OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI 2/WN/R-66/TK/09/11 ADRES NIERUCHOMOŚCI: ZAMAWIAJACY: Warszawa, ul. Nowoursynowska; KW WA2M/ /3: działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb ; KW WA2M/ /9: działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 80/11, 80/13, 88, 89, 90/4, 90/6, 90/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb ; KW WA3M/ /0: działka nr 41/1, obręb ; KW WA3M/ /9: działka nr 44/1 obręb EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie Tomasz Kotrasiński WARSZAWA, 18 WRZEŚNIA 2011 R.

2 2 1. Przedmiot wyceny: WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Zespół nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w Warszawie, dzielnica Ursynów, obręby , , , ul. Nowoursynowska. Zespół nieruchomość opisany jest w księgach wieczystych nr: KW WA2M/ /3, działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb , KW WA2M/ /9, działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 80/11, 80/13, 88, 89, 90/4, 90/6, 90/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb , KW WA3M/ /0, działka nr 41/1, obręb , KW WA3M/ /9, działka nr 44/1 obręb Łączna powierzchnia działek wynosi: m Zakres wyceny: Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości. 3. Właściciel: EDBUD S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie. 4. Cel wyceny: Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 5. Podstawa wyceny: Wartość rynkowa nieruchomości (WR) przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania. 6. Zastosowane podejścia i metody: Podejście porównawcze, metoda analizy statystycznej rynku. 7. Daty istotne dla wyceny: Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin nieruchomości: r. 8. Wyniki wyceny: WR wartość rynkowa nieruchomości przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania: zł netto słownie: sześć milionów czterysta siedemdziesiąt tysięcy zł netto Tomasz Kotrasiński

3 3 I. CZĘŚĆ WSTĘPNA 1.1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny: zespół nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w Warszawie, dzielnica Ursynów, obręby , , , ul. Nowoursynowska. Zespół nieruchomość opisany jest w księgach wieczystych nr: KW WA2M/ /3, działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb , KW WA2M/ /9, działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 80/11, 80/13, 88, 89, 90/4, 90/6, 90/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb , KW WA3M/ /0, działka nr 41/1, obręb , KW WA3M/ /9, działka nr 44/1 obręb Łączna powierzchnia działek wynosi m 2. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości prawa własności nieruchomości Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego opracowania, w określonym powyżej zakresie, dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Podstawa formalna Umowa Wyceny Nieruchomości z dnia r. zawarta pomiędzy Edbud S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie a RealExperts.pl sp. z o.o Podstawy materialnoprawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16/1964 poz. 93 z późn. zm.); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz.U. nr 102/2010, poz. 651);

4 4 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednol. Dz.U. nr 124/2001, poz. 136 z późn. zm.); Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80/2003 poz. 717 z pózn. zm.); Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednol. Dz.U. nr 100/2000 poz z późn. zm.); Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednol. Dz.U. nr 207/2003 poz późn. zm.); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jednol. Dz.U. nr 101/2002, poz. 926); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38/2001 poz. 454); Źródła danych merytorycznych Odpisy z ksiąg wieczystych KW WA2M/ /3, WA2M/ /9, WA3M/ /0 i WA3M/ /9. Uchwała nr XXXVI/1090/2008 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Ursynów Południe- Kabaty. Ustalenia dokonane według zakresu rzeczowego w trakcie wizji lokalnej na terenie nieruchomości w dniu 17 września 2011 roku; w trakcie wizji dokonano oględzin objętej operatem nieruchomości, identyfikacji z przynależnymi dokumentami a także wykonano w niezbędnym zakresie inwentaryzację fotograficzną oraz pozyskano inne informacje dotyczące nieruchomości, a mogące mieć wpływ na ustalenie wartości szacowanych praw. Baza Cen Transakcyjnych Nieruchomości w posiadaniu autora operatu Podstawy metodologiczne International Valuation Standards, 9 th ed., wyd. IVSC, London 2007; Międzynarodowe standardy wyceny IVSC, PFSRM, Warszawa 2005; Europejskie standardy wyceny 2000, PFSRM, Warszawa 2001; Wycena nieruchomości wydanie polskie, PFSRM, Warszawa 2000; E. Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2000; M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań, PFSRM, Warszawa 2001; A. Polanowski Ekonomika nieruchomości, WSGN, Warszawa 2003; H. Gawron Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wyd. AE w Poznaniu, Poznań 2006; Z. Kędzior [red.] Badania rynku metody, zastosowania, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa 2005;

5 5 H. Mruk (red.) Analiza rynku, PWE, Warszawa 2003; J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM, Warszawa W. Ostasiewicz (red.) Statystyczne metody analizy danych, Wyd. AE we Wrocławiu, Wrocław 1999; W. Winniczek Wycena budynków i budowli podejściem odtworzeniowym, CU- TOB-PZITB, Wrocław W. Baranowski, M. Cyran Zużycie nieruchomości zabudowanych. Poradnik, IDM, Warszawa W. Korzeniewski Odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu, wyd. COIB, Warszawa 2002 (Suplement, Warszawa 2004). K. Jaroszyński, M. Sawicki Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyd. Biblioteka Urbanisty, Warszawa Daty istotne dla wyceny nieruchomości Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin nieruchomości: r Zastosowany sposób wyceny Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszej wycenie określono wartość rynkową nieruchomości (WR) dla sposobu optymalnego sposobu wykorzystania jako nieruchomości niezabudowanej. Przyjęta definicja wartości rynkowej nieruchomości (uogn art 151): Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dookreślenie i wyjaśnienie definicji wartości zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC: MSW : Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. MSW Wartość rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach spełniających wymogi definicji wartości rynkowej. W celu określenia

