OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 7/WN/R-66/TK/09/11 OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI ADRES NIERUCHOMOŚCI: ZAMAWIAJACY: Warszawa, ul. Teofila Piecyka; Działki nr 58/5 i 58/6, obręb ; KW WA3M/ /1. EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie Tomasz Kotrasiński WARSZAWA, 18 WRZEŚNIA 2011 R.

2 2 1. Przedmiot wyceny: WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie, dzielnica Targówek, obręb , ul. Teofila Piecyka. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA3M/ /1. Łączna powierzchnia działek nr 58/5, 58/6: m Zakres wyceny: Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości. 3. Właściciel: EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie. 4. Cel wyceny: Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 5. Podstawa wyceny: Wartość rynkowa nieruchomości (WR) przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania. 6. Zastosowane podejścia i metody: Podejście porównawcze, metoda analizy statystycznej rynku. 7. Daty istotne dla wyceny: Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin nieruchomości: r. 8. Wyniki wyceny: WR wartość rynkowa nieruchomości przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania: zł netto słownie: osiem milionów pięćset czterdzieści jeden tysięcy zł netto Tomasz Kotrasiński

3 3 I. CZĘŚĆ WSTĘPNA 1.1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie, dzielnica Targówek, obręb , ul. Teofila Piecyka. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA3M/ /1. Łączna powierzchnia działek nr 58/5, 58/6: m 2. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego opracowania, w określonym powyżej zakresie, dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Podstawa formalna Umowa Wyceny Nieruchomości z dnia r. zawarta pomiędzy Edbud S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie a RealExperts.pl sp. z o.o Podstawy materialnoprawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16/1964 poz. 93 z późn. zm.); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz.U. nr 102/2010, poz. 651); Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednol. Dz.U. nr 124/2001, poz. 136 z późn. zm.); Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80/2003 poz. 717 z pózn. zm.); Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednol. Dz.U. nr 100/2000 poz z późn. zm.); Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednol. Dz.U. nr 207/2003 poz późn. zm.); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jednol. Dz.U. nr 101/2002, poz. 926);

4 4 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38/2001 poz. 454); Źródła danych merytorycznych Odpis z księgi wieczystej KW WA3M/ /1. Uchwała Nr LXXXIV/2865/2006 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 26 października 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla Zacisze-Elsnerów. Wniosek o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną z dnia 28 kwietnia 2008 r. Ustalenia dokonane według zakresu rzeczowego w trakcie wizji lokalnej na terenie nieruchomości w dniu 17 września 2011 roku; w trakcie wizji dokonano oględzin objętej operatem nieruchomości, identyfikacji z przynależnymi dokumentami a także wykonano w niezbędnym zakresie inwentaryzację fotograficzną oraz pozyskano inne informacje dotyczące nieruchomości, a mogące mieć wpływ na ustalenie wartości szacowanych praw. Baza Cen Transakcyjnych Nieruchomości w posiadaniu autora operatu Podstawy metodologiczne International Valuation Standards, 9 th ed., wyd. IVSC, London 2007; Międzynarodowe standardy wyceny IVSC, PFSRM, Warszawa 2005; Europejskie standardy wyceny 2000, PFSRM, Warszawa 2001; Wycena nieruchomości wydanie polskie, PFSRM, Warszawa 2000; E. Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000; M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań, PFSRM, Warszawa 2001; A. Polanowski Ekonomika nieruchomości, WSGN, Warszawa 2003; H. Gawron Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wyd. AE w Poznaniu, Poznań 2006; Z. Kędzior [red.] Badania rynku metody, zastosowania, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2005; H. Mruk (red.) Analiza rynku, PWE, Warszawa 2003; J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM, Warszawa W. Ostasiewicz (red.) Statystyczne metody analizy danych, Wyd. AE we Wrocławiu, Wrocław 1999; W. Winniczek Wycena budynków i budowli podejściem odtworzeniowym, CU- TOB-PZITB, Wrocław 1993.

5 5 W. Baranowski, M. Cyran Zużycie nieruchomości zabudowanych. Poradnik, IDM, Warszawa W. Korzeniewski Odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, wyd. COIB, Warszawa 2002 (Suplement, Warszawa 2004). K. Jaroszyński, M. Sawicki Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyd. Biblioteka Urbanisty, Warszawa Daty istotne dla wyceny nieruchomości Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin nieruchomości: r Zastosowany sposób wyceny Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszej wycenie określono wartość rynkową nieruchomości (WR) dla sposobu optymalnego sposobu wykorzystania jako grunt inwestycyjny dla możliwej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Przyjęta definicja wartości rynkowej nieruchomości (uogn art 151): Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dookreślenie i wyjaśnienie definicji wartości zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC: MSW : Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. MSW Wartość rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach spełniających wymogi definicji wartości rynkowej. W celu określenia wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia (zob. Międzynarodowe Standardy Wyceny [MSW], rozdz. Ogólne pojęcia i zasady wyceny, pkt 6.3, 6.4, 6.5). Wykorzystanie to może stanowić kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych.

