ANALIZA WARIANTOWA HIPOTETYCZNEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 OP/WN-16/TK/6/12 ANALIZA WARIANTOWA HIPOTETYCZNEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ADRES I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: ZAMAWIAJACY: Warszawa, ul. Nowoursynowska; KW WA2M/41115/3: działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb ; KW WA2M/436173/9: działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 8/11, 8/13, 88, 89, 9/4, 9/6, 9/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb ; KW WA3M/438118/: działka nr 41/1, obręb ; KW WA3M/439631/9: działka nr 44/1 obręb EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upadłości likwidacyjnej Tomasz Kotrasiński WARSZAWA, 12 CZERWCA 212 R.

2 I. OPIS ANALIZOWANEJ NIERUCHOMOŚCI 1.1. Zamawiający Edbud S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Warszawie Cel opinii Informacja własna Zamawiającego, dla celów wspomagania procesów decyzyjnych, co do postępowania z analizowanymi składnikami majątku w ramach likwidacji składników masy upadłości w trakcie postępowania upadłościowego. Zgodnie z art a ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: ( ) 6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora., w związku z czym niniejsza opinia nie stanowi operatu szacunkowego w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wszelkie parametry prawne, techniczne, funkcjonalne i faktyczne przyjęte do analizy wartości nieruchomości przyjęte zostały zgodnie źródłami przyjętymi zgodnie ze zleceniem i nie były ustalane ani weryfikowane przez autora niniejszej opinii. Nie była także badana możliwość poszczególnych wariantów analizy pod względem możliwości prawnych, fizycznych i finansowych. Wizja przedmiotu analizy wykonana była r. i nie była ponawiana dla celów dokonania niniejszej opinii. Opracowanie niniejsze w związku z tym nie stwierdza żadnych stanów faktycznych a jedynie wywodzi konsekwencje z przyjętych hipotetycznych stanów przyjętych do analizy, będących założeniami niniejszej opinii Warianty analizy wartości opinii Zgodnie z zamówieniem w niniejszej opinii przyjęto trzy hipotetyczne warianty analizy wartości nieruchomości: Wariant I. analizy: wartość hipotetycznej nieruchomości powstałej z połącznia nieruchomości będącej własnością Zamawiającego z nieruchomościami sąsiednimi w celu poprawy funkcjonalności nieruchomości. Powierzchnia kompleksu jaka powstałaby przez nabycie dodatkowych działek wynosiłaby ok. 5,8284 ha. Wariant II. analizy: wartość nieruchomości przy przyjęciu hipotetycznego sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) wynikającego ze stanu planistycznego, który obowiązywał na terenie, na którym położone są szacowane działki do końca 23 r.: przeznaczenie terenu MU.25 - teren mieszkaniowo-usługowy, czyli SOW: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami.

3 Wariant III. analizy: połączenie ww. wariantów: wartość hipotetycznej nieruchomości powstałej z połącznia nieruchomości będącej własnością Zamawiającego z nieruchomościami sąsiednimi w celu poprawy funkcjonalności nieruchomości (ok. 5,8284 ha), przy przyjęciu hipotetycznego sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) wynikającego ze stanu planistycznego, który obowiązywał na terenie, na którym położone są szacowane działki do końca 23 r.: przeznaczenie terenu MU.25 - teren mieszkaniowo-usługowy, czyli SOW: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami Opis formalny szacowanej nieruchomości Przedmiotem opracowania: zespół nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w Warszawie, dzielnica Ursynów, obręby , , , ul. Nowoursynowska. Sprawy własnościowe szacowanego zespołu nieruchomości uregulowane są w KW WA2M/41115/3, WA2M/436173/9, WA3M/438118/ i WA3M/439631/9. Księgi wieczyste prowadzone są przez Sąd Rejonowy w Warszawie. Szczegółowe przedstawianie stanu prawnego, ze względu na specyfikę opinii, pominięto. Zespół nieruchomość opisany jest w księgach wieczystych nr: KW WA2M/41115/3, działki: nr 38/1 obręb ; nr 92 obręb ; nr 92, 93, 94 obręb , KW WA2M/436173/9, działki: nr 37/1, 39, 45/1 obręb ; nr 8/11, 8/13, 88, 89, 9/4, 9/6, 9/7, 91/2, 95/3, 96/3, 97/3 obręb , nr 89, 91, 122, 124 obręb , KW WA3M/438118/, działka nr 41/1, obręb , KW WA3M/439631/9, działka nr 44/1 obręb Łączna powierzchnia wszystkich działek wynosi m 2. Kształt i granice zespołu nieruchomości przedstawia poniższa mapa: Rysunek 1 Wyrys z mapy ewidencyjnej

