Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi

Transkrypt

1

2 NIERUCHOMOŒCI Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi Nowe regulacje ustawowe Wzory umów Wykaz pomocniczych aktów prawnych

3 Polecamy nasze publikacje z zakresu nieruchomoœci: Aleksander Turlej WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA Nieruchomoœci Maciej Tertelis ROZLICZENIA FINANSOWE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci Lidia Henclewska, Jan Krzysztof Piêta, Wies³awa Marchwicka, Lucyna Libera PLANY ZARZ DZANIA NIERUCHOMOŒCIAMI TEORIA I PRAKTYKA Nieruchomoœci Pod red. Prof. Z. Niewiadomskiego USTAWA O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM Komentarze Becka Krzysztof Pietrzykowski SPÓ DZIELNIE MIESZKANIOWE Krótkie Komentarze Becka

4 Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi Nowe regulacje ustawowe Wzory umów Wykaz pomocniczych aktów prawnych 3. wydanie Ewa Boñczak-Kucharczyk

5 Redakcja: Dagna Kordyasz Wydawnictwo C.H. Beck 2004 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Gen. Zaj¹czka 9, Warszawa Sk³ad i ³amanie: DTP Service Druk: P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN

6 Spis treœci Spis Wstêp... treœci Wykaz skrótów... XIII XV Czêœæ I. Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi... 1 Rozdzia³ I. Skomplikowana sytuacja prawna... 3 Rozdzia³ II. Specyfika lokalu mieszkalnego i jej wp³yw na zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi Definicja i parametry lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny Wymóg samodzielnoœci lokalu Normy techniczne lokalu mieszkalnego Wymagana powierzchnia lokali mieszkalnych Powierzchnia u ytkowa Wyodrêbnianie lokalu jako przedmiotu osobnej w³asnoœci Wp³yw cech domów i lokali mieszkalnych na zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi Szczególne cechy mieszkañ Rodzaje u ytkowników domów i lokali mieszkalnych Rozdzia³ III. Prawa i obowi¹zki u ytkowników nieruchomoœci mieszkaniowych Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli Podstawowe prawa i obowi¹zki wynikaj¹ce z Kodeksu cywilnego. Treœæ prawa w³asnoœci nieruchomoœci Prawa i obowi¹zki wynikaj¹ce z ustawy o w³asnoœci lokali Treœæ prawa w³asnoœci lokalu mieszkalnego Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli lokali Koszty zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ i po ytki z tej nieruchomoœci Najwa niejsze sankcje Wybór zarz¹du... 30

7 VI Spis treœci Prawa w³aœcicieli lokali wynikaj¹ce z przynale noœci do wspólnoty mieszkaniowej Czynnoœci przekraczaj¹ce zarz¹d zwyk³y Podejmowanie uchwa³ przez w³aœcicieli lokali Ograniczenie uprawnieñ w³aœcicieli lokali w spó³dzielniach mieszkaniowych wynikaj¹ce z ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych Prawa i obowi¹zki najemców Pojêcie najmu lokalu mieszkalnego i kategorie najemców Treœæ pojêcia najmu Kaucja Wartoœæ odtworzeniowa Protokó³ wprowadzaj¹cy do lokalu Zgoda na podnajem Wypowiedzenie najmu Odszkodowanie za u ywanie lokalu bez tytu³u prawnego Podzia³ najemców z punktu widzenia rodzajów umów najmu Prawa i obowi¹zki najemców wynikaj¹ce z Kodeksu cywilnego U ywanie rzeczy wynajêtej Wady rzeczy najêtej Podnajem Koszty ponoszone przez najemców lokali Ulepszenie lokalu Doposa anie lokalu przez najemcê Przestrzeganie porz¹dku domowego Prawo zastawu Obowi¹zki najemcy po zakoñczeniu najmu Wspólnoœæ najmu ma³ onków Sukcesja najmu po œmierci najemcy Prawa i obowi¹zki najemców wynikaj¹ce z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Formy ochrony lokatorów Ugoda Eksmisja Postêpowanie w przypadku awarii i napraw Postêpowanie w przypadku wiêkszych napraw lokali Ulepszenie lokalu Prawa i obowi¹zki wynajmuj¹cego wzglêdem najemcy Okreœlenie wynajmuj¹cego Obowi¹zki i prawa wynajmuj¹cego... 69