6 Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Wartość rynkową nieruchomości (WR) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Uwzględniając posiadany zasób transakcji oraz danych dotyczących cech nieruchomości, zastosowano metodę analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej Oświadczenia o zgodności z prawem i MSW Autor niniejszego operatu szacunkowego oświadcza, że: zgodnie z najlepszą wiedzą autora fakty przedstawione w niniejszym operacie szacunkowym są poprawne; analizy i wnioski są ograniczone jedynie zawartymi w niniejszym operacie szacunkowym założeniami i warunkami; autor niniejszego operatu szacunkowego nie ma interesu prawnego ani faktycznego w odniesieniu do przedmiotu wyceny; autora niniejszego operatu szacunkowego nie łączą żadne szczególne stosunki prawne ani faktyczne z zamawiającym ani z podmiotami sprawującymi kontrolę nad przedmiotem wyceny; wynagrodzenie autora niniejszego operatu szacunkowego ani przedsiębiorcy wykonującego niniejszy operat szacunkowy nie jest zależne od jakiegokolwiek aspektu tego operatu szacunkowego, w szczególności od określonej w niniejszym operacie szacunkowym wartości przedmiotu wyceny; wycena przedmiotu oszacowania przedstawiona w niniejszym operacie szacunkowym została wykonana zgodnie z kodeksem etyki oraz z MSW; autor niniejszego operatu szacunkowego, jako rzeczoznawca majątkowy spełnił warunki odnośnie wykształcenia zawodowego; autor niniejszego operatu szacunkowego jako rzeczoznawca majątkowy ma doświadczenie w odniesieniu do rynku lokalizacji oraz rodzaju szacowanej nieruchomości; wizja lokalna nieruchomości została przeprowadzona; nikt, poza osobami wymienionymi w operacie szacunkowym, nie udzielił autorowi niniejszego operatu szacunkowego profesjonalnej pomocy przy jego sporządzaniu.

7 7 II. OPIS SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI Opis formalny szacowanej nieruchomości Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Warszawie, dzielnica Targówek, obręb , ul. Teofila Piecyka. Nieruchomość opisana jest w księdze wieczystej nr WA3M/ /1. Łączna powierzchnia działek nr 58/5, 58/6: m 2. Rysunek 1 Wyrys z mapy ewidencyjnej Sprawy własnościowe szacowanej nieruchomości uregulowane są w KW WA3M/ /1. Księga wieczysta prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Warszawie. Stan prawny nieruchomości przedstawia się następująco, wg wglądu do elektronicznego systemu KW z dnia r.: Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Księga wieczysta KW WA3M/ /1 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, IX. Wydział Ksiąg Wieczystych. Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Ursynów, miejscowość Warszawa, Działka nr: 58/6 Obręb: Sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe Pow. działki: 4820 m 2 Działka nr: 58/5 Obręb: Sposób korzystania: R grunty orne

8 8 Pow. działki: 5050 m 2 Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Obszar: 9887 m 2. Bezpłatna i bezterminowa służebność gruntowa, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej, polegająca na prawie przechodu i przejazdu całą szerokością dróg i ciągów pieszojezdnych projektowanych na nieruchomości opisanej w księdze wieczystej WA3M/ /7, w celu zapewnienia komunikacji do budynku realizowanego na nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej, zgodnie z 2. Lit. A oświadczenia stanowiącego podstawę wpisu. Bezpłatna i bezterminowa służebność gruntowa, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości opisanej w niniejszej księdze wieczystej, polegająca na prawie poprowadzenia, przez nieruchomość opisaną w księdze wieczystej WA3M/ /7, wszelkich mediów, w tym w szczególności prądu, gazu, wody i kanalizacji, dokonywania przeglądu, kontroli, konserwacji, remontu, modernizacji wybudowanej sieci i przyłączy, dostępu do układów pomiarowych, zgodnie z 2. lit. b oświadczenia stanowiącego podstawę wpisu Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie Z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi-Północ Piotr Gurniak prowadzi egzekucję w sprawie pg km 479/10 - na wniosek wierzyciela YOUNG KWAN KWON, EUN JUNG LEE i na podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. Akt III NC 229/09, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 19 listopada 2010 r. Ogłoszono upadłość spółki działającej pod firmą Edbud S.A. w Warszawie, obejmującą likwidację majątku upadłego. Hipoteka umowna zwykła w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: kapitał kredytu udzielonego dnia r. umową nr 25/2007, wierzyciel: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA, LUBELSKIE CENTRUM KORPORACYJNE. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie, prowizje i inne koszty od kredytu udzielonego dnia r. umową nr 25/2007, wierzyciel: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁ- KA AKCYJNA, LUBELSKIE CENTRUM KORPORACYJNE. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: wierzytelność obejmująca zwrot wpłaconej zaliczki na poczet wybudowania lokali na podstawie umowy rezerwacyjnej lokali mieszkalnych z dnia 06 września 2007 r. wraz z innymi kosztami i należnościami ubocznymi w tym odsetkami, wierzyciel: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: wierzytelność obejmująca zwrot wpłaconej zaliczki na poczet wybudowania lokali na podstawie umowy rezerwacyjnej lokali mieszkalnych z dnia 09 listopada 2007 r. wraz z innymi kosztami i należnościami ubocznymi w tym odsetkami, wierzyciel: NAP INVEST NIEMCEWICZA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ. Hipoteka przymusowa kaucyjna w wysokości: ,00 zł, rodzaj wierzytelności: wierzytelność objęta nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym wydanym przez Sąd Okręgowy w Warszawie, wydział XXIV cywilny w dniu 05 października 2010 r. (sygn. akt xxiv nc 210/10), wierzyciel: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA BELI BARTOKA 8 W WARSZAWIE Uregulowania planistyczne dla nieruchomości i sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) Dla analizowanego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: Uchwała Nr LXXXIV/2865/2006 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 26 października 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla Zacisze-Elsnerów. Przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym symbolem: MW 10 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej/tereny usług. Obszar planistyczny, położenia nieruchomości przedstawia poniższy fragment rysunku planu:

9 9 Rysunek 2 Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami planu, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem MW 10 istnieją następujące ustalenia: ustala się przeznaczenie podstawowe jednostki terenowej: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w formie osiedli lub zespołów budynków wielorodzinnych, wraz z ich zapleczami, do których zalicza się: dojścia, podjazdy, podwórza i zieleń osiedlową oraz zewnętrzne urządzenia infrastruktury technicznej i miejsca postojowe, łącznie z towarzyszącymi usługami, ustala się, że przeznaczeniem dopuszczalnym jednostki terenowej mogą być usługi bez przesądzania ich profilu, wyłącznie w zakresie handlu, gastronomii, usług bytowych, biurowości i administracji, ustala się, że przeznaczenie dopuszczalne może funkcjonować wyłącznie w lokalach wbudowanych w parterach budynków mieszkalnych. Dla jednostki terenowej obowiązują następujące zasady zagospodarowania i kształtowania zabudowy: ustala się, że rozpoczęcie inwestowania na terenie jednostki terenowej jest możliwe dopiero po realizacji przewodów miejskiej infrastruktury wodno - kanalizacyjnej w ul. Projektowanej 67 KD1D lub 66 KD1D, ustala się, że nowa zabudowa mieszkaniowa ma być realizowana w ramach jednego osiedla, stanowiąc rozwiązanie całościowe dla jednostki terenowej, dla realizacji budynków mieszkalnych: o maksymalna wysokość zabudowy - 13m, o ustala się obowiązek realizacji dachu spadzistego o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale 20-30, o nie dopuszcza się realizacji wolnostojących budynków gospodarczych, garaży i zespołów garażowych,

10 10 o dopuszcza się realizację obiektów i urządzeń zewnętrznych infrastruktury technicznej służących obsłudze zainwestowania na obszarze jednostki, o ustala się maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy całego terenu jednostki - 1,2, o ustala się minimalny procentowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 40% całego terenu jednostki, o nakazuje się realizację wbudowanych miejsc parkingowych w ilości nie mniejszej niż 30% wymaganych miejsc parkingowych. Uwzględniając ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz aktualny stan zagospodarowania nieruchomości należy stwierdzić, że sposób wykorzystania nieruchomości jako gruntu inwestycyjnie wolnego, dla możliwej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej (MW+U) przyjmuje się do wyceny jako jej sposób optymalnego wykorzystania (SOW) Parametry wielkościowe możliwego zainwestowania terenu Dla określenia orientacyjnych możliwych parametrów wielkościowych maksymalnego zainwestowania terenu, przy wykorzystaniu zgodnie z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjęto, następujące współczynniki: współczynniki intensywności zabudowy: 1,2, maksymalne wysokości budynków: do 13 m co przekłada się na liczbę do 3/4 kondygnacji naziemnych. Poniższa tabela przedstawia przybliżone maksymalne możliwości zabudowy zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy przyjęciu maksymalnej powierzchni dopuszczalnej zabudowy na działkach wynikającej ze współczynnika intensywności oraz ograniczenia wysokości zabudowy. Pow. zajęta pod działki [m2] Współczynnik intensywności zabudowy Maks.liczba kondygnacji Pow.użytkowa łącznie [m2] Pow.użytkowa jednej kondygnacji [m2] , ,1 Powyższa tabela zawiera jednak jedynie maksymalne, teoretyczne wielkości dopuszczalnej zabudowy. Realne współczynniki, wynikające przede wszystkim z typowych normatywów wielkości budynków, wynikających ze względów technicznych i marketingowych, są w rzeczywistości zazwyczaj istotnie niższe Wycinka lub przesadzenie części drzewostanu Uwzględniając aktualne zagospodarowanie nieruchomości wynikające z jej zadrzewienia dla określenia ew. możliwości inwestycyjnych szacowanej nieruchomości i przewidywanego sposobu optymalnego wykorzystania, niezbędne jest uwzględnienie kosztów usunięcia drzew z terenu działki.

11 11 Podstawy prawne określenia kosztów usunięcia drzewostanu wynikających z niezbędnych do poniesienia opłat: Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U.nr 92/2004, poz.880 z późn. zm.), Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 13 października 2004 r. w sprawie stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew (Dz.U. nr 228/2004, poz z poźn. zm.), Obwieszczenie Ministra Środowiska z dnia 16 października 2007 r. w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów oraz kar za zniszczenie zieleni na rok 2011 (M P. nr 76/2007, poz.954). Bez dokonania szczegółowej inwentaryzacji zieleni i poszczególnych na nieruchomości dokładne koszty wycinki są trudne do oszacowania. Typowe koszty opłat w przedsięwzięciach deweloperskich nie są jednak bardzo wysokie, że względu na umiejętną racjonalizację wycinki pozostawienie i wkomponowanie w założenie inwestycyjne najcenniejszych drzew, przesadzenia, nasadzenia zastępcze itp. Ustalenia dotyczące możliwego wykorzystania terenu, ilości drzew koniecznych do wycięcia bądź przesadzenia, ilości wydzielonych działek budowlanych zależą jednak od założeń przyjętych przez inwestora oraz wizji architekta Opis funkcjonalny nieruchomości Położenie i komunikacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno-wschodniej części Warszawy, w dzielnicy Targówek, obręb , przy ul. Teofila Piecyka. Wyceniana nieruchomość położona jest w odległości ok. 200 m od jednej z głównych ulic Warszawy, ul. Radzymińskiej i o ok. 5 km od centrum Warszawy (wszystkie odległości zmierzone zostały w liniach prostych). Rysunek 3 Ogólna lokalizacja przedmiotowej nieruchomości.