4 Zestawienie powierzchni poszczególnych działek wchodzących w skład zespołu nieruchomości przestawia poniższa tabela: Obręb Działka Pow ierzchnia [m2] SUMA / / / / / / / / / / / / / / Aktualne uregulowania planistyczne dla nieruchomości i sposób optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) Dla analizowanego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: Uchwała nr XXXVI/19/28 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Ursynów Południe- Kabaty. Działki nr 37/1, 38/1, 39, 41/1 i 44/1 z obrębu położone są głównie na terenie oznaczonym: 31 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji, a w ok. 35% na terenie oznaczonym 34 ZPc-j - teren ciągów pieszo-rowerowych w zieleni urządzonej. Działki 88, 91/2, 9/4, 9/6, 9/7, 92, 93, 97/3, 96/3 z obrębu oraz 45/1 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 32 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji.

5 Działki 89, 91, 92, 124 i 122 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 33 ZP (US) - tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji. Działki 8/11, 8/13, 89, 94 z obrębu położone są na terenie oznaczonym: 34 ZPc-j - teren ciągów pieszo-rowerowych w zieleni urządzonej. Obszar planistyczny, położenia nieruchomości przedstawia poniższy fragment rysunku planu: Rysunek 2 Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami planu, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem 31ZP (US) i 33ZP (US) istnieją następujące ustalenia: realizacja zieleni urządzonej z elementami małej architektury, realizację obiektów i urządzeń sportowo-rekreacyjnych, dopuszcza się realizację zabudowy usługowej dla obsługi funkcji podstawowej o wysokości do 7 m licząc od poziomu gruntu rodzimego i kubaturze do 6. m 3, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 7%. ustala się stosowanie jednakowych elementów małej architektury oraz wyposażenia powtarzalnego takiego jak: ławki, latarnie, kosze śmietnikowe, donice kwietnikowe, barierki, słupki itp. Zgodnie z zapisami planu, dla przedmiotowych działek oznaczonych symbolem 32ZP (US) istnieją następujące ustalenia: realizacja zieleni urządzonej z elementami małej architektury, realizację obiektów i urządzeń sportowo- rekreacyjnych, dopuszcza się realizację zabudowy usługowej dla obsługi funkcji podstawowej o wysokości do 7 m licząc od poziomu gruntu rodzimego i kubaturze do 12. m 3, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 7%.

