Ryzyko wystąpienia bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych - wersja końcowa

Transkrypt

1 Ryzyko wystąpienia bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych - wersja końcowa Warszawa, 5 czerwca 2008 r. NBP/IE/BPG/ Zespół d/s Rynku Nieruchomości: Jacek Łaszek, Hanna Augustyniak, Marta Widłak 1

2 Poruszane kwestie Czy w Polsce mamy bańkę spekulacyjną? Czy grozi nam kryzys nieruchomościowy? Jak działa kanał kredytowy Jakie mogą być skutki (krótko i długookresowe) przystąpienia do strefy Euro dla sektora nieruchomości mieszkaniowych? Doświadczenia państw UE Wnioski dla polityki gospodarczej 2

3 Czy w Polsce mamy bańkę spekulacyjną? 3

4 Polska Budownictwo mieszkaniowe w tworzeniu PKB oraz budownictwo mieszkaniowe na 1000 mieszkańców Nakłady na budow-nictwo w % nakładów inwestycyjnych ogółem Nakłady na budow-nictwo w % PKB a) budownictwo na 1000 ludności Liczba wybudowanych mieszkań (w tys.) Źródło: GUS 4

5 12 Budownictwo mieszkaniowe na 1000 mieszkańców (w pięciu miastach) mieszkania na 1000 mieszkańców Warszawa Trójmiasto Kraków Wrocław Poznań lata Źródło: GUS 5

6 Warszawa - struktura ceny m2 mieszkania zysk VAT koszty pośr. robocizna sprzęt materiały projekt ziemia Źródło: Sekocenbud, NBP 6

7 m2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 Dostępność mieszkania 2005-III 2005-IX 2006-III 2006-IX 2007-III 2007-IX Gdańsk Kraków Łódź 2008-III Warszaw a Wrocław Poznań Źródło: GUS, PONT Info, NBP 7

8 Cena mieszkania a dochód do dyspozycji lata Warszawa Łódź Kraków Wrocław Poznań Gdansk Źródło: GUS, PONT Info, NBP 8

9 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0, IX Cena (kredyt PLN) vs. wynajem 2006-XII 2007-III Źródło: GUS, PONT Info, NBP 2007-VI 2007-IX 2007-XII 2008-III Warszawa Gdańsk Kraków Łódź Poznań Wrocław 9

10 Cena mieszkania rzeczywista i oczekiwana (10L.OS) Cena mieszkania rzeczywista i oczekiwana (10L.OS) wrz-06 gru-06 mar-07 cze-07 wrz-07 gru-07 Warszawa c.rzeczywista Warszawa c.oczekiwana Kraków c.rzeczywista Kraków c.oczekiwana Poznań c.rzeczywista Poznań c.oczekiwana w rz-06 gru-06 mar-07 cze-07 w rz-07 gru-07 Wrocław c.rzeczywista Wrocław c.oczekiwana Gdańsk c.rzeczywista Łódź c.rzeczywista Gdańsk c.oczekiwana Łódź c.oczekiwana Źródło: GUS, PONT Info, NBP 10

11 Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw Źródło: GUS, szacunki NBP Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Polska

12 9,8 9,7 9,6 Prognoza liczby gospodarstw domowych (miasta) 9,5 9,4 9,3 9,2 9,1 9 8,9 6,1 5,9 5,7 5,5 5,3 5,1 4,9 4,7 4,5 4,3 Prognoza liczby gospodarstw domowych (wieś) M i l i o n y M i l i o n y Źródło: GUS

13 MałŜeństwa i budownictwo w 2007 r. (na 1000 ludności) 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 Źródło: GUS 13 2,1 9,2 6,5 7,2 5,2 3,5 6,3 5,3 5,6 5,7 6,1 6,3 6,4 6,5 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 MałŜeństwa Budownictwo Ł ó dź W a rs z a w a K ra k ó w P o z n ań W ro c ła w G d ańs k P o ls k a Ł ó dź -2,8 W a r s z a w a K r a k ó w P o z n ań W r o c ła w G d ańs k -5,5-3,5-0,4 0,5 3,4 P o ls k a -0,5 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0-6,0 Saldo migracji w 2007 r. (na 1000 ludności)

