Zarys Prawa
Polecamy nasze publikacje z tego zakresu: Zygmunt Niewiadomski USTAWA O ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM KOMENTARZ Komentarze Becka Gerard Bieniek, Zenon Marmaj W ASNOŒÆ LOKALI, wyd. 5 Krótkie Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka Maciej Tertelis NIERUCHOMOŒCI W PROJEKTACH FINANSOWANYCH PRZEZ UE Nieruchomoœci Ewa Boñczak-Kucharczyk ZARZ DZANIE NIERUCHOMOŒCIAMI MIESZKANIOWYMI, wyd. 3 Nieruchomoœci Aleksander Turlej WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA CHARAKTER PRAWNY, PRAWA I OBOWI ZKI W AŒCICIELI, ZARZ D NIERUCHOMOŒCI WSPÓLN Nieruchomoœci Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Pod red. prof. Janusza Strzêpki PRAWO UMÓW BUDOWLANYCH, wyd. 2 Zarys Prawa www.sklep.beck.pl
Redakcja: Dagna Kordyasz Wydawnictwo C. H. Beck 2005 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, 01 518 Warszawa Sk³ad i ³amanie: Wydawnictwo C.H. Beck Druk i oprawa: Bia³ostockie Zak³ady Graficzne S.A. ISBN 83-7387-822-X
Wstêp... Spis treœci XVII Przedmowa do drugiego wydania... XIX Wykaz skrótów... XXI Literatura... XXV Czêœæ I. Podstawowe wiadomoœci Rozdzia³ I. Przedmiot obrotu nieruchomoœciami... 3 1. W³asnoœæ... 3 2. Wspó³w³asnoœæ... 3 3. Rzeczy... 5 4. Rzeczy ruchome i nieruchomoœci... 5 5. Nieruchomoœæ gruntowa... 5 6. Po ytki z rzeczy... 7 7. Nieruchomoœci rolne. Gospodarstwo rolne... 8 7.1. Ustrój rolny... 10 8. Ewidencja gruntów... 11 9. U ytkowanie wieczyste... 12 10. Grunt i u ytkowanie wieczyste w ustawie o podatku VAT... 14 11. Nieruchomoœæ budynkowa... 15 12. Nieruchomoœci lokalowe... 18 12.1. Gara e... 19 13. Lokale w spó³dzielni mieszkaniowej... 20 14. Ksiêgi wieczyste... 20 15. Rêkojmia wiary publicznej ksi¹g wieczystych... 23 16. Ograniczone prawa rzeczowe... 25 16.1. Odp³atne ustanowienie u ytkowania... 25 16.2. S³u ebnoœæ... 26 16.3. Droga konieczna... 26 16.4. Ograniczone prawa rzeczowe w podatku VAT... 27 17. Hipoteka... 27 17.1. Definicja... 27 17.2. Rodzaje hipoteki... 29 17.3. Hipoteka przymusowa w ordynacji podatkowej... 31 18. Posiadanie... 33 18.1. Przeniesienie posiadania a podatek VAT... 35 Rozdzia³ II. Zawieranie umów... 36 1. Pojêcie czynnoœci cywilnoprawnej... 36 V
2. Strony... 37 2.1. Zdolnoœæ do czynnoœci prawnych... 38 2.2. Maj¹tek ma³oletniego... 39 2.3. Rozporz¹dzenie nieruchomoœci¹ nale ¹c¹ do ma³ eñstwa... 41 2.4. Rozporz¹dzenie nieruchomoœci¹ objêt¹ wspó³w³asnoœci¹... 43 2.5. Wspólnicy spó³ki cywilnej... 44 3. Formy czynnoœci prawnej... 44 4. Forma pisemna... 48 4.1. Jêzyk polski... 48 4.2. Faktura... 49 5. Wady oœwiadczenia woli. Niewa noœæ umowy... 50 6. Warunek... 51 7.Termin... 52 8. Przedmiot umowy... 52 9. Nominalizm. Zasada walutowoœci... 53 10. Niedozwolone klauzule umowne... 53 11. Dodatkowe zastrze enia umowne... 55 11.1. Kara umowna... 55 11.2. Kara umowna a podatek VAT... 56 11.3. Zadatek... 56 11.4. Umowne prawo odst¹pienia. Odstêpne... 57 11.5. Odsetki... 58 12. Inne œwiadczenie (datio in solutum)... 59 13. Nowacja... 60 14. Zawieranie umów przez pe³nomocnika... 60 14.1. Prokura... 