6 ustala się stosowanie jednakowych elementów małej architektury oraz wyposażenia powtarzalnego takiego jak: ławki, latarnie, kosze śmietnikowe, donice kwietnikowe, barierki, słupki itp., ustala się kształtowanie zagospodarowania terenu, w tym zieleni urządzonej w sposób pozwalający na zachowanie wskazanej na rysunku planu osi widokowej na Las Kabacki. Dla działek oznaczonych symbolem ZPc-j ustalono: wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 7%, ciągi piesze o szerokości minimum 3 m i dwukierunkowe ścieżki rowerowe o szerokości 2m, zagospodarowanie terenu zielenią urządzoną z elementami małej architektury, nasadzenia w formie rzędów lub szpalerów drzew. Podsumowując przeznaczenie poszczególnych działek wchodzących w skład zespołu nieruchomości aż 27.9 m 2 położonych jest na terenie przeznaczonym pod zieleń urządzoną i tereny rekreacyjne z dopuszczeniem usług podstawowych i drobnej zabudowy towarzyszącej funkcji, a m 2 przeznaczonych jest pod ciągi pieszorowerowe. Zestawienie przeznaczenia poszczególnych działek przedstawia tabela poniżej. Nr działki Pow ierzchnia [m2] Symbol Przeznaczenie 37/1, 38/1, 39, 41/1, 44/ ZP(US) tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji 37/1, 38/1, 39, 41/1, 44/ ZPc-j tereny ciagów pieszo-rowerowych 88, 91/2, 9/4, 9/6, 9/7, 92, 93, 97/3, 96/3, 45/ ZP(US) 89, 91, 92, 124, ZP(US) tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji tereny zieleni urządzonej, tereny sportu i rekreacji 8/11, 8/13, 89, 94 i 95/ ZPc-j tereny ciagów pieszo-rowerowych W związku z faktem iż zespół nieruchomości ma kształt nieregularny i częściowo nie stanowi aktualnie funkcjonalnej całości, w celu polepszenia warunków możliwego zagospodarowania przedmiotowego zespołu nieruchomości należałoby wykupić grunty sąsiednie. Analizując lokalizację zespołu nieruchomości, tj. położenie na skraju miasta w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i Lasu Kabackiego, zauważyć można, że strefa usług na tym terenie jest bardzo dobrze rozwinięta. Lokale usługowe w parterach bloków wielorodzinnych są w większości wykorzystywane, dodatkowo w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowego zespołu nieruchomości zlokalizowany jest wielkopowierzchniowy sklep TESCO, w którego miejsce w najbliższej przyszłości ma powstać galeria handlowa. Faktyczne możliwe wykorzystanie tego terenu to teren rekreacyjny, zwłaszcza, że w planie znajduje się zapis ustala się kształtowanie zagospodarowania terenu, w tym

7 zieleni urządzonej w sposób pozwalający na zachowanie wskazanej na rysunku planu osi widokowej na Las Kabacki. Aktualne wykorzystanie nieruchomości, ze względu na mocno restrykcyjne zapisy planu jest mocno problematyczne. Zapis planu nie wyklucza lokowania na analizowanym terenie zabudowy, dopuszcza jednak jedynie zabudowę określonego, znacznie mniej atrakcyjnego typu niż np. mieszkaniowy czy usługowy. Wydaje się, że możliwe jest także komercyjne zagospodarowanie terenu w zakresie np. kortów otwartych i krytych kortów tenisowych, miejsc wypoczynkowych, hal sportowych itp. Niektóre z urządzeń, budowli i budynków obsługi sportu, ze względu na dość intensywną zabudowę mieszkaniową obok, uniemożliwiającą ulokowanie większych, bardziej ekstensywnych form, mogą być zresztą nawet dość atrakcyjną inwestycją Opis funkcjonalny nieruchomości Położenie i komunikacja Przedmiotowy zespół nieruchomości położony jest w południowej części Warszawy, w dzielnicy Ursynów, obręby , , , w obszarze pomiędzy ul. Kabacką a ul. Nowoursynowską. Wyceniany zespół nieruchomości położony jest w odległości ok. 4 m od jednej z głównych ulic Ursynowa, Alei Komisji Edukacji Narodowej i o ok. 12,3 km od centrum Warszawy (wszystkie odległości zmierzone zostały w liniach prostych). Rysunek 3 Ogólna lokalizacja przedmiotowej nieruchomości. Bezpośrednie sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowią tereny mieszkaniowe i usługowe oraz tereny zielone. Otoczenie nieruchomości:

