RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ PAŹDZIERNIK 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Wrzesień 2008 Stan bazy na: 28.10.2008 r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin 157355-16526 - 124045 122988 14018 10394 4290 4168 330 202 2137 2075 305 135 2163 2138 138 101 3500 3028 318 100 815 713 186 128 1428 1419 - - 314 280 - - 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2
Dochód z najmu punktem odniesienia Jak można odpowiedzieć na pytanie, czy dzisiejsze ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym są zawyżone i jeśli tak to o ile? Można np. odnieść ceny do wynagrodzeń, ale można także oprzeć się o relację cen sprzedaży do cen najmu. Jeśli przyjąć założenie, że aktualne ceny najmu odzwierciedlają równowagę na rynku oraz przyjąć racjonalny zwrot z najmu, to na tej podstawie można wyliczyć wartość dochodową mieszkania. Przyjmijmy, że mieszkanie jest przeciętnie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku (czyli 1 miesiąc w roku odpada na remont po najemcy, który opuścił lokal i poszukiwanie kolejnego). Wstępnie załóżmy, że zadowalający zwrot z najmu (zwany w języku finansistów stopą kapitalizacji) wynosi jego początkowej wartości, po odjęciu kosztów związanych z mieszkaniem, regulowanych przez samego właściciela. Należy być świadomym, że zwrot z najmu na poziomie to aktualnie jest mniej niż można uzyskać na lokatach w niektórych bankach. Do kosztów ponoszonych przez właściciela należy zaliczyć początkowy koszt wykończenia mieszkania i wyposażenia w podstawowe meble, oświetlenie, itp., koszt okresowego, niewielkiego remontu, podatek od nieruchomości i wreszcie podatek od najmu. Przyjęto, że początkowe koszty wykończenia i umeblowania mieszkania stanowią 1 ceny mieszkania. Wyniki obliczeń są zaprezentowane w tabeli 1.» Tabela 1. Aktualna ofertowa oraz orientacyjna wartość dochodowa m2 mieszkania, przy założeniu, że zwrot z najmu przez 11 miesięcy wynosi - październik 2008 Średnia stawka najmu w zł/m2 Cena ofertowa sprzedaży w zł/m2 Orientacyjna wartość dochodowa mieszkania w zł/m2 (cena m2 najmu*11/0,06/1,15) Różnica Warszawa 52 9444 8 251-13% Kraków 39 8138 6 283-23% Wrocław 41 7124 6 582-8% Trójmiasto 41 7243 6 524-1 Poznań 34 6111 5 389-1 Katowice 33 4384 5 212 19% Jeśli średni czynsz najmu w Warszawie wynosi 52 zł/m2, to cena sprzedaży mieszkania powinna wynieść 8251 zł/m2, aby po zakupie mieszkania w tej cenie, umeblowaniu go i wynajęciu na 11 miesięcy uzyskać zwrotu. Jednak aktualna cena ofertowa sprzedaży wynosi 9444 zł/m2, zatem powinna być niższa o 13%. Podobne szacunki dla innych miast pokazują, że najbardziej ceny sprzedaży są zawyżone w stosunku do cen najmu w Krakowie, jeśli stawki najmu w Krakowie przyjmiemy jako punkt odniesienia. Natomiast w Katowicach, wręcz odwrotnie, dopiero gdy ceny będą wyższe o 19%, zwrot z najmu spadnie do.» Wykres 1. Aktualna ofertowa oraz orientacyjna wartość dochodowa m2 mieszkania, przy założeniu, że zwrot z najmu przez 11 miesięcy wynosi oraz 7% - październik 2008 Cena w zł/m2 10000 8000 6000 4000 2000 0 9444 8 251 8138 7124 7243 7 072 6 283 6 582 6111 6 524 5 385 5 642 5 592 5 389 5 212 4 619 4384 4 468-13% -23% -8% -1-1 19% -2-3 -2-2 -2 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice cena aktualna cena przy założeniu zwrotu cena przy założeniu zwrotu 7% Kolumnowy 4 Kolumnowy 5 3
Co się zmieni, gdy uznamy, że zadowalający zwrot z najmu powinien wynosić 7% rocznie a nie. Będzie to oznaczało, że ceny sprzedaży mieszkań powinny być jeszcze niższe, aby opłacało się je kupować i przeznaczać na wynajem. W przypadku Warszawy, cena musiałaby być o 2 niższa w stosunku do aktualnej ofertowej, we Wrocławiu o 2 niższa. W Katowicach natomiast cena może wzrosnąć jeszcze o, aby zwrot z najmu pozostał na poziomie 7%. Tak niską stopę zwrotu można zaakceptować tylko przy założeniu, że długoterminowa wartość lokalu będzie rosnąć. W przeciwnym razie traktując tą inwestycję średnioterminowo, powinno się zakładać wyższe stopy zwrotu niż te, które oferują bezpieczne formy inwestycji. Innymi słowy zwrot powinien być bliższy 1, a to oznaczałoby jeszcze niższe niż obliczone wartości dochodowe mieszkań. 4