12 12 Bezpośrednie sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rozproszonej i skoncentrowanej oraz usługowej i tereny zielone. Otoczenie nieruchomości: od strony wschodniej nieruchomość graniczy z zabudową jednorodzinną a dalej z ogrodami działkowymi, od strony zachodniej graniczy z zabudową mieszkaniową jednorodzinną/usługową, od strony północnej nieruchomość graniczy z terenem niezagospodarowanym, ul. Teofila Piecyka i dalej z ul. Radzymińską; od strony południowej graniczy z terenem niezagospodarowanym i dalej z zabudowaniami przemysłowo-usługowymi. Rysunek 4 Szczegółowa lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Z punktu widzenia zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego funkcji i związanej z nią zabudowy, nieruchomość posiada wystarczający dostęp do zaplecza usług, zaplecza bytowego oraz komunikacji publicznej Zagospodarowanie nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość aktualnie jest niezabudowana i niezagospodarowana, praktycznie w całości porośnięta drzewami, w znakomitej większości samosiejkami Warunki dostępu do drogi publicznej Przedmiotowa nieruchomości posiada dostęp do drogi publicznej gruntowej od strony ul. Teofila Piecyka przez ulicę stanowiącą odnogę od ul. Teofila Piecyka, opisaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako: Projektowana 66 KD-D. Dodatkowo dostęp do drogi publicznej zapewniony jest od strony ul. Deszczowej

13 13 oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 68 KD-D Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej. Nieruchomość szacowana znajduje się w zasięgu miejskich sieci infrastruktury technicznej: wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej Wizualizacja aktualnego stanu i otoczenia nieruchomości szacowanej

14 Warszawa, ul. Teofila Piecyka, dz. nr 58/5, 58/6, KW WA3M/ /1 RealExperts sp. z o.o Warszawa, ul. Madalińskiego RealExperts.pl skiego 20 lok. 6 14

15 15 III. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU NIERUCHOMOŚCI PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM 3.1. Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości gruntu Bazę transakcyjną dla budowy modelu wartości szacowanego gruntu, stanowią ceny transakcyjne obrotu gruntów niezabudowanych o wszystkich przeznaczeniach w okresie lat , zlokalizowanych na obszarze miasta stołecznego Warszawy, we wszystkich dzielnicach. Łącznie przeanalizowano i opisano szczegółowo pod względem analizowanych cech rynkowych 1780 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych zanotowanych w tym okresie. Przyjęte kryteria dyskryminacji doboru transakcji wykorzystanych przy analizie rynku: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR komunikacja/infrastruktura, MNZ zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U zabudowa mieszkaniowa niska z usługami, PU zabudowa przemysłowo-usługowa, U zabudowa usługowa, MW zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami, UC zabudowa usług centrotwórczych. Z analizy wyłączono jedynie transakcje udziałami niższymi niż 0,25 (łącznie 290 transakcji) i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m 2 (łącznie 170 transakcji) oraz pojedyncze transakcje o statusie niepewnym co do wszystkich cech rynkowych. W efekcie do analizy przyjęto zbiór 1440 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych oraz zawierają klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się cen gruntów na obszarze rynku lokalnego. Liczebność transakcji przyjętych do analizy w podziale na poszczególne dzielnice obrazuje poniższy graf: Liczba transakcji z poszczególnych dzielnic Warszawy przyjętych do analizy wartości gruntów niezabudowanych Liczba transakcji Dzielnice

16 16 Lokalizację transakcji gruntami niezabudowanymi na mapie Warszawy (łącznie z transakcjami udziałami niższymi niż 0,25 i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m 2 ) stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia poniższa mapa: 3.2. Analiza trendu czasowego dla gruntów W okresie ostatnich lat, tj. na przestrzeni lat (przyjęty okres badania transakcji rynku lokalnego), daje się średnio zaobserwować niewielki rosnący trend czasowy cen gruntów niezabudowanych, co obrazuje poniższy graf:

17 17 Trend zmiany cen jednostkowych (postać logarytmiczna) gruntów niezabudowanych w Warszawie w okresie lat LN(zł/m2) sty 09 kwi 09 lip 09 paź 09 sty 10 kwi 10 lip 10 paź 10 sty 11 kwi 11 Data transakcji Transakcje gruntami Trend multiplikatyny cen Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Uwzględniając powyższe, można stwierdzić parametry średnie trendu za badany okres, przy zastosowaniu regresji prostej (model multiplikatywny): Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -3,1976 4,2346-0,7551 0,4503-9,2975 2,9023 Data transakcji 0,0002 0,0001 2,2785 0,0229 0,0001 0,0004 Wsp. zmiany na dzień Zmiana w % na rok 1, ,1% Uzyskane parametry trendu czasowego są istotne statystycznie: 0,12 LN(zł/m2) / Standardized coefficients (85% conf. interval) 0,1 Standardized coefficients 0,08 0,06 0,04 Data transakcji; 0,0668 0,02 0 Variable Powyższe oznacza, że w analizie i wycenie uwzględnić należy stwierdzony trend zmiany cen w czasie, co zostało dokonane przez przyjęcie w analizie rynku i budowie modelu wartości gruntów zmiennej czasu aktualizującej transakcje na dzień wyceny w modelu multiplikatywnym. Dokonana analiza w trybie regresji wielorakiej, uwzględniającej nie tylko samo kształtowanie się cen w czasie, ale także kształtowanie się wszystkich pozostałych cech potwierdziło wyniki regresji prostej w ramach uwzględnienia cechy czasu w modelu: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -1,7069 2,9277-0,5830 0,5600-5,9244 2,5106 Data transakcji 0,0002 0,0001 3,4013 0,0007 0,0001 0,0004 Współcz. Wpływ % 1,00025 W efekcie powyższy wymiar wpływu czasu na ceny nieruchomości został uwzględniony w modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze rynku warszawskiego. 9,4%

