RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ LISTOPAD 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje się na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio ilustruje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY Listopad 2008 Stan bazy na: 30.11.2008 r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Szczecin 158684-17744 - 123231 122409 14742 11364 4684 4609 402 258 2551 2442 556 257 1683 1670 133 114 3057 2617 346 118 975 836 213 140 2146 2137 230 153 367 337 - - 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2
Czynniki istotne przy ustalaniu ceny mieszkania Właściciel mieszkania ustalając cenę sprzedaży stara się uwzględnić wszystkie jego zalety i wady. Jeśli w pobliżu lokalizacji mieszkania znajduje się park i stacja metra, to sprzedawca cenę znacząco podwyższa w porównaniu z przeciętnymi cenami na rynku. Jeśli w pobliskim sąsiedztwie mieszkania znajduje się teren przemysłowy, przy otwartym oknie przeszkadza hałas przejeżdżających pociągów, widok z okna to cmentarz, a budynek, w którym jest mieszkanie został wybudowany w latach 70-tych, to sprzedawca świadomy jest, że należy cenę obniżyć. Jaka jest jednak waga poszczególnych czynników? Czy fakt, że od mieszkania można w 5 minut dojść do stacji metra rekompensuje to, że budynek ma 30 lat i zbudowany został z wielkiej płyty? Aby umożliwić udzielenie odpowiedzi na te pytania, na podstawie bazy ofert sprzedaży mieszkań zlokalizowanych na terenie Warszawy zbudowany został model, który mierzy procentowy wpływ poszczególnych czynników na cenę metra kwadratowego mieszkania. Spośród ośmiu zbadanych czynników, największe znaczenie miał fakt, czy mieszkanie było wybudowane w latach 70 80, co oznacza, że było najprawdopodobniej wybudowane z wielkiej płyty. Mieszkanie tylko z tego powodu ma cenę niższą średnio o 1. Drugim najistotniejszym czynnikiem, tym razem pozytywnie wpływającym na cenę, jest odległość do stacji metra. Jeśli w odległości nie większej niż 1km znajduje się stacja metra, to cena mieszkania jest o 14,8% wyższa. Park, znajdujący się nie dalej niż 500 m od mieszkania również dodatnio wpływa na cenę: o 5,4%. Młode małżeństwa z dziećmi wyceniłyby wagę parku z pewnością znacznie wyżej, jednak dla młodych zapracowanych singli bliskość parku praktycznie nie ma znaczenia, stąd średnia waga wyniosła jedynie +5,4%. Natomiast, jeśli w pobliżu mieszkania przebiega linia kolejowa (w odległości do 200m) to cenę należy obniżyć o 2,. Teren przemysłowy (fabryka, oczyszczalnia ścieków itp.) obniża cenę o 1,. Również bliskość cmentarza negatywnie wpływa na cenę mieszkania. Na cenę ma także wpływ to, na której kondygnacji znajduje się lokal. Z każdym piętrem wyżej cena mieszkania spada o 0,. Jest to zjawisko odwrotne niż to, które występuje na rynku pierwotnym. Można to wytłumaczyć tym, że co prawda im wyżej, tym lepszy widok i lepsze naświetlenie mieszkania, ale w przypadku starych wieżowców z wielkiej płyty być może strach przed awarią windy jest większy. Reguła ta nie dotyczy parteru. Mieszkanie znajdujące się na parterze jest średnio o kilka procent tańsze niż mieszkanie znajdujące się na pierwszym piętrze. Zmienną, która w najbardziej ogólnym stopniu odzwierciedla jakość lokalizacji jest odległość od centrum. Wyliczony za pomocą modelu wskaźnik oznacza, że w miarę oddalania się od centrum z każdym kolejnym kilometrem cena metra kwadratowego mieszkania spada średnio o 1,.» Tabela 1. Wpływ poszczególnych czynników na cenę sprzedaży mieszkania w Warszawie - listopad 2008 (opis modelu w załączniku) Czynnik Wpływ na cenę mieszkania W pobliżu linii kolejowej (do 200m) -2, W pobliżu stacji metra (do 1km) 14,8% W pobliżu parku (do 500m) 5,4% W pobliżu terenu przemysłowego (do 500m) -1, W pobliżu cmentarza (do 200m) -5, Odległość od centrum (w km) -1, Piętro -0, Czy budynek wybudowany w latach 70-80? -16, Wszystkie powyższe czynniki w istotnym stopniu wpływają na cenę sprzedaży, jednak stanowią dopiero 3 wszystkich składników tej ceny. Dołączyć do nich należy przede wszystkim charakterystyki dotyczące jakości wykończenia mieszkania i jego rozkładu. 3
Rynek wtórny mieszkań porównanie miast Najwyższa średnia cena z ofert sprzedaży mieszkań na koniec września występowała w Warszawie: 9410 zł/m2 W Katowicach i Bydgoszczy średnia cena ofert sprzedaży mieszkań jest ponad dwukrotnie niższa niż w stolicy (odpowiednio 4312 zł/m2 i 4466 zł/m2) Najwyższy wzrost ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Bydgoszczy: Największy spadek ceny średniej w porównaniu ze styczniem 2008 nastąpił w Krakowie: -» Wykres 1. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: 11.05.2007 30.11.2008 Cena w zł / m2 W Warszawie na średnią cenę 9410 zł/m2 składa się między innymi 2 ofert w cenie 6 8 tys. zł/m2 oraz 1 ofert w cenie powyżej 12 tys. zł/m2. Mieszkania w cenie poniżej 4 tys. zł/m2 stanowią sporą część oferty w Bydgoszczy (3) oraz w Katowicach (4).» Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w listopadzie 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 8 6 4 2 2 4 44% 1 1 1 2 1 1 5 1 4% 28% 4 1 5 3 8% 74% 1 4 5 34% 6 4% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m2 8-10 tys. zł/m2 10-12 tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 4