8 od strony wschodniej nieruchomość graniczy z ul. Nowoursynowską a dalej z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, od strony zachodniej graniczy z terenem niezagospodarowanym a dalej ze Stacją Techniczno-Postojową Kabaty, od strony północnej nieruchomość graniczy z terenami użytkowanymi rolniczo a dalej z ul. Kabacką i zabudową mieszkaniową wielorodzinną; od strony południowej graniczy z terenami użytkowanymi rolniczo a dalej z Lasem Kabackim. Rysunek 4 Szczegółowa lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Z punktu widzenia funkcji zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zespół nieruchomości posiada wystarczający dostęp do zaplecza usług, zaplecza bytowego oraz komunikacji publicznej Zagospodarowanie nieruchomości Przedmiotowy zespół nieruchomości aktualnie jest niezabudowany i niezagospodarowany, wykorzystywany jako pola uprawne. Przez część działek biegnie napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna 11kV Warunki dostępu do drogi publicznej Przedmiotowy zespół nieruchomości posiada dostęp do drogi publicznej, ul. Nowoursynowskiej. Dodatkowo na terenie zespołu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidziano ciągi pieszo-rowerowe umożliwiające dostęp do ul. Kabackiej, oznaczone symbolem 34 ZPc-j Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej. Szacowany zespół nieruchomości jest nieuzbrojony ale znajduje się w zasięgu miejskich sieci infrastruktury technicznej: wodociągowej, gazowej i elektroenergetycznej.

9 1.7. Stan prawny działek sąsiednich Dla potrzeb niniejszej opinii, ze względu na jej specyfikę, nie dokonywano ustalenia stanu wieczystoksięgowego nieruchomości sąsiednich. Analiza stanu własności działek sąsiadujących z przedmiotowym zespołem nieruchomości wskazuje, iż najprawdopodobniej sąsiednie działki są we władaniu m.st. Warszawy. Potencjalny inwestor, planując na przedmiotowym zespole nieruchomości, inwestycję mógłby poprawić stan funkcjonalny przedmiotowych działek, poprzez wzięcie w użytkowanie wieczyste działek sąsiednich. Mapa własności przedstawiona została poniżej (czerwonymi obwódkami zaznaczono zespół nieruchomości będący we władaniu Edbud S.A., kolor żółty odpowiada gruntom będącym własnością m.st. Warszawy): Rysunek 5 Fragment mapy własności gruntów Wydaje się więc, że istotną rolę dla ewentualnego nabywcy nieruchomości będzie miało ukształtowanie stosunków z m.st. Warszawą, bądź w zakresie współpracy, bądź w ogóle w sytuacji nabycia nieruchomości przez m.st. Warszawę. Zakładając, iż Edbud S.A. wykupiłby działki pomiędzy częściami swojej nieruchomości, bądź wziąłby je w użytkowanie wieczyste, w taki sposób aby nieruchomości tworzyły jeden zwarty kompleks, to stan działek wchodzących w przedmiotowy kompleks przedstawiałby się następująco: Rysunek 6 Wariant: wykup działek sąsiadujących z działkami będącymi własnością Edbudu

10 Powierzchnia wytypowana do wykupu zaznaczona jest kolorem niebieskim, działki zaznaczone kolorem czerwonym są własnością Edbudu. Powierzchnia wytypowana do wykupu wynosi łącznie ok. 2,656 ha (działki nr 34/1, 36, 91/5, 35, 91/6, 91/4, 9/8, 9/9, 8/14, 8/15, 9/1, 9/2, 93, 123, 95/1, 95/2, 96/1, 96/2, 97/1, 97/2, 4/1, 42). Powierzchnia kompleksu jaka powstałaby przez nabycie dodatkowych działek wynosiłaby ok. 5,8284 ha Kwestia wartości nieruchomości a ustalenia m.p.z.p. Poprzedni stan planistyczny, który obowiązywał do końca 23 r na terenie (Uchwała Rady Warszawy nr 35/199/92 z dnia r.), na którym położone są szacowane działki określał przeznaczenie terenu jako MU.25.- teren mieszkaniowo-usługowy. W związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego teren został określony jako ZP. W związku z faktem zmiany przeznaczenia terenu może zachodzić sytuacja utraty wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem m.p.z.p. W związku z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 23 nr 8 poz. 717 z dnia 27 marca 23 r.) art. 36 i art. 37 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw mu przysługujących, czyli nie zażądał od gminy, odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Roszczenia, o których mowa, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Nie należy w związku z powyższym wykluczać, że istnieje przysługujące właścicielowi związane z nieruchomością roszczenie względem gminy związane ze skutkami uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w cyklu przekształceń planistycznych MU.25 tzw. bezplanie ZP. Uwaga: fakt istnienia roszczenia pod względem stricte prawnym musi być przedmiotem oddzielnej analizy prawnej i niniejsza opinia nie stwierdza faktu przysługiwania ww. roszczenia a jedynie ewentualne zmiany wartości wynikające z różnych stanów planistycznych nieruchomości.