6 wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia (zob. Międzynarodowe Standardy Wyceny [MSW], rozdz. Ogólne pojęcia i zasady wyceny, pkt 6.3, 6.4, 6.5). Wykorzystanie to może stanowić kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Wartość rynkową nieruchomości (WR) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Uwzględniając posiadany zasób transakcji oraz danych dotyczących cech nieruchomości, zastosowano metodę analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej Oświadczenia o zgodności z prawem i MSW Autor niniejszego operatu szacunkowego oświadcza, że: zgodnie z najlepszą wiedzą autora fakty przedstawione w niniejszym operacie szacunkowym są poprawne; analizy i wnioski są ograniczone jedynie zawartymi w niniejszym operacie szacunkowym założeniami i warunkami; autor niniejszego operatu szacunkowego nie ma interesu prawnego ani faktycznego w odniesieniu do przedmiotu wyceny; autora niniejszego operatu szacunkowego nie łączą żadne szczególne stosunki prawne ani faktyczne z zamawiającym ani z podmiotami sprawującymi kontrolę nad przedmiotem wyceny; wynagrodzenie autora niniejszego operatu szacunkowego ani przedsiębiorcy wykonującego niniejszy operat szacunkowy nie jest zależne od jakiegokolwiek aspektu tego operatu szacunkowego, w szczególności od określonej w niniejszym operacie szacunkowym wartości przedmiotu wyceny; wycena przedmiotu oszacowania przedstawiona w niniejszym operacie szacunkowym została wykonana zgodnie z kodeksem etyki oraz z MSW; autor niniejszego operatu szacunkowego, jako rzeczoznawca majątkowy spełnił warunki odnośnie wykształcenia zawodowego;

7 7 autor niniejszego operatu szacunkowego jako rzeczoznawca majątkowy ma doświadczenie w odniesieniu do rynku lokalizacji oraz rodzaju szacowanej nieruchomości; wizja lokalna nieruchomości została przeprowadzona; nikt, poza osobami wymienionymi w operacie szacunkowym, nie udzielił autorowi niniejszego operatu szacunkowego profesjonalnej pomocy przy jego sporządzaniu.

8 8 II. OPIS SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI Opis formalny szacowanej nieruchomości Przedmiotem opracowania jest zespół nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w Warszawie, dzielnica Ursynów, obręby , , , ul. Nowoursynowska. Zespół nieruchomość opisany jest w księgach wieczystych nr: KW WA2M/ /3, działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb , KW WA2M/ /9, działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 80/11, 80/13, 88, 89, 90/4, 90/6, 90/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb , KW WA3M/ /0, działka nr 41/1, obręb , KW WA3M/ /9, działka nr 44/1 obręb Łączna powierzchnia wszystkich działek wynosi m 2. Rysunek 1 Wyrys z mapy ewidencyjnej Zestawienie powierzchni poszczególnych działek wchodzących w skład zespołu nieruchomości przestawia poniższa tabela:

9 9 Sprawy własnościowe szacowanego zespołu nieruchomości uregulowane są w KW WA2M/ /3, WA2M/ /9, WA3M/ /0 i WA3M/ /9. Księgi wieczyste prowadzone są przez Sąd Rejonowy w Warszawie. Stan prawny nieruchomości przedstawia się następująco, wg wglądu do elektronicznego systemu KW z dnia r.: KW WA2M/ /0 Obręb Działka Pow ierzchnia [m2] SUMA / / / / / / / / / / / / / / Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Księga wieczysta KW WA2M/ /0 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII. Wydział Ksiąg Wieczystych. Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Ursynów, miejscowość Warszawa, Działka nr: 41/1, Obręb: Sposób korzystania: R- grunty orne Obszar: 1427 m 2. Brak wpisu Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie Wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika Edbud S.A., w sprawie km 461/10 na podstawie wniosku wierzyciela Bank Pekao S.A. departament kredytów trudnych klienta korporacyjnego oraz tytułu wykonawczego: wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia roku, sygn. Akt ii co 1867/10.

