Mieczysław Prystupa. WYCENA NIERUCHOMOŚCI I PRZEDSIĘBIORSTW w podejściu kosztowym

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Mieczysław Prystupa. WYCENA NIERUCHOMOŚCI I PRZEDSIĘBIORSTW w podejściu kosztowym"

Adam Witek
8 lat temu
Przeglądów:

1 Mieczysław Prystupa WYCENA NIERUCHOMOŚCI I PRZEDSIĘBIORSTW w podejściu kosztowym Warszawa 2012

2 Recenzenci prof. zw. dr hab. Stanisław Kasiewicz prof. nadzw. dr hab. Elżbieta Mączyńska Korekta Paulina Chmielak Projekt okładki Tomasz Fabiański skład i łamanie Tomasz Fabiański Copyright by Almamer Szkoła Wyższa, Warszawa 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Każda reprodukcja lub adaptacja całości bądź części niniejszej publikacji, niezależnie od zastosowanej techniki reprodukcji (drukarskiej, fotograficznej, komputerowej i in.), wymaga pisemnej zgody Wydawcy. ALMAMER Szkoła Wyższa Warszawa, ul. Wolska 43 ISBN Druk i oprawa Zakład Wydawniczy DrukTur Sp. z o.o Warszawa, ul. Wolska 43 tel wydawnictwo@druktur.pl

Elżbieta Mączyńska Korekta Paulina Chmielak Projekt okładki Tomasz Fabiański skład i łamanie Tomasz Fabiański Copyright by Almamer Szkoła Wyższa, Warszawa 2012 Wszelkie prawa

3 Spis treści Wstęp Ekonomiczne podstawy kategorii wartości Pojęcie wartości w teorii myśli ekonomicznej Pojęcie wartości w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych Wnioski dotyczące klasyfikacji i definicji wartości Zastosowanie poszczególnych kategorii wartości nieruchomości Koncepcje zużycia Rodzaje i definicje zużycia Podstawowe założenia dla określania zużycia obiektów budowlanych Sposoby określania miar zużycia Autorska koncepcja pomiaru zużycia funkcjonalnego i łącznego Metody czasowe 78 Metody kosztowe Zużycie łączne (techniczno-funkcjonalne) Określanie kosztów robót i obiektów budowlanych Rodzaje kosztów w przepisach prawnych Rodzaje i sposoby kalkulacji kosztów w standardach zawodowych Określanie kosztów robót budowlanych na podstawie rynku budowlanego Metody określania wartości odtworzeniowej nieruchomości Zasady podejścia kosztowego w przepisach prawnych Metody i techniki podejścia kosztowego

Zastosowanie poszczególnych kategorii wartości nieruchomości... 37 2. Koncepcje zużycia.................. 63 2.1. Rodzaje i definicje zużycia 63 2.2. Podstawowe założenia dla określania zużycia obiektów budowlanych 67 2.

4 5. Metody określania wartości odtworzeniowej przedsiębiorstw i ich składników majątkowych Metody określania wartości odtworzeniowej przedsiębiorstw Metody wyceny składników majątkowych przedsiębiorstw innych niż nieruchomości Zakończenie Literatura Standardy zawodowe 128 Przepisy prawne

Metody wyceny składników majątkowych przedsiębiorstw innych niż nieruchomości.................. 105 Zakończenie.

5 Wstęp Nieruchomości, przedsiębiorstwa i ich części, są przedmiotem różnych czynności cywilno-prawnych. W ramach tych czynności, jedną z ważnych procedur jest oszacowanie wartości. Ze względu na fakt, że nieruchomości, przedsiębiorstwa oraz ich części, są z reguły mieniem o dużej lub bardzo dużej wartości, zaniechanie wycen zwiększyłoby wydatnie ryzyko związane z tym mieniem. Ryzyko dotyczy stron uczestniczących, np. w procesie kupna sprzedaży, wniesienia mienia aportem do spółki prawa handlowego, zabezpieczenia kredytu czy innych podobnych działań. Ryzyko jest tym większe, im większa jest wartość majątku, który jest przedmiotem danej czynności cywilno-prawnej. Jednocześnie należy zauważyć, że w polskich przepisach prawnych dotyczących nieruchomości i przedsiębiorstw, określone są przypadki, w których wycena jest konieczna. Przypadki te dotyczą przede wszystkim mienia, które pozostaje w zasobach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Wycena, jak wiadomo, polega na określeniu wartości danego mienia. Wartość nie jest pojęciem jednoznacznym, stąd też wybór właściwego standardu wartości nie jest problemem banalnym. Przez standaryzację wartości w procesie wyceny należy rozumieć wybór pewnej kategorii (typu) i rodzaju wartości, która jest właściwa dla tego procesu: określenie dla wybranego rodzaju wartości stosownej definicji, jej interpretacji oraz wybór zasad stosowalności w procesie wyceny. Wpływ na wybór standardu wartości powinny mieć, w szczególności następujące przesłanki: cel wyceny, uwarunkowania prawne, uwarunkowania metodologiczne wyceny, stan rynku przedmiotów wyceny, stan mienia będący przedmiotem wyceny. Odpowiednia metodyka wyceny, poparta właściwymi standardami jako normami zawodowymi, zwiększa jej wiarygodność, obniża poziom ryzyka, a przez to

Ryzyko dotyczy stron uczestniczących, np. w procesie kupna sprzedaży, wniesienia mienia aportem do spółki prawa handlowego, zabezpieczenia kredytu czy innych podobnych działań.

