Budownctwo Archtektura 3 (2008) 5-14 Wycena neruchomośc przeznaczonych pod drog publczne w aspekce nalczana odszkodowań Katedra Geodezj, Wydzał Inżyner Budowlanej Santarnej, Poltechnka Lubelska, ul. Nadbystrzycka 40, 20-618 Lubln, e-mal: jacek.zyga@wp.pl Streszczene: Nnejszy artykuł podejmuje próbę określena wartośc rynkowej neruchomośc w procese przygotowana nowej nwestycj drogowej. Wykorzystując założena tzw. "podejśca dochodowego" przedstawono w nm analzę specyfcznych mechanzmów kreujących wartość gruntów wykorzystywanych do lokalzacj dróg. Przeprowadzono także analzę prawnych uwarunkowań zastosowana tej metody. Słowa kluczowe: wycena neruchomośc, wartość rynkowa, grunty, drog krajowe. 1. Wstęp Nowelzacja Ustawy o szczególnych zasadach przygotowana realzacj nwestycj w zakrese dróg krajowych wykreowała nową, trudną sytuację prawną dla zarządców dróg publcznych oraz rzeczoznawców majątkowych. W wynku zastnałych zman z mocy samego prawa zlkwdowany został (a przynajmnej drastyczne ogranczony) rynek obrotu neruchomoścam nabywanym na cele budowy dróg publcznych. Pojawa sę zatem problem, zarówno formalno-prawny jak czysto warsztatowy w jak sposób określć wartość gruntu jak pozostałych jego częśc składowych dla potrzeb nalczena odszkodowana za wywłaszczene obywatel z jego praw zwązane z przygotowanem nwestycj drogowych. Samo sformułowane odszkodowane jest ne najlepsze w omawanej sytuacj. Jego konotacje, wynkające z obowązujących w przeszłośc przepsów prawa admnstracyjnego jak samej praktyk, ne są w pełn zbeżne z pojęcem odszkodowana wynkającego z przepsów prawa cywlnego. Nnejszy artykuł stanow próbę analzy mechanzmów kreowana wartośc neruchomośc w procese przygotowana nwestycj ne tylko drogowych oraz próbę wskazana kerunku poszukwana wartośc neruchomośc dla potrzeb nabywana ch przez zarządców dróg. 2. Istota cennośc gruntów przeznaczonych pod drog Przejmowane gruntów (w trybe zakupu poprzedzonego negocjacjam, w trybe wywłaszczena) przez podmoty publczne, w mę realzacj jawnych celów publcznych różn sę od podobnej dzałalnośc prywatnych podmotów gospodarczych. Skupowane gruntów przez podmot prywatny jest rozcągnęte w czase. Proces przejmowana praw do gruntów podejmowany przez podmot publczny ma natomast dużo bardzej ogranczony horyzont czasowy a w śwetle nowych
6 ustaw (np.: Ustawa o szczególnych zasadach przygotowana realzacj nwestycj w zakrese dróg krajowych) wręcz sprowadza sę do symbolcznego momentu czasu (moment wydana stosownej decyzj admnstracyjnej zatwerdzającej lokalzację drog ). Z tego faktu wywodz sę zasadncza różnca w ocene wartośc przejmowanych gruntów to z dużą nekorzyścą dla podmotów oddających neruchomośc na realzację celów publcznych. Tymczasem stawa sę tezę, że skupene gruntów nezależne od rodzaju podmotu skupującego, dla poprzednch właśccel pownno meć podobny efekt ekonomczny. W obroce prywatnym skupowane gruntów w zaplanowanym obszarze, ngdy ne odbywa sę po jednej cene jednostkowej. Cena ta wzrasta wraz z upływem czasu: od pozomu mnmalnego (gdy sprzedający ne w pełn uśwadamają sobe alternatywne możlwośc zagospodarowana terenu), poprzez fazy pośredne (wraz z upublcznenem nowych nformacj na temat planów nwestora), aż do skrajne maksymalnego pozomu (gdy sprzedający zaczynają rozumeć, że nowy nwestor, dla osągnęca celu jakm jest skompletowane gruntów, gotów jest przekroczyć próg wartośc rynkowej tych gruntów). W przypadku nwestora prywatnego ważna jest łączna kwota zakupu kompletu gruntów. Inwestor tak