18 Charakterystyka rynku lokalnego w aspekcie cen oraz wpływu cech rynkowych na poziom cen Podstawowe parametry statystyczne cen jednostkowych i całkowitych dla cen zaktualizowanych gruntów na obszarze rynku lokalnego przedstawia poniższe zestawienie: Parametr zł/m2 Cena Pow ierzchnia LN(zł/m2) LN(Cena) LN(Pow.) Liczba obserwacji Minimum 50 zł zł 50 3,91 9,58 3,91 Maksimum zł zł ,83 17,78 11,29 Rozstęp cenowy zł zł ,92 8,19 7,38 1-szy kwartyl 369 zł zł 532 5,91 12,61 6,28 Mediana 603 zł zł 933 6,40 13,19 6,84 3-ci kwartyl zł zł ,91 13,99 7,50 Średnia 957 zł zł ,45 13,29 6,87 Odchylenie standardowe zł zł ,85 1,31 1,12 Współczynnik zmienności 137% 246% 226% 13,2% 9,9% 16,3% Skośność 5,92 6,45 9,78 0,28 0,18 0,12 Kurtoza 52,50 54,08 131,73 0,92 0,91 0,83 Błąd standardowy średniej 38 zł zł 131 0,03 0,04 0,03 Dolny przedział średniej (95%) 881 zł zł ,40 13,21 6,81 Górny przedział średniej (95%) zł zł ,50 13,36 6,94 Średnia geometryczna 633 zł zł 965 6,39 13,22 6,78 Rozkład zaobserwowanych jednostkowych cen transakcyjnych na obszarze rynku lokalnego, dotyczących gruntów niezabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histogram dla cen transakcyjnych: Histograms Cumulative distributions Density 0,0012 0,001 0,0008 0,0006 0,0004 0, zł/m2 Cumulative relative frequency 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, zł/m2 zł/m2 Log-normal(6,4506;0,8545) zł/m2 Log-normal(6,4506;0,8545) Histograms Cumulative distributions Density 0, , , , , , , , Cumulative relative frequency 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, Cena w zł Cena w zł Cena w zł Log-normal(13,2884;1,3138) Cena w zł Log-normal(13,2884;1,3138)

19 19 Zaobserwowany rozkład cen jednostkowych ma wyraźny charakter log-normalny, co oznacza, że właściwym dla analizy jest model logarytmiczny, który cechuje się normalnym rozkładem logarytmów z cen, co przedstawia poniższy graf: Histograms Cumulative distributions 0,6 1 Density 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Cumulative relative frequency 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) Normal(6,4506;0,8545) LN(zł/m2) Normal(6,4506;0,8545) Histograms Cumulative distributions 0,6 1 Density 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Cumulative relative frequency 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, LN(Cena) LN(Cena) LN(Cena) Normal(13,2884;1,3138) LN(Cena) Normal(13,2884;1,3138) Rozkład powierzchni gruntów obrazuje poniższy histogram: Histograms Cumulative distributions 0, ,0007 0,9 Density 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 Cumulative relative frequency 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,0001 0, Powierzchnia Powierzchnia Powierzchnia Log-normal(6,8724;1,1235) Powierzchnia Log-normal(6,8724;1,1235)

20 20 Histograms Cumulative distributions 0,5 1 0,45 0,9 Density 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 Cumulative relative frequency 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,05 0, LN(Pow.) LN(Pow.) LN(Pow.) Normal(6,8724;1,1235) LN(Pow.) Normal(6,8724;1,1235) Stwierdzenie występowania niesymetrycznego rozkładu log-normalnego cen jednostkowych, cen całkowitych i powierzchni gruntów jest uzasadnieniem dla zastosowania do wyceny modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej) w którym rozkład logarytmów z cen jednostkowych i całkowitych nieruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazowały powyższe grafy. Nieliniową zależność pomiędzy lokalizacją nieruchomości liczoną w kilometrach od centrum miasta a cenami jednostkowymi nieruchomości w postaci prostej i logarytmicznej przedstawia poniższy graf: Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako nieliniowa funkcja odległości od centrum w kilomerach Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako liniowa funkcja logarytmiczna odległości od centrum w kilomerach zł zł 10 zł/m zł zł zł zł zł LN(zł/m2) zł zł zł 0 zł Odległość od centrum w km Transakcje gruntami Nieliniowa funkcja odległości 3-0,5 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 LN(Odległość od centrum w km) Transakcje gruntami Linia zależności potęgowej Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz współczynnikiem intensywności zabudowy i dopuszczalną wysokością zabudowy (w m) przedstawiają poniższe grafy:

21 Regression of LN(zł/m2) by WIZ (R2=0,2920) 10 Regression of LN(zł/m2) by Wysokość zabudowy w metrach (R2=0,2449) 9 8 LN(zł/m2) 7 6 LN(zł/m2) ,5 1 1,5 2 2,5 3 3, Współczynnik intensywności zabudowy Wysokość zabudowy w metrach Transakcje gruntami Linia regresji Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz powierzchnią nieruchomości i współczynnikiem kształtu nieruchomości przedstawiają poniższe grafy: Regression of LN(zł/m2) by LN(Powierzchnia m2) (R2=0,0183) Regression of LN(zł/m2) by Współczynnik kształtu nieruchomości (R2=0,0170) LN(zł/m2) 7 6 LN(zł/m2) ,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 11,5 LN(Powierzchnia w m2.) Współczynnik kształtu nieruchomości Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz lokalizacją względem głównych dróg i poziomem hałasu lotniczego w db (dla transakcji gruntami leżącymi powyżej izofony 45dB) przedstawiają poniższe grafy: Regression of LN(zł/m2) by Lokalizacja przy drogach (R2=0,0971) Regression of LN(zł/m2) by poziom hałasu lotniczego w db (R2=0,1131) ,5 8 7,5 LN(zł/m2) LN(zł/m2) 7 6,5 6 5, Lokalizacja przy drogach (wskaźnik sumaryczny) 4, poziom hałasu lotniska Okęcie i Bemowo w db Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Transakcje w zasięgu hałasu Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%)