61 14.2. Fiducjarne nabycie nieruchomoœci... 62 15. Umowa przedwstêpna... 63 15.1. Prawomocne orzeczenie s¹du... 66 16. Umowy przenosz¹ce w³asnoœæ nieruchomoœci... 67 16.1. Przetargi... 68 17. Charakter umów przenosz¹cych w³asnoœæ nieruchomoœci... 68 18. Rozwi¹zanie umowy przenosz¹cej w³asnoœæ nieruchomoœci... 71 19. Odst¹pienie od umowy... 74 20. Warunki nabywania nieruchomoœci przez cudzoziemców... 77 21. Ochrona wierzyciela w razie niewyp³acalnoœci d³u nika... 85 Rozdzia³ III. Podstawowe wiadomoœci o podatkach. Postêpowanie podatkowe... 88 1. Podstawowe zasady prawa podatkowego... 88 1.1. Konstrukcja podatku... 88 1.2. Terminy... 90 1.3. Dorêczenia... 91 1.4. Interpretacje podatkowe... 93 1.5. Odpowiedzialnoœæ podatnika za zobowi¹zania podatkowe... 98 1.6. Odpowiedzialnoœæ osób trzecich... 98 2. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 105 VI
3. Podatek dochodowy od osób prawnych... 108 4. Amortyzacja podatkowa... 111 4.1. Œrodki trwa³e... 112 4.2. Wartoœci niematerialne i prawne... 115 4.3. Ewidencja œrodków trwa³ych i wartoœci niematerialnych i prawnych... 116 4.4. Podstawa odpisów amortyzacyjnych... 118 4.5. Metody amortyzacji... 127 4.6. Amortyzacja wartoœci niematerialnych i prawnych... 132 4.7. Amortyzacja obcych œrodków... 132 5. Podatek od towarów i us³ug... 134 5.1. Grunt i u ytkowanie wieczyste w podatku VAT... 144 5.2. Przekszta³cenie u ytkowania wieczystego... 154 5.3. Zrzeczenie siê nieruchomoœci... 155 6. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 155 7. Podatek od spadków i darowizn... 157 8. Postêpowanie podatkowe... 157 8.1. Przebieg i zasady postêpowania... 157 8.2. II instancja... 161 8.3. Kontrola podatkowa... 162 8.4. Czynnoœci sprawdzaj¹ce... 166 9. Prawo cywilne a prawo podatkowe... 167 9.1. Zasada swobody umów a prawo podatkowe... 168 9.2. Skutki podatkowe nieuznania umowy... 171 9.3. Pojêcia cywilnoprawne w ustawach podatkowych... 172 9.4. Pojêcie towaru w ustawie o VAT... 173 10. Ulgi podatkowe dla przedsiêbiorców... 176 Rozdzia³ IV. Koszty transakcji. Podatki i op³aty... 178 1. Etapy transakcji... 178 2. Rodzaje umów... 179 3. Kontrahent... 179 4. Taksy notarialne... 180 5. Op³ata s¹dowa... 183 6. Podatek od ustanowienia hipoteki... 185 7. Utrata zaliczek, przedp³at, zadatków... 189 8. Inne obci¹ enia... 190 9. Informacje o transakcjach... 190 Czêœæ II. Proces inwestycyjny Rozdzia³ V. Umowa deweloperska... 195 1. Ustanowienie w³asnoœci lokalu... 195 2. Umowa o ustanowieniu odrêbnej w³asnoœci... 195 3. Jednostronna czynnoœæ prawna... 197 4. Zniesienie wspó³w³asnoœci... 197 5. Umowa o budowê lokali... 198 5.1. Charakter umowy deweloperskiej... 198 VII