10 10 Ujawnia się upadłość Edbud S.A. w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego. Dział IV Hipoteki HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOSCI: ,30 ZŁ; OZNACZENIE NIERUCHOMOSCI: KREDYT; WIERZYCIEL: BRAK WPISU HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOŚCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: KREDYT; WIERZYCIEL: BRAK WPISU HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOŚCI: ,30 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKO ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. Z SIEDZIBA W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKO ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. Z SIEDZIBA W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 1 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BRONOWICKIEJ Z DNIA 6 WRZEŚNIA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE W WYSOKOŚCI 6 % W SKALI ROKU; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIE- DZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 2 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BLUSZCZOWEJ I CYPRYSOWEJ Z DNIA 09 LI- STOPADA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE LICZONE JAK DLA 3 MIESIĘCZNYCH LOKAT TERMINOWYCH O STAŁYM OPROCENTO- WANIU NALEŻNYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W BANKU PKO BP S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: NALEŻNOŚĆ OBJĘTA NAKAZEM ZAPŁA- TY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM WYDANYM W DNIU R PRZEZ SĄD OKRĘGOWY W WARSZAWIE WYDZIAŁ XXIV CYWILNY SYGN.AKT XXIV NC 210/10; WIERZYCIEL: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIERUCHO- MOŚCI PRZY UL.BELI BARTOKA 8 W WARSZAWIE KW WA2M/ /9 Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Księga wieczysta KW WA2M/ /9 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII. Wydział Ksiąg Wieczystych. Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Ursynów, miejscowość Warszawa, Działka nr: 44/1, Obręb: Sposób korzystania: R- grunty orne Obszar: 2508 m 2. Brak wpisu Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości opisanej w niniejszej księdze prowadzonej z wniosku wierzyciela Dariusza Mierzwińskiego na podstawie tytułu wykonawczego wyroku Sądu Rejonowego dla m.st Warszawy z dnia r., sygn. Akt vii p 2158/2010 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia r. Do egzekucji z nieruchomości opisanej w niniejszej księdze prowadzonej z wniosku

11 11 Dział IV Hipoteki wierzyciela Dariusza Mierzwińskiego na podstawie tytułu wykonawczego wyroku sądu rejonowego dla m.st warszawy z dnia r., sygn. Akt vii p 2158/2010 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia r. Przyłącza się wierzyciel Bank Pekao S.A. departament kredytów trudnych klientów korp. Na podstawie tytyułu wykonawczego: wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia r. Sygn. Akt ii co 1867/10 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia r. Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości wobec Edbud S.A. z siedzibą w Warszawie obejmującej likwidację majątku upadłego. HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOSCI: ,30 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: KREDYT; WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: KREDYT; WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOSCI: ,30 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/5500 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 1 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BRONOWICKIEJ Z DNIA 6 WRZEŚNIA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE W WYSOKOŚCI 6 % W SKALI ROKU; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIE- DZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ, OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 2 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BLUSZCZOWEJ I CYPRYSOWEJ Z DNIA 09 LI- STOPADA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE LICZONE JAK DLA 3 MIESIĘCZNYCH LOKAT TERMINOWYCH O STAŁYM OPROCENTO- WANIU NALEŻNYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W BANKU PKO BP S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY WIERZYTEL- NOŚCI WYNIKAJĄCEJ Z NAKAZU ZAPŁATY SĄDU OKRĘGOWEGO W WAR- SZAWIE WYDZIAŁ XXIV CYWILNY WYDANEGO W POSTĘPOWANIU NAKA- ZOWYM Z DNIA 5 PAŹDZIERNIKA 2010 R., SYGN. AKT XXIV NC 210/10; WIE- RZYCIEL: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIERUCHOMOŚCI BELI BARTOKA 8 KW WA2M/ /3 Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Księga wieczysta KW WA2M/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII. Wydział Ksiąg Wieczystych. Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Ursynów, miejscowość Warszawa, Działka nr: 38/1 Obręb: Działka nr: 92 Obręb:

12 12 Działka nr: 92, 93, 94 Obręb: Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Obszar: 7484 m 2. Brak wpisu Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie Wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości należącej do dłużnika Edbud S.A. z wniosku wierzyciela Bank Pekao S.A. departament kredytów trudnych klienta korporacyjnego, w sprawie km 461/10. Ogłoszono upadłość dłużnika Edbud S.A. w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego postanowieniem sądu rejonowego dla m. St. Warszawy X wydziału gospodarczego z dnia 12 stycznia 2011 roku, sygn. Akt x gu 466/10 HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ, OZNA- CZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ Z TYTUŁU KREDYTU WRAZ Z ODSETKAMI NA PODSTAWIE UMOWY KREDYTU NR 270-1/3/RB/2002 Z DNIA R. (ZMIENIONEJ ANEKSEM NR 1 Z DNIA R., ANEKSEM NR 2 Z DNIA R., ANEKSEM NR 3 Z DNIA R., ANEKSEM NR 4 Z DNIA R., ANEKSEM NR 5 Z DNIA R., ANEKSEM NR 6 Z DNIA R., ANEKSEM NR 7 Z DNIA R., ANEKSEM NR 8 Z DNIA R., ANEKSEM NR 9 Z DNIA R., ANEKSEM NR 10 Z DNIA R., ANEKSEM NR 11 Z DNIA R. ORAZ ANEKSEM NR 12 Z DNIA R.); WIERZYCIEL: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA ODDZIAŁ 18 W WARSZAWIE Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOŚCI: ,30 ZŁ, OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: KREDYT; WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: KREDYT, WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOŚCI: ,30 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,15 ZŁ, OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 1 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BRONOWICKIEJ Z DNIA 6 WRZEŚNIA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE W WYSOKOŚCI 6 % W SKALI ROKU; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIE- DZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 2 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BLUSZCZOWEJ I CYPRYSOWEJ Z DNIA 09 LI- STOPADA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE LICZONE JAK DLA 3 MIESIĘCZNYCH LOKAT TERMINOWYCH O STAŁYM OPROCENTO- WANIU NALEŻNYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W BANKU PKO BP S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: NALEŻNOŚĆ OBJĘTA NAKAZEM ZAPŁA-