racjonalne próbuje dokonywać perwszych zakupów okazyjne by za ostatne (nezbędne fragmenty) móc śwadome przepłacć. Dodatkowo w tego typu zakupach z reguły występuje pośrednk tajemncą publczną jest fakt, że suma jego wydatków na zakup poszczególnych gruntów jest stotne mnejsza nż kwota odsprzedaży nwestorow całośc. Różnca jaką nadpłaca nwestor jest wynkem praktycznego połączena gruntów w obszar umożlwający realzację konkretnej nwestycj. Podmot publczny nabywając grunty pod nwestycje w sposób nerynkowy admnstracyjny równeż ne pownen gnorować reguł rynkowych a samo wprowadzene konkretnych reguł przewłaszczenowych ne pownno wpływać na kweste odszkodowawcze rozpatrywane oddzelne. Dlatego też zwraca sę szczególną uwagę na znaczene treśc art. 134 ust.1 Ustawy o gospodarce neruchomoścam: Przy określanu wartośc rynkowej neruchomośc uwzględna sę w szczególnośc jej rodzaj, położene, sposób użytkowana, przeznaczene, stopeń wyposażena w urządzena nfrastruktury techncznej, stan neruchomośc oraz aktualne kształtujące sę ceny w obroce neruchomoścam. a zwłaszcza na jego ustęp 4: Jeżel przeznaczene neruchomośc, zgodne z celem wywłaszczena, powoduje zwększene jej wartośc, wartość rynkową neruchomośc określa sę według alternatywnego sposobu użytkowana wynkającego z tego przeznaczena. Stan opsany w ustępe 4 ma bowem zastosowane w dużo wększej lczbe przypadków nż skłonn są to obecne zaakceptować poltycy, urzędncy admnstracj publcznej czy zarządcy dróg. A wynka on tak samo z synergcznego dzałana skompletowana gruntów tworzących pożądany kształt welkość. Wbrew temu co odczytują w tej ustawe nektórzy decydenc Ustawa o gospodarce neruchomoścam dopuszcza myślene o nabycu gruntów za kwoty wyższe nż wartośc jake mały te grunty dotychczas. Wspomnany czynnk synerg meśc sę bowem
Wycena neruchomośc przeznaczonych pod drog publczne... 7 w alternatywnym sposobe użytkowana wynkającym z nowego przeznaczena. I zależność ta odnos sę ne tylko do gruntów w terenach rolnych. Głównym czynnkem determnującym wzrost cennośc gruntów, (gruntów, w odnesenu których czynone są plany objęca ch nwestycjam o charakterze drogowym) jest sam fakt uwzględnena pewnego obszaru (pasa gruntu) w projekce lokalzacj konkretnej drog. I dzeje sę tak nezależne od trybu wskazana tej lokalzacj. Jednak wartość pojedynczej dzałk ne wzrasta w sposób szczególny wyłączne z tytułu wskazana nowego alternatywnego sposobu jej zagospodarowana. Z charakteru drog jako takej wynka bowem, że dla nwestora ma wartość wyłączne jako obszar cągły. Zatem neruchomośc rozpatrywane ndywdualne (w kontekśce odsprzedaży podmotom nnym nż welcy nwestorzy, w tym zarządcy dróg lub podmoty dzałające w ch menu) sumą swych aktualnych wartośc mogą ne osągnąć pozomu cennośc kompletnego zboru gruntów we wskazanym pase drogowym. O le zatem na wzrost wartośc konkretnej neruchomośc, poza typowym czynnkam wartoścotwórczym (patrz art. 134 ust 1 Ustawy o gospodarce neruchomoścam), wpływać będą: wydzelene geodezyjne fragmentu gruntu o nowym przeznaczenu, umożlwające wprowadzene go do obrotu prawnego, wyłączene z produkcj rolnczej lub leśnej umożlwające dzałana pozarolncze o tyle w przypadku zboru neruchomośc, to skoordynowany charakter ch wykup (lub nnego sposobu przewłaszczena) czyn z nch elementy obektu odmennego gatunkowo, uwypuklając wspólną cechę cągłośc umożlwającą realzację nwestycj drogowej. Cecha cągłośc powoduje, że droga jako przestrzeń publczna, ogólno dostępna, jest przedmotem zanteresowana dużej lczby użytkownków. I to właśne lczba potencjalnych użytkownków drog fakt, że przyszła droga potraf zaspokoć ch potrzeby czyną cechę cągłośc tak ważną. 