Rynek wtórny mieszkań porównanie miast Najwyższa średnia cena z ofert sprzedaży mieszkań na koniec września występowała w Warszawie: 9444 zł/m2 W Katowicach i Bydgoszczy średnia cena ofert sprzedaży mieszkań jest ponad dwukrotnie niższa niż w stolicy (odpowiednio 4384 zł/m2 i 4550 zł/m2) Najwyższy wzrost ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Bydgoszczy: 9% Największy spadek ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Krakowie: -» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: 11.05.2007 28.10.2008 Cena w zł / m2 W Warszawie na średnią cenę 9444 zł/m2 składa się między innymi 2 ofert w cenie 6 8 tys. zł/m2 oraz 1 ofert w cenie powyżej 12 tys. zł/m2. Mieszkania w cenie poniżej 4 tys. zł/m2 stanowią sporą część oferty w Bydgoszczy (3) oraz w Katowicach (4).» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w październiku 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 8 6 4 2 2 43% 43% 2 1 1 27% 1 19% 6 1 3% 28% 49% 13% 5 3 8% 1 7 17% 4 5 3 6 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m2 8-10 tys. zł/m2 10-12 tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 5
Rynek wtórny domów porównanie miast W Warszawie przeważają oferty domów w cenie 4 6 tys. zł/m2 (3 całkowitej oferty) Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy (w cenie 2 4 tys. zł/m2) stanowią znaczącą część oferty Trójmiasta (3), Poznania (3) oraz Wrocławia (2) W Warszawie i Krakowie niemałą część oferty stanowią domy w cenie powyżej 12 tys. zł/m2 (odpowiednio 9% i )» Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w październiku 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 6 4 2 3 28% 9% 1 7% 9% Ceny domów w przeliczeniu na m2 4 4 3 1 2 2 1 3 2 1 3 38% 1 8% Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m2 8-10 tys. zł/m2 10-12 tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) W Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście około połowy oferty stanowią domy w cenie od pół do jednego miliona zł. W Warszawie i Krakowie znaczny udział stanowią oferty domów w cenie powyżej 3 milionów zł (1 i 1 odpowiednio). Domy w cenie poniżej pół miliona zł stanowią niewielki procent oferty w Poznaniu (), Wrocławiu () i Krakowie (3%).» Wykres 5. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w październiku 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 6 4 2 2 2 2 18% 1 5 2 Ceny domów całkowite 9% 48% 28% 29% 27% 1 3% 17% 1 1 4 2 1 1 Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 0,2 mln zł - 0,5 mln zł 0,5-1 mln zł 1 mln zł - 1,5 mln zł 1,5 mln zł - 2 mln zł 2 mln zł - 3 mln zł > 3 mln zł (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 6
RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ Rynek wtórny mieszkań Warszawa» Najwięcej ofert sprzedaży dotyczy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicach: Mokotów (17%), Śródmieście (1), Ursynów (1) i Praga Południe (1). Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest Śródmieście (średnia cena ofertowa 12.590 zł/m2), kolejną pod tym względem jest Żoliborz (10.191 zł/m2). Oferty zlokalizowane po wschodniej stronie Warszawy są znacznie tańsze niż oferty po zachodniej stronie miasta. Wyjątkiem jest część Pragi Południe i północna część Wawra (Anin). Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście październik 2008 Średnia cena w zł/m2 Średnia cena w zł/m2 Udział dzielnicy w ofercie miasta Rozmieszczenie ofert sprzedaży mieszkań 7
Rynek najmu mieszkań porównanie miast Najwięcej kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie. Średnia cena najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła w październiku 52 zł. Wbrew upowszechnianym w mediach opiniom indeks czynszu za m2 jest w stolicy od marca 2008 jest dość stabilny. W porównaniu z sytuacją sprzed pół roku najwyższy wzrost cen najmu nastąpił w Poznaniu (o 9%) oraz Krakowie (o 7%). Jednak w przypadku Poznania nadal stawka czynszu w wysokości 34 zł/m2 jest dość niska.» Wykres 6. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - październik 2008 60 zł/ m2/ miesiąc 51 51 52 52 50 51 51 51 50 41 39 40 41 41 42 42 39 40 41 39 38 39 40 39 39 38 38 40 39 37 37 36 37 35 32 32 32 32 33 34 34 33 30 33 33 31 31 30 29 27 20 Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Na średnią cenę ofert najmu 52zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 1 ofert w cenie 30-40 zł/m2 a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Najtańsze oferty najmu (w cenie 10 20zł/m2) można znaleźć m.in. w Poznaniu ( całkowitej oferty) We wszystkich prezentowanych miastach za wyjątkiem stolicy i Katowic przeważają oferty najmu w cenie 30-40zł/m2.» Wykres 7. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w październiku 2008 Październik 2008 Procent mieszkań w ofercie 8 6 4 2 1 33% 2 2 17% 4 2 1 7% 1 3 27% 1 8% 2 33% 29% 8% 1 3 38% 18% 43% 38% 1 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m2 20-30zł/m2 30-40zł/m2 40-50zł/m2 50-60zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 8