13 13 TY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM WYDANYM W DNIU R PRZEZ SĄD OKRĘGOWY W WARSZAWIE WYDZIAŁ XXIV CYWILNY, SYGN.AKT XXIV NC 210/10; WIERZYCIEL: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIERUCHO- MOŚCI PRZY UL.BELI BARTOKA 8 W WARSZAWIE KW WA2M/ /9 Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Księga wieczysta KW WA2M/ /9 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII. Wydział Ksiąg Wieczystych. Położenie: województwo mazowieckie, gmina Warszawa Ursynów, miejscowość Warszawa, Działka nr: 39 Obręb: Sposób korzystania: R grunty orne Działka nr: 45/1 Obręb: Sposób korzystania: R grunty orne Powierzchnia działki: 1667 m 2 Działka nr: 95/3 Obręb: Sposób korzystania: Dr - droga Powierzchnia działki: 354 m 2 Działka nr: 96/3 Obręb: Ul. Pileckiego, Relaksowa Sposób korzystania: Dr - droga Powierzchnia działki: 645m 2 Działka nr: 97/3 Obręb: Ul. Pileckiego, Relaksowa Sposób korzystania: Dr - droga Powierzchnia działki: 1749 m 2 Działka nr: 122 Obręb: Ul. Nowoursynowska Sposób korzystania: R grunty orne Powierzchnia działki: 1283 m 2 Działka nr: 90/6 Obręb: Ul. Pileckiego Sposób korzystania: Bz tereny rekreacyjno - wypoczynkowe Powierzchnia działki: 1704 m 2 Działka nr: 88 Obręb: Ul. Kabacka Sposób korzystania: Bz tereny rekreacyjno - wypoczynkowe Powierzchnia działki: 1635 m 2 Działka nr: 90/7 Obręb: Ul. Kabacka Sposób korzystania: Bz tereny rekreacyjno - wypoczynkowe Powierzchnia działki: 1587 m 2 Działka nr: 80/11 Obręb: Ul. Relaksowa Sposób korzystania: Dr - drogi Powierzchnia działki: 303 m 2 Działka nr: 90/4 Obręb: Ul. Relaksowa/Pileckiego Sposób korzystania: Bz tereny rekreacyjno - wypoczynkowe Powierzchnia działki: 2794 m 2 Działka nr: 91/2 Obręb:

14 14 Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Ul. Relaksowa Sposób korzystania: Dr - drogi Powierzchnia działki: 1506 m 2 Działka nr: 124 Obręb: Ul. Nowoursynowska Sposób korzystania: R grunty orne Powierzchnia działki: 199 m 2 Działka nr: 37/1 Obręb: Ul. Nowoursynowska Sposób korzystania: R grunty orne Powierzchnia działki: 1572 m 2 Działka nr: 91 Obręb: Ul. Nowoursynowska Sposób korzystania: R grunty orne Powierzchnia działki: 1011 m 2 Działka nr: 89 Obręb: Ul. Relaksowa Sposób korzystania: Dr - drogi Powierzchnia działki: 334 m 2 Działka nr: 80/13 Obręb: Ul. Relaksowa Sposób korzystania: Dr - drogi Powierzchnia działki: 86 m 2 Łączny obszar: m 2. Brak wpisu Właściciel: "EDBUD" SPÓŁKA AKCYJNA z siedzibą w Warszawie Z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą została wszczęta egzekucja, która prowadzona jest przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa za km 570/10. Do egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa za km 570/10 przyłącza się wierzyciel Bank Pekao S.A. departament kredytów trudnych klienta korp. Na podstawie tytułu wykonawczego wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa z dnia r sygn akt ii co 1867/10 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia r. Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości wobec Edbud S.A. Z siedzibą w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego. HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOSCI: ,30 ZŁ; OSZACOWANIE WIERZYTELNOSCI: KREDYT, WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: KREDYT, WIERZYCIEL: BANK GOSPO- DARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA ZWYKŁA W WYSOKOSCI: ,30 ZŁ, OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIA SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,15 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: ZABEZPIECZENIE SPŁATY KREDYTU UMOWA NR U/ /0009/2007/550 Z DNIA R.; WIERZYCIEL: BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ S.A. W WARSZAWIE HIPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOŚCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOŚCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 1 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA-