14 Czy w Polsce mamy bańkę spekulacyjną - konkluzje W Polsce na rynku mieszkaniowym występują silne napięcia, podobne do obserwowanych w krajach uznanych za zagroŝone bańkami spekulacyjnymi Równocześnie występują silne czynniki fundamentalne wzrostu cen 14

15 Czy grozi nam kryzys nieruchomościowy? 15

16 Kredyt Mieszkaniowy / PKB Kredyt Mieszkaniowy / Aktywa Bankowe 12% 16% 10% 8% 14% 12% 10% 6% 4% 2% 0% 2,6% 3,5% 3,9% 5,1% 7,3% 10,0% % 6% 4% 2% 0% 4,5% 6,4% 7,0% 9,1% 12,1% 14,5% Kredyt mieszkaniowy dla gospodarstw domowych walutowy złotowy mln zł gru-96 gru-97 gru-98 gru-99 gru-00 gru-01 gru-02 gru-03 gru-04 gru-05 gru-06 gru-07 Źródło: GUS, NBP 16

17 Polska makroproporcje sektora mieszkaniowego Zdolność kredytowa miejskich gospodarstw domowych 240,0 326,0 416,0 412,0 Saldo kredytów mieszkaniowych 35,8 50,4 77,7 116,8 Udział kredytów mieszkaniowych w PKB (%) 3,9 5,1 7,3 10,0 Udział kredytów mieszkaniowych w aktywach sektora bankowego (%) 7,0 9,1 12,1 14,5 Budownictwo mieszkaniowe na 1000 osób 2,8 3,0 3,0 3,5 Udział kredytu mieszkaniowego w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego (%) 38,5 41,4 46,0 * 46,0 * Udział kredytów mieszkaniowych w finansowaniu transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym (%) 31,5 40,1 45,0 * 45,0 * ZadłuŜenie zasobu mieszkaniowego (%) 1,1 1,5 2,0 * Udział obsługi kredytów mieszkaniowych w dochodach rozporządzalnych gospodarstw domowych (%) 0,31 0,36 0,42 Udział budownictwa mieszkaniowego w tworzeniu PKB* 5,0 5,2 5,4 * szacunek NBP 17

18 Jak działa kanał kredytowy? 18

19 0,15 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10 Źródło: NBP Polska 19 mar 98 gru 98 wrz 99 cze 00 mar 01 gru 01 wrz 02 cze 03 mar 04 gru 04 wrz 05 cze 06 mar 07 gru 07 róŝnica stopy procentowej i stopy równowagi (l.oś) przyrost salda kwartalnie (p.oś)

20 Potencjalna zdolność kredytowa gosp. dom. a zmiana salda kredytów mieszkaniowych (mld. zł) zdolność kredytowa (l. oś) zmiana salda kredytów mieszkaniowych (p. oś) I 1998-I 1999-I 2000-I 2001-I 2002-I 2003-I 2004-I 2005-I 2006-I 2007-I 0 PLN III 2005-IX Dostępny kredyt złotowy 2006-III 2006-IX 2007-III 2007-IX 2008-III Gdańsk Kraków Łódź Warszaw a Wrocław Poznań Źródło: GUS, NBP 20

21 Polska: (7 Miast) - popyt a podaŝ 45 tys. mieszkań Mieszkania oddane (L.oś) Kredyt mieszk.przyr.roczny (P.oś) c mld PLN Źródło: GUS, NBP 21

22 Podstawowe problemy związane z prognozowaniem rynku Na ile wzrosty cen juŝ zdyskontowały wejście do strefy Euro? Czy ludzie będą się zachowywać podobnie w przyszłości? Jak duŝe będą zmiany stóp procentowych i jak będą rozłoŝone w czasie? 22