5.2. Forma umowy deweloperskiej... 200 5.3. Typowe postanowienia umowy deweloperskiej... 201 5.4. Niedozwolone (abuzywne) klauzule w umowach... 207 6. Skutki podatkowe ustanowienia w³asnoœci lokalu... 208 6.1. Podobieñstwa ze spó³dzielni¹ mieszkaniow¹... 210 6.2. Opodatkowanie VAT... 211 6.3. Sprzeda gara y... 212 Rozdzia³ VI. Umowa ze spó³dzielni¹ mieszkaniow¹... 213 1. Lokale w spó³dzielni mieszkaniowej... 213 2. W³asnoœciowe prawo do lokalu... 214 2.1. Charakter w³asnoœciowego prawa do lokalu... 214 2.2. Przekszta³cenie w odrêbn¹ w³asnoœæ... 217 2.3. Najem mieszkania... 218 3. Lokatorskie prawo do lokalu... 219 3.1. Przekszta³cenie... 219 4. Odrêbna w³asnoœæ... 220 5. Mieszkania zak³adowe... 220 6. Domy jednorodzinne... 221 7. Umowa o budowê lokalu... 222 7.1. Umowa o budowê i ustanowienie spó³dzielczego w³asnoœciowego prawa do lokalu... 223 7.2. Umowy o budowê i ustanowienie odrêbnej w³asnoœci lokalu... 224 8. Podatek od towarów i us³ug... 228 8.1. Stanowienie praw... 228 8.2. Status podatkowy lokali spó³dzielczych... 230 8.3. Czynsze i inne op³aty... 233 8.4. Bezumowne korzystanie z lokalu... 238 Rozdzia³ VII. Budowa we w³asnym zakresie... 241 1. Inwestor... 241 2. Umowy kompleksowe... 242 3. Umowa o roboty budowlane... 244 3.1. Gwarancje zap³aty... 246 4. Decyzja o warunkach zabudowy... 247 4.1. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu... 248 4.2. Postêpowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy... 249 4.3. Ustalenie warunków zabudowy... 250 5. Pozwolenie na budowê... 252 5.1. Warunki inwestycji... 252 5.2. Wniosek o pozwolenie na budowê... 256 5.3. Postêpowanie w sprawie pozwolenia na budowê... 262 5.4. Decyzja o pozwoleniu na budowê... 264 5.5. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowê... 267 6. Zg³oszenie budowy... 268 7. Budowy, gdzie nie wymaga siê pozwolenia... 272 8. Rozpoczêcie i zakoñczenie budowy... 272 VIII
8.1. Obowi¹zkowa kontrola budowy... 276 9. Zmiana sposobu u ytkowania... 277 9.1. Zarejestrowanie dzia³alnoœci a zmiana sposobu u ytkowania... 281 Rozdzia³ VIII. Podatki zwi¹zane z procesem inwestycyjnym... 282 1. Wprowadzenie... 282 2. Budowa i sprzeda obiektów budowlanych... 282 2.1. Podatek dochodowy... 282 2.2. Podatek od towarów i us³ug... 295 3. Wydatki inwestycyjne... 314 3.1. Podatek dochodowy... 314 3.2. Odliczanie podatku VAT... 324 3.3. Wspólna budowa... 328 4. Rozliczanie kosztów przebudowy... 330 4.1. Ulepszenie œrodka trwa³ego... 331 4.2. Rodzaje ulepszeñ... 332 4.3. Ulepszenie a amortyzacja... 333 4.4. Nak³ady na obiekty u ywane... 336 4.5. Renowacja obiektu zabytkowego... 337 4.6. Remont... 338 5. Darowizna na cele budowlane... 346 5.1. Grupy podatkowe... 346 5.2. Zwolnienia od podatku... 346 5.3. Kwoty wolne od podatku... 348 5.4. Obliczenie podatku... 348 6. Op³ata skarbowa od zezwoleñ na budowê... 348 6.1. Op³ata skarbowa od wniosku... 349 6.2. Op³aty skarbowe od czynnoœci urzêdowych... 349 6.3. Op³ata skarbowa od pozwoleñ... 350 6.4. Kilka zezwoleñ... 352 7. Ulgi podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych... 352 7.1. Odliczenia od dochodu... 353 7.2. Budowa na wynajem... 353 7.3. Odliczenia od podatku... 367 7.4. Ulga odsetkowa... 379 7.5. Ulga remontowa... 383 Rozdzia³ IX. Umowa sprzeda y... 389 1. Zagadnienia cywilnoprawne... 389 1.1. Definicja umowy sprzeda y... 389 1.2. Cena... 389 1.3. Wydanie rzeczy... 393 1.4. Rêkojmia za wady... 394 1.5. Gwarancja... 397 1.6. Sprzeda konsumencka... 397 1.7. Niektóre rodzaje umów wystêpuj¹ce w obrocie nieruchomoœciami 398 2. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 411 2.1. Sprzeda nieruchomoœci i lokali mieszkalnych... 411 IX
