KWIECIEŃ 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ KWIECIEŃ 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY KWIECIEŃ 2008 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań - rynek wtórny Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Bydgoszcz* Szczecin* Katowice * Liczba ofert najmu w Bydgoszczy i Szczecinie jest mniejsza od 100, zatem dla tych miast nie są wykonywane analizy czynszów 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Rynek wtórny Warszawa Obserwacje zmian cen średnich w dzielnicach Warszawy potwierdzają, że brak jest wyraźnych tendencji zmian relacji cenowych między dzielnicami. Co prawda zjawiskiem wartym odnotowania jest to, że od stycznia średnia cena na Żoliborzu zaczęła przewyższać średnią cenę na Woli, a w kwietniu nawet średnią w Wilanowie. Jest to jednak nieznaczne przetasowanie pozycji, a można oczekiwać większych zmian średnich cen ilustrujących zmiany w preferencjach nabywców w związku z rozbudową metra.» Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy kwiecień 2008 Doświadczenie pokazuje, że budowa kolejnych stacji metra powoduje wzrost popytu na mieszkania w danej okolicy a zatem i wzrost cen. Jako przykład można podać dzielnicę Bielany, gdzie niedawno została oddana do użytku pierwsza w tej dzielnicy stacja metra (Słodowiec) i budowane są trzy kolejne. Mieszkania oferowane do sprzedaży znajdują się głównie na południu dzielnicy, jako że północną część pokrywają lasy (Las Młociński), Cmentarz Północny oraz tereny Huty Lucchini. W ciągu roku średnia cena na Bielanach wzrosła o, jednak jak widać na poniższych mapach, drogie oferty (powyżej 10 tys. zł/m2) pojawiły się w szczególności w pobliżu stacji metra Słodowiec i planowanej do oddania w następnej kolejności stacji Stare Bielany. 3

4 » Mapa 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicy Bielany kwiecień 2008/kwiecień 2007 Kwiecień 2008 Młociny Wawrzyszew Stare Bielany Słodowiec Kwiecień 2007 Młociny Wawrzyszew Stare Bielany Słodowiec Źródło: REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl Generalnie ceny na Bielanach zaczynają się od zł/m2, chociaż można spotkać nieliczne oferty za zł/m2. Najwięcej tanich ofert nadal można znaleźć w lokalizacjach wokół terenów Huty. Największą część oferty z dzielnicy Bielany stanowią mieszkania w budynkach z wielkiej płyty wybudowanych w latach (stanowią 3 oferty z dzielnicy). Są to mieszkania najtańsze. Jednak znaczną część oferty stanowią także mieszkania nowe, wybudowane w latach (2). Są one droższe od mieszkań z wielkiej płyty prawie o 2. 4

5 » Wykres 1. Struktura ofert sprzedaży mieszkań w dzielnicy Bielany według roku budowy*: marzec 2007 / kwiecień Źródło: REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl * Statystyki liczone na podstawie zawężonej próby mieszkań zawierających w swojej charakterystyce rok budowy Porównanie miast Generalnie tendencja powolnego wzrostu cen we wszystkich dzielnicach Warszawy łącznie utrzymuje się. W pozostałych miastach za wyjątkiem Krakowa również nie widać gwałtownych zmian. Wzrost indeksu średniej ceny w Krakowie w marcu, a następnie jego spadek w kwietniu paradoksalnie jest efektem tego samego zjawiska. W marcu znikały z serwisu najtańsze oferty, natomiast w kwietniu pojawiło się w ofercie dużo mieszkań w cenie 4 6 tys. zł/m2.» Wykres 2. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: » Potwierdzają to poniższe wykresy, na których widać, że udział mieszkań w cenie 4 6 tys. zł/m2 wzrósł w Krakowie z w marcu do 1 w kwietniu. 5

6 » Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: marzec 2007 / kwiecień 2008 Procent mieszkań w sprzedaży % Marzec Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw > 12 zł/mkw Procent mieszkań w sprzedaży Kwiecień % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Rynek najmu mieszkań W porównaniu z poprzednim miesiącem nie widać wyraźnych zmian w średnich stawkach czynszu. Aktualnie średni czynsz w stolicy wynosi 51 zł/m2/miesiąc. W dalszej kolejności są Wrocław, Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie czynsze wynoszą zł/m2. Nadal najtaniej można wynająć mieszkanie w Poznaniu 31 zł/m2.» Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc marzec/kwiecień Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Marzec Kwiecień Na średni czynsz najmu 51 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. ofert w cenie zł/m2, 19% ofert w cenie zł/m2, a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu. 6

7 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ» Wykres 5. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów marzec/kwiecień 2008 Marzec 2008 Procent mieszkań w ofercie % 39% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 Kwiecień 2008 Procent mieszkań w ofercie % % % Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują kilkukrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest obecnie w Warszawie na Woli, Mokotowie i Ochocie.» Wykres 6. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Warszawie kwiecień 2008 Czynsz w zł/m Maksymalny czynsz Minimalny czynsz Średni czynsz 50 0 śródmieście Mokotów Wola Żoliborz Wilanów Ochota Bielany Praga Południe Ursynów Ursus Bemowo Białołęka Targówek Praga Północ Włochy 7

8 Rynek pierwotny - struktura mieszkań w zależności od powierzchni. Deweloperzy starają się dopasować swój produkt maksymalnie do potrzeb klientów. Kiedy już odpowiedzą sobie na pytanie, ile w inwestycji należy zaprojektować mieszkań jednopokojowych, dwupokojowych itd., muszą przewidzieć, jaka powierzchnia mieszkania najbardziej i najczęściej będzie satysfakcjonująca dla klienta dla każdego z tych typów mieszkań. Na poniższym wykresie widać, że pozostające w ofercie mieszkania jednopokojowe mają w większości powierzchnię w przedziale 30 40m2. Tylko 1 z nich ma jeszcze mniejszą powierzchnię (20 30m2), ale 1 lokali ma nietypowo dużą powierzchnię 50m2 (znajdują się w jednej z inwestycji na Ursynowie). Większość mieszkań dwupokojowych ma powierzchnię 50 60m2 (5) lub 40 50m2 (3).» Wykres 7. Powierzchnie mieszkań o danej liczbie pokoi (oferty na rynku pierwotnym Warszawa) kwiecień