1. DANE FORMALNO- PRAWNE 1.1 Przedmiot, zakres i cel opinii Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa położona w Witanowicach, gmina Tomice, powiat Wadowice o numerze Księgi Wieczystej KR1W/00075782/1 /SR WADOWICE/. Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla egzekucji długu przez Komornika Sądowego. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności całości gruntu. 1.2 Zamawiający Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach 1.3 Podstawa formalna Postanowienie o powołaniu biegłego z daty 14-09-2016r. 1.4 Podstawy formalno - prawne Ustawa z 21 sierpnia 1997r O Gospodarce Nieruchomościami (Dz.U.115 poz. 741 z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie RM z 21.09.2004 w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kodeks Cywilny-ustawa z 1964 z późniejszymi zmianami Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie 1.5 Podstawy merytoryczne wyceny Wizja terenowa na przedmiotowej nieruchomości w dniu 10-12-2016r. Własna baza danych zawierająca ceny transakcyjne gruntów rolnych podobnych do wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym. Dane mapy zasadniczej i ewidencji gruntów. Dane Ksiąg Wieczystych Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Wadowicach. Oględziny wybranych nieruchomości porównawczych Dane uzyskane od zleceniodawcy. Literatura fachowa. 1.6 Daty istotne dla wyceny stan nieruchomości wg oględzin w dniu: 10-12-2016r. poziom cen: styczeń 2017r. data sporządzenia operatu szacunkowego 24-01-2017r.
2. DANE O NIERUCHOMOŚCI 2.1 Opis stanu prawnego Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa położona w Witanowicach, gmina Tomice, powiat Wadowice o numerze Księgi Wieczystej KR1W/00075782/1 /SR WADOWICE/, obejmująca grunt o powierzchni łącznej 11964m 2. Są to działki: Nr: Powierzchnia /m 2 / 97/4 5557 1496/13 5202 1496/14 198 101/2 1007 Razem: 11964 Działki nr 1496/13 i 1496/14 o Działki nr 97/4 i 101/2 o powierzchni powierzchni łącznej 5400m 2 łącznej 6564m 2
Dział III KW dotyczący ciężarów i ograniczeń: zakaz zbywania nieruchomości objętej tą księgą wieczystą składającej się z działek nr 97/4, 101/2, 1496/13, 1496/14 do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie o uznanie umowy darowizny za bezskuteczną toczącej sie do sygn. akt i c 574/12 przed Sądem Rejonowym w Wadowicach Wydział i Cywilny ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach- Mirosławę Wójcicką w sprawie km.744/14 na wniosek wierzyciela Getin Noble Bank Spółka Akcyjna w Warszawie zakaz zbywania i obciążania nieruchomości położonej w witanowicach składającej się z działek numery 97/4, 101/2, 1496/13, 1496/14 objętej tą księgą wieczystą. ostrzeżenie, że przed Sądem Rejonowym w Wadowicach wydział i cywilny pod sygn., akt i c 79/15 toczy się postępowanie z powództwa skarbu państwa- naczelnika urzędu skarbowego w Wadowicach przeciwko pozwanej Lucynie Brańka o uznanie za bezskuteczną wobec strony powodowej czynności prawnej umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 27 kwietnia 2011 r. przed notariuszem Dominiką Angerman-Wajda w kancelarii notarialnej w Krakowie (rep. a nr 2991/2011) pomiędy Michałem Brańka jako darczyńcą oraz pozwaną Lucyną Brańka jako obdarowaną, na podstawie której pozwana nabyła prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Tomicach, a składającej się z działek gruntowych nr 97/4, 101/2, 1496/13, 1496/14 objetej tą ksiegą wieczystą. zakaz zbywania bądź obciążania przez pozwaną Lucynę Brańka nieruchomości położonej w Tomicach składającej się z działek numery 97/4, 101/2, 1496/13, 1496/14 objętej tą księgą wieczystą- do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną toczącym się przed Sądem Rejonowym w Wadowicach wydział i cywilny sygn. akt i c 79/15 Dział IV KW dotyczący hipotek nie zawiera wpisów. Badanie księgi wieczystej https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html... /kopia wypisu w załącznikach/ Przeznaczenie w planie miejscowym W planie miejscowym działki nr 97/4 i 101/2 leżą w terenach rolnych z możliwością zalesienia oznaczonych symbolem R/ZL
W planie miejscowym działki nr 1496/13 i 1496/14 leżą w terenach nadbrzeży wód otwartych w dolinie rzeki Skawa. /podstawa: Uchwała Uchwała Nr XIX/115/2004 Rady Gminy Tomice z dnia 31 sierpnia 2004/ 2.2 Opis nieruchomości LOKALIZACJA Grunt w Witanowicach, dojazd z Krakowa około 5 km na północ w kierunku Krakowa Szczegółowa lokalizacja jak na planie poniżej. OPIS PRZEDMIOTOWEGO GRUNTU (działki 97/4 i 101/2) Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie peryferyjne, w sąsiedztwie drogi relacji Wadowice Brzeźnica. W sąsiedztwie uprawy polowe.