2.2. Sprzeda maj¹tku firmy... 456 3. Podatek dochodowy od osób prawnych... 460 3.1. Przychód... 460 3.2. Koszty uzyskania przychodów... 461 3.3. Przew³aszczenie nieruchomoœci... 462 4. Podatek od towarów i us³ug... 464 4.1. Dostawa... 464 4.2. Podatnik... 466 4.3. Podstawa opodatkowania... 472 4.4. Obowi¹zek podatkowy... 474 4.5. Faktury... 475 4.6. Stawki... 477 4.7. Zwolnienia... 484 4.8. Jeden przedmiot umowy odmienne zasady opodatkowania... 490 4.9. Wyw³aszczenia... 492 4.10. Rozliczenia przy nabyciu... 493 5. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 515 5.1. Zasady ogólne... 515 5.2. PCC od sprzeda y... 519 5.3. Zwolnienia... 520 5.4. Zwrot podatku od czynnoœci cywilnoprawnych... 521 5.5. W³aœciwoœæ organów podatkowych... 523 5.6. PCC kosztem uzyskania przychodów... 523 6. Podatek od spadków i darowizn... 524 6.1. Sprzeda odziedziczonego... 524 Rozdzia³ X. Umowa zamiany... 525 1. Zagadnienia cywilnoprawne... 525 1.1. Definicja... 525 1.2. Umowy mieszane... 525 1.3. Zamiana a sprzeda... 526 1.4. Zamiana us³ug... 526 1.5. Zamiana spó³dzielczych lokatorskich praw do lokalu... 527 1.6. Zamiana nieruchomoœci pod warunkiem... 531 1.7. Zamiana nieruchomoœci przez cudzoziemca... 531 2. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 532 2.1. Przychód z zamiany... 532 2.2. Zap³ata podatku... 534 2.3. Zwolnienia... 535 2.4. Przychód z dzia³alnoœci gospodarczej... 536 2.5. Sprzeda w celu uzyskania innego lokum... 539 3. Podatek dochodowy od osób prawnych... 540 3.1. Przychód... 540 3.2. Koszty uzyskania przychodów... 541 3.3. Nabycie w drodze zamiany... 541 4. Podatek VAT... 542 4.1. Zakres opodatkowania... 542 X
4.2. Podstawa opodatkowania... 543 4.3. Obowi¹zek podatkowy... 543 4.4. Stawki i zwolnienia od podatku... 544 4.5. Odliczenie VAT... 545 5. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 545 5.1. Podatnik, p³atnik... 545 5.2. Podstawa opodatkowania i stawka podatku... 546 5.3. Wy³¹czenia... 547 5.4. Zwolnienia podmiotowe... 548 5.5. Zwolnienia przedmiotowe... 548 5.6. W³aœciwoœæ miejscowa... 549 Rozdzia³ XI. Umowa darowizny... 550 1. Zagadnienia cywilnoprawne... 550 1.1. Pojêcie darowizny... 550 1.2. Polecenie... 553 1.3. Darowizna pod warunkiem... 553 1.4. Darowizna dokonana przez ma³oletniego... 554 1.5. Darowizna dokonana przez przedsiêbiorstwo pañstwowe... 555 1.6. Darowizna wzajemna... 555 1.7. Umowy mieszane... 555 1.8. Odwo³anie darowizny... 556 1.9. Alimentacja darczyñcy... 560 1.10. Bezskutecznoœæ darowizny... 561 1.11. Wspólnoœæ ma³ eñska... 563 1.12. Przysporzenia niebêd¹ce darowizn¹... 568 1.13. Darowizna a rêkojmia wiary publicznej ksi¹g wieczystych... 568 2. Darowizna na rzecz osoby fizycznej. Skutki podatkowe... 569 2.1. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 569 2.2. Podatek od spadków i darowizn... 572 2.3. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 612 3. Nabycie przez osoby prawne... 613 3.1. Podatek dochodowy od osób prawnych... 613 3.2. Podatek VAT... 618 Rozdzia³ XII. Do ywocie. Renta... 624 1. Umowa do ywocia... 624 1.1. Definicja. Forma umowy... 624 1.2. Obci¹ enia... 624 1.3. Przedmiot umowy... 625 1.4. Podmiot do ywocia... 625 1.5. Zamiana do ywocia na rentê... 625 1.6. Rozwi¹zanie umowy... 626 1.7. Bezskutecznoœæ do ywocia... 626 1.8. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 627 1.9. Podatek dochodowy od osób prawnych... 630 1.10. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 631 2. Umowa renty... 633 2.1. Definicja. Forma umowy... 633 XI
2.2. Odp³atnoœæ... 634 2.3. Forma... 634 2.4. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 634 2.5. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 636 Rozdzia³ XIII. Inne sposoby nabycia... 637 1. Wk³ady... 637 1.1. Skutki podatkowe dla spó³ki... 638 1.2. Przychód wspólnika... 639 1.3. Podatek VAT... 641 2. Przejêcie d³ugu... 641 3. Zniesienie wspó³w³asnoœci... 642 3.1. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 643 3.2. Podatek od spadków i darowizn... 644 3.3. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 645 4. Zbycie udzia³u w spadku... 646 4.1. Zbycie udzia³u w przedmiocie nale ¹cym do spadku... 646 4.2. Obowi¹zek p³atnika... 647 5. Przeniesienie w³asnoœci nieruchomoœci na podstawie 231 KC... 647 6. Zasiedzenie... 648 6.1. Podatek od spadków i darowizn... 650 7. Dziedziczenie... 652 7.1. Pojêcie spadku... 652 7.2. Zapis i polecenie... 653 7.3. Podatek od spadków i darowizn... 654 7.4. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 664 8. Przeniesienie w³asnoœci nieruchomoœci w zamian za zaleg³oœci podatkowe... 665 8.1. Podatek VAT... 667 Rozdzia³ XIV. Najem. Dzier awa... 668 1. Umowa najmu... 668 1.1. Definicja... 668 1.2. Najem lokalu... 668 1.3. Najem nieruchomoœci mieszkaniowej... 674 2. Umowa dzier awy... 683 2.1. Treœæ dzier awy. Czas trwania umowy... 683 3. Rozliczenia wynajmuj¹cego... 685 3.1. Podatki dochodowe... 685 3.2. Rycza³t ewidencjonowany... 719 3.3. Karta podatkowa... 724 3.4. Podatek od towarów i us³ug... 725 4. Rozliczenia podatkowe najemcy i dzier awcy... 741 4.1. Podatki dochodowe... 741 4.2. Podatek od towarów i us³ug... 754 5. Podatek od nieruchomoœci... 763 6. Relacje w³aœciciela wynajêtej nieruchomoœci i zarz¹dcy... 764 7. Umowa najmu a prawo rodzinne... 765 XII
8. Najem w spadku... 765 Rozdzia³ XV. Leasing budynków i gruntów... 767 1. Charakter umowy leasingu... 767 2. Leasing w podatkach dochodowych... 768 2.1. Rodzaje leasingu... 768 2.2. Definicje podatkowe... 771 2.3. Metody amortyzacji... 771 2.4. Zakoñczenie podstawowego okresu umowy leasingu leasing operacyjny... 773 2.5. Zakoñczenie podstawowego okresu umowy leasingu leasing finansowy... 774 2.6. Leasing gruntów... 776 3. Leasing w podatku VAT... 778 3.1. Dostawa towarów... 778 3.2. Odp³atne œwiadczenie us³ug... 779 3.3. Obowi¹zek podatkowy... 779 3.4. Podstawa opodatkowania... 780 3.5. Leasing bez pobrania nale noœci... 