15 15 NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BRONOWICKIEJ Z DNIA 6 WRZEŚNIA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE W WYSOKOŚCI 6 % W SKALI ROKU; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIE- DZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE AP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ HOPOTEKA UMOWNA ŁĄCZNA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: WIERZYTELNOŚĆ SZCZEGÓŁOWO OPI- SANA W PAR. 15 UST. 2 AKTU NOTARIALNEGO NR REP. A 3032/2010 Z DNIA R., A STANOWIĄCA, WPŁACONĄ NA RZECZ EDBUD S.A., ZA- LICZKĘ NA POCZET WYBUDOWANIA LOKALI NA PODSTAWIE UMOWY REZERWACYJNEJ LOKALI MIESZKALNYCH W INWESTYCJI, REALIZOWA- NEJ W LUBLINIE PRZY UL. BLUSZCZOWEJ I CYPRYSOWEJ Z DNIA 09 LI- STOPADA 2007 ROKU, POWIĘKSZONĄ O OPROCENTOWANIE LICZONE JAK DLA 3 MIESIĘCZNYCH LOKAT TERMINOWYCH O STAŁYM OPROCENTO- WANIU NALEŻNYCH KLIENTOM INDYWIDUALNYM W BANKU PKO BP S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE; WIERZYCIEL: NAP INVEST WARS SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE HIPOTEKA PRZYMUSOWA KAUCYJNA W WYSOKOSCI: ,00 ZŁ; OZNACZENIE WIERZYTELNOSCI: NALEŻNOŚĆ ZASĄDZONA NAKAZEM ZA- PŁATY W POSTĘPOWANIU NAKAZOWYM WYDANYM W DNIU R PRZEZ SĄD OKRĘGOWY W WARSZAWIE WYDZIAŁ XXIV CYWILNY ZA SY- GN.AKT XXIV NC 210/10; WIERZYCIEL: WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NIE- RUCHOMOŚCI PRZY UL.BELI BARTOKA 8 W WARSZAWIE Uregulowania planistyczne dla nieruchomości i sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) Dla analizowanego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: Uchwała nr XXXVI/1090/2008 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Ursynów Południe- Kabaty. Działki nr 37/1, 38/1, 39, 41/1 i 44/1 z obrębu położone są głównie na terenie oznaczonym: 31 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji, a w ok. 35% na terenie oznaczonym 34 ZPc-j - teren ciągów pieszo-rowerowych w zieleni urządzonej. Działki 88, 91/2, 90/4, 90/6, 90/7, 92, 93, 97/3, 96/3 z obrębu oraz 45/1 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 32 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji. Działki 89, 91, 92, 124 i 122 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 33 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji. Działki 80/11, 80/13, 89, 94 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 34 ZPc-j - teren ciągów pieszo-rowerowych w zieleni urządzonej. Obszar planistyczny, położenia nieruchomości przedstawia poniższy fragment rysunku planu:

16 16 Rysunek 2 Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami planu, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem 31ZP (US) i 33ZP (US) istnieją następujące ustalenia: realizacja zieleni urządzonej z elementami małej architektury, realizację obiektów i urządzeń sportowo-rekreacyjnych, dopuszcza się realizację zabudowy usługowej dla obsługi funkcji podstawowej o wysokości do 7 m licząc od poziomu gruntu rodzimego i kubaturze do m 3, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 70%. ustala się stosowanie jednakowych elementów małej architektury oraz wyposażenia powtarzalnego takiego jak: ławki, latarnie, kosze śmietnikowe, donice kwietnikowe, barierki, słupki itp. Zgodnie z zapisami planu, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem 32ZP (US) istnieją następujące ustalenia: realizacja zieleni urządzonej z elementami małej architektury, realizację obiektów i urządzeń sportowo- rekreacyjnych, dopuszcza się realizację zabudowy usługowej dla obsługi funkcji podstawowej o wysokości do 7 m licząc od poziomu gruntu rodzimego i kubaturze do m 3, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 70%. ustala się stosowanie jednakowych elementów małej architektury oraz wyposażenia powtarzalnego takiego jak: ławki, latarnie, kosze śmietnikowe, donice kwietnikowe, barierki, słupki itp., ustala się kształtowanie zagospodarowania terenu, w tym zieleni urządzonej w sposób pozwalający na zachowanie wskazanej na rysunku planu osi widokowej na Las Kabacki. Dla działek oznaczonych symbolem ZPc-j ustalono: wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 70%,