Dojazd Brak dostępu do drogi publicznej Kształt i topografia Kształt nieregularny, nachylenie południowo wschodnie. Kształt nieregularny. Uzbrojenie Brak Grunt niezabudowany, działka 101/2 częściowo zakrzaczona.
OPIS PRZEDMIOTOWEGO GRUNTU(działki 1496/13 i 1496/14) Lokalizacja, otoczenie Tereny wiejskie peryferyjne, przylega do drogi relacji Wadowice Brzeźnica. W sąsiedztwie uprawy polowe. Od zachodu w niewielkiej Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie odległości rzeka Skawa. Działka przylega do drogi publicznej, o nawierzchni trwałej. Kształt regularny, parcela płaska, bez nachylenia. W sąsiedztwie
3. CZĘŚĆ OBLICZENIOWA 3.1 Metodyka Wycena przedmiotowej nieruchomości obejmuję: -Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: Strony umowy są od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, Upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa obliczono według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Zastosowane podejścia i metody: Wartość rynkowa nieruchomości Podejście porównawcze Metoda porównywania parami Uzasadnienie zastosowania przyjętej metody obliczeniowej: art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21-01-1997r stanowi iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W zakresie wartości rynkowej nieruchomości przyjąłem metodę porównywania parami z uwagi na dobrze rozwinięty segment rynku nieruchomości co daje to możliwość sporządzenia wskazania konkretnych nieruchomości podobnych do wycenianej. Metoda ta jest najdokładniejsza, co stwierdzam na podstawie 17 letniego doświadczenia zawodowego. Krótka charakterystyka metody obliczeniowej Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość więc określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. nr powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 3.2 Określenie i analiza rynku nieruchomości Rodzaj rynku: grunt rolny Zakres rynku lokalnego: gmina Tomice Zakres rynku regionalnego: powiat Wadowice Przedział czasowy badania rynku: styczeń 2016r. listopad 2017r. Źródło informacji o nieruchomościach porównawczych: dane zawarte w aktach notarialnych umów kupna sprzedaży, mapy ewidencji gruntów i zasadnicze, wizja lokalna na działkach, informacje z biur obrotu nieruchomościami. Grunt niezabudowany bez prawa zabudowy grunt rolny Z rynku lokalnego sporządzono próbkę reprezentatywną nieruchomości podobnych do wycenianej po odrzuceniu transakcji o cenach jednostkowych skrajnych oraz mało wiarygodne. Jednostkowa cena transakcyjna / zł/m 2 / Data transakcji Gmina Obręb Powierzchnia 2015-04-13 Tomice Lgota 663 3,02 1679/15 2015-04-22 Tomice Zygodowice 5476 1,64 1628/15 2015-04-28 Tomice Witanowice 25321 2,37 1560/15 2015-05-08 Tomice Witanowice 10404 4,81 1719/15 2015-06-12 Tomice Woźniki 1834 2,73 2221/15 2015-07-01 Tomice Radocza 5825 2,58 2744/15 2015-07-20 Tomice Woźniki 2765 1,45 2542/15 2015-09-03 Tomice Radocza 2037 5,89 4294/15 2015-09-17 Tomice Woźniki 5226 1,53 3356/15 2015-12-08 Tomice Lgota 17635 3,00 4465/15 2015-12-30 Tomice Witanowice 10128 4,44 1861/15 2016-03-23 Tomice Witanowice 3000 6,33 468/16 2016-04-14 Tomice Witanowice 13907 1,80 1536/16 2016-04-19 Tomice Witanowice 4524 2,87 621/16 2016-04-21 Tomice Woźniki 4999 2,00 1448/16 2016-04-26 Tomice Radocza 12737 1,57 715/16 2016-04-26 Tomice Tomice 3237 3,09 1525/16 2016-05-23 Tomice Woźniki 3170 2,21 2488/16 2016-06-20 Tomice Witanowice 2957 1,69 2525/16 Nr aktu notarialnego