780 3.6. Odliczanie podatku naliczonego przy zakupie rzeczy leasingowanej... 781 3.7. Sytuacja leasingobiorcy... 781 3.8. Import us³ugi leasingu... 781 4. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 783 5. Podatek od nieruchomoœci... 783 5.1. Modernizacja... 784 5.2. Zwrot budowli po zakoñczeniu umowy... 784 Rozdzia³ XVI. U yczenie nieruchomoœci... 785 1. Pojêcia cywilnoprawne... 785 2. Podatek dochodowy... 786 2.1. Przychód u yczaj¹cego... 786 2.2. Przychód bior¹cego... 790 2.3. Koszty uzyskania przychodów... 793 2.4. U yczenie nieruchomoœci spó³ce przez jej wspólnika wyjaœnienia organów podatkowych... 798 2.5. Rozliczenie podatku. Zaliczki na podatek... 802 3. Podatek od towarów i us³ug... 803 Czêœæ III. Posiadanie nieruchomoœci Rozdzia³ XVII. Podatek od nieruchomoœci... 807 1. Regulacja prawna... 807 2. S³owniczek... 807 3. Podatnicy... 810 3.1. Wspó³w³asnoœæ... 812 3.2. Spó³ki nieposiadaj¹ce osobowoœci prawnej... 812 3.3. Nieruchomoœci budynkowe na cudzym gruncie... 813 4. Przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomoœci... 814 4.1. Grunty... 814 4.2. Budynki... 816 XIII
4.3. Budowle... 820 5. Wy³¹czenia od podatku... 821 6. Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomoœci... 821 6.1. Zakup w ci¹gu roku... 823 6.2. Wybudowanie w ci¹gu roku... 823 6.3. Wartoœæ czêœci budowli... 823 6.4. Zwrot leasingowanej budowli... 824 7. Stawki podatku od nieruchomoœci... 824 8. Obowi¹zek podatkowy w podatku od nieruchomoœci... 825 9. Tryb i warunki p³atnoœci podatku od nieruchomoœci... 827 9.1. Podatek od nieruchomoœci dla osób fizycznych... 827 9.2. Podatek od nieruchomoœci innych podatników... 828 10. Zwolnienia od podatku... 829 11. Ewidencja podatkowa nieruchomoœci... 831 12. W³aœciwoœæ rzeczowa i miejscowa... 832 13. Podatek od nieruchomoœci kosztem uzyskania przychodów... 832 Rozdzia³ XVIII. Zarz¹dzanie nieruchomoœci¹... 834 1. Zarz¹d w ustawie o w³asnoœci lokali... 834 1.1. Zarz¹d jako sposób zarz¹dzania... 834 1.2. Zarz¹d jako organ wspólnoty... 835 1.3. Zarz¹d jako czynnoœæ... 837 2. Zarz¹d i zarz¹dzanie... 838 2.1. Zarz¹dzanie i administrowanie... 841 3. Zarz¹d we wspólnocie mieszkaniowej... 842 4. Wspólnota mieszkaniowa a w³aœciciele... 843 4.1. Nieruchomoœæ wspólna... 843 4.2. Obowi¹zki w³aœcicieli... 844 4.3. Lokale u ytkowe... 845 4.4. Wydatki na remonty... 847 5. Relacje miêdzy w³aœcicielem lokalu a wspólnot¹ mieszkaniow¹... 849 5.1. Wspólnota mieszkaniowa jako odrêbna jednostka organizacyjna. 850 5.2. Wspólnota mieszkaniowa jako forma wspó³w³asnoœci... 851 6. Relacje miêdzy wspólnot¹ a zarz¹dc¹... 852 7. Rozliczenia podatkowe wspólnoty mieszkaniowej... 855 7.1. Podatek od towarów i us³ug... 855 7.2. Podatek dochodowy od osób prawnych... 858 8. Rozliczanie zakupu mediów... 862 8.1. Dostawa wody... 862 8.2. Dostawa energii... 864 8.3. Sposoby rozliczenia... 864 8.4. Odliczanie podatku naliczonego... 866 8.5. Stawki VAT dla poszczególnych us³ug... 867 8.6. Rozliczanie mediów z najemc¹... 868 9. Rozliczenia podatkowe zarz¹dcy... 869 9.1. Podatek dochodowy... 869 9.2. Podatek VAT... 875 XIV