17 17 ciągi piesze o szerokości minimum 3 m i dwukierunkowe ścieżki rowerowe o szerokości 2m, zagospodarowanie terenu zielenią urządzoną z elementami małej architektury, nasadzenia w formie rzędów lub szpalerów drzew. Podsumowując przeznaczenie poszczególnych działek wchodzących w skład zespołu nieruchomości aż m 2 położonych jest na terenie przeznaczonym pod zieleń urządzoną i tereny rekreacyjne z dopuszczeniem usług podstawowych i drobnej zabudowy towarzyszącej funkcji, a m 2 przeznaczonych jest pod ciągi pieszorowerowe. Zestawienie przeznaczenia poszczególnych działek przedstawia tabela poniżej. Nr działki Pow ierzchnia [m2] Symbol Przeznaczenie 37/1, 38/1, 39, 41/1, 44/ ZP(US) tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji 37/1, 38/1, 39, 41/1, 44/ ZPc-j tereny ciagów pieszo-rowerowych 88, 91/2, 90/4, 90/6, 90/7, 92, 93, 97/3, 96/3, 45/ ZP(US) 89, 91, 92, 124, ZP(US) tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji 80/11, 80/13, 89, 94 i 95/ ZPc-j tereny ciagów pieszo-rowerowych W związku z faktem iż zespół nieruchomości ma kształt nieregularny i częściowo nie stanowi aktualnie funkcjonalnej całości, w celu polepszenia warunków możliwego zagospodarowania przedmiotowego zespołu nieruchomości należałoby wykupić grunty sąsiednie. Analizując lokalizację zespołu nieruchomości, tj. położenie na skraju miasta w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i Lasu Kabackiego, zauważyć można, że strefa usług na tym terenie jest bardzo dobrze rozwinięta. Lokale usługowe w parterach bloków wielorodzinnych są w większości wykorzystywane, dodatkowo w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowego zespołu nieruchomości zlokalizowany jest wielkopowierzchniowy sklep TESCO, w którego miejsce w najbliższej przyszłości ma powstać galeria handlowa. Faktyczne możliwe wykorzystanie tego terenu to teren rekreacyjny, zwłaszcza, że w planie znajduje się zapis ustala się kształtowanie zagospodarowania terenu, w tym zieleni urządzonej w sposób pozwalający na zachowanie wskazanej na rysunku planu osi widokowej na Las Kabacki. Aktualne wykorzystanie nieruchomości, ze względu na mocno restrykcyjne zapisy planu jest mocno problematyczne. Zapis planu nie wyklucza lokowania na analizowanym terenie zabudowy, dopuszcza jednak jedynie zabudowę określonego, znacznie mniej atrakcyjnego typu niż np. mieszkaniowy czy usługowy. Wydaje się, że możliwe jest także komercyjne zagospodarowanie terenu w zakresie np. kortów otwartych i krytych kortów tenisowych, miejsc wypoczynkowych, hal sportowych itp. Niektóre z urządzeń, budowli i budynków obsługi sportu, ze względu na dość intensywną zabudowę mieszkaniową obok, uniemożliwiającą ulokowanie

18 większych, bardziej ekstensywnych form, mogą być zresztą nawet dość atrakcyjną inwestycją. Uwzględniając ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz aktualny stan zagospodarowania nieruchomości należy stwierdzić, że sposób wykorzystania nieruchomości jako gruntu niezabudowanego o przeznaczeniu terenu zieleni urządzonej, sportu i rekreacji z możliwością zabudowy towarzyszącej przyjmuje się do wyceny jako jej sposób optymalnego wykorzystania (SOW) Stan prawny działek sąsiednich. Analiza stanu własności działek sąsiadujących z przedmiotowym zespołem nieruchomości wskazuje, iż najprawdopodobniej sąsiednie działki są we władaniu m.st. Warszawy. Potencjalny inwestor, planując na przedmiotowym zespole nieruchomości, inwestycję mógłby poprawić stan funkcjonalny przedmiotowych działek, poprzez wzięcie w użytkowanie wieczyste działek sąsiednich. Mapa własności przedstawiona została poniżej (czerwonymi obwódkami zaznaczono zespół nieruchomości będący we władaniu Edbud S.A., kolor żółty odpowiada gruntom będącym własnością m.st. Warszawy): Rysunek 3 Fragment mapy własności gruntów Wydaje się więc, że istotną rolę dla ewentualnego nabywcy nieruchomości będzie miało ukształtowanie stosunków z m.st. Warszawą, bądź w zakresie współpracy, bądź w ogóle w sytuacji nabycia nieruchomości przez m.st. Warszawę Kwestia wartości nieruchomości a zmiana m.p.z.p. Poprzedni stan planistyczny, który obowiązywał do końca 2003 r na terenie (Uchwała Rady Warszawy nr 35/199/92 z dnia r.), na którym położone są szacowane działki określał przeznaczenie terenu jako MU.25.- teren mieszkaniowo-usługowy. W związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego teren został określony jako ZP. W związku z faktem zmiany przeznaczenia terenu może zachodzić sytuacja utraty wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. W związku z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U nr 80 poz. 717 z dnia 27 marca 2003 r.) art. 36 i art. 37 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa

19 obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw mu przysługujących, czyli nie zażądał od gminy, odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Roszczenia, o których mowa, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Nie należy w związku z powyższym wykluczać, że istnieje przysługujące właścicielowi związane z nieruchomością roszczenie względem gminy związane ze skutkami uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w cyklu MU -> tzw. bezplanie ->ZP. Fakt istnienia roszczenia oraz jego wysokość musi być przedmiotem oddzielnej analizy prawnej i wartościowej Opis funkcjonalny nieruchomości Położenie i komunikacja Przedmiotowy zespół nieruchomości położony jest w południowej części Warszawy, w dzielnicy Ursynów, obręby , , , w obszarze pomiędzy ul. Kabacką a ul. Nowoursynowską. Wyceniany zespół nieruchomości położony jest w odległości ok. 400 m od jednej z głównych ulic Ursynowa, Alei Komisji Edukacji Narodowej i o ok. 12,3 km od centrum Warszawy (wszystkie odległości zmierzone zostały w liniach prostych). Rysunek 4 Ogólna lokalizacja przedmiotowej nieruchomości.