8 Spis treœci VII 2.5. Czynsze i inne op³aty za u ywanie lokalu Op³aty zale ne i niezale ne od w³aœciciela Pojêcie czynszu Zasady ustalania czynszu w zasobach publicznych Terminy p³atnoœci czynszu Wypowiedzenie czynszu Odpowiedzialnoœæ domowników za zap³atê czynszu i innych op³at za mieszkanie Podwy ki czynszu i op³at niezale nych od wynajmuj¹cego Rodzaje czynszów Czynsz regulowany w zasobach towarzystw budownictwa spo³ecznego Samowolne zajêcie lokalu Prawa i obowi¹zki osób maj¹cych spó³dzielcze prawa do lokali mieszkalnych Specyfika spó³dzielni mieszkaniowych Cz³onkostwo w spó³dzielni mieszkaniowej Wpisowe, udzia³y i wk³ady Rodzaje op³at wnoszonych przez cz³onków spó³dzielni mieszkaniowych Obowi¹zki maj¹tkowe cz³onków maj¹cych spó³dzielcze prawa do lokali Obowi¹zki maj¹tkowe w³aœcicieli lokali w spó³dzielniach mieszkaniowych Obowi¹zki cz³onków oczekuj¹cych na ustanowienie praw do lokali Terminy wnoszenia op³at i zmiana ich wysokoœci Solidarna odpowiedzialnoœæ innych osób za wnoszenie op³at Postêpowanie w przypadku awarii i napraw oraz w przypadku wiêkszych remontów i modernizacji budynków Treœæ lokatorskiego prawa do lokalu Ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu Wspólnoœæ ma³ eñska lokatorskiego prawa do lokalu Wygaœniêcie lokatorskiego prawa do lokalu Zamiana lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo w³asnoœciowe Zamiana lokatorskiego prawa do lokalu we w³asnoœæ i ograniczenia takiej zamiany Koszty zamiany lokatorskiego prawa do lokalu we w³asnoœæ

9 VIII Spis treœci Inne prawa i obowi¹zki cz³onków spó³dzielni mieszkaniowych Ochrona praw lokatorów w spó³dzielniach mieszkaniowych W³asnoœciowe spó³dzielcze prawo do lokalu mieszkalnego Sankcje za zaleganie z op³atami i naganne zachowywanie siê w przypadku wspó³w³asnoœci prawa Postêpowanie w przypadku ustania cz³onkostwa Prawo do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich w³asnoœci na rzecz cz³onków spó³dzielni Spó³dzielcze lokale u ytkowe i gara e Zamiana w³asnoœciowych praw do lokalu we w³asnoœæ Roszczenia najemców by³ych mieszkañ zak³adowych o nabycie w³asnoœci mieszkania od spó³dzielni Fundusz remontowy spó³dzielni mieszkaniowej Ustanawianie odrêbnej w³asnoœci lokali Ekspektatywa w³asnoœciowego prawa do lokalu i ekspektatywa odrêbnej w³asnoœci lokalu Szczególne uprawnienia w³aœcicieli lokali w spó³dzielniach mieszkaniowych Rozwi¹zanie umowy o budowê lokalu Spó³dzielcze prawa do lokalu w przypadku likwidacji lub upad³oœci spó³dzielni Rozdzia³ IV. Prawa i obowi¹zki zarz¹dcy nieruchomoœci mieszkalnych Sytuacja w³aœciciela samodzielnie zarz¹dzaj¹cego nieruchomoœci¹ Sytuacja wspó³w³aœcicieli samodzielnie zarz¹dzaj¹cych nieruchomoœci¹ Obowi¹zki i uprawnienia zarz¹du we wspólnotach mieszkaniowych Prawa i obowi¹zki zarz¹dcy, któremu powierzono zarz¹d nieruchomoœci¹ wspóln¹ Inne przypadki powierzenia zarz¹du nieruchomoœciami mieszkalnymi Prawa i obowi¹zki zarz¹dców œwiadcz¹cych us³ugi na podstawie umowy zlecenia Uprawnienia zawodowe i licencje zarz¹dców nieruchomoœci