10. Relacje zarz¹dcy i wynajmuj¹cego... 876 10.1. Umowa o zarz¹dzanie... 876 10.2. Zarz¹dca wystawc¹ faktur... 877 10.3. Rozliczenia z zarz¹dc¹... 879 10.4. Zarz¹dca najemc¹... 879 10.5. Zarz¹dca masy spadkowej... 879 11. Zarz¹d s¹dowy... 880 Rozdzia³ XIX. Poœrednictwo w obrocie nieruchomoœciami... 885 1. Charakter umowy o poœrednictwo... 885 2. Treœæ umowy... 885 2.1. Czynnoœci poœrednictwa... 886 2.2. Klauzule abuzywne... 887 2.3. Odpowiedzialnoœæ cywilna... 887 2.4. Umowa na wy³¹cznoœæ... 888 3. Formy wykonywania zawodu... 889 4. Fiducjarne nabycie nieruchomoœci... 889 4.1. Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych... 890 5. Opodatkowanie czynnoœci poœrednictwa podatkiem VAT... 890 5.1. Klasyfikacje us³ug... 890 5.2. Utrata zwolnienia od podatku... 892 5.3. Zaliczki przed utrat¹ zwolnienia... 892 5.4. Zwolnienie podmiotowe... 894 5.5. Struktura sprzeda y... 895 5.6. Sporadyczne transakcje finansowe... 896 6. Podatek dochodowy od osób fizycznych... 897 Indeks rzeczowy... 899 XV
Wstêp Ksi¹ ka Umowy w obrocie nieruchomoœciami omawia zagadnienia prawa cywilnego i prawa podatkowego. Ka da umowa poci¹ga za sob¹ bowiem tak e skutki podatkowe. Kontrakty zawierane w obrocie nieruchomoœciami to umowy przenosz¹ce w³asnoœæ nieruchomoœci. Do drugiej kategorii umów nale ¹ umowy oddaj¹ce nieruchomoœæ do korzystania innym osobom lub obci¹ aj¹ce j¹ prawem ustanawianym na rzecz innej osoby. I taka te jest systematyka tej ksi¹ ki. W pierwszej czêœci przedstawiono ogólne wiadomoœci niezbêdne do zrozumienia istoty, celu i skutków umów cywilnoprawnych zawieranych w obrocie nieruchomoœciami. Wyjaœnione s¹ tu podstawowe terminy z zakresu prawa rzeczowego i ksi¹g wieczystych. Ka da umowa zawieraæ musi niezbêdne elementy wspólne dla wszystkich czynnoœci, takie jak prawid³owe oznaczenie stron, przedmiotu umowy, miejsca wykonania œwiadczenia, ceny lub czynszu. Dlatego wiele miejsca zajmuje omówienie przepisów normuj¹cych kwestie zawierania kontraktów. Poniewa wszelkie czynnoœci cywilnoprawne wywo³uj¹ okreœlone skutki podatkowe, nale y tak e poznaæ mechanizmy rz¹dz¹ce ka dym podatkiem, aby unikn¹æ pu³apek i b³êdów maj¹cych, niestety, ca³kiem wymierny skutek. St¹d te w czêœci pierwszej umieszczony zosta³ rozdzia³ poœwiêcony charakterystyce ka - dego podatku oraz postêpowaniu podatkowemu. Nie ka dy bowiem uczestnik obrotu nieruchomoœciami jest bieg³y w prawie podatkowym. Polecam szczególnie lekturê tego rozdzia³u, poniewa w dalszej czêœci omawiam skutki podatkowe ka dej umowy, pos³uguj¹c siê terminologi¹ w³aœnie w nim zawart¹. Czêœæ II ksi¹ ki zosta³a poœwiêcona procesowi inwestycyjnemu. Omówiono tu zarówno umowy zawierane z podmiotami wyspecjalizowanymi w budowie domów (developerzy, spó³dzielnie mieszkaniowe), jak i umowy w indywidualnym budownictwie mieszkaniowym. Kolejna czêœæ poœwiêcona jest kontraktom przenosz¹cym w³asnoœæ. Przedstawiono w niej zarówno umowy spotykane najczêœciej (np. sprzeda, darowizna), rzadko jeszcze stosowane w obrocie nieruchomoœciami (np. renta, zbycie