K A N C E L A R I A N C W R 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 22 649-18-16 ; 0-601 256 376 kancelariancwr@go2.pl OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ LOKALU UŻYTKOWEGO położonego w Warszawie przy ul. Zamienieckiej 46 lokal użytkowy nr 3 Autor: Bożenna Dziurkowska mgr inż. Bożenna Dziurkowska biegły sadowy przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy i Warszawy Pragi Warszawa, 19 lipca 2011 r.
strona 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OKREŚLENIE PRZEDMIOTU WYCENY OPIS NIERUCHOMOŚCI PRAWA DO PRZEDMIOTU WYCENY CEL WYCENY Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal użytkowy nr 3, w Warszawie przy ul. Zamienieckiej 46. Lokal użytkowy o powierzchni użytkowej pu = 160,3 m 2, usytuowany na I piętrze budynku mieszkalnego. Prawo własności lokalu użytkowego wraz udziałem 0,115 w prawie własności części wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku współwłaścicieli. wg. stanu hipotetycznego po docelowym wyodrębnieniu lokalu Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu użytkowego dla potrzeb postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy.. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA PRAW DO NIERUCHOMOŚCI 938 657 zł (słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem złotych) mgr inż. Bożenna Dziurkowska AUTOR OPERATU DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 19 lipca 2011 r.
strona 3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4 2. CEL WYCENY 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4 3.1. Podstawa opracowania 4 3.2. Autor opracowania 4 3.3. Podstawy formalno - prawne 4 3.4. Podstawy metodologiczne 5 3.5. Źródła danych i informacji 5 3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny 5 4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI 5 5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 6 5.1. Lokalizacja nieruchomości 6 5.2. Opis budynku 7 5.3. Opis lokalu użytkowego 7 5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu 7 6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 8 6.1. Wybór podejścia i metody wyceny 9 7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU 10 8.1 Analiza i charakterystyka rynku. 10 8.2. Analiza czynszów najmu 11 8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych 12 8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu 13 8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 14 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości 14 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny 14 8.3. Stopa kapitalizacji. 16 9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 19 9. WYNIK KOŃCOWY. 20 10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. 20 SPIS ZAŁĄCZNIKÓW 1. Lokalizacja 2. Rzut lokalu 3. Dokumentacja fotograficzna
strona 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości lokalowej, lokalu usługowego o powierzchni użytkowej 160,3 m 2 wraz z udziałem 16030/357980 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz powierzchniach wspólnych i urządzeniach służących do użytku wszystkim mieszkańcom. Określenie nieruchomość lokalowa dotyczy stanu hipotetycznego po wyodrębnieniu lokalu jako samodzielnego lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Lokal położony jest w Warszawie w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul. Zamienieckiej 46, dzielnica Praga Południe. Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu wraz udziałem 16030/357980 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości. Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie 0 oraz 15 na parterze budynku. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej, dla potrzeb postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa opracowania Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka masy upadłości firmy INVED BUD sp. z o.o. w osobie Dariusza Siewicza. 3.2. Autor opracowania Autorem opracowania jest: mgr inż. Bożenna Dziurkowska rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124 - biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym w Warszawie 3.3. Podstawy formalno - prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia 2007r.: o, Krajowy standard wyceny podstawowy nr 1 (KSWP1), Wartość rynkowa i
strona 5 wartość i wartość odtworzeniowa ; o KSWP3 Operat szacunkowy Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wyd. przez Polska Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Międzynarodowe standardy wyceny (MSW); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 30/64, poz. 93 z późniejszymi zmianami); Ustaw Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 24.061994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85/94, poz. 388, z późniejszymi zmianami); 3.4. Podstawy metodologiczne Wycena nieruchomości wydanie polskie. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Warszawa 2000r; Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak. Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2000r; Wycena mienia Mieczysław Prystupa. Centrum Informacji Menadżera Warszawa 2000 r; Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją Sabiny Źróbek Olsztyn 2007 Przykłady wyceny nieruchomości IDM baranowski i wspólnicy Warszawa 2008 Międzynarodowe standardy wyceny Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych, Warszawa 2005r. 3.5. Źródła danych i informacji Informacje uzyskane od Zamawiającego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej w Warszawie Baza danych autora Wizja lokalna budynku i otoczenia 3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny Data sporządzenia wyceny: 19 lipca 2011.; Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.; Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.; Data dokonania oględzin nieruchomości: 19 lipca 2011.; 4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI Stan prawny dla przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie dokumentów dostarczonych przez Zamawiającego oraz wglądu do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych.
