RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

Podobne dokumenty
RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE

RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE 2010 /2011 KRZYSZTOF BARTUŚ

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE W 2017 ROKU HOSSA W ROZKWICIE

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE W 2018 ROKU KONTYNUACJA HOSSY

GRUNTY W STREFIE PODMIEJSKIEJ

TRUDNY RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

RYNEK PIERWOTNY DOMÓW JEDNORODZINNYCH W KRAKOWIE

RYNEK KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE

TENDENCJE DO ZMIAN W RUCHU BUDOWLANYM W KRAKOWIE

ANALIZA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH

INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI CZY TO SIĘ JESZCZE OPŁACA?

Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH

POPYT MIESZKANIOWY W KRAKOWIE

WADOWICKI RYNEK MIESZKANIOWY

RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH

RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU

Rynek. Nowych Mieszkań. Rynek Nowych. Mieszkań. III kwartał 2012 r.

Rynek nowych mieszkań w III kwartale 2015 r. Przewidujemy: Zwiększenie popytu związane z nowelizacją programu MdM Utrzymanie się przyrostu podaży

RYNEK WTÓRNY DOMÓW W OKOLICACH KRAKOWA MODA NA DOM POD MIASTEM

KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości KATEDRA. Inwestycji i Nieruchomości SKN. Real Estate. Rynek biurowy w Łodzi

Rynek wynajmu mieszkań - raport kwartalny za IV kw. 2008

PMR. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce: 50% wzrost do 17 mld zł w 2008 r.

Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości czyli polskie REIT-y Ostatnia prosta

RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU

Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku. Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu w III kw roku

Warszawa. * mediana Źródło: Wynajem.pl. Źródło: Wynajem.pl

Rynek Mieszkań. Nowych IIMieszkań. Rynek Nowych. kwartał 2014 r. III kwartał 2012 r.

KRAKÓW WTÓRNY RYNEK DOMÓW MAŁA PODAŻ I REKORDOWE CENY

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE. efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych

Mieszkanie wynajmiemy taniej niż rok temu

STYCZEŃ 2009 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości niemieszkalnych w Polsce w 2012 r.

ZAKOPANE PIERWOTNY RYNEK MIESZKAO. Marek Suchodół

Niewielki spadek czynszów ofertowych w lutym

newss.pl Małe mieszkania będą bardziej poszukiwane

Wynajem.pl Miesięczny raport rynku wynajmu mieszkań lipiec 2010

Rynek mieszkaniowy w głównych miastach Polski. II kwartał 2008

newss.pl Ukryty popyt. Raport z rynku nieruchomości styczeń 2011

Agenda Profil Grupy PÓŁNOC Nieruchomości Segmenty działalności Grupy Segment inwestycyjny Sieć franczyzowa Pośrednictwo nieruchomości Zarządzanie nier

Roczna analiza cen wtórnego i pierwotnego rynku mieszkaniowego Kraków

GRUDZIEŃ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Profil Grupy Spółka dominująca

Perspektywy rynku. w 2009 roku Spragnieni krwi

GRUNTY W STREFIE PODMIEJSKIEJ

Budownictwo mieszkaniowe będzie rosło najszybciej FREE ARTICLE.

Roczna analiza cen wtórnego i pierwotnego rynku mieszkaniowego Wrocław

PAŹDZIERNIK 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Sytuacja ekonomiczno-finansowa sektora cukrowniczego

Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy

Analiza rynku, wybrane elementy przydatne. majątkowego

GMINY WOKÓŁ KRAKOWA RYNEK MIESZKANIOWY I DOMY

Rynek lokali mieszkalnych w mieście Mława w latach

ANALIZA ŁÓDZKIEGO RYNKU

ŁÓDZKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI

kwiecień 2013 Raport rednet Consulting i tabelaofert.pl sytuacja na rynku mieszkaniowym

ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH

MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA

Rynek nieruchomości w Polsce trendy i nowe obszary inwestowania

Zakres analizy obejmuje określenie rzeczywistej wartość lokalu użytkowego i możliwości prowadzenia działalności medycznej.

PREZENTACJA GRUPY INPRO

V. Analiza strategiczna

LIPIEC 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

POPYT I PREFERENCJE MIESZKANIOWE WE WROCŁAWIU

Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy. Zarządzanie nieruchomościami Trendy na rynku nieruchomości Dr Adam Wyszkowski EKONOMICZNY UNIWERSYTET DZIECIĘCY

WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY NA LATA

MAJ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

DOKĄD RYNEK ZMIERZA W MIEŚCIE PAPIEŻA?

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W GŁÓWNYCH MIASTACH POLSKI Kwiecień 2004

Wyniki za CC Group Small & MidCap Conference 4 th Edition 27 marca 2014

Analiza wpływu czynników miko i makroekonomicznych na rynek nieruchomości.

Śniadanie prasowe Trendy na rynku kredytów dla ludności w 2015r. Grupa BIK

Krajobraz bezpiecznych inwestycji

POPYT I PREFERENCJE MIESZKANIOWE W KRAKOWIE

Sytuacja ekonomiczno-finansowa sektora cukrowniczego

MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA

RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE IIIQ 2009

Wymogi dla warunków wspierania budownictwa mieszkaniowego

Jacy inwestorzy i na jakich warunkach mogą wejść w projekty MS pozyskując niezbędne finansowanie?

Analiza wpływu czynników miko i makroekonomicznych na rynek nieruchomości.

RAPORT RYNEK MIESZKANIOWY WE WROCŁAWIU -PODSUMOWANIE ROKU 2008 NA RYNKU WTÓRNYM JOT- BE NIERUCHOMOŚCI EKSPERCI RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Raport 29 stycznia Nie każde mieszkanie kupimy taniej niż rok temu

DOMY POD KRAKOWEM. Alternatywa dla miasta PIOTR MIKA

Wrocław, dnia 12 stycznia 2017 r. Poz. 194 UCHWAŁA NR XXX/195/16 RADY MIEJSKIEJ STRONIA ŚLĄSKIEGO. z dnia 30 grudnia 2016 r.

Analiza rynku lokali mieszkalnych w centrum Krakowa Rzeczoznawcy Majątkowi : Elżbieta Hołda, Marek Wojtyna Kraków 2006

O P I N I A KM 2256/13 AUTOR:

ul. Dąbska 20a/2 tel Kraków mail:

Lokum Deweloper S.A. Wrocław, 22 marca 2017 r.

Sektor budowlany w Polsce 2017 Analiza regionalna. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata

Ekonomiczny Uniwersytet Dziecięcy

Debiut JR INVEST S.A. na NewConnect

WYNIKI ZA PIERWSZE PÓŁROCZE 2010 NOWY MODEL DZIAŁANIA GRUPY HOTELOWEJ ORBIS

Warszawa, dnia 10 maja 2016 r. Poz UCHWAŁA NR XIX/91/2016 RADY GMINY PIONKI. z dnia 28 kwietnia 2016 r.

Grunty inwestycyjne w Polsce

ANALIZA ŁÓDZKIEGO RYNKU

GDYNIA MŁYŃSKA inwestycja rentierska w wynajem mieszkań w kamienicy

Profil Grupy Spółka dominująca

czerwiec 2013 Raport rednet Consulting i tabelaofert.pl sytuacja na rynku mieszkaniowym

ANALIZA WROCŁAWSKIEGO PIERWOTNEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO

Transkrypt:

RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE ROK 2014 KRZYSZTOF BARTUŚ Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl jest zespołem analityków i doradców z uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych, prowadzących od kilku już lat systematyczne badania rynkowe i wykonujących usługi konsultingowe dotyczące rynku nieruchomości głównie na terenie Małopolski, Dolnego i Górnego Śląska oraz Warszawy, ale też w innych regionach kraju. www.mrn.pl Kraków, kwiecień 2015 Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 31-261 Kraków, ul. Wybickiego 7c tel. +48 12 378 31 30 fax +48 12 378 31 29 e-mail: zarzad@mrn.pl Oddział we Wrocławiu: 54-210 Wrocław, ul. Kwiska 5-7/9 tel. +48 71 72 34 852 +48 501 351 271 e-mail: wroclaw@mrn.pl Oddział w Warszawie: 02-123 Warszawa, ul. Korotyńskiego 23/8 tel. +48 22 378 12 67 +48 501 192 142 e-mail: warszawa@mrn.pl

1. Charakterystyka rynku Przedwojenne i zabytkowe centrum Krakowa zabudowane jest kamienicami - piętrowymi budynkami mieszkalnymi dominującymi w miastach od średniowiecza do połowy XX wieku. Krakowskie kamienice stanowią obecnie ogromny i wyjątkowy zbiór różnych stylów architektonicznych, które powstawały w kolejno po sobie następujących epokach. Poszczególne budynki mają unikatowy charakter i wystrój architektoniczny, a znaczna część z nich wpisana jest do rejestru zabytków w celu ochrony ich artystycznych, kulturowych i historycznych walorów. Zespoły urbanistyczne kamienic obejmują najstarszą część dzielnic Śródmieście, Krowodrzy i Podgórza. Uznawane za najlepsze lokalizacje w Krakowie generują najwyższe dochody z czynszów i usług (handel, turystyka i gastronomia), a unikatowość formy jest źródłem prestiżu dla właściciela takiego budynku. Dlatego kamienice zawsze stanowiły odrębny segment rynku nieruchomości inwestycyjnych, z jego własną dynamiką, popytem i podażą. Rynek kamienic najmocniej skorelowany jest z rynkiem mieszkaniowym (a zwłaszcza apartamentowym) oraz z rynkiem powierzchni komercyjnych i rynkiem hotelowoturystycznym, które najczęściej są realizowane w tych budynkach. 2. Najdroższe lokalizacje Serce miasta, gdzie koncentruje się historyczna zabudowa mieszkaniowa to obszar Plant z najdroższymi kamienicami przy Rynku Głównym, wzdłuż ulicy Floriańskiej, Grodzkiej i Szewskiej. Kolejną atrakcyjną enklawą jest dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną oraz ulice stanowiące przedłużenie ulic w obrębie I-ej obwodnicy, to jest ulice: Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa i Lubicz. Wzrastają też ceny kamienic położonych w sąsiedztwie Wawelu, w tym wokół placu Na Groblach. Gwałtownie rosną ceny wokół Dworca Głównego z Pawią jako najdroższą obecnie ulicą komercyjna miasta. Z roku na rok rośnie atrakcyjność zaniedbanej dawniej Wesołej od Lubicz do Prażmowskiego oraz osiedla Oficerskiego, ulubionych lokalizacji kancelarii prawnych. W Krowodrzy najdroższy jest Salwator wokół placu Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół parku Krakowskiego oraz ulic: Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim komercyjne ulice Kalwaryjska i Limanowskiego, ale coraz częściej, w celach mieszkaniowych, poszukiwane są tereny położone powyżej, na Wzgórzu Lasoty (Plac Lasoty, ul. Krzemionki, Zamojskiego, Parkowa) oraz dzielnica Dębniki. 3. Zasób i podaż Kraków jest jedynym wielkim miastem w Polsce, w którym zachowała się w dużym stopniu przedwojenna struktura zasobów mieszkaniowych, także pod względem własnościowym. Niemal 1/3 mieszkań została w nim wybudowana ponad 60 lat temu, co oznacza 90 tys. mieszkań w 10 tys. kamienicach, z tego 1 tys. w rejestrze zabytków miasta Krakowa. W Śródmieściu zachowało się ok. 7 tysięcy przedwojennych kamienic, w Krowodrzy 2 tysiące a w Podgórzu prawie 1 tysiąc. Nadal duża część kamienic posiada nieuregulowany stan prawny (brak

podziału fizycznego kamienicy i wydzielenia udziałów). Inną tendencją jest trwały podział i wydzielanie odrębnych nieruchomości lokalowych. Podaż całych kamienic jest więc znacznie ograniczona, a pojawiające się nowe oferty sprzedaży są najczęściej wynikiem kolejnych regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Wśród kilkudziesięciu ofert sprzedaży kamienic coraz częściej w ostatnich latach można znaleźć profesjonalnie przygotowane oferty sprzedaży wraz z decyzjami o warunkach zabudowy lub pozwoleniami na ich przebudowę i rozbudowę. Pozwalają one potencjalnym nabywcom precyzyjnie przygotować biznes plan przedsięwzięcia a co za tym idzie dokładniej oszacować ryzyko inwestycyjne. Cechą charakterystyczną tych ofert i transakcji jest kalkulacja ceny oparta na docelowej (projektowanej) wielkości powierzchni użytkowej budynku, analogicznie jak w przypadku sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Tendencje te są odpowiedzią na oczekiwania rynku na oferty sprzedaży przygotowanych do realizacji inwestycji, co zapewnia krótszy okres inwestowania i szybszy zwrot kapitału. 4. Obrót rynkowy Co roku rejestruje się transakcje kamienicami na obszarze wszystkich trzech przedwojennych dzielnic Krakowa: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. W roku 2014 zawarto 33 sprzedaże całych kamienic oraz 128 transakcji udziałami. Po okresie spadków ilości transakcji mających miejsce od rekordowego roku 2006 do 2009 roku, w latach 2010-2013 szybko rosła ilość zawartych kontraktów kupna-sprzedaży. W ostatnim roku wolumen transakcji całymi kamienicami znowu wzrósł, co odzwierciedla utrzymującą się bardzo dobrą koniunkturę rynku. 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Liczba transakcji na rynku kamienic w latach 2003-2014 2003 2004 2005 2006 2007 liczba transakcji całymi kamienicami 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* liczba transakcji udziałami w kamienicach Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, 2014* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych Rok 2014 tylko niewiele ustępuje wcześniejszemu, rekordowemu od 2009 pod względem obrotów. Inwestorzy wydali aż 200 mln zł na zakupy, w tym na całe kamienice ponad 130 mln zł. 600 mln zł Obrót rynkowy kamienicami i ich udziałami w latach 2003-2014 500 mln zł 400 mln zł 300 mln zł 200 mln zł 100 mln zł 0 mln zł 2003 2004 2005 2006 2007 obrót rynkowy całymi kamienicami [mln zł] 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* obrót rynkowy udziałami w kamienicach [mln zł] Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, 2014* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych

Rok 2014 stanowi kontynuację rosnącego zainteresowania inwestycjami w zabytkowe nieruchomości krakowskie, podtrzymywanego hossą na rynku apartamentów. Specyfiką tego segmentu rynku jest elastyczny, zmienny popyt dostosowany do koniunktury w przeciwieństwie do dość sztywnej podaży ofert sprzedaży obiektów zabytkowych. Podobnie jak na rynkach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelowym od połowy 2013 roku obserwowany jest duży optymizm inwestorów, czego przykładem są publiczne licytacje kamienic gminnych, w których właśnie od wakacji 2013 r. brało udział nawet 20 licytantów. 5. Ceny kamienic Lata 2003-2007 to szybki wzrost cen kamienic wynikający z hossy na całym rynku nieruchomości. W 2008 rozpoczęła się korekta i ceny spadały aż do 2012 roku. Ostatnie dwa lata 2013-2014 o okres stabilizacji na po2 ziomie z 2010 i 2011 roku (6.800-7.100 zł za 1m pow. użytkowej kamienicy w Śródmieściu). Biorąc pod uwagę jednoczesny wzrost ilości transakcji może to oznaczać, że rynek osiągnął już najniższy poziom cenowy w 2012 roku a od tego roku nastąpiła zmiana trendu ze spadkowego na wzrostowy. Obecne ceny kamienic są jeszcze w dalszym ciągu niższe o 30% (ceny nominalne), a po uwzględnieniu inflacji o prawie 40% (ceny realne) od rekordowych notowanych w 2007 r. Trend cenowy kamienic w Śródmieściu - lata 2003-2014 [zł/m2 pu] 10 000 zł 9 000 zł 8 000 zł 7 000 zł 6 000 zł 5 000 zł 4 000 zł 3 000 zł 2 000 zł 1 000 zł 0 zł 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, 2014* - wielkości szacowane na podst. niepełnych danych Najwyższa cena zapłacona dotychczas w 2014 roku za kamienicę wyniosła 15,5 mln zł przy średniej cenie rynkowej takich nieruchomości równej 4,4 mln zł. Dla porównania w 2013 r. najdroższa kamienica osiągnęła cenę 25,3 mln zł, a średnia cena rynkowa nieruchomości wyniosła 5,3 mln zł. Immanentną cechą tego rynku jest znaczne zróżnicowanie cen jednostkowych kamienic (od 2,3 tys. - do 12 tys. 2 zł/m p.uż.) wynikające z dużych dysproporcji w atrakcyjności lokalizacyjnej (ul. Węgierska w Podgórzu Rynek Główny), w stanie techniczno-użytkowym (od kamienic luksusowych - do pustostanów wymagających kapital2 nego remontu) i w wielkości dochodu z najmu (od powierzchni handlowych wynajmowanych po 300-400 zł/m do mieszkań z najemcami płacącymi czynsz regulowany 10-14 zł/m2). A właśnie oczekiwana stopa zwrotu dla większości inwestorów jest podstawą kalkulacji opłacalnej ceny zakupu kamienicy. 6. Popyt W okresie hossy do 2007 r. wzrastał przede wszystkim popyt zagraniczny. Np. na Kazimierzu udział obcych inwestorów (głównie z UE i Izraela) w obrocie rynkowym wzrósł z 13% w 2003 roku do 75% w 2008 roku. Od 2009 zainteresowanie kamienicami z ich strony spadało. Obecnie udział kapitału zagranicznego nie przekracza 40%. Struktura popytu w 2014 roku wskazuje w dalszym ciągu na przewagę inwestorów z branży mieszkaniowej i apartamentowej oraz ograniczony, ale stabilny popyt ze strony rynku hotelowo-turystycznego (zakupy pod

hotele, hostele, pensjonaty, gastronomię). Od roku rośnie także presja popytowa inwestorów poszukujących kamienic pod wyróżniające się lokalizacją biura i siedziby firm. O inwestycyjnej atrakcyjności kamienic świadczą nowe inwestycje apartamentowe w centrum miasta, tzw. plomby (uzupełnienie zabudowy pomiędzy istniejącymi kamienicami). 7. Prognoza Od połowy 2013 roku na rynek powoli wracają inwestorzy zachęceni niskimi cenami i coraz tańszymi kredytami. Dodatkowo od początku 2014 roku na rynek kamienic oddziałuje dobra koniunktura na rynku luksusowych apartamentów. Dlatego prognozy dla rynku kamienic w Krakowie w krótkiej i średniej perspektywie są optymistyczne. W najbliższym czasie wciąż będzie napływał nowy kapitał krajowy i zagraniczny przyciągany bardzo dobrą marką Krakowa jako stolicy turystycznej Polski, a ostatnio także międzynarodowym centrum usług biznesowych i nauki. 8. Dodatek: strategie inwestycyjne na rynku kamienic Od początku lat 90-tych ubiegłego stulecia inwestorzy na rynku kamienic wybierali różne strategie inwestycyjne aby zmaksymalizować swoje cele (najczęściej zysk). W pierwszym okresie dominowali spekulanci nastawieni na szybki zysk wg zasady tanio kupić, drogo sprzedać w jak najkrótszym czasie. Strategia ta sprawdzała się na rynku niedojrzałym i nieczytelnym dla uczestników rynku nieruchomości oraz w okresie silnej hossy. Ograniczony dostęp do informacji (brak wszechobecnego obecnie internetu, utrudniony dostęp do informacji o właścicielach) umożliwiał spekulantom zakupy po okazyjnych cenach całych kamienic lub ich udziałów oraz ich odsprzedawanie z dużą marżą, wynikającą jedynie od cen zakupu i sprzedaży kamienic. W miarę rozwoju rynku i wzrostu konkurencji często ci sami inwestorzy opracowywali i wybierali nowe strategie inwestycyjne pozwalające zwielokrotnić zyski. Popularną strategią od połowy lat 90-tych była marża z podziału kamienicy na lokale i ich sprzedaży jako cel inwestycyjny. Zysk uzależniony był oczywiście od ceny zakupu, ale także od uwarunkowań prawnych wyodrębnienia lokali, możliwości podziału dużych lokali na małe jednostki, możliwości wyodrębnienia strychu i piwnic jako lokali, wreszcie od cen rynkowych takich lokali. Aby szybko obrócić pieniędzmi, inwestorzy nie realizowali remontów w tych kamienicach. W tym samym czasie działali i funkcjonują do dzisiaj inwestorzy wyspecjalizowani w porządkowaniu stanu prawnego kamienic. Likwidacja ograniczeń prawnych i administracyjnych oraz skupienie wszystkich udziałów kamienicy w jednych rękach zapewnia wysoki zysk z inwestycji, chociaż w dość długim czasie związanym z regulacjami prawnymi. Strategia ta wymaga jednak wysoce specjalistycznej wiedzy prawnej, licznych kontaktów na świecie, dzięki którym znajdowani są spadkobiercy przedwojennych właścicieli tych cennych nieruchomości oraz umiejętności rozwiązywania niekorzystnych umów najmu i uwalniania zajętych dotychczas mieszkań i lokali użytkowych. Zyski w tym przypadku zależą od ilości i skali ograniczeń prawnych prawa własności kamienicy, ceny zakupu (zwykle niskiej bo obciążonej wadami prawnymi), kosztów prawnych, kosztów usunięcia dotychczasowych najemców, kosztów kurateli sądowej i poszukiwania spadkobiorców (zwykle spoza Polski), a także od ceny sprzedaży wolnej kamienicy od ograniczeń prawnych oraz od czasu inwestycji. Obecnie coraz bardziej dominującą strategią inwestycyjną jest developing (ulepszanie), co wymaga jednak zaangażowania większego kapitału inwestycyjnego i specjalistycznej wiedzy o rynku (know-how). Taki sposób inwestowania preferują firmy deweloperskie rynku mieszkaniowego, gdyż to właśnie one dysponują odpowiednią wiedzą o rynku i jego preferencjach oraz umiejętnościami prowadzenia inwestycji budowlanych. Ulepszanie polega tutaj na nadbudowie kamienicy, adaptacji strychu i piwnic na lokale mieszkalne i usługowe, odbudowie oficyny, remoncie kapitalnym budynku i modernizacji lokali w celu podniesienia ich standardu użytkowego. Stopa zysku wynika oprócz ceny zakupu z potencjału rozwojowego nieruchomości (możliwości i wielkości nadbudowy, odbudowa lub rozbudowa oficyny, adaptacja strychu i piwnic, zmiana funkcji i funkcjonalności lokali), nakładów inwestycyjnych, długości inwestycji, wreszcie od cen rynkowych apartamentów i lokali użytkowych.