22 Określenie stopni i wartości cech rynkowych Do analizy przyjęto następujące cechy rynkowe nieruchomości: data transakcji: cecha ilościowa; typ prawa: własność/użytkowanie wieczyste dla stawki opłaty rocznej uw 1% - grunty mieszkaniowe i uw 3% grunty niemieszkaniowe cecha jakościowa; powierzchnia gruntu: w postaci logarytmu LN(Pow. gruntu) cecha ilościowa; współczynnik kształtu nieruchomości: współczynnik obrazujący kształt działki, wg wzoru Wk = 40*π*P/O 2, gdzie: P pow., O obwód cecha ilościowa; liczba działek nieruchomości: cecha ilościowa; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km (przyjęty punkt centralny: 52, o N, 21, o E): cecha ilościowa; lokalizacja ogólna: lokalizacja na poziomie dzielnic cecha jakościowa; lokalizacja względem układu drogowego: przyjęto syntetyczny sumaryczny wskaźnik lokalizacji wobec dróg z następującymi wagami: GPR główne przestrzenie o charakterze reprezentacyjnym: 4, PGP powiązania głównych przestrzeni o charakterze reprezentacyjnym: 3, CW ciągi wielofunkcyjne: 1, Z drogi zbiorcze:2, GPP główne przestrzenie publiczne 1. lokalizacja względem hałasu lotniczego: przyjęto granice strefy wyraźnego oddziaływania hałasu lotniczego (lotniska Okęcie i Bemowo) na poziomie izofony 55 db cecha jakościowa; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: strefa centrum, strefa śródmieścia funkcjonalnego, strefa miejska, strefa przedmieść cecha jakościowa; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR komunikacja/infrastruktura, MNZ zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U zabudowa mieszkaniowa niska z usługami, PU zabudowa przemysłowo-usługowa, U zabudowa usługowa, MW zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U zabudowa wysoka z usługami, UC zabudowa usług centrotwórczych. stan planistyczny: dla nieruchomości jest tylko studium albo jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cecha jakościowa; decyzje: dla nieruchomości wydano decyzje: decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o warunkach zabudowy terenu lub zezwolenie na budowę lub nie wydawano decyzji cecha jakościowa; powierzchnia biologicznie czynna: przyjęto stany: PBC nie występuje, PBC do 60% i PBC powyżej 60% powierzchni nieruchomości cecha jakościowa; zabudowa do rozbiórki: występuje/nie występuje cecha jakościowa; W analizie transakcji uwzględniono także warunki transakcji: sprzedający: podmiot prywatny/ podmiot publiczny/sprzedaż wymuszona cecha jakościowa. kupujący: podmiot prywatny/ podmiot publiczny cecha jakościowa. sprzedaż w drodze przetargu: tak/nie cecha jakościowa.