23 Potencjalna zdolność kredytowa gosp. dom. - stan i prognoza warunkowa (mld zł) III 2007-I 2007-III scenariusz 1 scenariusz I 1997-III 1998-I 1998-III 1999-I 1999-III 2000-I 2000-III 2001-I 2001-III 2002-I 2002-III 2003-I 2003-III 2004-I 2004-III 2005-I 2005-III 2006-I Źródło: GUS, NBP

24 Saldo kredytów mieszkaniowych - stan i prognoza warunkowa (mld zł; sc. 1) Średnia cena mieszkania (7 miast) - stan i prognoza warunkowa (sc. 1) I 1998-I 1999-I 2000-I 2001-I 2002-I 2003-I 2004-I 2005-I 2006-I 2007-I 2008-I IV 2003-IV 2004-IV 2005-IV 2006-IV 2007-IV 2008-IV Saldo kredytów mieszkaniowych - stan i prognoza warunkowa (mld zł; sc. 2) Średnia cena mieszkania (7 miast) - stan i prognoza warunkowa (sc. 2) I 1998-I 1999-I 2000-I 2001-I 2002-I 2003-I 2004-I 2005-I 2006-I 2007-I 2008-I Źródło: GUS, NBP IV 2003-IV 2004-IV 2005-IV 2006-IV 2007-IV 2008-IV 24

25 Scenariusz 1 Prognoza warunkowa oddziaływania kanału kredytowego na cenę mieszkania oproc. kred. mieszk. PLN (%) zmiana stopy (p.p.) Wsk. zmian dochodu do dyspozycji (baza=2007q4) % zmiana potencjalnej zdolności kredytowej % zmiana salda; E=1,2 % zmiana cen % zmiana salda; E=1,5 % zmiana cen % zmiana salda; E=1,8 % zmiana cen % zmiana salda; (m. dwurówn.) % zmiana cen; (m. dwurówn.) 6,74 100,0 6,24-0,5 100,0 1% 4% 4% 6% 5% 8% 6% 8% 6% 5,74-1,0 100,0 7% 9% 7% 12% 10% 16% 13% 17% 13% 5,24-1,5 100,0 13% 14% 11% 19% 15% 26% 21% 27% 21% 4,74-2,0 100,0 21% 19% 16% 27% 21% 37% 29% 39% 30% Scenariusz 2 oproc. kred. mieszk. PLN (%) zmiana stopy (p.p.) Wsk. Zmian dochodu do dyspozycji (baza=2007q4) % zmiana potencjalnej zdolności kredytowej % zmiana salda; E=1,2 % zmiana cen % zmiana salda; E=1,5 % zmiana cen % zmiana salda; E=1,8 % zmiana cen % zmiana salda; (m. dwurówn.) % zmiana cen; (m. dwurówn.) 6,74 100,0 6,24-0,5 105,00 5% 4% 4% 6% 5% 8% 7% 8% 7% 5,74-1,0 105,00 11% 9% 8% 13% 10% 18% 14% 18% 14% 5,24-1,5 105,00 18% 14% 12% 20% 16% 28% 22% 29% 23% 4,74-2,0 105,00 26% 20% 16% 28% 23% 40% 31% 42% 32% Źródło: NBP 25

26 Doświadczenia państw UE 26

27 30% Stopa kredytu mieszkaniowego 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grecja Hiszpania Irlandia Holandia Austria Portugalia Wlk. Brytania Belgia Niemcy Źródło: Hypostat 27

28 120% Kredyt mieszkaniowy w PKB 100% 80% 60% 40% 20% 0% Belgium Germany Greece Spain France Ireland Italy Cyprus Luxembourg Netherlands Austria Poland Portugal Finland Sw eden UK UK 40 Kredyt mieszkaniowy per capita (w tys.euro) Belgium Germany Greece Spain France Ireland Italy Luxembourg Malta Netherlands Austria Portugal Finland Sw eden UK Norw ay Poland Źródło: Hypostat 28