Na rynku zanotowano ceny: Cena transakcyjna Średnia: 2,90 zł/m 2 Min: 1,45 zł/m 2 Max: 6,33 zł/m 2 Wnioski: Rynek słabo rozwinięty, bez trendy zmiany wartości. Ceny najwyższe dla gruntów z walorami pozarolniczymi. Popyt zrównoważony z podażą, najwięcej cen do 3zł/m2. 3.3. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny. Zanotowano przedziały cenowe: C śred = 2,90 zł/m 2 C min = 1,45 zł/ m 2 C = 4,88 zł/m 2 C max = 6,33 zł/ m 2 C śred.- cena średnia, C min.- cena minimalna, C max.- cena maksymalna, C = przedział cenowy Cechy / atrybuty / rynkowe nieruchomości są to cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość nieruchomości. Mają one charakter lokalny i odnoszą się do konkretnego rodzaju nieruchomości. Na podstawie analizy rynku lokalnego przyjęto następujące cechy porównawcze i ich wagi rynkowe dla terenów wiejskich gminy. Lokalizacja 30% walory pozarolnicze 30% Dojazd 20% kształt 10% klasa gruntu 10% Gdzie poszczególne atrybuty wyskalowano następująco: Atrybut Opis stanu Skala atrybutu Lokalizacja b. korzystna 1 korzystna 0,5 przeciętna 0 Walory pozarolnicze występują 1 Brak 0 Dojazd b. dobry 1 /przylega do drogi asfaltowej /
Dobry 1 /przylega do drogi gruntowej / utrudniony 0 /nie przylega do drogi/ Kształt, topografia b. korzystna 1 korzystna 0,5 przeciętna 0 Klasa gruntu Wysoka 1 przeciętna 0,5 Niska 0 Zestawienie nieruchomości porównawczych podobnych do wycenianej Nieruchomość A Lokalizacja Witanowice Nr aktu notarialnego: 1719/15 Data transakcji 8-05-2015 Pow. działki /m 2 / 10404m 2 Nieruchomość B Lokalizacja Witanowice Nr aktu notarialnego: 1861/15 Data transakcji 30-12-2015 Pow. działki /m 2 / 10128m 2 Nieruchomość C Lokalizacja Witanowice Nr aktu notarialnego: 468/16 Data transakcji 23-03-2016 Pow. działki /m 2 / 3000m 2 Nieruchomość D Lokalizacja Witanowice Nr aktu notarialnego: 1560/15 Data transakcji 28-04-2015 Pow. działki /m 2 / 25321m 2
Ceny transakcyjne wraz z przedziałem cenowym Ceny transakcyjne A B C D Cena /zł/m 2 / 4,81 4,44 6,33 2,87 Aktualizacja cen 0% rocznie 1 1 1 1 Cena zaktualizowana /zł/m 2 / 4,81 4,44 6,33 2,87 Zestawienie cech nieruchomości porównawczych NIERUCHOMOŚCI A-B L.p Zestawienie cech nieruchomości Parametry cech poszczególnych obiektów Porównawczych 1 Lokalizacja Korzystna. korzystna 2 walory pozarolnicze Występują Występują 3 Przylega do drogi Przylega do drogi Dojazd gruntowej /dobry/ asfaltowej /b. dobry/ 4 Korzystny. Nieco wąska b. Korzystny. Nachylenie z nachyleniem południowe. kształt południowym. 5 klasa gruntu RIIIb, RIVa /przeciętna/ R IIIb /wysoka/ NIERUCHOMOŚCI C-D L.p Zestawienie cech nieruchomości Parametry cech poszczególnych obiektów porównawczych 1 Lokalizacja Korzystna korzystna 2 walory pozarolnicze Występują Brak 3 Przylega do drogi Przylega do drogi Dojazd gruntowej /dobry/ gruntowej /dobry/ 4 b. Korzystny. Działka B. Korzystny kształt płaska 5 klasa gruntu R IIIb /wysoka / RIIIb /wysoka / Zestawienie cech nieruchomości wycenianej działki 97/4 i 101/2 Lokalizacja Korzystna Walory pozarolnicze Brak Dojazd Utrudniony Kształt Przeciętny Klasa gruntu Niska /RIIIb, RIVa, RIVb, PsIV/ Tabela obliczeń wartości 1m 2 pow. gruntu: Nr Cechy Cecha różnicująca Udział cechy Udział kwotowy X A X B X C X D [ %] 1 Lokalizacja 30% 1,46 0,00 0,00 0,00 0,00 2 walory pozarolnicze 30% 1,46-1,46-1,46-1,46 0,00 3 Dojazd 20% 0,98-0,49-0,98-0,49-0,49 4 kształt 10% 0,49-0,25-0,49-0,49-0,49 5 klasa gruntu 10% 0,49-0,25-0,49-0,49-0,49 razem: 4,88-2,44-3,42-2,93-1,47 Po korekcie: 2,37 1,02 3,40 0,90 Średnia: 1,92 zł/m 2 Zestawienie cech nieruchomości wycenianej działki 1496/14 i 1496/13