spadku). Ka dej umowie cywilnoprawnej zosta³y przyporz¹dkowane tak e skutki podatkowe, jakie powstaj¹ dla obu jej stron. Do umów, których przedmiotem jest nieruchomoœæ (tak e spó³dzielcze prawo do lokalu), nale ¹ równie takie umowy, jak: najem, dzier awa, leasing lub u yczenie. S¹ to umowy nieprzenosz¹ce w³asnoœci. Ich celem jest jednak udostêpnienie nieruchomoœci osobie nie bêd¹cej w³aœcicielem czêsto na bardzo d³ugi czas i w bardzo szerokim zakresie, dlatego te w niniejszym opracowaniu znalaz³o siê omówienie podstawowych zagadnieñ zwi¹zanych z tymi kontraktami. XVII
Wstêp Odrêbnie omówiony zosta³ podatek zwi¹zany z posiadaniem nieruchomoœci, tzn. podatek od nieruchomoœci. Dwa rozdzia³y ksi¹ ki poœwiêcone s¹ nowym profesjom, jakie wykszta³ci³y siê w ci¹gu kilku ostatnich lat poœrednikom i zarz¹dcom. Nie jest to jednak dog³êbna analiza tych zawodów ani ich uwarunkowañ prawnych, lecz próba przedstawienia problemów podatkowoprawnych wynikaj¹cych z niektórych czynnoœci dokonywanych przez poœredników i zarz¹dców. W ksi¹ ce uwzglêdniono znowelizowane przepisy Kodeksu cywilnego, a w tym nowe definicje przedsiêbiorstwa i gospodarstwa rolnego oraz kwestie odpowiedzialnoœci ich nabywców, a tak e znowelizowane przepisy dotycz¹ce prokury. Omówiono tak e zmienione normy reguluj¹ce umowê przedwstêpn¹, zasady wypowiadania wysokoœci czynszu najmu, a tak e nowo dodane przepisy reguluj¹ce treœæ umowy o roboty budowlane. W ksi¹ ce uwzglêdniono tak e nowelizacjê Prawa budowlanego. Wstêp Stella Brzeszczyñska XVIII
Przedmowa do drugiego wydania Drugie wydanie Umów w obrocie nieruchomoœciami objê³o stan prawny na czerwiec 2005 roku. Wprowadzenie nowego podatku VAT, zmiany prawne dotycz¹ce zarz¹dców i poœredników, a wreszcie dorobek judykatury spowodowa³y koniecznoœæ rozbudowania i uaktualnienia treœci ksi¹ ki. W drugim wydaniu Przedmowa znacznie rozbudowano drugiego czêœæ wydania dotycz¹c¹ kwestii podatkowych, takich jak amortyzacja i postêpowanie podatkowe. Przede wszystkim jednak szczegó³owo omówiono nowy podatek VAT, który zdominowa³ problemy obrotu nieruchomoœciami w ci¹gu ostatniego roku. Rozdzia³ dotycz¹cy podatków zwi¹zanych z procesem inwestycyjnym zosta³ napisany od nowa. Jest on bardzo rozbudowany w stosunku do pierwszego wydania. Znacznie rozszerzono tak e rozdzia³ poœwiêcony sprzeda y; jest to wynik nowej definicji dostawy towaru i odp³atnego œwiadczenia us³ug w ustawie z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i us³ug. Od nowa napisano tak e rozdzia³ o najmie i dzier awie, szczególnie du o miejsca poœwiêcaj¹c rozliczeniom podatkowym wynajmuj¹cego i najemcy. Dodano tak e nowy rozdzia³ poœwiêcony zarz¹dzaniu nieruchomoœci¹. Omówiono w nim problematykê prawn¹ i podatkow¹ zwi¹zan¹ z zarz¹dzaniem oraz rozliczenia podatkowe wspólnot mieszkaniowych. Przedmiotem analizy sta³y siê tak e relacje miêdzy wspólnot¹, zarz¹dc¹ i w³aœcicielami mieszkañ. Rozdzia³ dotycz¹cy poœredników w obrocie nieruchomoœciami zosta³ rozbudowany o kwestie rozliczeñ tych podmiotów w podatku VAT. Stella Brzeszczyñska XIX