11 Liczba transakcji Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa II. OKREŚLENIE WARTOŚCI GRUNTU NIERUCHOMOŚCI PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM 2.1. Baza transakcyjna i obszar rynku dla oszacowania wartości gruntu Bazę transakcyjną dla budowy modelu wartości szacowanego gruntu, stanowią ceny transakcyjne obrotu gruntów niezabudowanych o wszystkich przeznaczeniach w okresie lat , zlokalizowanych na obszarze miasta stołecznego Warszawy, we wszystkich dzielnicach. Łącznie przeanalizowano i opisano szczegółowo pod względem analizowanych cech rynkowych 178 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych zanotowanych w tym okresie. Przyjęte kryteria dyskryminacji doboru transakcji wykorzystanych przy analizie rynku: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR komunikacja/infrastruktura, MNZ zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U zabudowa mieszkaniowa niska z usługami, PU zabudowa przemysłowo-usługowa, U zabudowa usługowa, MW zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami, UC zabudowa usług centrotwórczych. Z analizy wyłączono jedynie transakcje udziałami niższymi niż,25 (łącznie 29 transakcji) i gruntami o powierzchni niższej niż 5 m 2 (łącznie 17 transakcji) oraz pojedyncze transakcje o statusie niepewnym co do wszystkich cech rynkowych. W efekcie do analizy przyjęto zbiór 144 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych oraz zawierają klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podstawą dla analizy kształtowania się cen gruntów na obszarze rynku lokalnego. Liczebność transakcji przyjętych do analizy w podziale na poszczególne dzielnice obrazuje poniższy graf: Liczba transakcji z poszczególnych dzielnic Warszawy przyjętych do analizy wartości gruntów niezabudowanych Dzielnice

12 Lokalizację transakcji gruntami niezabudowanymi na mapie Warszawy (łącznie z transakcjami udziałami niższymi niż,25 i gruntami o powierzchni niższej niż 5 m 2 ) stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia poniższa mapa: 2.2. Analiza trendu czasowego dla gruntów W okresie ostatnich lat, tj. na przestrzeni lat (przyjęty okres badania transakcji rynku lokalnego), daje się średnio zaobserwować niewielki rosnący trend czasowy cen gruntów niezabudowanych, co obrazuje poniższy graf:

13 Standardized coefficients LN(zł/m2) Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa 1 Trend zmiany cen jednostkowych (postać logarytmiczna) gruntów niezabudowanych w Warszawie w okresie lat sty 9 kwi 9 lip 9 paź 9 sty 1 kwi 1 lip 1 paź 1 sty 11 kwi 11 Data transakcji Transakcje gruntami Trend multiplikatyny cen Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Uwzględniając powyższe, można stwierdzić parametry średnie trendu za badany okres, przy zastosowaniu regresji prostej (model multiplikatywny): Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -3,1976 4,2346 -,7551,453-9,2975 2,923 Data transakcji,2,1 2,2785,229,1,4 Wsp. zmiany na dzień Zmiana w % na rok 1,24 9,1% Uzyskane parametry trendu czasowego są istotne statystycznie:,12 LN(zł/m2) / Standardized coefficients (85% conf. interval),1,8 Data transakcji;,668,6,4,2 Variable Powyższe oznacza, że w analizie i wycenie uwzględnić należy stwierdzony trend zmiany cen w czasie, co zostało dokonane przez przyjęcie w analizie rynku i budowie modelu wartości gruntów zmiennej czasu aktualizującej transakcje na dzień wyceny w modelu multiplikatywnym. Dokonana analiza w trybie regresji wielorakiej, uwzględniającej nie tylko samo kształtowanie się cen w czasie, ale także kształtowanie się wszystkich pozostałych cech potwierdziło wyniki regresji prostej w ramach uwzględnienia cechy czasu w modelu: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Stała -1,769 2,9277 -,583,56-5,9244 2,516 Data transakcji,2,1 3,413,7,1,4 Współcz. Wpływ % 1,25 W efekcie powyższy wymiar wpływu czasu na ceny nieruchomości został uwzględniony w modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze rynku warszawskiego. 9,4%