WA6M/00385714/9 Nieruchomość lokalowa lokal użytkowy nr 3, Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 6 Nr KW Dział I Dział II Dział III Dział IV Warszawa, Praga Południe Ul. Zamieniecka 46 lok. Nr 3 Składa się z Sali biurowej, pomieszczenia socjalnego, wc i korytarza. Powierzchnia 160,3 m 2. Udział 16030/357980 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Inved Bud sp. z o.o. z siedziba w Warszawie Brak wpisów Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 1 290 000 zł- tytułem kredytu, odsetek, oraz kosztów wynikających z umowy nr 28 1020 1156 0000 0008 4533 z dnia 03-04-2008 r. na rzecz PKO Bank Polski S.A. 5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 5.1. Lokalizacja nieruchomości
strona 7 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Warszawie, przy ul. Zamienieckiej 46, na terenie dzielnicy Praga Południe, w odległości ok. 6 km od Centrum Warszawy. Budynek, w którym mieści się przedmiotowa nieruchomość usytuowany jest wzdłuż ul. Zamienieckiej na odcinku pomiędzy ulicami Bełżecką i Łukowską. W bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowane podobne budynki wielorodzinne mieszkalne z usługami w parterze oraz domy przedwojenne domy i kamienice, będące w różnym stanie technicznym. W dalszym sąsiedztwie znajduje się ul. Ostrobramska z pełną infrastrukturą handlową i usługową oraz plac Szembeka, przy którym znajduje się bazar. Dojazd do nieruchomości możliwy jest zarówno od strony ul. Ostrobramskiej jak i od strony ul. Grochowskiej. Bezpośrednio przed budynkiem znajduje się przystanek autobusowy. 5.2. Opis budynku Budynek, w którym położony jest lokal stanowi budynek 9-ro kondygnacyjny, wybudowany w 2003 r., w części 3 piętrowy, a w części 8-piętrowy z 2-poziomowym garażem podziemnym. Nieruchomość uzbrojona jest w media miejskie: sieć centralnego ogrzewania sieć wodno kanalizacyjną sieć elektryczno-energetyczną sieć telekomunikacyjną Stan budynku określono jako dobry. 5.3. Opis lokalu użytkowego Szacowany lokal użytkowy znajduje się na 2 kondygnacji i składa się z : Sali biurowej korytarza, pomieszczenia socjalnego i wc. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 160,3 m 2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu 16030/357980 cz. Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie 0 oraz 15 na parterze budynku. 5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu Stan techniczny i zużycie funkcjonalne obiektów oceniono zgodnie z poniższymi tabelami. Stan techniczny Ocena Symbol Zużycie Interpretacja [%] bardzo dobra bdb 0 5% Stan idealny lub prawie idealny Dobra db. 6 15% Obiekt dobrze utrzymany bez istotnych uszkodzeń Średnia śr. 16 30% Celowy remont bieżący oraz drobne naprawy i konserwacje
strona 8 Dostateczna dst. 31 50% Celowy częściowy remont kapitalny występują częściowe braki konstrukcyjne i wykończeniowe niedostateczna nast. 51 70% Wymagany dalszy remont kapitalny, występują znaczne braki powodujące zagrożenie dla użytkowników Stan techniczny przedmiotowego lokalu określono jako dobry. Stan funkcjonalny Ocena Symbol Zużycie [%] Interpretacja bardzo dobra bdb 0 5% Stan idealny lub prawie idealny Dobra db. 6 15% Obiekt sprawnie funkcjonujący, drobne uchylenia w standardzie elementów Średnia Sr. 16 30% Średnia efektywność technologiczna, celowa częściowa modernizacja niektórych systemów i instalacji dostateczna dst. 31 50% Przekroczenie limitu norm, celowa częściowa modernizacja i adaptacja zgodnie z obecnymi standardami i normami występują częściowe uszkodzenia niedostateczna ndst 51 70% Wymagana gruntowna modernizacja gwarantująca funkcjonalność zgodnie z obowiązującymi standardami Stan techniczny i funkcjonalny lokalu określono jako dobry. 6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Według art. 67 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Określenie wartości nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości, według zasad określonych w dziale IV, rozdziale I w/w ustawy: art. 150 ust. 2 Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. art. 150 ust. 5 Określenia wartości wymienionych w ust.1 pkt 1 i 2 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. art. 151 ust. 1 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. art. 152 ust. 3 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. art. 154 ust. 1 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