20 Bezpośrednie sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią tereny mieszkaniowe i usługowe oraz tereny zielone. Otoczenie nieruchomości: od strony wschodniej nieruchomość graniczy z ul. Nowoursynowską a dalej z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, od strony zachodniej graniczy z terenem niezagospodarowanym a dalej ze Stacją Techniczno-Postojową Kabaty, od strony północnej nieruchomość graniczy z terenami użytkowanymi rolniczo a dalej z ul. Kabacką i zabudową mieszkaniową wielorodzinną; od strony południowej graniczy z terenami użytkowanymi rolniczo a dalej z Lasem Kabackim. 20 Rysunek 5 Szczegółowa lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Z punktu widzenia funkcji zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zespół nieruchomości posiada wystarczający dostęp do zaplecza usług, zaplecza bytowego oraz komunikacji publicznej Zagospodarowanie nieruchomości Przedmiotowy zespół nieruchomości aktualnie jest niezabudowany i niezagospodarowany, wykorzystywany jako pola uprawne. Przez część działek biegnie napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna 110kV Kwestia linii napowietrznej wysokiego napięcia 110 kv Przez część działek wchodzących w zespół nieruchomości, tj. dz. nr 45/1, 38/1, 37/1, biegnie napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna 110kV powodując ograniczenia w zagospodarowaniu. Przebieg linii przedstawia rysunek 5.

21 21 Rysunek 6 Przebieg linii elektroenergetycznej przez szacowany zespół nieruchomości Uwzględniając ww. fakt, można stwierdzić ewentualny wpływ przebiegu linii WN na funkcjonalność i możliwy sposób wykorzystania szacowanej nieruchomości, wynikający m.in. z poniższych przepisów: Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia r. w sprawie szczegółowych zasad ochrony przed szkodliwym dla ludzi i środowiska, dopuszczalnych poziomów promieniowania, jakie mogą występować w środowisku oraz wymagań obowiązujących przy wykonywaniu pomiarów kontrolnych (Dz.U. nr 107/98, poz. 676) dopuszczalne poziomy elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego charakteryzowane poprzez wartości graniczne wielkości fizycznych, zawiera, z zastrzeżeniem 2. ust. 2 i 3, załącznik do rozporządzenia. Dla pól o częstotliwości 50 Hz dopuszczalne poziomy elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego zgodnie z ww. załącznikiem wynoszą 10 kv/m. Jednocześnie 2. ust. 2. określa, że na obszarach zabudowy mieszkaniowej oraz na obszarach, na których zlokalizowane są zwłaszcza szpitale, żłobki, przedszkola, internaty składowa elektromagnetycznego promieniowania niejonizującego o częstotliwości 50 HZ nie może przekraczać 1 kv/m. Zgodnie z Zarządzeniem Ministra Górnictwa i Energetyki z dnia r. w sprawie szczegółowych wytycznych projektowania i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w zakresie ochrony ludzi i środowiska przed oddziaływaniem pola elektromagnetycznego (MP nr 3/85, poz. 24), załącznik: Szczegółowe wytyczne projektowania i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w zakresie ochrony ludzi i środowiska przed oddziaływaniem pola elektromagnetycznego, uwzględniając odległości linii wysokiego napięcia do najbliższych części budynków w m, zapewniające nieprzekroczenie wielkości pola elektromagnetycznego w strefach ochronnych: pierwszego stopnia: obejmującej obszar otaczający źródło pola elektromagnetycznego, w którym natężenie pola elektrycznego przekracza wartość 10 kv/m, przy najwyższym napięciu roboczym urządzenia;

22 22 drugiego stopnia: obejmującej obszar otaczający źródło pola elektromagnetycznego, w którym natężenie pola elektrycznego wynosi od 1 kv/m do 10 kv/m, przy najwyższym napięciu roboczym urządzenia. Zestawienie ww. stref wyznaczanych przez graniczne wartości 1 kv/m i 10 kv/m dla różnych napięć znamionowych linii wysokiego napięcia przedstawia poniższe zestawienie: Napięcie znamionowe linii (kv) Odległości od linii najbliższych części budynków (w m) zapewniające nieprzekroczenie wielkości pola elektromagnetycznego 10 kv/m 1 kv/m 110 kv 4,0 m 14,5 m 220 kv 5,5 m 26,0 m 400 kv 8,5 m 33,0 m 750 kv 15,0 m 65,0 m Zgodnie z 77 Rozporządzeniem ministra pracy i polityki socjalnej z dnia r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U. nr 129/97, poz. 844) nie wolno składować żadnych materiałów bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi lub w odległości, licząc w poziomie od skrajnych przewodów, mniejszej niż: 10 m od linii WN powyżej 15 KV. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że nieruchomość szacowana znajduje się, ze względu na biegnącą linię WN o napięciu znamionowym 110 kv w pasie wyłączonym z zabudowy i ograniczeniach w wykorzystaniu. Obszary wyłączone z możliwości zabudowy towarzyszące terenom zabudowanym, jak właśnie obszary terenów zielonych, parkingów, tereny pod liniami wysokiego napięcia i w pasach okalających oddziaływania linii wysokiego napięcia są obszarami, dla których wartość gruntu jest kilkakrotnie niższa niż dla terenów, dla których nie istnieją tego typu zakazy i ograniczenia budowlane. Analizę wartościową dla terenów związanych ze zmniejszeniem się wartości gruntu dla pasów związanych z liniami przesyłowymi zawiera także literatura przedmiotu, np. Jarosław Matejczuk: Używanie nieruchomości pod infrastrukturę przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi, Biuletyn Nieruchomości nr 1/2010, listopad 2010 ( wyd. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie można znaleźć orientacyjne współczynniki zmniejszenia wartości gruntu z tego tytułu: Dla obszarów rolnych i rekreacyjnych (R, dr, Bz) orientacyjne współczynniki zmniejszenia wartości gruntu wynoszą 0-20%.