Rynek wtórny domów porównanie miast W Warszawie przeważają oferty domów w cenie 4 6 tys. zł/m2 (34% całkowitej oferty) Najtańsze domy w przeliczeniu na metr kwadratowy (w cenie 2 4 tys. zł/m2) stanowią znaczącą część oferty Trójmiasta (3), Poznania (3) oraz Wrocławia (24%) W Warszawie i Krakowie niemałą część oferty stanowią domy w cenie powyżej 12 tys. zł/m2 (odpowiednio i )» Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w listopadzie 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 6 4 2 34% 2 3 4 18% Ceny domów w przeliczeniu na m2 24% 4 2 18% 3 2 3 38% 1 1 Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 2-4 tys. zł/m2 4-6 tys. zł/m2 6-8 tys. zł/m2 8-10 tys. zł/m2 10-12 tys. zł/m2 > 12 zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) W Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście około połowy oferty stanowią domy w cenie od pół do jednego miliona zł. W Warszawie i Krakowie znaczny udział stanowią oferty domów w cenie powyżej 3 milionów zł (1 i odpowiednio). Domy w cenie poniżej pół miliona zł stanowią niewielki procent oferty w Poznaniu (), Wrocławiu () i Krakowie ().» Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży domów w zależności od przedziału cenowego w listopadzie 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 6 4 2 2 24% 2 18% 1 5 24% Ceny domów całkowite 4% 48% 2 2 2 18% 5 2 1 Warszawa Poznań Wrocław Kraków Trójmiasto 0,2 mln zł - 0,5 mln zł 0,5-1 mln zł 1 mln zł - 1,5 mln zł 1,5 mln zł - 2 mln zł 2 mln zł - 3 mln zł > 3 mln zł (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 5
RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ Rynek wtórny mieszkań Warszawa» Najwięcej ofert sprzedaży dotyczy mieszkań zlokalizowanych w dzielnicach: Mokotów (1), Śródmieście (1), Ursynów () i Praga Południe (1). Najdroższą dzielnicą w Warszawie jest Śródmieście (średnia cena ofertowa 12.529 zł/m2), kolejną pod tym względem jest Żoliborz (10.210 zł/m2). Oferty zlokalizowane po wschodniej stronie Warszawy są znacznie tańsze niż oferty po zachodniej stronie miasta. Wyjątkiem jest część Pragi Południe i północna część Wawra (Anin). Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy oraz udział liczby ofert w dzielnicach w stosunku do całkowitej liczby ofert w mieście listopad 2008 Średnia cena w zł/m2 Udział dzielnicy w ofercie miasta Średnia cena w zł/m2 Rozmieszczenie ofert sprzedaży mieszkań 6
Rynek najmu mieszkań porównanie miast Najwięcej kosztuje wynajem mieszkania w Warszawie. Średnia cena najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła w listopadzie 52 zł i nie zmieniła się w ciągu ostatnich trzech miesięcy. W porównaniu z sytuacją w lipcu najwyższy wzrost cen najmu nastąpił w Poznaniu (o 1) oraz Trójmieście (o 8%). Jednak w przypadku Poznania nadal stawka czynszu w wysokości 33 zł/m2 jest dość niska. Najtaniej spośród analizowanych miast można wynająć mieszkanie w Bydgoszczy za 27 zł/m2.» Wykres 5. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc: marzec - listopad 2008 60 zł/ m2/ miesiąc 50 40 30 20 51 51 52 52 52 50 51 51 51 43 41 39 40 41 41 42 42 39 41 41 39 38 39 40 39 39 38 38 40 39 36 38 37 37 37 35 32 32 32 32 33 34 34 33 33 33 33 33 31 31 29 30 28 29 29 27 26 27 Marzec Kwiecień Maj Czerwiec Lipiec Sierpień Wrzesień Październik Listopad Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Bydgoszcz Na średnią cenę ofert najmu 52zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 1 ofert w cenie 30-40 zł/m2 a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Najtańsze oferty najmu (w cenie 10 20zł/m2) można znaleźć m.in. w Bydgoszczy (1 całkowitej oferty) W Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu przeważają oferty w cenie 30-40 zł/m2. W Katowicach i Bydgoszczy większość stanowią oferty najmu w cenie 20-30zł/m2.» Wykres 6. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów w listopadzie 2008 Procent mieszkań w ofercie 8 6 4 2 1 3 28% 2 2 4 2 8% 1 3 2 1 2 3 2 1 3 4 4% 4 3 1 1 5 28% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz 10-20zł/m2 20-30zł/m2 30-40zł/m2 40-50zł/m2 50-60zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 10 ze względu na zaokrąglenia) 7
Załącznik Dane modelu:» Tabela 2. Model regresji liniowej, gdzie zmienną zależną jest logarytm ceny sprzedaży w zł/m2 - listopad 2008 Zmienna Współczynnik Błąd standardowy Statystyka t Wartość p (Constant) 9,261 0,004 2452,615,000 kolej_200m -,025 0,004-6,424,000 metro_1km,148 0,003 54,379,000 park_500m,054 0,003 18,643,000 Ter_prz_500m -,019 0,003-7,562,000 cment_200m -,052 0,009-5,881,000 Odleglość do centrum -,019 0,000-46,358,000 Piętro -,001 0,000-1,675,094 Wielka plyta -,160 0,003-63,713,000 R 2 = 0,299 Wartość p < 0,05 oznacza istotność zmiennej na poziomie 0,05 N= 28478 8