strona 9 dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Metodologię szacowania wartości oparto o: - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego; - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia 2007r.: - Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową. 6.1. Wybór podejścia i metody wyceny Metodologię szacowania wartości lokalu oparto o: - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego; - Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - PKZW powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Wartość 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu określono w podejściu porównawczym., metodą korygowania ceny średniej,. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych do porównań transakcji porównawczych. Przy metodzie korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Wartość rynkową (W) 1 m 2 wynajmu powierzchni użytkowej lokalu obliczono na podstawie wzoru: gdzie: n W = C śr x U i i =1
strona 10 C śr - U i - przeciętna cena wynajmu 1m 2 p.u. lokalu na rynku lokalnym określona na podstawie próbki reprezentatywnej współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych 7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU 8.1 Analiza i charakterystyka rynku. Dla potrzeb wyceny określono : Rynek lokalny - jako rynek najmu lokali użytkowych położonych w budynkach wielorodzinnych. Obszar rynku Praga Południe i najbliższe okolice Okres badania cen: rok 2010 2011 Do analizy porównawczej wybrano transakcje wynajmu lokali użytkowych z obszaru Pragi Południe zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Wybrano transakcje, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy, na tzw. rynku wtórnym. W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że: stawki najmu lokali użytkowych na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m 2 zależy od lokalizacji, usytuowania i stanu budynku. Z informacji uzyskanych z agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, prasy oraz analizy czynszów najmu w ostatnich kilkunastu miesiącach wynika, że czynsze najmu są stabilne i od co najmniej 2 lat pozostają na podobnym poziomie. lokale w tym rejonie, ze względu na średnią lokalizację cieszą się umiarkowanym popytem ; stawki najmu kształtują się średnio na poziomie ok. 46 zł, w przedziale od 28 do 65 zł/m 2. Najwyższe ceny osiągają lokale usytuowane w nowych budynkach, na poziomie parteru z bezpośrednim dostępem z ulicy i z witryną. Analizę ograniczono do lokali użytkowych o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny, usytuowanych w podobnych budynkach, położonych na terenie Pragi Południe. Poniżej podano przykłady transakcji w przedmiotowym rejonie, przy czym czynsze podano w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu: Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono cechy mające największy wpływ na ceny. Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:
strona 11 Lokalizacja 20% Bezpośrednie otoczenie 15% Powierzchnia lokalu 10% Usytuowanie lokalu w budynku 15% Rozkład pomieszczeń 15% Stan techniczny i standard lokalu 10% Możliwości parkowania 15% Razem 100% 8.2. Analiza czynszów najmu Czynsze najmu próbka reprezentatywna Lp. Lokalizacja/ ulica Powierzchnia Czynsz 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 m 2 zł/m 2 Targowa 114 43 Nadnieprzańska 64 39 Witolin 38 42 Praga Płn 114 42 Brzeska/Targowa 142 37 Grochowska/Żółkiewskiego 170 28 Wiatraczna 69 51 Grochowska/Waszyngtona 90 61 Gocław 62 65 Al. Stanów Zjednoczonych 48 52 Grenadierów 49 54 Centrum "Wileńska" 143 40 Na podstawie próbki reprezentatywnej z Tab. 1 określono: Średni czynsz najmu 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu C śr = 46 Czynsz minimalny C min = 28 Czynsz maksymalny C max = 65 Określenie sumy współczynników korygujących: C min = 0,606 C max = 1,408
