ul. Dąbska 2a/2 tel. 664 787 72 31-572 Kraków mail: biuro@esw24.pl Przykładowa analiza rynku nieruchomości gruntowych powiatu krakowskiego wykonana w ramach współpracy z Małopolskim Rynkiem Nieruchomości, pozbawiona elementów statystystycznych. źródło: opracowanie własne na podstawie danych MRN www.esw24.pl
Wolumen obrotótu [zł] Ilość transakcji Kolejny rok za nami, kolejne podsumowania, kolejne analizy. W odróżnieniu do poprzednich lat, w 214 roku, na rynku nieruchomości gruntowych powiatu krakowskiego, widoczny jest wzrost ilości transakcji. Powyższe nie oznacza jednak zmiany koniunktury. Czekając na metamorfozę musimy uzbroić się w cierpliwość. Rynek nieruchomości gruntowych powiatu krakowskiego, żółwim tempem, przechodzi z fazy depresji w fazę ożywienia. Pisząc o ożywieniu mam na myśli kwantum transakcji (wykres 1). Na kardynalną aprecjację cen musimy jeszcze poczekać, o ile takowa w najbliższym czasie nadejdzie. Wykres 1. Kwantum transakcji i wolumen obrotu. Miliony 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 43 29 255 229 28 21 211 212 213 214 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 wolumen obrotu ilość transakcji W odniesieniu do permanentnego od 21 r. regresu wolumenu obrotu, rynek nieruchomości znajduje się w fasie depresji. Zwiększenie ilości transakcji nie implikuje wzrostu przeciętnych cen jednostkowych, które wykazują nieznaczną tendencję spadkową (wykres 2). Powyższe jest konsekwencją wzrostu ilości transakcji w sektorze gruntów o przeznaczeniu rolnym, przy jednoczesnej stabilizacji popytu na grunty o przeznaczeniu mieszkaniowym, o czym mowa w dalszej części opracowania. www.esw24.pl strona 2 z 11
Średnia [zł/m2] Średnia [zł/m2] Wykres 2. Przeciętne ceny jednostkowe gruntów niezabudowanych na terenie powiatu krakowskiego. 9 85 8 81 84 81 82 78 75 7 21 211 212 213 214 Krakowski Paralelna koniunktura występuje na rynku nieruchomości gruntowych w poszczególnych jednostkach ewidencyjnych. W analizowanych gminach widoczna jest względna stabilizacja cen, z nieznaczną tendencją spadkową w Jerzmanowicach, Skawinie, Zabierzowie. Prekursorem fazy ożywienia wydają się być gminy Świątniki Górne i Zielonki, w których średnie ceny od trzech lat mają charakter progresywny. W pozostałych jednostkach fluktuacje cen wskazują na fazę depresji (koniec spadku, analizowane wielkości pozostają na niskim poziomie, zbliżonym do poprzednich lat eksploracji) (Wykres 3). Wykres 3. Średnie ceny jednostkowe na terenie gmin powiatu krakowskiego. 18 16 14 12 1 8 6 4 2 21 211 212 213 214 Niezmiennie od kilku lat, w zbiorze najdroższych gmin znajdują się odpowiednio Zielonki, Wielka Wieś, Zabierzów i Mogilany, zmienia się tylko www.esw24.pl strona 3 z 11
kolejność. Obecnie maksimum cenowe notuje się w Zielonkach, minimum w gminie Igołomia - Wawrzeńczyce. Niewątpliwie głównym emiterem cenowym jest miasto Kraków, którego sąsiedztwo implikuje najwyższe ceny. Popyt na tzw. grunty około krakowskie utrzymuje się stale na wysokim poziomie. Im dalej od Krakowa tym taniej. Odwrócenie powyższego trendu następuje w rejonie tzw. lokalnych centr (mniejsze ośrodki miejskie), (Rysunek 1). Rysunek 1. Przeciętne ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych na terenie sołectw powiatu krakowskiego w latach 213-214. Analogicznie do poprzednich lat analizy, w 214 r. rynek nieruchomości gruntowych powiatu krakowskiego determinowany jest gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, stanowiącymi około 59 % wszystkich transakcji. Na drugim miejscu pod względem liczebności transakcji uplasowały się grunty o przeznaczeniu rolnym (w tym grunty przeznaczone pod zieleń), stanowiące około 36 % ogółu transakcji. Grunty o przeznaczeniu innym stanowią nieznaczną cześć analizowanego rynku (wykres 4). www.esw24.pl strona 4 z 11
Wykres 4. Udział procentowy ilości transakcji na terenie powiatu krakowskiego w poszczególnych segmentach rynku. Rok 213 Rok 214 3% 2% 3% 2% 31% 64% Komunikacja Mieszkaniowe 36% 59% Komunikacja Mieszkaniowe Rola Rola Usługi Usługi 48 33 39 29 433 894 Komunikacja Mieszkaniowe Rola 559 918 Komunikacja Mieszkaniowe Rola Usługi Usługi Mała ilość transakcji nieruchomościami stanowiącymi tereny o charakterze innym aniżeli mieszkaniowe czy rolne oraz duża rozpiętość cenowa powodują, że działania uśredniające czy agregujące mogą prowadzić do niewłaściwych wniosków. Z uwagi na powyższe ta część rynku została pominięta i nie stanowi przedmiotu dalszej analizy. Fluktuacja przeciętnych cen jednostkowych w analizowanych segmentach rynku nieruchomości gruntowych jest nieznaczna. 214 r. implikuje ich progres zarówno na rynku nieruchomości mieszkaniowych jak i rolnych. www.esw24.pl strona 5 z 11
Ilość transakcji Wykres 5. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz rolnym na terenie powiatu krakowskiego. 214 213 212 211 21 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 2 3 Średnia [zł/m2] Grunty rolne Grunty mieszkaniowe Pod względem ilości transakcji ubiegły rok należał do gruntów rolnych, to w tym segmencie rynku obserwujemy ich wzrost o około 3% (względne zróżnicowanie ilości transakcji w analizowanym segmencie rynku pomiędzy 213 r. a 214 r.), przy relatywnie stałym popycie na grunty mieszkaniowe. Komplementarnie należy dodać, iż nieznaczny spadek ilości transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym dotyczy gmin peryferyjnych względem Krakowa, cechujących się agrarnym charakterem. W gminach ościennych zapotrzebowanie na tereny mieszkaniowe jest nadal wysokie (Wykres 6 i 7). Wykres 6. Kwantum transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu krakowskiego. 14 12 1 8 6 4 2 21 211 212 213 214 www.esw24.pl strona 6 z 11
Średnia [zł/m2] Ilość transakcji Wykres 7. Kwantum transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu krakowskiego. 8 7 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 W odniesieniu do średnich cen jednostkowych, rynek gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym cechuje względna stabilizacja cen. Wyjątek stanowi gmina Skała, na terenie której zanotowano istotną dysproporcję cenową, będącą następstwem transakcji drogimi nieruchomościami, położonymi w mieście Skała. Gmina Skawina jako jedyna spośród gmin powiatu krakowskiego nie wyszła z fazy kryzysu. Na jej terenie obserwuje się permanentny regres cen wśród gruntów mieszkaniowych (Wykres 8). Wykres 8. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie gmin powiatu krakowskiego 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 Rynek nieruchomości rolnych jest niewątpliwie prekursorem fazy ożywienia zarówno pod względem ilości transakcji jak również średnich cen jednostkowych. Popyt na ten segment rynku implikuje wzrost cen jednostkowych. Zdecydowanym prymatem są Zielonki (Wykres 9). Grunty rolne stanowią alternatywę dla stosunkowo drogich gruntów o charakterze mieszkaniowym. W tym www.esw24.pl strona 7 z 11
Średnia [zł/m2] segmencie rynku wzrosła liczba podmiotów, którzy w zakupie ziemi upatrują lokaty kapitału licząc na zmianę uwarunkowań planistycznych w najbliższym czasie. Na tle zmian w przeobrażeniach struktury przestrzennej współczesnych obszarów metropolitalnych, jak również mając na względzie proces suburbanizacji, powyższe założenie wydaje się być właściwe. Powrót na rynek tzw. spekulantów może jednak implikować powstanie bańki spekulacyjnej (bańki cenowej), należy o tym pamiętać inwestując na rynku nieruchomości rolnych. Wykres 9. Średnie ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym na terenie gmin powiatu krakowskiego. 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 Poziom cen nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym (inwestycyjnym) kreowany jest odległością od Krakowa oraz lokalnych centr w poszczególnych jednostkach ewidencyjnych (Rysunek 2). Podobna sytuacja odwzorowuje się w sektorze gruntów rolnych, przy czym ten sektor rynku wydaje się być bardziej harmonijny (Rysunek 3). www.esw24.pl strona 8 z 11
Rysunek 2. Przeciętne ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym (inwestycyjnym) na terenie sołectw powiatu krakowskiego w latach 213-214. www.esw24.pl strona 9 z 11
Rysunek 3. Przeciętne ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym (zieleń) na terenie sołectw powiatu krakowskiego w latach 213-214. Eksploracja struktury podmiotowej pozwoliła na wyodrębnienie trzech grup nabywców. W pięcioletnim okresie analizy, najliczniejszą grupą podmiotów kupujących nieruchomości gruntowe są osoby fizyczne, drugą grupę stanowią przedsiębiorcy (firmy, spółki, osoby fizyczne prowadzące działalność, itp.), do trzeciej nielicznej grupy zaliczamy jednostki samorządu terytorialnego oraz inne instytucje. W gminach typowo rolniczych udział przedsiębiorców jest znikomy. Warto przy tym zaznaczyć, iż w ostatnich dwóch latach obserwuje się powrót przedsiębiorców na rynek nieruchomości gruntowych. Przy czym największy przyrost tej grupy podmiotów zanotowano w miejscowościach stanowiących emitery cenowe bądź zlokalizowanych w ich najbliższym sąsiedztwie. www.esw24.pl strona 1 z 11
Wykres 1. Uczestnicy rynku nieruchomości gruntowych na terenie powiatu krakowskiego w pięcioletnim okresie analizy. Liszki Zabierzów 692 66 98 66 Skawina Zielonki Kocmyrzów - Luborzyca 593 583 678 12 121 121 Krzeszowice 51 113 Wielka Wieś Czernichów 422 487 98 32 Michałowice 393 29 Mogilany 352 41 Słomniki 316 19 Świątniki Górne 284 14 Skała Iwanowice 269 259 7 5 Jerzmanowice - Przeginia Igołomia - Wawrzeńczyce 197 19 7 6 Sułoszowa 13 1 1 2 3 4 5 6 7 8 Gmina Osoba fizyczna Przedsiębiorca Wnioski: Rynek nieruchomości gruntowych opieszale przechodzi z fazy depresji w fazę ożywienia. Prekursorem fazy ożywienia są gminy: Zielonki oraz Świątniki Górne. W 214 r. zanotowano wzrost popytu na nieruchomości o przeznaczeniu rolnym oraz ich cen jednostkowych. W sektorze gruntów budowlanych obserwujemy stabilizację cen jednostkowych oraz ilości zanotowanych transakcji. www.esw24.pl strona 11 z 11