23 Warunki dostępu do drogi publicznej Przedmiotowy zespół nieruchomości posiada dostęp do drogi publicznej, ul. Nowoursynowskiej. Dodatkowo na terenie zespołu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano ciągi pieszo-rowerowe umożliwiające dostęp do ul. Kabackiej, oznaczone symbolem 34 ZPc-j Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej. Szacowany zespół nieruchomości jest nieuzbrojony ale znajduje się w zasięgu miejskich sieci infrastruktury technicznej: wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej.

24 Wizualizacja aktualnego stanu i otoczenia nieruchomości szacowanej

25 25

26 26 III. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU NIERUCHOMOŚCI PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM 3.1. Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości gruntu Bazę transakcyjną dla budowy modelu wartości szacowanego gruntu, stanowią ceny transakcyjne obrotu gruntów niezabudowanych o wszystkich przeznaczeniach w okresie lat , zlokalizowanych na obszarze miasta stołecznego Warszawy, we wszystkich dzielnicach. Łącznie przeanalizowano i opisano szczegółowo pod względem analizowanych cech rynkowych 1780 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych zanotowanych w tym okresie. Przyjęte kryteria dyskryminacji doboru transakcji wykorzystanych przy analizie rynku: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR komunikacja/infrastruktura, MNZ zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U zabudowa mieszkaniowa niska z usługami, PU zabudowa przemysłowo-usługowa, U zabudowa usługowa, MW zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami, UC zabudowa usług centrotwórczych. Z analizy wyłączono jedynie transakcje udziałami niższymi niż 0,25 (łącznie 290 transakcji) i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m 2 (łącznie 170 transakcji) oraz pojedyncze transakcje o statusie niepewnym co do wszystkich cech rynkowych. W efekcie do analizy przyjęto zbiór 1440 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych oraz zawierają klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się cen gruntów na obszarze rynku lokalnego. Liczebność transakcji przyjętych do analizy w podziale na poszczególne dzielnice obrazuje poniższy graf: Liczba transakcji z poszczególnych dzielnic Warszawy przyjętych do analizy wartości gruntów niezabudowanych Liczba transakcji Dzielnice

27 27 Lokalizację transakcji gruntami niezabudowanymi na mapie Warszawy (łącznie z transakcjami udziałami niższymi niż 0,25 i gruntami o powierzchni niższej niż 50 m 2 ) stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia poniższa mapa: 3.2. Analiza trendu czasowego dla gruntów W okresie ostatnich lat, tj. na przestrzeni lat (przyjęty okres badania transakcji rynku lokalnego), daje się średnio zaobserwować niewielki rosnący trend czasowy cen gruntów niezabudowanych, co obrazuje poniższy graf:

28 28 Trend zmiany cen jednostkowych (postać logarytmiczna) gruntów niezabudowanych w Warszawie w okresie lat LN(zł/m2) sty 09 kwi 09 lip 09 paź 09 sty 10 kwi 10 lip 10 paź 10 sty 11 kwi 11 Data transakcji Transakcje gruntami Trend multiplikatyny cen Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Uwzględniając powyższe, można stwierdzić parametry średnie trendu za badany okres, przy zastosowaniu regresji prostej (model multiplikatywny): Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -3,1976 4,2346-0,7551 0,4503-9,2975 2,9023 Data transakcji 0,0002 0,0001 2,2785 0,0229 0,0001 0,0004 Wsp. zmiany na dzień Zmiana w % na rok 1, ,1% Uzyskane parametry trendu czasowego są istotne statystycznie: 0,12 LN(zł/m2) / Standardized coefficients (85% conf. interval) 0,1 Standardized coefficients 0,08 0,06 0,04 Data transakcji; 0,0668 0,02 0 Variable Powyższe oznacza, że w analizie i wycenie uwzględnić należy stwierdzony trend zmiany cen w czasie, co zostało dokonane przez przyjęcie w analizie rynku i budowie modelu wartości gruntów zmiennej czasu aktualizującej transakcje na dzień wyceny w modelu multiplikatywnym. Dokonana analiza w trybie regresji wielorakiej, uwzględniającej nie tylko samo kształtowanie się cen w czasie, ale także kształtowanie się wszystkich pozostałych cech potwierdziło wyniki regresji prostej w ramach uwzględnienia cechy czasu w modelu: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -1,7069 2,9277-0,5830 0,5600-5,9244 2,5106 Data transakcji 0,0002 0,0001 3,4013 0,0007 0,0001 0,0004 Współcz. Wpływ % 1,00025 W efekcie powyższy wymiar wpływu czasu na ceny nieruchomości został uwzględniony w modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze rynku warszawskiego. 9,4%