strona 12 C śr C śr 8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych Cechy rynkowe Ocena Opis Lokalizacja, otoczenie Bezpośrednie otoczenie Usytuowanie w budynku bardzo dobre dobre słabe bardzo dobre dobre słabe bardzo dobry dobry słaby Przy ul. Ostrobramskiej W bocznych ulicach od ul. Ostrobramskiej, przy ul. Grochowskiej Pozostałe lokalizacje Nowa substancja mieszkaniowo - usługowa Nowe i stare budynki Stare budynki Parter i witryną od strony uczęszczanych ciągów pieszych Parter lub I kondygnacja Piwnice, sutereny, wyższe piętra Powierzchnia lokalu l bardzo dobra 40 80 m 2 dobra 80 120 m 2 słaby Do 40m 2 i powyżej 120 m 2 Rozkład pomieszczeń Stan techniczny i standard lokalu Możliwości parkowania bardzo dobry dobry słaby bardzo dobre dobra średnia bardzo dobre dobre słabe Open space Wydzielone pomieszczenie socjalne i recepcja Duża ilość korytarzy trudnych do wykorzystania Lokal nowy lub wyremontowany Lokal do odnowienia Lokal do remontu stan developerski Możliwość zaparkowania przed lokalem, duża liczba miejsc postojowych w garażu podziemnym, Możliwość zaparkowania przy ulicy w pobliżu lokalu, ograniczona liczba miejsc postojowych w garażu podziemnym Utrudniona możliwość parkowania, brak własnych miejsc postojowych Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki:
strona 13 Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka 1 Lokalizacja dobra 2 Bezpośrednie otoczenie bardzo dobre 3 Usytuowanie lokalu w budynku dobra 4 Powierzchnia lokalu słaba 5 Rozkład pomieszczeń bardzo dobre 6 Stan techniczny i standard lokalu dobra 7 Możliwości parkowania bardzo dobre 8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu W poniższej przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny, określono wartości współczynników korygujących i ich sumę. Lp Rodzaj cechy Udział cechy w ΔC - waga cechy Zakres współczynników korygujących C max /C śr * waga C min /C śr * waga Wartość współczynników 1 Lokalizacja 20% 0,121 0,282 0,201 2 Bezpośrednie otoczenie 15% 0,091 0,211 0,211 3 Usytuowanie lokalu w budynku 10% 0,061 0,141 0,101 4 Powierzchnia lokalu 15% 0,091 0,211 0,091 5 Rozkład pomieszczeń 15% 0,091 0,211 0,211 6 Stan techniczny i standard lokalu 10% 0,061 0,141 0,101 Możliwości parkowania 15% 0,091 0,211 0,211 Razem 100% 0,606 1,408 1,127 Rynkową wartość czynszu najmu 1 m 2 powierzchni określa się wg wzoru: gdzie: Cśr przeciętna cena = 46 zł/m 2 ; U i suma współczynników korygujących = 1,127 W m kw. = Cśr x U i i =1 Stąd wartość czynszu najmu 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu wynosi: n W m kw. = 46 zł/m 2 x 1,127 = 52 zł/m 2
strona 14 8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości rynkowej, podanej w standardzie NI2 wartość dochodowa. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny. 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 1,KSWP 1: 1.2. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji, prezentowanej w niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena. 1.7.Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku. 1.10. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów. 3.1.Definicja wartości rynkowej Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU). Zgodnie z paragrafem 6. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście dochodowe. Ze względu na charakter szacowanej nieruchomości oraz jej zdolność do generowania dochodów, wskazane jest zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej techniki kapitalizacji
strona 15 prostej lub kapitalizacjinia strumieni dochodów. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów lub dzierżawy. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią kwoty wyższej niż od kwoty za którą mogłaby nabyć inna nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową. Istotą szacowania metodami dochodowymi jest ocena zdolności nieruchomości do kreowania dochodów w określonym przedziale czasowym z danej działalności gospodarczej. Istnieje bezpośredni związek pomiędzy koniecznością ustalenia sytuacji ekonomicznej szacowanej nieruchomości na podstawie pozycji na rynku i w branży ( udział procentowy w rynku, konkurencja, popyt itp.) a analizą zdolności do przynoszenia dochodu. Ze względu na to, że dla przedmiotowej nieruchomości uzasadnione jest założenie, ze realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie obecnego dochodu oraz, że poziom tego dochodu będzie stały, do wyceny nieruchomości zastosowano technikę kapitalizacji prostej. Zgodnie z tą techniką wartość nieruchomości określa się na podstawie następującego wzoru: gdzie: V wartość nieruchomości DON - dochód operacyjny netto V = DON x Wk Wk - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości Sposób obliczenia dochodu operacyjnego netto przedstawia poniższy schemat: POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO - STRATY(wynikające z zaległości czynszowych lub pustostanów) = EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO - Wydatki operacyjne = DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON)