Lokalizacja Walory pozarolnicze Dojazd Kształt Klasa gruntu Korzystna Brak dobry b. korzystna Wysoka /ŁII/ Tabela obliczeń wartości 1m 2 pow. gruntu: Nr Cechy Cecha różnicująca Udział cechy Udział kwotowy X A X B X C X D [ %] 1 Lokalizacja 30% 30% 1,46 0,00 0,00 0,00 2 walory pozarolnicze 30% 30% 1,46-1,46-1,46-1,46 3 Dojazd 20% 20% 0,98 0,00-0,49 0,00 4 kształt 10% 10% 0,49 0,25 0,00 0,00 5 klasa gruntu 10% 10% 0,49 0,25 0,00 0,00 Razem: 4,88-0,97-1,95-1,46 0,00 Po korekcie: 3,84 2,49 4,87 2,37 Średnia: 3,39 m 2 Określenie wartości łącznej przedmiotowych działek: L.p. Numer działki Powierzchnia w /m 2/ Cena jednostkowa w zł/m 2 Wartość w /zł/ 1. 1496/13 5202,00 3,39 17 634,78 2 1496/14 198 3,39 671,22 3. _97/4 5557,00 1,92 10 669,44 4 101/2 1007 1,92 1 933,44 11964 30908,88 W zaokrągleniu: 30.900 Słownie: Trzydzieści tysięcy dziewięćset złotych. 4. RAPORT Z WYCENY
4.1 Podsumowanie wyników wyceny Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa położona w Witanowicach, gmina Tomice, powiat Wadowice o numerze Księgi Wieczystej KR1W/00075782/1 /SR WADOWICE/, obejmująca działki nr 97/4, 101/2, 1496/13 i 1496/14 o powierzchni łącznej 11964m 2. Grunt jest niezabudowany. Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla egzekucji długu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką w sprawie Km744/14. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności całości gruntu. Właścicielami nieruchomości jest: Lucyna Brańka c. Władysława i Krystyny w całości wielkości prawa własności ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY Wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny: 30.900 PLN Trzydzieści tysięcy dziewięćset złotych Obliczona wartość rynkowa jest wartością obliczoną według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, jest to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży tej nieruchomości. 4.2 Klauzule Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa Wycena może być wykorzystana jedynie do celu wymienionego w zamówieniu Opinia nie może być publikowana, udostępniana osobą trzecim bez uzgodnienia z autorem. Wyciąg z opinii podlega złożeniu w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej w Wadowicach. Obliczona wartość nie obejmuje opłat cywilno prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności podatku VAT jeśli wystąpiłaby konieczność jego odprowadzenia do organu podatkowego. Obliczona wartość nie uwzględnia ewentualnych ograniczeń w dysponowaniu nieruchomości wynikających ewentualnych umów najmu, dzierżawy. Obliczona wartość nie uwzględnia wartości ewentualnych upraw na gruncie. Obliczona wartość nie uwzględnia zapisów III działu KW. Wadowice dnia 24-01-2017r na tym wycenę zakończono i podpisano 5. ZAŁĄCZNIKI 1.dane ewidencji gruntów 2.wypis z księgi wieczystej DANE EWIDENCJI GRUNTÓW