Staże Ośrodka RENOWATOR

Transkrypt

1 Staże Ośrodka RENOWATOR

2 Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech Analiza Beata Kalinowska-Rybka

3 W listopadzie 26r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci: dzielnica ulica liczba pokoi powierzchnia piętro cena PLN cena za m²

4 Cel badania: Sprawdzenie na dostępnych danych prawdziwości przeświadczenia o zróżnicowaniu cen w zależności od położenia Analiza wielkości tego zróżnicowania Porównanie zróżnicowania między zgrubnie wyznaczonymi lokalizacjami (np. dzielnica) ze zróżnicowaniem wewnątrz tak określonych lokalizacji Analiza innych potencjalnych zależności ważnych dla cen nieruchomości

5 W analizie wykorzystałam następujące serwisy internetowe: mls.oferty.net to nowoczesny system bazodanowy, zintegrowany z internetem, główne cechy : łatwość zamieszczania ofert, zaawansowane wyszukiwanie i stała aktualizacja danych (BEZPŁATNIE publikowane w Dobrze Mieszkaj środowych dodatkach dziennika Metropol )

6 Analizowałam trzy rodzaje nieruchomości - grupy ofert: 1. mieszkania 1 2 pokojowe 2. mieszkania powyżej 4 pokoi 3. domy

7 Rozpatrywane lokalizacje : Dla mieszkań: Bemowo Bielany Wola Żoliborz Nie analizowałam Śródmieścia bo ono sztucznie zawyża ceny Dla domów: Izabelin Łomianki Stare Babice Nowy Dwór Mazowiecki

8 Mieszkania 1 2 pokojowe, cała próba: cena za m²: od do zł Częstość Mieszkania 1-2 pokojowe (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola) Średnia 8176,92635 Mediana 877 Odchylenie standardowe 1365, cena za m Więcej 2

9 Zróżnicowanie cen dla mieszkań 1 2 pokojowych według dzielnic Bemowo cena za m Bielany Wola cena za m2 Żoliborz cena za m2 cena za m 2

10 Statystyki dla mieszkań 1 2 pokojowych Bemowo Bielany Wola Żoliborz Średnia 753, , ,5 8742,68182 Odchylenie standardowe 133, , ,8 146,61267

11 Statystyki dostępne na

12 Statystyki dla dzielnicy Bemowo źródło oferty.net

13 Statystyki dla dzielnicy Bielany źródło oferty.net

14 Statystyki dla dzielnicy Wola źródło oferty.net

15 Statystyki dla dzielnicy Żoliborz źródło oferty.net

16 Mieszkania cztero- i więcej- pokojowe: Cena za m²: od 4 936,5 do , Mieszkania 4 pokojowe i powyżej (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola) Średnia 7984, Mediana 7441,44 Odchylenie standardowe 247,

17 Porównanie średniej ceny m 2 dla mieszkań co najmniej 4 pokojowych Bemowo Bielany Wola Żoliborz Średnia 7 534,6 732,48 821, , Odchylenie standardowe 1 25,63 855, ,42 179,29837

18 Zróżnicowanie cen mieszkań w określonych lokalizacjach o co najmniej 4 pokojach Bemowo Bielany Średnia cena za 1 m Więcej Średnia cena za 1 m Więcej Wola Żoliborz Więcej Średnia cena za 1 m Więcej Średnia cena za 1 m 2 1

19 Korelacja model ceny na przykładzie domów Jak silna jest zależność ceny i powierzchni domu, ceny domu i powierzchni działki? Najpierw zatem zajęłam się analizą dotyczącą siły powiązań między zmiennymi uzyskany współczynnik korelacji powie nam coś o zależności

20 Wyniki powierzchnia domu powierzchnia działki cena PLN powierzchnia domu 1 powierzchnia działki, cena PLN, , Jak widać w przypadku pary zmiennych (powierzchnia domu, cena PLN) współczynnik korelacji wynosi,75 co pozwala stwierdzić silną zależność liniową pomiędzy tymi zmiennymi.

21 Umowna ocena siły związku korelacyjnego r siła związku korelacyjnego. -.2 brak słaba średnia silna.9-1. bardzo silna

22 Wykres rozrzutu dla modelu zależności ceny domu (y) od jego powierzchni (x) dla całej próby cena y = 256,2x R 2 =, powierzchnia domu

23 Analogiczny model prostej regresji dla wszystkich poszczególnych lokalizacji 2 5 Izabelin 2 5 Łomianki cena y = 3268,6x R 2 =,3819 cena y = 2465,9x R 2 =, powierzchnia mieszkania Stare Babice powierzchnia mieszkania Nowy Dwór Mazowiecki cena y = 872,85x R 2 =,218 cena y = 4255,1x R 2 =, powierzchnia mieszkania powierzchnia mieszkania

24 Model prostej regresji we wszystkich lokalizacjach po usunięciu obserwacji odstającej w Nowym Dworze Mazowieckim Izabelin Łomianki cena y = 3268,6x R 2 =,3819 cena y = 2465,9x R 2 =, Stare Babice powierzchnia mieszkania Nowy powierzchnia Dwór Mazowiecki mieszkania cena y = 872,85x R 2 =,218 cena y = 453,31x R 2 =, powierzchnia mieszkania powierzchnia domu

25 Wartości współczynnika determinacji R2 współczynnik determinacji określa, w jakim stopniu zmiany jednej cechy są wyjaśniane przez zmiany drugiej cechy. R 2,7,6,5,5759,4993,4,3819,3,2,218,1 Łomianki Nowy Dwór Mazowiecki Stare Babice Izabelin

26 Współczynniki dla modelu regresji uwzględniającego zarówno powierzchnię domu (x1), jak i działki (x2): y=ax1+bx2+c a b c r2 Izabelin 3 167, , ,521,5649 Łomianki 2 429, , ,3421,5911 Nowy Dwór 579,737 66, ,7141,9387 Stare Babice 882, , ,326,2538

27 Współczynnik determinacji dla modelu y=ax1+bx2+c R 2 1,,9387,8,6,5649,5911,4,2,,2538 Izabelin Łomianki Now y Dw ór Stare Babice

28 Wnioski Jak widać zarówno powierzchnia domu jak i wielkość działki wpływają na cenę Należy pamiętać o ograniczeniach przy wykorzystywaniu tego modelu regresji do wyceny wartości domu, zakres wartości zmiennych objaśniających wynosi dla powierzchni domu <53;57> a dla powierzchni działki <;3> Dla wartości spoza przedziału powinniśmy podchodzić bardzo ostrożnie Niezależnie od tego, modele, nawet dobrze uwarunkowane, pokazują w zasadzie głównie ogólny charakter zależności, a nie jej precyzyjną postać

29 Udało się zatem, na podstawie powszechnie dostępnych danych, wykazać wielkość ( siłę ) pewnych zależności, w tym: od lokalizacji od wielkości domu / działki. Wnioski liczbowe i jakościowe mogą służyć do dalszych, dokładniejszych analiz rynku nieruchomości. Dziękuję za uwagę.