strona 16 Metoda ta ma charakter rynkowy z uwagi na stosowanie danych na poziomie aktualnych cen wynajmu i ich relacji do wartości rynkowej obiektu. 8.3. Stopa kapitalizacji. Stopę kapitalizacji szacuje się na podstawie oceny istniejącego rynku. Konieczność oszacowania stopy kapitalizacji wiąże się z: rynkiem o nielicznych transakcjach, rynkiem o różnych transakcjach dla których brak cech porównywalności, rynkiem nieustabilizowanym, o niewykształconych formach inwestowania, rynkiem na którym dominują inne formy inwestowania (np. inwestowanie na rynku kapitałowym, lokaty w obligacje Skarbu Państwa, fundusze powiernicze itp.), które mają wpływ na kształtowanie się stopy zwrotu (stopy kapitalizacji). Wartość rynkowa zależy również od przyjęcia określonego kosztu zaangażowania kapitału, dlatego też kupujący będzie dążył do określenia stopy kapitalizacji z uwagi na zwiększone ryzyko finansowe. Przy szacowaniu stopy kapitalizacji należy uwzględnić dużo większe ryzyko związane z inwestycją od długoterminowych lokat środków pieniężnych w bankach o najniższym ryzyku lub papierach wartościowych np. w obligacjach Skarbu Państwa wolnych od ryzyka. Stopa kapitalizacji powinna być zatem akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą zwrotu. Tak rozumiana stopa kapitalizacji składa się z trzech elementów: r r a r * r f * r o r a stopa kapitalizacji, r r realna wolna od ryzyka stopa procentowa (wielkość bazowa), r f ryzyko finansowe, r o ryzyko operacyjne. Wysokość stopy kapitalizacji określa się w zależności od wielkości bazowej i stopnia ryzyka finansowego oraz operacyjnego: wielkość bazowa ( r r ) - najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną, czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji. Określa się ją na podstawie średniego oprocentowania bonów i obligacji Skarbu Państwa oraz przewidywanej stopy inflacji zakładanej w ustawie budżetowej. dodatek ryzyka finansowego ( r f ) - charakterystyczny dla rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych (bonów i obligacji Skarbu Państwa).
strona 17 dodatek ryzyka operacyjnego ( r o ) - (charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich funkcjonowania, strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki konkurencyjne. Indeks ryzyka indywidualnego - operacyjnego przyjmuje się w zależności od poniższych czynników kwantyfikujących stopień ryzyka : perspektywy rozwoju danego rynku, prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu, zdolność do generowania dochodu oraz jej tendencje, udział w rynku i stosunki konkurencyjne, Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się trzy klasy ryzyka: niskie ryzyko - waga 1,4 średnie ryzyko - waga 1,6 wysokie ryzyko - waga 1,9 *** wielkość bazowa ( r r ) Stopa rzeczywista oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (bonów i obligacji skarbowych) wynosi średnio 5,75%. Inflacja 3,5% Realny poziom oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (r f ): (1 + stopa realna) x (1 + stopa inflacji) - 1 = stopa rzeczywista Realna stopa oprocentowania wynosi: 2,57 % *** dodatek ryzyka operacyjnego ( r o ) - Indeks ryzyka indywidualnego (r o ) ustalono w wysokości: perspektywy rozwoju rynku średnie ryzyko = 1,6 prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu wysokie ryzyko = 1,8 zdolność do generowania dochodu oraz tendencje średnie ryzyko = 1,6 udział w rynku i stosunki konkurencyjne - średnie ryzyko = 1,6 r o = (1,6+ 1,8+ 1,6 +1,6) : 4 = 1,7 *** dodatek ryzyka finansowego ( r f ) - Przyjęto dla opłacalności inwestowaniu i ponoszonego ryzyka w wysokości charakterystycznej dla popytu i podaży, według poniżej scharakteryzowanego ryzyka. Ryzyko finansowe wyrażające niepewność inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych, wynika z wymagań inwestorów którzy niechętnie ustosunkowani są do takiego ryzyka i wymagają wyższej stopy zwrotu.