14 Density Cumulative relative frequency Density Cumulative relative frequency Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa 2.3. Charakterystyka rynku lokalnego w aspekcie cen oraz wpływu cech rynkowych na poziom cen Podstawowe parametry statystyczne cen jednostkowych i całkowitych dla cen zaktualizowanych gruntów na obszarze rynku lokalnego przedstawia poniższe zestawienie: Parametr zł/m2 Cena Pow ierzchnia LN(zł/m2) LN(Cena) LN(Pow.) Liczba obserwacji Minimum 5 zł zł 5 3,91 9,58 3,91 Maksimum zł zł ,83 17,78 11,29 Rozstęp cenowy zł zł ,92 8,19 7,38 1-szy kwartyl 369 zł 3. zł 532 5,91 12,61 6,28 Mediana 63 zł zł 933 6,4 13,19 6,84 3-ci kwartyl 1. zł zł ,91 13,99 7,5 Średnia 957 zł zł ,45 13,29 6,87 Odchylenie standardowe zł zł 4.478,85 1,31 1,12 Współczynnik zmienności 137% 246% 226% 13,2% 9,9% 16,3% Skośność 5,92 6,45 9,78,28,18,12 Kurtoza 52,5 54,8 131,73,92,91,83 Błąd standardowy średniej 38 zł zł 131,3,4,3 Dolny przedział średniej (95%) 881 zł zł ,4 13,21 6,81 Górny przedział średniej (95%) 1.32 zł zł ,5 13,36 6,94 Średnia geometryczna 633 zł zł 965 6,39 13,22 6,78 Rozkład zaobserwowanych jednostkowych cen transakcyjnych na obszarze rynku lokalnego, dotyczących gruntów niezabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histogram dla cen transakcyjnych: Histograms Cumulative distributions,12,1,8,6,4, zł/m2 1,9,8,7,6,5,4,3,2, zł/m2 zł/m2 Log-normal(6,456;,8545) zł/m2 Log-normal(6,456;,8545) Histograms Cumulative distributions,16,14,12,1,8,6,4,2 1,9,8,7,6,5,4,3,2, Cena w zł Cena w zł Cena w zł Log-normal(13,2884;1,3138) Cena w zł Log-normal(13,2884;1,3138)

15 Density Cumulative relative frequency Density Cumulative relative frequency Density Cumulative relative frequency Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa Zaobserwowany rozkład cen jednostkowych ma wyraźny charakter log-normalny, co oznacza, że właściwym dla analizy jest model logarytmiczny, który cechuje się normalnym rozkładem logarytmów z cen, co przedstawia poniższy graf: Histograms Cumulative distributions,6,5 1,9,8,4,3,2,1,7,6,5,4,3,2, LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) Normal(6,456;,8545) LN(zł/m2) Normal(6,456;,8545) Histograms Cumulative distributions,6,5 1,9,8,4,3,2,1,7,6,5,4,3,2, LN(Cena) LN(Cena) LN(Cena) Normal(13,2884;1,3138) LN(Cena) Normal(13,2884;1,3138) Rozkład powierzchni gruntów obrazuje poniższy histogram: Histograms Cumulative distributions,8 1,7,9,6,8,7,5,6,4,5,3,4,2,3,2,1, Powierzchnia Powierzchnia Powierzchnia Log-normal(6,8724;1,1235) Powierzchnia Log-normal(6,8724;1,1235)