10 Spis treœci IX 8. Zarz¹dzanie nieruchomoœciami w œwietle ustawy o gospodarce nieruchomoœciami Rozdzia³ V. Specyfika zarz¹dzania nieruchomoœciami mieszkalnymi w odró nieniu od innych rodzajów nieruchomoœci Zasady zarz¹dzania nieruchomoœciami mieszkalnymi Podstawowe czynnoœci i zabiegi Przejêcie nieruchomoœci i ustalenie jej stanu Utrzymanie nale ytego stanu nieruchomoœci Wieloletnie plany zarz¹dzania nieruchomoœci¹ Fundusze remontowe Kontrola stanu nieruchomoœci mieszkalnych Troska o wp³ywy i po ytki uzyskiwane z nieruchomoœci D¹ enie do obni ania kosztów utrzymania nieruchomoœci Prowadzenie spraw finansowych i zdawanie rachunku z zarz¹du nieruchomoœci¹ Szczególne problemy zwi¹zane z zarz¹dem nieruchomoœciami mieszkalnymi Niemo noœæ podniesienia czynszów do poziomu ekonomicznego Trudnoœci w dokonywaniu eksmisji Trudnoœci w utrzymaniu przedmiotu w³asnoœci przez w³aœcicieli domów i lokali Trudnoœci w uzyskaniu œrodków na remonty domów mieszkalnych Konflikt interesów w³aœcicieli i najemców Brak odpowiedzialnoœci i odpowiedniej wiedzy u w³aœcicieli domów i lokali mieszkalnych Ograniczenia w prowadzeniu dzia³alnoœci w zakresie zarz¹dzania nieruchomoœciami przez komunalne jednostki organizacyjne Dodatki mieszkaniowe Dodatek mieszkaniowy jako forma pomocy ubogim gospodarstwom domowym Wyp³aty dodatków mieszkaniowych Szczególne zagadnienia zwi¹zane z zarz¹dzaniem niektórymi rodzajami nieruchomoœci mieszkalnych Specyfika zarz¹dzania nieruchomoœciami spó³dzielni mieszkaniowych Cele i zadania spó³dzielni mieszkaniowej

11 X Spis treœci Niektóre cechy zarz¹dzania zasobami spó³dzielczymi i gospodarki finansowej spó³dzielni Lustracja Szczególne stosunki miêdzy spó³dzielni¹ a spó³dzielcami Sprawowanie przez spó³dzielniê zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Niektóre problemy zwi¹zane z zarz¹dzaniem nieruchomoœciami stanowi¹cymi w³asnoœæ osób fizycznych, zasiedlonymi przez najemców p³ac¹cych do r. czynsz regulowany Przyczyny i skutki stosowania czynszów regulowanych w zasobach prywatnych Dostêpne œrodki i metody poprawy sytuacji Zarz¹dzanie zasobami towarzystw budownictwa spo³ecznego Szczególne cechy towarzystw budownictwa spo³ecznego Szczególne regulacje maj¹ce wp³yw na zarz¹dzanie zasobami mieszkaniowymi towarzystwa Ograniczenia sposobu gospodarowania mieszkaniowymi zasobami gmin Szczególne zadania gmin Gminny zasób mieszkaniowy Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin Zasady wynajmowania lokali wchodz¹cych w sk³ad gminnego zasobu mieszkaniowego Zarz¹dzanie nieruchomoœciami wspólnot mieszkaniowych Mo liwoœæ wyboru formy zarz¹du Konsekwencje wyboru formy zarz¹du Zebranie w³aœcicieli lokali Kontrola dzia³alnoœci zarz¹du i zarz¹dcy Szczególna sytuacja w zasobach mieszkalnych stanowi¹cych pierwotnie w³asnoœæ pañstwowych gospodarstw rolnych Rozdzia³ VI. Posiadanie, u ywanie i obrót nieruchomoœciami mieszkalnymi w œwietle przepisów podatkowych i o rachunkowoœci w odró nieniu od przepisów obowi¹zuj¹cych dla innych rodzajów nieruchomoœci Regulacje w zakresie podatków i op³at

