EGZ. NR 1 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU UŻYTKOWEGO określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy położonej w Skierniewicach przy ul. Armii Krajowej 59 lokal użytkowy nr 8, powiat Miasto Skierniewice, województwo łódzkie. Księga Wieczysta NR LD1H/00031505/5 dla nieruchomości lokalowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Data opracowania: 17.02.2012 r.
SPIS TREŚCI I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 3 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 2.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2.2. ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 III. CEL WYCENY... 4 IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 6.1. LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI... 5 6.2. STAN PRAWNY... 5 6.3. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO... 6 6.5. OPIS LOKALU UŻYTKOWEGO NR 8... 7 VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 9 VIII. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY... 10 IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ... 11 X. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM... 15 XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE... 15 XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 15 ul. Armii Krajowej 59 str. 2/15
I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzono na podst. z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Opis przedmiotu wyceny: Zakres wyceny: Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Osoba, której przysługuje prawo do lokalu: Oszacowana wartość rynkowa: Data określenia wartości rynkowej: Autor operatu: Lokal użytkowy stanowiący odrębną nieruchomość Lokalizacja: Skierniewice, ul. Armii Krajowej 59, lokal numer 8 Dla lokalu użytkowego jest prowadzona Księga Wieczysta nr LD1H/00031505/5. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy. Lokal użytkowy o powierzchni 149,71 m 2, usytuowany na parterze w budynku wielorodzinnym z częścią handlową na parterze, składa się z 6 pomieszczeń. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości do celów sądowych. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej lokalu użytkowego. Pan Zbigniew Wójcik, zam. Skierniewice, ul. Kaktusowa 14 Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy nr 8: 500 000 zł Słownie: pięćset tysięcy złotych. 17.02.2012 r. mgr inż. inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe Nr 2295 Pieczęć i podpis: Data sporządzenia operatu: 17.02.2012 r. ul. Armii Krajowej 59 str. 3/15
II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal użytkowy, oznaczony numerem 8, który znajduje się w budynku wielorodzinnym z częścią handlową na parterze przy ulicy Armii Krajowej 59 w Skierniewicach. Właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 149,71 m 2 jest: Pan Zbigniew Wójcik, zam. Skierniewice, ul. Kaktusowa 14. Właściciel lokalu użytkowego nr 8 jest współwłaścicielem działek gruntu nr 770/2 i 771/1 objętych KW LD1H/00023669/3 z udziałem 14971/700736. Lokal składa się z sześciu pomieszczeń: Sali ćwiczeń, hallu wejściowego, szatni, natrysku, biura i WC wraz z umywalką. Lokal posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/00031505/5. 2.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy w stanie na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia 19-01-2012r. KM 1181/11 na oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) ul. Armii Krajowej 59 str. 4/15
4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży prawa odrębnej własności do lokali użytkowych uzyskano z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta Skierniewice. Informacje uzyskane podczas oględzin w dniu14.02.2012r. V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu 17.02.2012 r. 5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny 17.02.2012 r. 5.3. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 17.02.2012 r. 5.4. Data oględzin nieruchomości 14.02.2012 r. VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal użytkowy będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w północnej części miasta Skierniewice na terenie osiedla WIDOK, przy ul. Armii Krajowej 59, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, usługowej, użyteczności publicznej. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 6.2. Stan prawny Lokal użytkowy posiada urządzoną Księgę Wieczystą nr LD1H/00031505/5. Według zapisów w KW właścicielem lokalu użytkowego nr 8 jest: Zbigniew Wójcik. Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. ul. Armii Krajowej 59 str. 5/15