Osobną grupę tworzą inwestorzy branżowi, których cele inwestycyjne związane są ze strategiami rozwoju własnej branży, na której działają. Są to najczęściej firmy z sektora hotelowego. Poszukują i nabywają kamienice pod hotele, hostele i aparthotele. W rachunku opłacalności zakupu kamienicy decydującymi zmiennymi rynkowymi są: konkurencyjność lokalizacji pod obiekt hotelowy, pozytywna ocena sytuacji i perspektyw na rynku turystycznym, możliwa do realizacji optymalna funkcja i standard docelowy obiektu, nakłady inwestycyjne (zakup i budowa wyposażenie hotelu), planowane przychody i koszty operacyjne w okresie 5-10 lat oraz zakładana stopa zwrotu z inwestycji. Jak można zauważyć w tej strategii zysk z inwestycji nie wynika z odsprzedaży kamienicy lecz składa się na niego skapitalizowany dochód z działalności hotelowej. Należy także wspomnieć o strategii inwestycyjnej inwestorów, którzy zakup kamienic traktują jako lokata kapitału. Postrzegają oni rynek kamienic jako atrakcyjne miejsce do lokowania swoich nadwyżek kapitału. Są to inwestorzy długoterminowi, gdyż oceniają ten rynek jako mało ryzykowany a w dłuższym horyzoncie czasowym jest alternatywą mało zyskownych lokat bankowych i bardzo ryzykowanych pakietów akcji. Ich celem inwestycyjnym jest maksymalizacja dochodów z czynszów (cena odsprzedaży po wielu latach ma wyraźnie mniejsze znaczenie). Zysk zależy przede wszystkim od ceny zakupu, kosztów adaptacji i remontów lokali pod wynajem, przychodów z najmu, kosztów eksploatacyjnych, wreszcie od tendencji rynkowych w aspekcie wartości rezydualnej. Podstawą ich rachunku opłacalności zakupu jest stopa dochodu (dochód roczny do kosztów inwestycji). Oczywiście na rynku kamienic inwestorzy często realizują mieszane strategie inwestycyjne (mix) dążąc do maksymalizacji zysku z inwestycji. Przyszłością rynku są jednak deweloperzy sektora mieszkaniowego i branży turystycznej, dzięki którym zabytkowe nieruchomości odzyskują swój dawny blask. Krzysztof Bartuś Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Analityk, doradca rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, 20-letnie doświadczenie na krakowskim rynku nieruchomości e-mail: k.bartus@mrn.pl