29 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Dynamika cen mieszkań (1990=100) Źródło: Hypostat Dania Niemcy Hiszpania Irlandia Holandia Finlandia Szwecja UK

30 600 Zasób mieszkaniowy / 1000 ludności Belgium Germany Spain France Ireland Italy Luxembourg Netherlands Austria Poland Portugal Finland Sw eden Źródło: Hypostat 30

31 25 Mieszkania oddane / 1000 ludności Belgium Germany Spain Ireland Luxembourg Netherlands Austria Portugal Finland Sw eden UK Poland Źródło: Hypostat 31

32 25 Mieszkania rozpoczęte / 1000 ludności Belgium Spain France Ireland Italy Finland Netherlands Sw eden Austria UK Poland Źródło: Hypostat 32

33 UE - makroproporcje sektora mieszkaniowego Polska (od 2000) Hiszpania Irlandia Niemcy Holandia Francja (do 2004) Włochy (do 2003) Belgia (do 2002) 1997* Zasób na 1000 ludności w 2006 r.* Przyrost zasobu na 1000 ludności (dynamika end/start) 111,2% 116,6% 137,0% 106,7% 102,3% 103,5% 100,3% 103,8% Budownictwo mieszkaniowe na 1000 ludności (średnio) 3,0 9,4 14,4 4,4 4,5 3,9 3,8 3,6 Przyrost ludności (dynamika end/start) 99% 111% 115% 101% 105% 104% 101% 101% Przyrost PKB per capita (dynamika end/start) 148% 174% 213% 120% 149% 127% 126% 120% Przyrost cen (dynamika end/start) 222% 273% 319% 95% 218% 184% 155% 131% Budownictwo + transakcje (end/start) 109% 182% 201% 62% 93% 137% 154% 104% Stopa procentowa (end) 5,7% 4,0% 4,6% 4,6% 4,4% 4,3% 4,8% 6,6% Stopa procentowa (róŝnica pp.end-start*) -15,3-1,6-2,9-2,1-1,8-2,4-2,4-1,0 Kredyt (end/start) 567% 548% 717% 126% 356% 170% 231% 135% * wg dostępności danych; na czerwono - estymacja własna; Źródło: Hypostat 33

34 Skutki krótko i długookresowe dla sektora Istnieje powaŝne ryzyko ekspansji kredytowej i znacznych wzrostów cen, jako skutku akcesji do strefy Euro, w krótkim i długim okresie. MoŜe to zwiększyć ryzyko rynku i ryzyko systemu bankowego oraz doprowadzić do znacznego wzrostu zadłuŝenia gospodarstw domowych, bez znaczącej poprawy sytuacji mieszkaniowej, jeŝeli nie zostaną uruchomione mechanizmy wspierające podaŝ. Wstąpienie do strefy Euro moŝe być szansą na poprawę sytuacji mieszkaniowej ludności tylko w przypadku uruchomienia mechanizmów propodaŝowych. 34

35 Wnioski dla polityki gospodarczej Negatywne konsekwencje wejścia do strefy Euro powinny być ograniczane poprzez politykę gospodarczą Polityka mieszkaniowa powinna ograniczać programy subsydiowania i koncentrować się na mechanizmach propodaŝowych (tereny budowlane, konkurencja w sektorze) Polityka fiskalna i nadzorcza nad systemem finansowym powinna być nakierowana na ograniczanie spekulacji (podatki, normy ostroŝnościowe, zwłaszcza wyceny nieruchomości) 35

36 Disclaimer Wyniki pojedynczego projektu badawczego nie determinują wyników całego Raportu na temat pełnego uczestnictwa Rzeczypospolitej Polskiej w trzecim etapie Unii Gospodarczej i Walutowej. Projekty badawcze mają charakter dokumentów wspierających Przedstawione w Raporcie wyniki będą stanowiły podsumowanie kilkudziesięciu projektów, realizowanych zarówno przez pracowników NBP, jak teŝ ekspertów zewnętrznych, oraz dotychczasowej literatury. 36