23 Model wyceny gruntu wyniki analizy Analizy wpływu cech na ceny i wyceny dokonano metodą analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej ze zmienną objaśniającą w postaci logarytmu naturalnego z ceny. W wyniku zastosowania analizy uzyskano wyniki wpływu poszczególnych cech rynkowych na poziom cen przedstawione w poniższej tabeli: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Stała -1,7069 2,9277-0,5830 0,5600-5,9244 2,5106 0,1814 Data transakcji 0,0002 0,0001 3,4013 0,0007 0,0001 0,0004 1,0002 9,4% LN(Powierzchnia w m2) 0,9397 0, ,0665 < 0, ,9155 0,9638 2,5592-5,9% Współczynnik kształtu 0,0685 0,0078 8,7445 < 0, ,0572 0,0797 1,0708 7,1% Liczba działek 0,0076 0,0169 0,4479 0,6543-0,0168 0,0319 1,0076 0,8% LN(Odległość od centrum w km) -0,7141 0,0931-7,6729 < 0, ,8481-0,5800 0, ,0% Lokalizacja przy drogach 0,0322 0,0121 2,6655 0,0078 0,0148 0,0496 1,0328 3,3% Prawo-własność 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Prawo-uw1% -0,0002 0,0765-0,0032 0,9974-0,1105 0,1100 0,9998 0,0% Prawo-uw3% -0,1403 0,1160-1,2086 0,2271-0,3074 0,0269 0, ,1% Dzielnica-Ochota 0,9475 0,1917 4,9436 < 0, ,6714 1,2236 2, ,9% Dzielnica-Żoliborz 0,4639 0,2573 1,8031 0,0716 0,0933 0,8345 1, ,0% Dzielnica-Ursynów 0,4609 0,1752 2,6305 0,0086 0,2085 0,7133 1, ,5% Dzielnica-Mokotów 0,4565 0,1608 2,8390 0,0046 0,2249 0,6881 1, ,9% Dzielnica-Włochy 0,2880 0,1653 1,7426 0,0817 0,0499 0,5260 1, ,4% Dzielnica-Bielany 0,2803 0,1637 1,7116 0,0872 0,0444 0,5161 1, ,3% Dzielnica-Bemowo 0,2377 0,1827 1,3013 0,1934-0,0254 0,5009 1, ,8% Dzielnica-Ursus 0,2188 0,1862 1,1751 0,2402-0,0494 0,4871 1, ,5% Dzielnica-Wesoła 0,1998 0,1827 1,0937 0,2743-0,0634 0,4629 1, ,1% Dzielnica-Śródmieście 0,1972 0,2601 0,7583 0,4484-0,1774 0,5719 1, ,8% Dzielnica-Praga Południe 0,1493 0,1631 0,9152 0,3603-0,0857 0,3842 1, ,1% Dzielnica-Wola 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Dzielnica-Wawer -0,2008 0,1690-1,1880 0,2351-0,4443 0,0427 0, ,2% Dzielnica-Rembertów -0,4699 0,1750-2,6848 0,0074-0,7221-0,2178 0, ,5% Dzielnica-Wilanów -0,4956 0,1864-2,6592 0,0079-0,7640-0,2271 0, ,1% Dzielnica-Białołęka -0,4977 0,1640-3,0344 0,0025-0,7339-0,2614 0, ,2% Dzielnica-Targówek -0,6502 0,1724-3,7709 0,0002-0,8986-0,4018 0, ,8% Dzielnica-Praga Północ -1,1026 0,3211-3,4341 0,0006-1,5652-0,6401 0, ,8% strefa poziom hałasu-do 55dB 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% strefa poziom hałasu-powyżej 55dB -0,2904 0,0754-3,8530 0,0001-0,3989-0,1818 0, ,2% Decyzja-doulicp 0,3785 0,1326 2,8552 0,0044 0,1875 0,5695 1, ,0% Decyzja-pnb 0,2425 0,1297 1,8707 0,0616 0,0558 0,4293 1, ,4% Decyzja-wzt 0,2201 0,0433 5,0862 < 0, ,1577 0,2824 1, ,6% Decyzja-brak 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Stan planistyczny-mpzp 0,1440 0,0426 3,3786 0,0008 0,0826 0,2055 1, ,5% Stan planistyczny-studium 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Strefa funkcjonalna-centrum 0,2019 0,2139 0,9440 0,3454-0,1062 0,5101 1, ,4% Strefa funkcjonalna-śródmieścia funkcjonalnego 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Strefa funkcjonalna-miejska -0,1223 0,1257-0,9731 0,3307-0,3034 0,0588 0, ,5% Strefa funkcjonalna-przedmieść -0,1632 0,1463-1,1150 0,2651-0,3740 0,0476 0, ,1% SOW-UC 0,3064 0,1546 1,9821 0,0477 0,0837 0,5290 1, ,8% SOW-MW+U 0,2253 0,1038 2,1714 0,0301 0,0758 0,3747 1, ,3% SOW-MW 0,1535 0,0777 1,9751 0,0485 0,0415 0,2655 1, ,6% SOW-U 0,1445 0,0707 2,0453 0,0411 0,0427 0,2463 1, ,5% SOW-MNZ 0,0427 0,0903 0,4726 0,6366-0,0874 0,1727 1,0436 4,4% SOW-MN+U 0,0043 0,0785 0,0543 0,9567-0,1088 0,1173 1,0043 0,4% SOW-MN 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% SOW-PU -0,0296 0,1219-0,2425 0,8085-0,2052 0,1461 0,9709-2,9% SOW-KOM/INFR -0,2165 0,0744-2,9095 0,0037-0,3237-0,1093 0, ,5% SOW-Z -0,7407 0,0757-9,7807 < 0, ,8498-0,6316 0, ,3% Pow. biol. czynna-nie występuje 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Pow. biol. czynna-do 60% -0,1439 0,0446-3,2241 0,0013-0,2082-0,0796 0, ,4% Pow. biol. czynna-pow. 60% -0,2615 0,0675-3,8713 0,0001-0,3588-0,1642 0, ,0% Bud. do rozb.-tak 0,2538 0,0768 3,3049 0,0010 0,1432 0,3644 1, ,9% Bud. do rozb.-nie 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Przetarg-nie 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Przetarg-przetarg -0,1052 0,1130-0,9306 0,3523-0,2680 0,0576 0, ,0% Sprzedający-podmiot rynkowy 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Sprzedający-podmiot publiczny -0,1905 0,1067-1,7862 0,0743-0,3442-0,0369 0, ,3% Sprzedający-sprzedaż wymuszona -0,3191 0,1698-1,8788 0,0605-0,5637-0,0744 0, ,3% Kupujący-podmiot publiczny 0,0609 0,0670 0,9093 0,3634-0,0356 0,1575 1,0628 6,3% Kupujący-podmiot rynkowy 0,0000 0,0000 1,0000 0,0%

24 24 Wpływ %-owy obrazuje wpływ (in plus i in minus) ze względu na różne stany cech rynkowych w ramach analizowanych zmiennych na 1 stopień zmiany cechy (dla wielkości i odległości od centrum w km, które zostały przyjęte w postaci logarytmicznej dla wzrostu x 2,71 postać logarytmu naturalnego). Uwzględniając powyższe uzyskane metodą regresji wielorakiej parametry sprawności modelu określenia ceny przedstawiają poniższe zestawienia: Goodness of fit statistics: Observations 1160 DF 1108 R2 83,3% Adjusted R2 82,5% MSE 0,3018 RMSE 0,5494 MAPE 3,3093 DW 1,8964 Press RMSE 0,5773 Powyższe pokazuję, że analiza wyjaśniła ok. 83% obserwowanej na rynku zmienności cen całkowitych, przy istotności regresji. Analysis of variance: Source DF Sum of squares Mean squares Zależność pomiędzy zaobserwowanymi cenami całkowitymi (w postaci logarytmicznej) LN(cena) i cenami określonymi przez model szacowania Pred(LN(cena) przedstawia poniższy graf: F Pr > F Model , , ,2540 < 0,00001 Error ,4013 0,3018 Corrected Total ,6600 Computed against model Y=Mean(Y) 18 Pred(LN(Cena)) / LN(Cena) LN(Cena) Pred(LN(Cena))