3. Określene wartośc drog Poruszony wyżej pozom wartośc gruntów wyweść można na drodze rozumowana analogcznego do algorytmu metody pozostałoścowej w podejścu meszanym, którego legtymzacją prawną jest art. 152 ust. 3 Ustawy o gospodarce neruchomoścam 16 Rozporządzena w sprawe wyceny neruchomośc sporządzana operatu szacunkowego. Wartość samego gruntu (kompletnego) przeznaczonego pod zabudowę obektam drogowym wraz z elementam towarzyszącym (W GR ) odpowada różncy wartośc wynkającej z możlwych do osągnęca dochodów za korzystane z drog (W DR ) oraz kosztów wykonana tej drog (kosztów bezpośrednch pośrednch oraz prac przygotowawczych koordynacyjnych) (K B+PP ): W = W - K GR DR B + PP. (1) Wartość powyższa odpowada maksymalnej kwoce wykupu całośc (kompletu) gruntów może być różna od wartośc poszczególnych dzałek w obroce prywatnym, przy założenu dotychczasowego sposobu wykorzystana (W DZ ):
8 W GR ¹ å W. (2) DZ Z uwag na efekt synerg skompletowanych gruntów powyższa zależność przybera kształt: W GR > å W DZ o czym mów art. 134 ust.4 Ustawy o gospodarce neruchomoścam. Jak zaznaczono to wyżej wartość drog jest zdetermnowana jej podstawową funkcją. Droga jest elementem przestrzennym, który może łączyć poszczególne: mejsca wytwarzana dóbr ch dystrybucj, mejsca zameszkana wszelke mejsca ważne ze względów życowych: mejsca pracy, mejsca kultu, mejska publczne: urzędy, szkoły etc., punkty handlowe usługowe, mejsca rekreacj. Użytecznośc drog ne sposób zatem przecenć. Konstatacja ta ne może pozostać bez wpływu na analzę wartośc gruntu pozyskwanego na potrzeby budowy dróg. Brak dróg lub ch wydłużene będze źródłem strat dla gospodark uczestnków życa zarówno gospodarczego jak społecznego. Pozom tych strat uznać można za próg opłacalnośc z tytułu korzystana z konkretnej drog (dopuszczalnośc obcążeń), akceptowany przez wskazane wyżej podmoty. Zysk gospodark z tytułu wykonana drog skracającej lub ułatwającej przejazd pomędzy dwoma punktam o odpowednm znaczenu gospodarczym, lub jak to opsano wyżej stratę z powodu braku drog, można określć jako funkcję: skrócena czasu podróży podmotów korzystających z drog, zwększena przepustowośc drog (powększene lczby użytkownków drog), a w nektórych przypadkach także skrócena dystansu pomędzy wskazanym mejscam (efekt ten objawa sę wprost jako mnejsze zużyce palwa poszczególnych pojazdów poruszających sę po danej drodze; skrócene dystansu równeż jest czynnkem obnżającym jednostkową emsję spaln, co przekłada sę na korzyśc w skal makro wynkające z poprawy stanu środowska naturalnego - kwesta ta jako efekt uboczny pozostaje jednak poza nnejszą dyskusją). Oszczędność z tytułu czasu ne pośwęconego na wydłużone pokonywane pewnego dystansu zależne jest od typu użytkownka drog rodzaju jego aktywnośc. Przestoje pojazdów wydłużone przejazdy (jako ne planowane wstrzymane nnej aktywnośc) przelczane jest przez właśccel pojazdów na straty. Na podstawe badań anketowych można ustalć tego typu straty, wywołane konecznoścą korzystana z dłuższych tras transportowych, deklarowane przez poszczególne grupy podmotów (przedsęborców, osób prywatnych). (3)