12 Spis treœci XI 2. Budynek jako œrodek trwa³y i jego wartoœæ Budynek jako œrodek trwa³y Wartoœæ pocz¹tkowa œrodków trwa³ych Zwiêkszenie wartoœci œrodków trwa³ych Ró nica miêdzy remontem a ulepszeniem z punktu widzenia przepisów podatkowych Stawki odpisów amortyzacyjnych Obowi¹zki podatkowe, przychody i koszty prowadzenia przez osoby fizyczne dzia³alnoœci w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych Obowi¹zek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych Przychód wynajmuj¹cego Koszty uzyskania przychodu Ustalanie wartoœci pocz¹tkowej w celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych Ewidencja œrodków trwa³ych Udokumentowanie kosztów Obowi¹zki wynajmuj¹cego w zakresie podatku VAT Zrycza³towany podatek od ewidencjonowanych dochodów z najmu Opodatkowanie nieruchomoœci o funkcjach mieszkalnych podatkiem od nieruchomoœci Obowi¹zek podatkowy Podstawa opodatkowania w odniesieniu do nieruchomoœci o funkcjach mieszkalnych Stawki podatku od nieruchomoœci Wykaz nieruchomoœci, deklaracja i p³atnoœæ podatku Zwolnienia w podatku od nieruchomoœci Ulgi i zwolnienia podatkowe w sprawach mieszkaniowych Ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych Sprzeda Budowa i inne sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych podatnika Remont Zamiana Podatek dochodowy od osób prawnych Zwolnienie dochodów wspólnot mieszkaniowych Podatek od towarów i us³ug Podatek od spadków i darowizn Podatek od czynnoœci cywilnoprawnych

13 XII Spis treœci Czêœæ II. Wzory dokumentów Wzór I. Umowa o zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ Wzór II. Umowa ustanowienia odrêbnej w³asnoœci lokali pomiêdzy wspó³w³aœcicielami oraz o powierzeniu zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Wzór III. Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony Wzór IV. Umowa najmu lokalu zawarta na czas zatrudnienia Wzór V. Pozew o sprzeda w drodze licytacji lokalu stanowi¹cego w³asnoœæ gminy Wzór VI. Pozew o sprzeda lokalu w drodze licytacji Czêœæ III. Wykaz pomocniczych aktów prawnych Wykaz aktów prawnych reguluj¹cych problematykê gospodarowania zasobami mieszkaniowymi Indeks rzeczowy

14 Wstêp Wstêp Opracowanie to jest prób¹ zebrania i uporz¹dkowania wiedzy niezbêdnej tym w³aœcicielom i zarz¹dcom nieruchomoœci, którzy zajmuj¹ siê albo zamierzaj¹ siê zajmowaæ zarz¹dzaniem nieruchomoœciami mieszkaniowymi. Jest reakcj¹ na brak publikacji poœwiêconych specyfice zarz¹dzania nieruchomoœciami o funkcjach mieszkalnych, w odró nieniu od nieruchomoœci w ogóle, którym poœwiêcono co najmniej kilka szerszych publikacji dostêpnych na rynku. Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi w Polsce wymaga jednak znajomoœci nadzwyczaj licznych przepisów, czêsto w odmienny sposób reguluj¹cych problematykê gospodarowania zasobami mieszkaniowymi w zale noœci od osoby w³aœciciela lub od rodzaju zarz¹dcy. W przepisach tych znajdujemy szereg regulacji w³aœciwych wy³¹cznie dla sfery mieszkaniowej, co powoduje, e zarz¹dzanie zasobami mieszkaniowymi wymaga szczególnej wiedzy, o której zebranie w jednym miejscu i ca³oœciow¹ analizê nikt wczeœniej nie zadba³. Jest to dziœ potrzebne co najmniej z kilku przyczyn. Po pierwsze dlatego, e kszta³tuj¹cy siê w Polsce rynek nieruchomoœci potrzebuje wielu dobrze przygotowanych do swoich zadañ fachowców tak- e wielu zarz¹dców nieruchomoœci. Po drugie dlatego, e objêcie zarz¹dców nieruchomoœci obowi¹zkiem posiadania licencji spowodowa³o ich wyraÿne oczekiwanie na pojawienie siê na rynku podrêczników lub poradników, z których mogliby czerpaæ wiedzê niezbêdn¹, zarówno do uzyskania licencji, jak i do uprawiania zawodu na odpowiednio wysokim poziomie. Po trzecie dlatego, e wiêkszoœæ regulacji dotycz¹cych sfery mieszkaniowej wchodzi³a w ycie w latach dziewiêædziesi¹tych jako wynik reformowania mieszkalnictwa i ca³ej gospodarki, a wiele zasadniczych zmian prawnych nast¹pi³o ju na pocz¹tku obecnego stulecia tote wci¹ s¹ to jeszcze regulacje stosunkowo nowe i ma³o znane, a czasem nie do koñca rozumiane przez odbiorców. Wreszcie dlatego, e du a czêœæ zasobów mieszkaniowych w Polsce wci¹ domaga siê, rynkowych reform i nowego podejœcia do zarz¹dzania. Zadaniem tego poradnika jest zatem wype³nienie wspomnianej luki na rynku wydawniczym, a sam poradnik przedstawia ró norodne zagadnienia,

15 XIV Wstêp zarówno prawne, jak i praktyczne, wynikaj¹ce z licznych ustaw i aktów ni szej rangi funkcjonuj¹cych w ró nych obszarach prawa od cywilnego, poprzez administracyjne, do finansowego wed³ug stanu prawnego na koniec wrzeœnia 2004 r. Na ile to by³o mo liwe, pominiête zosta³y te kwestie i problemy, które odnosz¹ siê do zarz¹dzania wszelkimi nieruchomoœciami, lecz nie s¹ bezpoœrednio zwi¹zane ze specyfik¹ zarz¹dzania nieruchomoœciami mieszkaniowymi, choæ poradnik porusza tak e pewne w¹tki dotycz¹ce wszystkich nieruchomoœci, bez których ca³oœæ opisywanych zagadnieñ by³aby niezrozumia³a. Nale y bowiem pamiêtaæ, e zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi, niezale nie od swojej specyfiki, jest jednak czêœci¹ dyscypliny zarz¹dzania nieruchomoœciami, tote spojrzenie na zasoby mieszkaniowe nie mo e byæ ca³kowicie oderwane od zasad zarz¹dzania wszelkimi rodzajami nieruchomoœci. Oprócz omówienia zagadnieñ zwi¹zanych z zarz¹dzaniem wszelkimi zasobami mieszkaniowymi oraz zagadnieñ charakterystycznych dla niektórych tylko zasobów mieszkaniowych poradnik zawiera wzory umów i innych dokumentów przydatnych w³aœcicielom i zarz¹dcom nieruchomoœci o funkcjach mieszkalnych, jednak nale y zaznaczyæ, e zamieszczone zosta³y tylko nieliczne ich przyk³ady, gdy ze wzglêdu na rozmaitoœæ wystêpuj¹cych w praktyce sytuacji liczba prezentowanych wzorców mog³aby byæ ogromna. Ostatnia czêœæ poradnika zawiera spis aktów prawnych zwi¹zanych z zarz¹dzaniem zasobami mieszkaniowymi. Nale y jednak zaznaczyæ, e mimo i przywo³ania odpowiednich przepisów znajduj¹ siê w tekœcie pierwszej czêœci poradnika, w czêœci ostatniej nie zosta³y wymienione przepisy podatkowe, o rachunkowoœci, o zamówieniach publicznych oraz niektóre inne przepisy, luÿniej zwi¹zane z omawian¹ problematyk¹. Oddaj¹c os¹dowi czytelników trzecie wydanie poradnika Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi, autorka ma nadziejê, e odpowie on na wiêkszoœæ pytañ stawianych przez obecnych i przysz³ych zarz¹dców tego rodzaju nieruchomoœci, a tak e spe³ni oczekiwania innych osób profesjonalnie zwi¹zanych z rynkiem nieruchomoœci. Warszawa, wrzesieñ 2004 r. Ewa Boñczak-Kucharczyk