strona 18 Ryzyko finansowe może być mierzone odchyleniem standardowym które określa rozrzut wokół średniej stopy. Jest to miara zróżnicowania stóp dyskontowych. Im mniejsze odchylenie standardowe tym bardziej skupiony rozkład prawdopodobieństwa (mniejszy rozrzut), a tym samym mniejsze ryzyko finansowe związane z inwestycją. Tak więc, odchylenie standardowe ważone jest prawdopodobieństwem, średnią odchyleń od wartości oczekiwanej 1 i daje nam pojęcie o tym, jak dalece rzeczywista wartość może się różnić w górę lub w dół od oczekiwanej wartości. Ponieważ odchylenie standardowe mierzy prawdopodobieństwo uzyskania rzeczywistego wyniku znacznie poniżej wyniku oczekiwanego, to może być jedną z definicji ryzyka i można używać go jako miary ryzyka. Zatem im większe ryzyko finansowe, tym niższa wartość inwestycji. Dane: stopa kapitalizacji wolna od ryzyka = 2,67 %, ryzyko operacyjne = 1,7 ryzyko finansowe = 1,2 duży popyt (małe ryzyko), ryzyko finansowe = 1,5 średni popyt (średnie ryzyko), ryzyko finansowe = 1,8 mały popyt (duże ryzyko), ryzyko finansowe = 2,0 znikomy popyt (bardzo duże ryzyko), 3. Obliczenia stopy kapitalizacji: 2,67*1,7*1,2 = 5,45 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla dużego popytu 2,67*1,7*1,5 = 7,26 %- prawdopodobna stopa kapitalizacji dla średniego popytu, 2,67*1,7*1,8 = 8,17 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla małego popytu, 2,67*1,7*2,0= 9,08 %-prawdopodobna stopa kapitalizacji dla znikomego popytu. ROZKŁAD PRAWDOPODOBIEŃSTWA RYNEK pradopodobieństwo wystąpienia [ P i ] stopa dyskontowa [ r i ] średnia ważona [ P i * r i ] OBLICZENIE ODCHYLENIA STANDARDOWEGO szereg odchyleń [ r i - r^ ] ( r i - r^ ) 2 ( r i - r^ ) 2 * P i duży popyt 0,1 5,45 0,54-2,27 5,15 0,52 średni popyt 0,4 7,26 2,90-0,45 0,21 0,08 mały popyt 0,3 8,17 2,45 0,45 0,21 0,06 znikomy popyt 0,2 9,08 1,82 1,36 1,85 0,37 r^ = wariancja s2 = 7,72 1,03 odchylenie standardowe s = Ös2 = ± 1,12 % -1,12% 1,12% 7,72% 6,60% 8,84% r^ - średnia ważona stóp dyskontowych (możliwych 1 Średnio ważona stóp dyskontowych (możliwych wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku.
strona 19 wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku, gdzie każdy z nich ważony jest swoim proporcjonalnym udziałem, jest oczekiwaną stopą dyskontową. ri stopa kapitalizacji dla prawdopodobieństwa wystąpienia określonego popytu na rynku, [ri r^] odchylenie od oczekiwanej stopy kapitalizacji (r^). Do dalszych obliczeń przyjęto stopę dyskontową r = 8 % 9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. Założenia przyjęte do szacowania Podstawą do dokonania wyceny metodą inwestycyjną, technika kapitalizacji prostej było przyjęcie: oszacowanych stawek rynkowych dla wynajmu lokali użytkowych dokonanych na podstawie zweryfikowanych informacji o stawkach wynajmu z rynku umowy na wynajem powierzchni są umowami na czas nieograniczony stałego dochodu z wynajmu nieruchomości w przyszłości koszty utrzymania nieruchomości przyjęto w wysokości 15% PDB poziom pustostanów przyjęto na podstawie danych z rynku w wysokości 10% stopa kapitalizacji przyjęto w wysokości 8% Powierzchnia Stawka rynkowa czynszu [zł] Wartość [m 2 ] [zł] Lokal użytkowy 160,30 52,05 8 343,62 PDB 100 123,38 PUSTOSTANY - 10% 10 012,34 EDB 90 111,04 WYDATKI OPERACYJNE-15% 15 018,51 DON 75 092,54 Wk R = 8% 12,50 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 938 657
strona 20 9. WYNIK KOŃCOWY. Wartość rynkową lokalu użytkowego położonego w w Warszawie, przy ul. Zamienieckiej 46, oszacowano w wysokości: 938 657 zł (słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem złotych) Wartość tą ustalono jako najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do uzyskania na rynku przy założeniu, że będą spełnione następujące warunki: - strony transakcji będą od siebie niezależne - nie będą działały w sytuacji przymusowej; - upłynie odpowiedni czas ekspozycji nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków sprzedaży, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku; 10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. Operat zawiera 20 ponumerowane strony i załączniki. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny i zatajone fakty dotyczące stanu nieruchomości. Operat został sporządzony zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r w sprawie wyceny nieruchomości i trybu operatu szacunkowego, a także zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych" Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 1.2. i autor nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla którego został sporządzony. Autor operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem nieruchomości lub osobą uprawnioną, nie jest zatrudniony ani przez dłużnika hipotecznego, ani przez jego doradcę prawnego; otrzymuje wynagrodzenie, które nie jest zależne ani od szacowanej wartości nieruchomości. Niniejsza opinia ważna jest na dzień sporządzenia. Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami Zastrzega się prawa autorskie niniejszego opracowania. Wyciąg z operatu, o którym mowa w art. 158 Ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym Rozporządzeniem.