6.3. Opis budynku mieszkalnego Parametry techniczne: - wymiary zewnętrzne: 24,25 m x 18,25 m + 21,11m x 18,00 m + 21,11 m x 18,00 m + 24,25 x 18,25 m - powierzchnia zabudowy: 1 645.08 m 2 - ilość kondygnacji ogółem 6 - ilość kondygnacji naziemnych 5 Powierzchnia całkowita 7007,36 m 2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji budynku - fundamenty - żelbetowe w postaci stóp - konstrukcja nośna szkielet żelbetowy - ściany osłonowe z pustaków keramzytobetonowych - ocieplenie ścian zewnętrznych styropian z tynkiem strukturalnym - stropy z płyt żelbetowych okrągłootworowych typu ŻERAŃ - klatki schodowe żelbetowe, obłożone terakotą - więźba dachowa drewniana - pokrycie dachowe blacha trapezowa powlekana - obróbki blacharskie plastikowe - stolarka okienna plastikowa - tynki wew. na ścianach murowanych gipsowe - ścianki działowe z płyt kartonowo gipsowych na konstrukcji z profili ocynkowanych - podłoża pod posadzki betonowe - podłogi w lokalach mieszkalnych z paneli podłogowych i parkiety - podłogi w lokalu wycenianym brak - posadzki w korytarzach łazienkach, wc terakota - drzwi wewnętrzne drewniane - drzwi wejściowe do lokalu wycenianego plastikowe - malowanie klejowe ul. Armii Krajowej 59 str. 6/15
Instalacje: - elektryczna - centralnego ogrzewania z sieci miejskiej - wodociągowa i kanalizacji sanitarnej - telefoniczna - gazowa Rok budowy: 2001 2002 r. Stopień zużycia technicznego budynku : 8 % Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 6.5. Opis lokalu użytkowego nr 8 Położenie lokalu w pionie : parter Lokal składa się z: Sali ćwiczeń, hallu wejściowego, szatni, natrysku, biura i WC wraz z umywalką. Stolarka okienna i drzwiowa PCV Podłogi terakot, Malowanie emulsyjne, w WC oraz natrysku glazura na ścianach Lp. Zestawienie powierzchni Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] 1. Sala ćwiczeń 92,93 2. Hall wejściowy 15,51 3. Szatnia 17,18 4. Biuro 15,94 5. Natrysk 4,32 6. WC z umywalką 3,83 Powierzchnia ogółem Powierzchnia użytkowa - 149,71 m 2 Szkic lokalu stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu. 149,71 ul. Armii Krajowej 59 str. 7/15
Widok lokalu przedstawiają poniższe fotografie ul. Armii Krajowej 59 str. 8/15
VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Analiza rynku lokalnego - Rodzaj rynku rynek nieruchomości komercyjnych (nieruchomości o charakterze handlowo - usługowym) - Obszar rynku Skierniewice, pomocniczo Rawa Mazowiecka. - Okres badania rynku lokalnego - od stycznia 2010 r. do dnia wyceny. Lp. REP Data transakcji Próbka reprezentatywna Transakcje przyjęte do analizy Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym zł/m2 Powierzch nia uzytkowa [m2] 1. 1211/2010 2010-05-12 Skierniewice, ul. Łuczyńskiego, dz.547 2 980,77 zł 2 825,97 zł 104,00 2. x 2011-04-21 Rawa Mazowiecka, obręb 4 2 912,62 zł 2 840,38 zł 103,00 3. x 2010-09-29 Skierniewice, ul. Łuczyńskiego 14 3 802,82 zł 3 681,62 zł 71,00 4. 2011-10-06 Skierniewice, ul. Konstytucji 3-Maja 4 3 141,36 zł 3 109,44 zł 95,50 5. x 2010-09-20 Rawa Mazowiecka, ul. Piłsudskiego 3 048,13 zł 2 924,77 zł 93,50 Wnioski z analizy: - Z analizy wynika, iż lokalny rynek nieruchomości usługowych jest ograniczony. Dlatego analizę rynku rozszerzono na teren Miasta Rawa Mazowiecka. - Z przeprowadzonej analizy wynika, iż głównym czynnikiem cenotwórczym dla tego typu nieruchomości jest położenie, uzależnione w głównej mierze od odległości nieruchomości od centrum miasta. Nieruchomości zlokalizowane w centrum miasta w sąsiedztwie obiektów użyteczności publicznej oraz handlowo usługowych różnych branż są droższe od nieruchomości położonych w strefie pośredniej lub peryferyjnej miasta. Równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest powierzchnia lokalu. Lokale o małej powierzchni cieszą się dużą popularnością. Inne czynniki wpływające na cenę lokali użytkowych to: stan techniczny budynku infrastruktura techniczna w ulicy zaobserwowano w trakcie analizy, iż wszystkie nieruchomości lokalowe przyjęte do porównań posiadają pełną infrastrukturę techniczną. W związku z tym w wycenie parametr ten zostaje pominięty. dostępność dla klienta bezpośredni wjazd z ulicy, parking cechuje większym popytem i wyższą ceną jednostkową. W analizowanym okresie trend czasowy jest ujemny i wynosi -0,24 zł/m 2 /dzień. Ceny z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym Po skorygowaniu ceny jednostkowe w zależności od wyżej wymienionych cech kształtują się na poziomie od 2 825,97 zł/m2 do 3 681,62 zł/m2. ul. Armii Krajowej 59 str. 9/15
VIII. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. ul. Armii Krajowej 59 str. 10/15
Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano 5 transakcji. Przyjęte transakcje do analizy nie odbiegają od przedmiotu wyceny stanem prawnym, przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego oraz rodzajem nieruchomości. Na podstawie sfinalizowania transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomości oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny lokali użytkowych o charakterze handlowousługowych. ul. Armii Krajowej 59 str. 11/15
Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi : Lokalizacja ogólna 20 % Lokalizacja szczegółowa 15 % Powierzchnia użytkowa 25 % Sąsiedztwo i otoczenie 15 % Stan techniczny budynku 25 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy = 855,65zł Częściowy wpływ ceny na cechę LOKALIZACJA OGÓLNA 20% Skierniewice 1,00 171,13 zł 171,13 zł Rawa Mazowiecka 0,00 0,00 zł LOKALIZACJA SZCZGÓŁOWA POWIERZCHNIA UZYTKOWA LOKALU 15% 25% 128,35 zł 213,91 zł strefa centralna 1,00 128,35 zł strefa pośrednia 0,50 64,17 zł strefa peryferyjna 0,00 0,00 zł pow.do 40 m2 1,00 213,91 zł pow.od 41-90 m2 0,50 106,96 zł pow. od 90 m2 0,00 0,00 zł SĄSIEDZTWO I OTOCZENIIE 15% 128,35 zł b.dobre - przy głównych ulicach w ponbliżu obuektów użyteczności publicznej i placówek handlowo - usługowych 1,00 128,35 zł dobre - przy ulicach wewnętrznych w pobliżu placówek handlowo -usługowych, w oddaleniu od obiektów użyteczności publicznej. 0,50 64,17 zł zadawalające - przy ulicach osiedlowych w oddaleniu od obiektów użyteczności publicznych i placówek handlowo - usługowych 0,00 0,00 zł STAN TECHNICZNY BUDYNKU 25% 213,91 zł b.dobry - (budynek nowy, lub niewymagajacy remontu, stopięń zuzycia do 25 %)) 1,00 213,91 zł dobry ( budynek, w którym prowadzone są remonty. Stopień zużycia od 26 % do 50%) 0,50 106,96 zł średni - budunek przeznaczony do generalnego remonty stopień zużycia powyżej 50%) 0,00 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen cena max cena min Cena max - Cena min 3 681,62 zł 2 825,97 zł 855,65 zł Do tabeli porównawczej przyjęto transakcje o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. ul. Armii Krajowej 59 str. 12/15
Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 2,3,4, których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu użytkowego. Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych Rodzaj cechy Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. x x x DATA TRANSAKCJI 2011-04-21 2010-09-29 2011-10-06 Data wyceny 2012-02-16 Powierzchnia użytkowa lokalu użytkowego [m2] 103,00 71,00 95,50 Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 912,62 zł 3 802,82 zł 3 141,36 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] -0,2400 zł -0,2400 zł -0,2400 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden czasowym 2 840,38 zł 3 681,62 zł 3 109,44 zł LOKALIZACJA OGÓLNA Rawa Mazowiecka Skierniewice Skierniewice LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA strefa pośrednia strefa pośrednia strefa centralna SĄSIEDZTWO I OTOCZENIE dobre bardzo dobre bardzo dobre STAN TECHNICZNY BUDYNKU dobry dobry dobry Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych: Lokalizacja ogólna Skierniewice Lokalizacja szczegółowa ul. Armii Krajowej Powierzchnia lokalu 149,71 m 2 Sąsiedztwo i otoczenie bardzo dobre Stan techniczny budynku bardzo dobry ul. Armii Krajowej 59 str. 13/15
Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja RODZAJ CECHY wyceniana nr 2 nr 3 nr 4 Cena jednostkowa p.uż [zł/m2] x 2 840,38 zł 3 681,62 zł 3 109,44 zł LOKALIZACJA OGÓLNA Skierniewice Rawa Mazowiecka Skierniewice Skierniewice Wpływ cechy na cenę 171,13 zł 0,00 zł 171,13 zł 171,13 zł Poprawka kwotowa x 171,13 zł 0,00 zł 0,00 zł ul. Armii Krajowej Obręb 4 ul. Łuczyńskiego ul. Konstytucji 3_Maja 4 LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA strefa pośrednia strefa pośrednia strefa pośrednia strefa centralna Wpływ cechy na cenę 64,17 zł 64,17 zł 64,17 zł 128,35 zł Poprawka kwotowa x 0,00 zł 0,00 zł -64,18 zł POWIERZCHNIA UŻYTKOWA LOKALU [ m2 ] 149,71 103,00 71,00 95,50 Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 106,96 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa x 0,00 zł -106,96 zł 0,00 zł SĄSIEDZTWO I OTOCZENIE bardzo dobre dobre bardzo dobre bardzo dobre Wpływ cechy na cenę 128,35 zł 64,17 zł 128,35 zł 128,35 zł Poprawka kwotowa x 64,18 zł 0,00 zł 0,00 zł STAN TECHNICZNY BUDYNKU bardzo dobry dobry dobry dobry Wpływ cechy na cenę 213,91 zł 106,96 zł 106,96 zł 106,96 zł Poprawka kwotowa x 106,95 zł 106,95 zł 106,95 zł Suma poprawek kwotowych x 342,26 zł -0,01 zł 42,78 zł Cena jednostkowa skorygowana poprawką kwotową Średnia cena jednostkowa 3 182,64 zł 3 681,61 zł 3 152,22 zł budynku (zł/m2 p.u.) 3 338,82 zł Wartość lokalu użytkowego nr 8 w stanie na dzień wyceny wynosi: 149,71 m 2 x 3 338,82 zł/m 2 = 499 854,74 zł Słownie: pięćset tysięcy złotych. PRZYJĘTO: 500 000 zł ul. Armii Krajowej 59 str. 14/15
X. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy w stanie na dzień wyceny wynosi 500 000 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, powierzchnia lokalu, sąsiedztwo oraz stan techniczny budynku oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu użytkowego za 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 3 338,82 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku (C min 2 825,97 zł/m2 C max 3 681,62 zł/m2 p.u.) Skierniewice, 17 lutego 2012 r. XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2. Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 17.02.2013 r. Określona wartość lokalu użytkowego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ul. Armii Krajowej 59 str. 15/15