynku. Przewidywania co do dalszego rozwoju wrocławskiego rynku domów jednorodzinnych są obecnie niejednoznaczne. Trudno jest przewidzied jak długo potrwa czas takiego wyczekiwania, ponieważ rynek nieruchomości zależy w dużej mierze od ogólnej sytuacji w gospodarce, na którą ma wpływ bardzo wiele czynników, w tym również politycznych. Rada Polityki Pieniężnej próbowała łagodzid negatywne skutki kryzysu finansowego obniżką stóp procentowych w ciągu 5 ostatnich miesięcy (listopad 08 marzec 09) było pięd obniżek w tym dwie dośd znaczne o 0,75 punkta procentowego, jednak trudno jest obecnie przewidzied jakie będą tego efekty w dłuższej perspektywie. Pogarszająca się sytuacja gospodarcza (zmniejszający się PKB, spadek sprzedaży detalicznej i produkcji, wzrost bezrobocia) brak perspektyw na poprawę w najbliższym okresie, a tym samym pogarszające się nastroje społeczeostwa i inwestorów na pewno odbiją się niekorzystnie również, a może przede wszystkim na rynku nieruchomości. Na pewno nie jest to sytuacja przejściowa, rzędu 2-3 miesięcy. Należy liczyd się z tym, że może byd to stan długookresowy. Czynniki, które mogą pozytywnie wpłynąd na poprawę stanu tego segmentu rynku nieruchomości i na zatrzymanie ewentualnego trendu spadkowego cen są m.in. niezaspokojony popyt na domy zarówno na terenie miasta jak i okolic łagodniejsza polityka kredytowa banków inwestycje związane z organizacją Euro 2012, które z jednej strony mogą nakręcid koniunkturę w lokalnej gospodarce, z drugiej strony podnieśd atrakcyjnośd niektórych terenów inwestycyjnych (głównie na obrzeżach miasta), do tej pory nie branych pod uwagę, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sied dróg, komunikacja miejska, itp.).
Katarzyna Puterko Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości, magister ekonomii. Członek - założyciel Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego. Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku nieruchomości. Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym; zajmuje się kompleksowymi usługami w zakresie wycen wszelkich nieruchomości, analiz rynku oraz analiz opłacalności inwestycji w nieruchomości oraz doradztwem inwestycyjnym i prawnym w zakresie dotyczącym nieruchomości. Obszar działania obejmuje głównie teren Dolnego Śląska. PROBITAS Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Katarzyna Puterko ul. Kwiska 5-7, Wrocław tel.: (0-71) 79 05 168 tel. kom.: 0-501 351 271 fax: (0-71) 75 03 129 e-mail: probitas@probitas.pl www.probitas.pl