Wycena neruchomośc przeznaczonych pod drog publczne... 9 Jeżel skrócene trasy wynos S to, przy średnej prędkośc pojazdów V sr w danej -tej grupe pojazdów, oszczędność czasu na przejeźdze nową drogą (lub naczej patrząc strata spowodowana korzystanem ze starych tras alternatywnych) wynos: DT DS = sr, (4) V gdze: V sr oznacza średną prędkość pojazdów w -tej grupe użytkownków drog, S oznacza skrócene trasy. Przy zadeklarowanych stratach jednostkowych K w poszczególnych grupach użytkownków drog, oszczędność z tytułu skrócena (ułatwena) czasu podróży przez poszczególnych użytkownków wynos: O =D TK. (5) CZAS Łączna oszczędność z tytułu skrócena (ułatwena) czasu podróży wszystkch użytkownków (z poszczególnych grup) może być oznaczona jako: O CZAS = DS n å = 1 K V sr I, (6) gdze: K oznacza stratę np. dzenną wywołaną wydłużenem czasu przejazdu w -tej grupe użytkownków drog, V sr oznacza średną prędkość pojazdów w -tej grupe użytkownków drog, I oznacza lość użytkownków drog w -tej grupe, n oznacza lczbę grup użytkownków drog, S oznacza skrócene trasy. Oszczędność z tytułu zmany drog przejazdu jest kwestą bardzej problematyczną, gdyż ne zawsze nowy układ komunkacyjny zaprojektowany w określonym regone zawera rozwązana wyłączne prostujące stare drog (charakterystycznym przykładem są obwodnce). Nkt jednak z rozmysłem ne tworzy układów gorszych funkcjonalne, zatem można przyjąć, że projektowanu dróg lub ch sec przyśweca co najmnej jedna z korzyśc: poprawa dostępnośc neruchomośc do dróg publcznych, skrócene drog przejazdu pomędzy wybranym punktam, poprawa płynnośc ruchu drogowego. Poprawa dostępnośc neruchomośc do dróg publcznych poza skrajnym przypadkem stworzena takego dostępu w ogóle może być równeż rozumana jako skrócene drog dojazdu. Mamy zatem generalne dwa elementy decydujące o oszczędnoścach wynkających ze zmany dotychczasowych dróg przejazdu (skrócene drog przejazdu pomędzy wybranym punktam poprawa płynnośc ruchu drogowego). Należy jednak pamętać, ż ne zawsze czynnk te będą współdzałać. W ogólnośc oszczędnośc ekonomczne z tytułu zmany drog przejazdu można opsać ogólnym wzorem: n O = å( S a -S a ) C I, (7) PALIWO pop W nast N = 1 gdze: S pop długość drog łączącej wybrane punkty w wersj przed zmaną układu komunkacyjnego, S nast długość drog łączącej wybrane punkty w wersj po zmane
10 układu komunkacyjnego, α W średne zużyce palwa w -tej grupe pojazdów przy słabej płynnośc ruchu przed zmaną układu komunkacyjnego (wyższe), α N średne zużyce palwa w -tej grupe pojazdów przy poprawonej płynnośc ruchu po zmane układu komunkacyjnego (nższe), C średna długo okresowa ceny palwa dla pojazdów w -tej grupe użytkownków, I oznacza lość użytkownków drog w -tej grupe, n oznacza lczbę grup użytkownków drog. Jak wynka z konstrukcj powyższego wzoru ne jest wcale oczywste, że zmana układu komunkacyjnego przynese oszczędnośc palwa zużywanego przy pokonywanu pewnej trasy. Ne mnej jednak czynnk ten w znaczący sposób może wpływać na oceny opłacalnośc nwestycj drogowej. Zarówno budowa nowej drog (zazwyczaj lepej dostosowanej do aktualnych potrzeb komunkacyjnych) jak modernzacja tras już stnejących przekładają sę według obserwacj nżynerów ruchu na zwększene ruchu na zwększene natężena ruchu na badanych odcnkach. Problem ten jako mnej stotny w analze cennośc gruntów pozyskwanych pod nowe drog zostane jednak pomnęty w tym artykule. Warto jednak pamętać, że nabera on kluczowego znaczena w badanach wartośc gruntów pozyskwanych pod poszerzene modernzację stnejących dróg zwłaszcza ulc w warunkach zabudowy mejskej. W ogranczonej do powyższego założena analze oszczędnośc z tytułu oddana do użytkowana nowej trasy drogowej określona teoretyczne została pewna kwota, która w założonym horyzonce czasowym (np. rok) może być odkładana przez ogół użytkownków nowej drog może (równeż teoretyczne) zostać spożytkowana na opłaty drogowe za korzystane z nowej drog. Ne przesądza sę w tym mejscu o zasadnośc tworzena systemu dróg płatnych. Kwoty zaoszczędzone przez potencjalnych użytkownków nowej drog mogą być bowem ścągnęte do skarbu nwestora nstytucjonalnego równeż poprzez system podatków. Tak czy naczej środk wyłożone na budowę drog (w tym na zakup gruntów pod ną) mogą podlegać transferow zwrotnemu. W rozpatrywanym przypadku kwota, która może być teoretyczne zaoszczędzona przez ogół użytkownków nowej drog, wynese w uproszczenu: O = O + O. (8) PALIWO CZAS Zgodne z zasadą kaptalzacj kwotę tę można przelczyć na rynkową wartość specjalnej neruchomośc jaką stanow cągły pas gruntu zabudowany obektam drogowym (trasa drogowa z urządzenam pomocnczym): O W = DR, (9) R gdze: R jest stopą kaptalzacj dochodu okresowego O z tytułu wykorzystana drog. Kwestą trudną praktyczne do rozwązana jest ustalene stosownej stopy kaptalzacj. Algorytm jej ustalena pownen być jednak przedmotem odrębnych analz. Na potrzeby nnejszych rozważań można natomast przyjąć, że wystarczającym przyblżenem pożądanej stopy kaptalzacj może być proporcja wynkająca z przychodów za korzystane z płatnych autostrad do ch wartośc ksęgowej (dla tras funkcjonujących w Polsce krajach oścennych):
Wycena neruchomośc przeznaczonych pod drog publczne... 11 D R =, (10) W Ks gdze: D to średn dochód netto z opłat za korzystane z autostrady, W Ks to wartość ksęgowa zespołu obektów stanowących autostradę. Innym racjonalnym sposobem oszacowana stopy kaptalzacj jest rozłożene zwrotu z nwestycj na arbtralne wskazany czas t. Określene tego okresu pownno być czynnoścą oddelegowaną do podmotu zarządzającego drogą albo też mogło by nastąpć na podstawe obserwacj funkcjonujących już płatnych obektów drogowych. Przy znanym okrese t funkcjonowana obektu do czasu remontu generalnego: R = 1. (11) t 4. Koszty budowy drog W trakce przygotowana nwestycj drogowej w celu umożlwena jej realzacj nwestor ponos lczne koszty, przeznaczone przede wszystkm na: zaprojektowane lokalzacj trasy drogowej, wprowadzene przygotowanej propozycj do planów krajowych regonalnych, wprowadzene w/w planów do treśc mejscowych planów zagospodarowana przestrzennego zanteresowanych gmn, wykonane opracowań kartografcznych dla celów projektowych, opracowane projektu techncznego trasy, opracowane geodezyjne projektu trasy, opracowane dokumentacj geodezyjno-prawnej gruntów w lnach regulacyjnych pasa drogowego, nwentaryzacja wycena neruchomośc (wraz z częścam składowym), koordynację obsługę admnstracyjno-technczną powyższych procesów. Następne realzując elementy technczne drog nwestor fnansuje bezpośredne pośredne koszty samej budowy. Łączne koszty te, możlwe do ustalena w oparcu o kosztorysy pełnego zakresu prac jak też o wskaźnk prac dodatkowych, mogą być określone kwotą (K B+PP ) zgodne z deą podejśca meszanego stanową ostatn czynnk kształtujący wartość samego gruntu przeznaczonego pod realzację nwestycj drogowej (porównaj wzór (1)). 5. Rozlczene wzrostu wartośc gruntów Wracając do koncepcj defncj wartośc gruntu pod planowaną nwestycję drogową warto przypomneć, że spodzewana wartość gruntu jako całośc pasa drogowego, wynkająca z modelu wartośc w metodze pozostałoścowej (porównaj wzór (1)) kształtuje sę powyżej sumy wartośc poszczególnych nezabudowanych dzałek objętych postępowanem wywłaszczenowym (porównaj zależność (3)).
12 W zwązku z tym, że różnca wykreowana przez narzucene gruntom wspólnej funkcj (drogowej) jest efektem synerg skompletowanych gruntów a ne tylko prac scalenowych nwestora, przywołując konstytucyjną zasadę słusznośc odszkodowana (art. 22 ust 2 Ustawy zasadnczej) oraz defncję rynkowej wartośc neruchomośc (art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce neruchomoścam) można postawć tezę, że słusznym jest uczynć benefcentam przyrostów wartośc poszczególnych dzałek - właśccel tych dzałek. Za najbardzej logczny model rachunkowy uznaje sę rozlczene dodatkowego wzrostu wartośc kompletu gruntów W GR w sposób proporcjonalny do wartośc gruntów uwzględnających aktualny sposób użytkowana: W WRA W = W N GR, (12) å W gdze: W WRA to wartość rynkowa -tej neruchomośc gruntowej uwzględnająca alternatywny sposób zagospodarowana, W to wartość rynkowa -tej neruchomośc gruntowej uwzględnająca aktualny sposób użytkowana, W GR to wartość rynkowa pasa gruntu przeznaczonego pod drogę (porównaj wzór (1)). Opsana wyżej formuła jest odpowedna do rozlczena kwot odszkodowawczych za grunty przejmowane pod budowę dróg publcznych, przy założenu, że grunty te ne są zabudowane, zalesone an zadrzewone. Składnk roślnne mogą być jednak rozlczone oddzelne według przepsu art. 135 ust. 5-7 Ustawy o gospodarce neruchomoścam. Osobnego podejśca wymaga natomast określene wysokośc odszkodowana za neruchomośc zabudowane obektam użytkowym, zagrodowym lub meszkalnym. W ch przypadku może bowem zachodzć odwrotna zależność nż opsana relacją (3): W WRA NZ < W, (13) NZ gdze: W WRA to wartość rynkowa -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca alternatywny sposób zagospodarowana, W to wartość rynkowa -tej NZ NZ neruchomośc zabudowanej uwzględnająca aktualny sposób użytkowana. Należy bowem pamętać, że w odnesenu do neruchomośc zabudowanych, o których mowa wyżej, czynnk lokalzacyjny tak stotny w przypadku neruchomośc drogowych jest równeż stotny w ocene wartośc tych neruchomośc w kontekśce aktualnego użytkowana. Wysokość odszkodowana z racj zabudowy konkretnych gruntów pownna jednak obejmować przede wszystkm wartość budynków w stane z dna wydana decyzj zatwerdzającej podzał gruntów. Ta część odszkodowana ne pownna uwzględnać zmany przeznaczena danej neruchomośc, zabudowa będze bowem elementem przeznaczonym do lkwdacj. O le zatem wartość samego gruntu ma szczególną wartość z uwag na swą lokalzację nowe przeznaczene o tyle zabudowa (nakłady na zabudowę danego gruntu) ma wartość w kontekśce dotychczasowego sposobu użytkowana. Pownna być zatem określana następująco: W = W - W BUD NZ DZ, (14)
Wycena neruchomośc przeznaczonych pod drog publczne... 13 gdze: W to wartość rynkowa budowlanych częśc składowych -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca aktualny sposób zagospodarowana, W to NZ BUD wartość rynkowa całej -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca aktualny sposób użytkowana W to wartość rynkowa dzałk gruntu -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca aktualny sposób DZ użytkowana. Ostateczne wartość gruntów nabywanych na cele budowy dróg publcznych pownna uwzględnać w najszerszej formule następujące czynnk: W + WRA W + W, (15) BUD DZ ROS gdze: W to wartość rynkowa budowlanych częśc składowych -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca aktualny sposób zagospodarowana, BUD W WRA to wartość rynkowa całej -tej neruchomośc zabudowanej uwzględnająca ALTERNATYWNY sposób użytkowana, W ROS NZ to wartość rynkowa składnków roślnnych. 