16 Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów DodatkiU... ustawa z r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) Dz.U.... Dziennik Ustaw GospNierU... ustawa z r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KP... ustawa z r. Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) KPC... ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO... ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuñczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KWU... ustawa z r. o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) NajLokU... ustawa z r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509), tekst jedn. z r. (Dz.U. Nr 120, poz. 787 ze zm.) Nr... numer NSA... Naczelny S¹d Administracyjny OchrLokU... ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) OSN... Orzecznictwo S¹du Najwy szego OSNCP... Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna i Pracy PBudMU... ustawa z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) PDoFizU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) PDoPrU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

17 XVI Wykaz skrótów pkt... punkt poz.... pozycja PrSpó³dz... ustawa z r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) Przegl.Orz. Pr. Spó³dz.... Przegl¹d Orzecznictwa Prawa Spó³dzielczego PUG... Przegl¹d Ustawodawstwa Gospodarczego RM... Rada Ministrów s.... strona SN... S¹d Najwy szy SpMieszkU... ustawa z r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) TBS... Towarzystwo Budownictwa Spo³ecznego tekst jedn... tekst jednolity ust.... ustêp W³LokU... ustawaz r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Wok... Wokanda ww... wy ej wymieniony(a) zezm... ze zmianami

18 Czêœæ I Zarz¹dzanie nieruchomoœciami mieszkaniowymi

19

20 Rozdzia³ I. Skomplikowana sytuacja prawna Czêœæ Rozdzia³ Ró nice I. Rozdzia³ I. Skomplikowana w zarz¹dzaniu I. Skomplikowana nieruchomoœciami sytuacja prawna sytuacja prawna mieszkaniowymi, w porównaniu z zarz¹dzaniem innymi rodzajami nieruchomoœci, wynikaj¹ z jednej strony z odmiennych regulacji prawnych, jakim podlegaj¹ zarówno lokal mieszkalny, jak i ró ne pod wzglêdem w³asnoœci rodzaje mieszkañ, a z drugiej strony wynikaj¹ z funkcji mieszkania, która wi¹ e siê z brakiem przerw w u ywaniu lokalu i wymaga zapewnienia ci¹g³oœci dostarczania do lokalu okreœlonych us³ug. Z punktu widzenia zarz¹dcy sytuacja prawna zasobów mieszkaniowych jest nader skomplikowana. Ró nych zasobów, ale te i ró nych zarz¹dców dotyczyæ mog¹ bowiem ró ne przepisy. W stosunku do domów mieszkalnych stanowi¹cych w³asnoœæ jednej osoby i przez tê osobê zamieszka³ych, zastosowanie bêd¹ mia³y przepisy odnosz¹ce siê do wszystkich nieruchomoœci stanowi¹cych jednorodn¹ w³asnoœæ. W przypadku gdy dom mieszkalny stanowi wspó³w³asnoœæ kilku osób, dodatkowo zastosowanie bêd¹ mia³y przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postêpowania cywilnego o wspó³w³asnoœci. Zarz¹dzanie takimi nieruchomoœciami jest stosunkowo proste. Na ogó³ sami w³aœciciele lub wspó³w³aœciciele albo jeden z nich, upowa niony przez pozosta³ych, podejmuj¹ decyzje dotycz¹ce zarz¹dzania nieruchomoœci¹ i dokonuj¹ rozliczeñ finansowych (decyzje te mo e równie podejmowaæ osoba nienale ¹ca do grona wspó³w³aœcicieli, jeœli posiada ich pe³nomocnictwo). Nie musz¹ przy tym nikomu spoza grona wspó³w³aœcicieli zdawaæ sprawozdañ z prowadzonego zarz¹du, nie prowadz¹ adnej rachunkowoœci i nie przekazuj¹ adnych informacji statystycznych. Sami tworz¹ dla swojej nieruchomoœci plany na przysz³oœæ, ale te wszelkie skutki dzia³añ i decyzji, jakie podjêli w stosunku do nieruchomoœci, bêd¹ ich bezpoœrednio dotyczy³y.