25 Wyniki wyceny wartości gruntu Uwzględniając parametry modelu szacowania można określić wartość nieruchomości przy przyjęciu następujących cech rynkowych: data transakcji: data wyceny ; typ prawa: własność; powierzchnia gruntu: m 2 ; współczynnik kształtu nieruchomości: 7,51; liczba działek nieruchomości: 2; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km: 5,0 km; lokalizacja ogólna (dzielnica): Targówek; lokalizacja względem układu drogowego: PGP = 3 minus 2 za drogę gruntową. lokalizacja względem hałasu lotniczego: do 55 db; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: strefa przedmieść; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: MW+U zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami; stan planistyczny: mpzp; decyzje: brak; powierzchnia biologicznie czynna: nie występuje; zabudowa do rozbiórki: nie; Wartość Błąd Dolny przedział Górny przedział Wkład w Współcz. Parametr t Pr > t Współcz. Wpływ % Stan cechy parametru standardowy ufności (85%) ufności (85%) wartość dla cechy Stała -1,7069 2,9277-0,5830 0,5600-5,9244 2,5106 0,1814-1,7069 9,4% Data transakcji 0,0002 0,0001 3,4013 0,0007 0,0001 0,0004 1, , ,95 LN(Pow.) 0,9397 0, ,0665 < 0, ,9155 0,9638 2,5592-5,9% ,6441 0,5742 Wk 0,0685 0,0078 8,7445 < 0, ,0572 0,0797 1,0708 7,1% 7,51 0,5139 1,6718 Liczba działek 0,0076 0,0169 0,4479 0,6543-0,0168 0,0319 1,0076 0,8% 2 0,0151 1,0153 LN(Odległość od centrum w km) -0,7141 0,0931-7,6729 < 0, ,8481-0,5800 0, ,0% 5,0-1,1481 0,3172 Lokalizacja przy drogach 0,0322 0,0121 2,6655 0,0078 0,0148 0,0496 1,0328 3,3% 1 0,0322 1,0328 Prawo - własność 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1 0,0000 Prawo - uw1% -0,0002 0,0765-0,0032 0,9974-0,1105 0,1100 0,9998 0,0% 1,0000 Prawo - uw3% -0,1403 0,1160-1,2086 0,2271-0,3074 0,0269 0, ,1% Dzielnica - Targówek -0,6502 0,1724-3,7709 0,0002-0,8986-0,4018 0, ,8% 1-0,6502 0,5219 strefa poziom hałasu - do 55dB 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1 0,0000 strefa poziom hałasu - powyżej 55dB -0,2904 0,0754-3,8530 0,0001-0,3989-0,1818 0, ,2% 1,0000 Decyzja - doulicp 0,3785 0,1326 2,8552 0,0044 0,1875 0,5695 1, ,0% Decyzja - pnb 0,2425 0,1297 1,8707 0,0616 0,0558 0,4293 1, ,4% Decyzja - wzt 0,2201 0,0433 5,0862 < 0, ,1577 0,2824 1, ,6% 1,0000 Decyzja - brak 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1 0,0000 Stan planistyczny - mpzp 0,1440 0,0426 3,3786 0,0008 0,0826 0,2055 1, ,5% 1 0,1440 Stan planistyczny - studium 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1,1549 Strefa funkcjonalna - centrum 0,2019 0,2139 0,9440 0,3454-0,1062 0,5101 1, ,4% Strefa funkcjonalna - śródmieścia funkcjonalnego 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% Strefa funkcjonalna - miejska -0,1223 0,1257-0,9731 0,3307-0,3034 0,0588 0, ,5% 0,8494 Strefa funkcjonalna - przedmieść -0,1632 0,1463-1,1150 0,2651-0,3740 0,0476 0, ,1% 1-0,1632 SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych 0,3064 0,1546 1,9821 0,0477 0,0837 0,5290 1, ,8% SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami 0,2253 0,1038 2,1714 0,0301 0,0758 0,3747 1, ,3% 1,000 0,2253 SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka 0,1535 0,0777 1,9751 0,0485 0,0415 0,2655 1, ,6% SOW - U: zabudowa usługowa 0,1445 0,0707 2,0453 0,0411 0,0427 0,2463 1, ,5% SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych 0,0427 0,0903 0,4726 0,6366-0,0874 0,1727 1,0436 4,4% SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami 0,0043 0,0785 0,0543 0,9567-0,1088 0,1173 1,0043 0,4% 1,2527 SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -0,0296 0,1219-0,2425 0,8085-0,2052 0,1461 0,9709-2,9% SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -0,2165 0,0744-2,9095 0,0037-0,3237-0,1093 0, ,5% SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy -0,7407 0,0757-9,7807 < 0, ,8498-0,6316 0, ,3% Pow. biol. czynna - nie występuje 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1 0,0000 Pow. biol. czynna - do 60% -0,1439 0,0446-3,2241 0,0013-0,2082-0,0796 0, ,4% 1,0000 Pow. biol. czynna - pow. 60% -0,2615 0,0675-3,8713 0,0001-0,3588-0,1642 0, ,0% Bud. do rozb. - tak 0,2538 0,0768 3,3049 0,0010 0,1432 0,3644 1, ,9% Bud. do rozb. - nie 0,0000 0,0000 1,0000 0,0% 1 0,0000 1, ,84 zł 15,9603 0, zł Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 863,84 zł/m 2 i cenie całkowitej wynoszącej zł. W zaokrągleniu do pełnych zł, wartość gruntu nieruchomości wynosi zł.

26 26 IV. WYNIKI OSZACOWANIA Wartość rynkowa przedmiotu oszacowania, tj. nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Warszawie, dzielnica Targówek, obręb , ul. Teofila Piecyka, opisanej w księdze wieczystej WA3M/ /1, o łącznej powierzchni działek nr 58/6, 58/5 wynoszącej m 2, wynosi: WR wartość rynkowa nieruchomości przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania: zł netto słownie: osiem milionów pięćset czterdzieści jeden tysięcy zł netto Tomasz Kotrasiński

27 27 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego opracowania oszacowana została w postaci wolnej od obciążeń hipotecznych, ciążących ew. na nieruchomości. Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości oraz stanu technicznego i prawnego nieruchomości oraz jej otoczenia. Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorzystanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków prawnych. Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt Wykorzystanie niniejszego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 1.2., bądź przez osoby trzecie albo wobec osób trzecich bez zgody autora jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. RealExperts.pl sp. z o.o. w dobrej wierze wykorzystuje te dane, informacje i dokumenty, które uzyskane zostały od Zamawiającego niniejsze opracowanie lub właściciela (resp. użytkownika wieczystego), na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. RealExperts.pl sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem.