Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w roku 2009 Jacek Łaszek, Hanna Augustyniak I Konferencja Przemysłu Materiałów Budowlanych Rawa Mazowiecka, 28-29.05.2009 r.
Prognozy wskazują dobre perspektywy budownictwa inŝynieryjnego i sportowego i gorszą sytuację w budownictwie mieszkaniowym Produkcja budowlano-montaŝowa w 2007 r. 52% 15% 2% 31% budynki mieszkalne w tym jednorodzinne budynki niemieszkalne obiekty inŝynieryjne 2
Główny problem jaki się pojawił w Polsce na rynku mieszkań deweloperskich to szybko rosnące ceny w największych miastach, efekt boomu kredytowego przy ograniczeniach podaŝowych 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 mar-04 cze-04 Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym (zł/m2) wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 wrz-06 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 3
Który uruchomił znane zachowania spekulacyjne. W konsekwencji w ciągu trzech lat pojawiły się napięcia, 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 które innym zajęły znacznie więcej czasu mar-04 cze-04 Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym (zł/m2) wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 4
Dynamika cen transakcyjnych, y/y, rynek wtórny 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0-20,0-40,0 IX. 2007 XII. 2007 III. 2008 VI. 2008 IX. 2008 XII. 2008 III. 2009 T_Warszawa T_Kraków T_Wrocław T_Gdańsk T_Gdynia T_Poznań T_Łódź indeks łączny 7 miast 5
Bańka była finansowana jak zwykle przez banki, a motorem jej rozwoju były kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, w większości przypadków refinansowane przez banki matki mln PLN 220 000 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Kredyt mieszkaniowy i stopa procentowa gru 01 gru 02 oroc.kredytów w chf (pr.oś) oproc.kredytów złotowych (p.oś.) gru 03 gru 04 gru 05 gru 06 złotowy gru 07 14% 12% 10% walutowy gru 08 8% 6% 4% 2% 6
Polski sektor bankowy od początku swojego powstania był nadpłynny, jednak jego rozwój spowodował, Ŝe od roku 2001 nadpłynność zaczęła się szybko zmniejszać, aby w roku 2007 osiągnąć stan równowagi. Środki krajowe musiały być uzupełniane poŝyczkami zewnętrznymi, aby finansować rosnącą produkcję i ceny mieszkań. 450 000 400 000 350 000 300 000 Sektor bankowy w Polsce PŁYNNOŚĆ Depozyty gosp.dom. Kredyty gosp.dom.łącznie w tym kredyt mieszkaniowy gosp.dom. 250 000 mld PLN 200 000 150 000 100 000 50 000 0-50 000-100 000 gru 96 gru 97 gru 98 gru 99 gru 00 gru 01 gru 02 gru 03 gru 04 gru 05 gru 06 gru 07 gru 08 7
Wskaźniki dostępności zaczęły wykazywać wysoką nierównowagę 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 Dostępność mieszkania 8 m2 0,5 0,4 0,3 2005-III 2005-VI 2005-IX 2005-XII 2006-III 2006-VI 2006-IX 2006-XII 2007-III 2007-VI 2007-IX 2007-XII 2008-III 2008-VI 2008-IX 2008-XII Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań
180 160 140 120 100 80 60 40 20 Kredytowa dostępność mieszkania Kredytowa dostępność mieszkania (kredyt PLN) 180 160 140 120 100 Kredytowa dostępność mieszkania (kredyt CHF) 2005 -III 2005 -V I 2005 -IX 2005 -X II 2006 -III 2006 -V I 2006 -IX 2006 -X II 2007 -III 2007 -V I 2007 -IX 2007 -X II 2008 -III 2008 -V I 2008 -IX 2008 -X II Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań 80 60 40 20 2005 -III 2005 -V I 2005 -IX 2005 -X II 2006 -III 2006 -V I 2006 -IX 2006 -X II 2007 -III 2007 -V I 2007 -IX 2007 -X II 2008 -III 2008 -V I 2008 -IX 2008 -X II Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań 9
W miarę wzrostu cen popyt mieszkaniowy przesuwał się w górę a jednocześnie rosła podaŝ (6 miast) Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) Max cena mieszkania 60m2 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 4 % 5 % 6 % 7 % oproc. kred. mieszk. 8 % 9 % 10 % 7 % i dochody o 4% 0 1% 12% 24% 35% 46% 57% 68% Odsetek gospodarstw domowych 10
cena mieszkania (zł zł/m2) W miarę wzrostu cen popyt mieszkaniowy przesuwał się w górę a jednocześnie rosła podaŝ (Warszawa) 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa (cena ofertowa z konca 2008) 4% 5% 6% 7% 8% oproc. kred. mieszk. 3% 12% 21% 31% 40% 49% 58% 68% 77% Odsetek gospodarstw domowych 9% 10% 7% i dochody o 4% 11
300000 Budownictwo w Polsce rosnąca podaŝ Budownictwo w Polsce - perspektywy 250000 Pozwolenia wydane na budowę mieszkań Mieszkania, których budowę rozpoczęto 200000 150000 100000 50000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 12
Budownictwo w 6 miastach 70 000 nadal rosnąca podaŝ 60 000 50 000 pozwolenia na budowę rozpoczęte budowy mieszkania oddane 40 000 30 000 20 000 10 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 13
Tablica 1. Podstawowe informacje o sytuacji na rynku mieszkań w Warszawie w roku 2009 Rok 2009 prognoza podaŝy Oferta nie sprzedanych mieszkań na koniec roku 2008 Mieszkania spekulacyjne, gotowe, oddane do uŝytku w latach 2005-2008 (szacunek) Razem podaŝ na rynku W tym mieszkania deweloperskie 9 000 16 800 15 000 40 800 25 800 Tablica 2. Podstawowe informacje o sytuacji na pierwotnym rynku mieszkań w Warszawie w latach 2006-2009 lata Mieszkania wprowadzone na rynek Mieszkania sprzedane Cena transakcyjna 2006 13 300 15 000 6 000 2007 25 300 18 000 7 700 2008 12 800 9 100 8 400 2009 9 000 14
cen a m ieszkan ia (zł/m 2) 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa 4% oproc. kred. 5% mieszk. 6% 7% 8% 9% 10% 7% i dochody o 4% 9 081 10 480 11 880 13 279 14 678 16 077 17 477 18 876 20 275 Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 15
Tablica 3. Podstawowe informacje o sytuacji na rynku mieszkań w wybranych miastach w roku 2009 Miasta Rok 2009 prognoza podaŝy Oferta nie sprzedanych mieszkań na koniec roku 2008 Mieszkania spekulacyjne, gotowe, oddane do uŝytku w latach 2005-2008 (szacunek) Razem podaŝ na rynku W tym mieszkania deweloperskie Warszawa 9 000 16 800 15 000 40 800 25 800 Poznań 1 400 3 200 3 000 7 600 4 600 Kraków 3 500 7 000 6 500 48 400 10 500 Wrocław 3 300 4 700 4 500 12 500 8 000 Łódź 800 1 300 300 2 400 2 100 Trójmiasto 3 000 4 100 3 000 14 900 7 100 Razem 21 000 37 100 32 300 126 600 58 100 16
Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) c e n a m ie s z k a n ia (z ł/m 2 ) 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 4 % oproc. kred. 5 % mieszk. 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 7 % i dochody o 4% 2 000 0 21 453 28 082 34 712 41 341 47 971 Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 17
Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) M ax cena m ieszkan ia 60m 2 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % oproc. kred. mieszk. 7 % i dochody o 4% 2 000 0 13 854 20 268 26 682 Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 18
Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego w wariancie na 2009 r (7 % oproc. kr. i wzrost dochodów o 4%, cena z końca 2008 r.) Warszawa, Kraków, Poznań M ax c e n a m ie s zkan ia 6 0 m 2 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 Poznań Kraków Warszawa 0 9 081 10 480 11 880 13 279 14 678 16 077 17 477 18 876 20 275 Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 19
ZałoŜenia kalibracji krzywych popytu w modelu 1. Rok bazowy => 2006 r. 2. Średnia cena na rynku pierwotnym => 4800 zł (7 miast), 6000 (Warszawa), 4600 zł (6 miast) 3. Średnie oprocentowanie kredytów nowoudzielonych => 4,25%, 4. Liczba mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym => 38 tys. (7 miast), 15 tys. (Warszawa), 23 tys. (6 miast) 5. Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania => 60 m2 (7 i 6 miast), 70 m2 (Warszawa) 20
Struktura kosztu budowy m2 mieszkania w Polsce była dosyć stabilna (wg Sekocenbud) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koszt budowy m2 mieszkania w IV kwartale 5,0% 4,7% 5,1% 5,3% 14,0% 14,3% 15,6% 16,3% 8,0% 7,4% 6,4% 6,1% 59,0% 59,0% 56,4% 54,3% 14,0% 14,6% 16,5% 18,0% 2005 2006 2007 2008 robocizna materiały sprzęt koszty pośrednie zysk 21
a koszty przyspieszyły dopiero w 2007, aby zastopować w 2008 2900 2700 2500 2300 Koszt budowy m2 mieszkania (blok V piętr.oszczędny) Warszawa Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto Łódź 2100 1900 1700 1500 cze-04 wrz-04 gru-04 mar-05 cze-05 wrz-05 gru-05 mar-06 cze-06 wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 mar-08 cze-08 wrz-08 gru-08 mar-09 22
W konsekwencji zyski budowlane cały czas wykazywały tendencję rosnącą 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2004.XII Struktura kosztu m2 mieszkania w Warszawie 2005.XII 2006.XII 2007.XII 2008.VI 2008.IX 2008.XII 2008.III zyski VAT koszty pośr. robocizna sprzęt materiały projekt ziemia 23
Co dalej deweloperze i konsumencie? cena mieszkania (zł/m2) 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Szacunkowe krzywe popytu mieszkaniowego Warszawa popyt fund. skorygowany o oczekiwania popyt fundamentalny 9 081 10 480 11 880 13 279 14 678 16 077 17 477 18 876 20 275 21 674 23 074 26 453 31 453 36 453 41 453 46 453 Liczba transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym 24
W konsekwencji rozpoczął się nowy cykl Warianty poziomu bud mieszk w Warszawie 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 lata 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 war umiarkowany war b optymist war pesymist 25
Ceny nowych mieszkań w Warszawie 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 9 9 4 1 9 9 6 1 9 9 8 2 0 0 0 2 0 0 2 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 8 2 0 1 0 2 0 1 2 2 0 1 4 2 0 1 6 war umiarkowany war b optymist war pesymist 26
Popyt mieszkaniowy na rynku w Warszawie 25000000000 20000000000 15000000000 10000000000 5000000000 war umiarkowany war b optymist war pesymist 0 1 99 4 1 99 7 2 00 0 2 00 3 2 00 6 2 00 9 2 01 2 2 01 5 27
Powtórki ostrego wzrostu cen w przyszłości raczej nie będzie 25 Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali produkcji z okresu od 2000 do 2008? 20 15 10 5 0 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk mieszkania biura 28
Ile mogą spaść ceny? p r z y b l iŝ o n e k o s z t y c z y n s z c e n a r y n k o w a m a k s y m a l n a b u d o w y b e z z y s k u M i a s t o r y n k o w y n a n a k o n i e c c e n a z a k u p u d e w e l o p e r s k i e g o k o n i e c 2 0 0 8 2 0 0 8 n a k o n i e c 2 0 0 8 z ł / m k w. W a r s z a w a 5 0 8 2 0 0 6 4 5 2 5 0 0 0 K r a k ó w 3 0 7 7 0 0 3 8 7 1 4 5 0 0 P o z n a ń 2 7 6 8 0 0 3 4 8 4 4 2 0 0 G d y n i a 3 3 5 8 0 0 4 2 5 8 4 2 0 0 G d a ń s k 3 6 7 0 0 0 4 6 4 5 4 5 0 0 W r o c ł a w 4 0 6 6 0 0 5 1 6 1 4 5 0 0 S z c z e c i n 3 1 5 4 0 0 4 0 0 0 4 2 0 0 K a t o w i c e 2 7 5 3 0 0 3 4 8 4 4 0 0 0 Ł ó d ź 2 6 5 1 0 0 3 3 5 5 4 0 0 0 ś r e d n i o 3 3 6 4 3 3 4 3 0 0 4 5 0 0 R O E 8, 5 % s t o p a d y s k o n t a 9, 3 % s t o p a b o n ó w s k a r b o w y c h 5, 5 % p r e m i a z a r y z y k o 2, 5 % k o s z t y o b s ł u g i 0, 5 % p o z i o m p u s t o s t a n ó w 1 0, 0 % 29
Spadające ceny materiałów i terenów dają szansę rozwojowi budownictwa indywidualnego, które ma szanse skompensować spadki na rynku deweloperskim, zwłaszcza od strony popytu na materiały 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2000 Mieszkania oddane do uŝytkowania 2001 2002 spółdzielcze sprzedaŝ lub wynajem 2003 2004 2005 2006 indywidualne pozostałe 2007 2008 2009-04 30
Kryzys nieruchomościowy nam nie grozi, ale spadek popytu dewełoperskiego będzie odczuwalny, zwłaszcza w branŝy 2000 2002 2004 2006 2007 2008 Udział kredytu w PKB (% ) 1,3 2,6 3,9 7,2 9,7 15,1 Udział kredytu w aktywach sektora bankowego (% ) 2,2 4,5 7,0 12,1 14,5 Udział kredytu w finansowaniu budownictwa 16,0 26,0 38,5 40,2* 41,5* mieszkaniowego (% ) Udział budownictwa w PKB (% ) 2,2 1,9 1,7 1,8 2,2* Budownictwo / 1000 ludności 2,3 2,6 2,9 3,0 3,5 Transakcje mieszkaniowe na rynku wtórnym / 1000 2,8 3,0 3,4 ludności Udział kredytu w finansowaniu transakcji mieszkaniowych na rynku 10,2 31,5 40,0* wtórnym (% ) ZadłuŜenie zasobu (% ) 0,3 1,1 2,6* Obsługa zadłuŝenia (% dochodu ludności) 0,8 1,2 1,8* 31
Dziękuję za uwagę 32