6 zwiększa bezpieczeństwo dla przeprowadzenia transakcji czy innych czynności cywilno-prawnych. Wszystkie standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, zarówno międzynarodowe jak i krajowe, zawierają w szczególności definicje wartości. W procesie szacowania wartości nieruchomości lub przedsiębiorstw, określane mogą być zatem różne kategorie (typy) i rodzaje wartości. W gospodarce rynkowej, podstawową rolę odgrywa wartość rynkowa, lecz wielość sytuacji decyzyjnych wymaga wykorzystania także wartości odtworzeniowej. Przez wartość rynkową mienia rozumie się najczęściej jej najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną przy przyjęciu określonych założeń. Przez wartość odtworzeniową mienia, rozumie się natomiast taką wartość, która zależy od kosztów jego wytworzenia i uwzględnia jednocześnie stopień jego zużycia. Wartość odtworzeniową nieruchomości oraz składników majątkowych przedsiębiorstw, szacuje się w podejściu kosztowym, które najpełniej pod względem metodycznym, zaawansowane jest w przypadku wyceny nieruchomości. Przedmiotem niniejszej książki jest problematyka wyceny nieruchomości i składników majątkowych przedsiębiorstw w podejściu kosztowym. Jak wynika z uwarunkowań prawnych i metodologicznych dotyczących wyceny nieruchomości, stosując podejście kosztowe określamy wartość odtworzeniową nieruchomości. Analogicznie, takie zasady możemy przyjąć również w przypadku wyceny maszyn i urządzeń. Niniejsza publikacja składa się z pięciu rozdziałów, z których każdy poświęcony jest odrębnemu zagadnieniu z zakresu wyceny mienia. W rozdziale pierwszym zawarte zostały rozważania dotyczące pojęcia wartości w teorii myśli ekonomicznej, ze szczególnym uwzględnieniem relacji pomiędzy wartością rynkową i odtworzeniową. W rozdziale drugim omówiono koncepcje rodzajów i pomiaru zużycia jako utraty wartości mienia. W trzecim rozdziale omówiono sposoby określania kosztów robót i obiektów budowlanych, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów prawnych regulujących te kwestie dla potrzeb realizacji zamówień publicznych. Rozdział czwarty przeznaczony został na omówienie metod określania wartości odtworzeniowej nieruchomości, które wynikają zarówno z przepisów prawnych oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. W rozdziale piątym omówiono zasady określania wartości odtworzeniowej przedsiębiorstw i ich składników majątkowych, a w szczególności składników nie będących nieruchomościami. Niniejsza publikacja, której głównym celem jest omówienie znaczenia wartości odtworzeniowej w procesie planowania działalności gospodarczej, ukaże się w czasach kryzysu finansowego, który spowodował spadek cen i co za tym idzie

W procesie szacowania wartości nieruchomości lub przedsiębiorstw, określane mogą być zatem różne kategorie (typy) i rodzaje wartości.

7 wartości rynkowych nieruchomości oraz wielu składników majątkowych przedsiębiorstw. W czasach kryzysu rośnie znaczenie wartości odtworzeniowej przy planowaniu i ocenie projektów różnych przedsięwzięć inwestycyjnych. Wzrasta bowiem zainteresowanie inwestorów i przedsiębiorców gospodarką realną, która wymaga precyzyjnego liczenia kosztów rzeczowych składników majątkowych. Książka ta, powstała na podstawie doświadczeń zawodowych autora uzyskanych podczas wieloletniej, osobistej praktyki w dziedzinie szacowania nieruchomości i przedsiębiorstw, jak również na podstawie doświadczeń dydaktycznych na uczelniach technicznych i ekonomicznych. Niniejsza praca jest jakby dopełnieniem wcześniejszych publikacji dotyczących wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw, które były poświęcone podejściu porównawczemu i dochodowemu. Drugie wydanie książki Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego ukazało się w roku 2003, natomiast książka Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym wydana została w roku Praca powstała także z inspiracji zmarłego niedawno prof. Eugeniusza Mazurkiewicza, który zachęcał mnie bym swoimi publikacjami objął podstawowe podejścia z zakresu wyceny nieruchomości. Publikacja jest adresowana przede wszystkim do specjalistów przedstawicieli wolnych zawodów, takich jak adwokaci, radcy prawni, rzeczoznawcy majątkowi, doradcy inwestycyjni, doradcy podatkowi itd., specjalistów ds. ekonomiczno-finansowych i prawnych zatrudnionych w przedsiębiorstwach, sędziów wydziałów gospodarczych sądów powszechnych, syndyków masy upadłościowej i komorników, niektórych urzędników administracji rządowej i samorządowej (odpowiedzialnych za obrót majątkiem publicznym), kadry menedżerskiej przedsiębiorstw prywatnych i państwowych. Książka może być pomocna w procesie dydaktycznym realizowanym na wyższych uczelniach na kierunkach ekonomii, zarządzania, marketingu, prawa, administracji, gospodarowania nieruchomościami itp. Stanowi też kompendium wiedzy z metodologii wycen dla słuchaczy podyplomowych studiów w zakresie szacowania nieruchomości oraz specjalistycznych kursów zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Wzrasta bowiem zainteresowanie inwestorów i przedsiębiorców gospodarką realną, która wymaga precyzyjnego liczenia kosztów rzeczowych składników majątkowych.

Podobne dokumenty

Mieczysław Prystupa. Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym

Mieczysław Prystupa. Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw w podejściu dochodowym Warszawa 2008 Recenzenci Prof. dr hab. Stanisław Kasiewicz Prof. dr hab. Eugeniusz Mazurkiewicz Opracowanie redakcyjne