6. Straty dodatkowe zwązane z wywłaszczanem W odnesenu do neruchomośc zabudowanych ujawna sę jeszcze nny czynnk ne zwązany bezpośredno z wyceną neruchomośc ale występujący w procese rozlczeń z poprzednm właśccelam neruchomośc przejmowanych na cele budowy dróg. Czynnkem tym są dodatkowe straty poprzednch właśccel neruchomośc wywołane nezamerzonym przez nch zmanam w organzacj dotychczasowej dzałalnośc funkcjonowana w danym mejscu. Przejęce neruchomośc na rzecz podmotów publcznych wymusza na poprzednch właśccelach przenesene sedzby lub tzw. centrum życowego w nne mejsce a co za tym dze zmusza do poszukwana zastępczych neruchomośc odpowednch dla ch potrzeb; narzuca koszty przeprowadzk etc. Tych kosztów wycena neruchomośc ne obejmuje ale pownny one być objęte pojęcem słusznego odszkodowana. Powołując sę na Ustawę o szczególnych zasadach przygotowana realzacj nwestycj w zakrese dróg krajowych, przez analogę do art. 18 ust.1: (...) W odnesenu do lokal meszkalnych ustalona wartość odszkodowana ne może pogorszyć warunków meszkanowych dotychczasowego właśccela można uznać za uzasadnone dolczane do kwot odszkodowawczych opartych o wartośc neruchomośc także koszty wymenone wyżej, tak by poprzedn właśccel neruchomośc wywłaszczonej ne doznał uszczerbku na komforce zameszkana ale mał zrekompensowane wyższe koszty prowadzena dotychczasowej dzałalnośc. Tematyka ta wykracza jednak znaczne poza ramy nnejszego artykułu. Lteratura [1] KONSTYTUCJA z dna 2 kwetna 1997 r. Konstytucja Rzeczypospoltej Polskej, (Dz. U. Nr 78, poz. 483). [2] Rozporządzene Rady Mnstrów z dna 21 wrześna 2004 r. w sprawe wyceny neruchomośc sporządzana operatu szacunkowego, (Dz. U. z dna 22 wrześna 2004 r.). [3] Ustawa z dna 21 serpna 1997 r. o gospodarce neruchomoścam, (Tekst jednolty: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603). [4] USTAWA z dna 10 kwetna 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowana realzacj nwestycj w zakrese dróg krajowych, (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.).
14 [5] USTAWA z dna 18 paźdzernka 2006 r. o zmane ustawy o szczególnych zasadach przygotowana realzacj nwestycj w zakrese dróg krajowych oraz o zmane nektórych nnych ustaw, (Dz. U. z dna 1 grudna 2006 r.). Evaluaton of the land property value for publc roads nvestment wth respect to recompense calculaton Department of Geodesy, Faculty of Cvl and Santary Engneerng, Lubln Unversty of Technology, 20-618 Lubln, Nadbystrzycka 40, e-mal: jacek.zyga@wp.pl Abstract: The present artcle s posng the attempt at creatng the market value of the land property n the new road nvestment preparaton process. The analyss of mechansms creatng the land property value n so called ncome approach s dscussed as well as legal premses of ths method. Key words: valuaton of the property, the market value, grounds, domestc ways.