16 zł/m2 LN(zł/m2) Density Cumulative relative frequency Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa Histograms Cumulative distributions,5,45,4,35 1,9,8,7,3,25,2,15,1,5,6,5,4,3,2, LN(Pow.) LN(Pow.) LN(Pow.) Normal(6,8724;1,1235) LN(Pow.) Normal(6,8724;1,1235) Stwierdzenie występowania niesymetrycznego rozkładu log-normalnego cen jednostkowych, cen całkowitych i powierzchni gruntów jest uzasadnieniem dla zastosowania do wyceny modelu multiplikatywnego (w postaci logarytmicznej) w którym rozkład logarytmów z cen jednostkowych i całkowitych nieruchomości cechuje się rozkładem symetrycznym zbliżonym do normalnego, co obrazowały powyższe grafy. Nieliniową zależność pomiędzy lokalizacją nieruchomości liczoną w kilometrach od centrum miasta a cenami jednostkowymi nieruchomości w postaci prostej i logarytmicznej przedstawia poniższy graf: Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako nieliniowa funkcja odległości od centrum w kilomerach Ceny gruntów (wszystkich typów) w Warszawie jako liniowa funkcja logarytmiczna odległości od centrum w kilomerach 2. zł zł zł 14. zł 12. zł 1. zł 8. zł zł 5 4. zł 4 2. zł zł Odległość od centrum w km Transakcje gruntami Nieliniowa funkcja odległości 3 -,5,5 1 1,5 2 2,5 3 LN(Odległość od centrum w km) Transakcje gruntami Linia zależności potęgowej Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz współczynnikiem intensywności zabudowy i dopuszczalną wysokością zabudowy (w m) przedstawiają poniższe grafy:

17 LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) LN(zł/m2) Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa Regression of LN(zł/m2) by WIZ (R2=,292) 1 Regression of LN(zł/m2) by Wysokość zabudowy w metrach (R2=,2449) ,5 1 1,5 2 2,5 3 3, Współczynnik intensywności zabudowy Wysokość zabudowy w metrach Transakcje gruntami Linia regresji Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz powierzchnią nieruchomości i współczynnikiem kształtu nieruchomości przedstawiają poniższe grafy: Regression of LN(zł/m2) by LN(Powierzchnia m2) (R2=,183) Regression of LN(zł/m2) by Współczynnik kształtu nieruchomości (R2=,17) ,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 1,5 11,5 LN(Powierzchnia w m2.) Współczynnik kształtu nieruchomości Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Zależność pomiędzy cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) oraz lokalizacją względem głównych dróg i poziomem hałasu lotniczego w db (dla transakcji gruntami leżącymi powyżej izofony 45dB) przedstawiają poniższe grafy: Regression of LN(zł/m2) by Lokalizacja przy drogach (R2=,971) Regression of LN(zł/m2) by poziom hałasu lotniczego w db (R2=,1131) ,5 8 7, , , Lokalizacja przy drogach (wskaźnik sumaryczny) 4, poziom hałasu lotniska Okęcie i Bemowo w db Transakcje gruntami Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%) Transakcje w zasięgu hałasu Linia regresji Conf. interval (Mean 85%) Conf. interval (Obs. 85%)

18 2.4. Określenie stopni i wartości cech rynkowych Do analizy przyjęto następujące cechy rynkowe nieruchomości: data transakcji: cecha ilościowa; typ prawa: własność/użytkowanie wieczyste dla stawki opłaty rocznej uw 1% - grunty mieszkaniowe i uw 3% grunty niemieszkaniowe cecha jakościowa; powierzchnia gruntu: w postaci logarytmu LN(Pow. gruntu) cecha ilościowa; współczynnik kształtu nieruchomości: współczynnik obrazujący kształt działki, wg wzoru Wk = 4*π*P/O 2, gdzie: P pow., O obwód cecha ilościowa; liczba działek nieruchomości: cecha ilościowa; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km (przyjęty punkt centralny: 52, o N, 21,12143 o E): cecha ilościowa; lokalizacja ogólna: lokalizacja na poziomie dzielnic cecha jakościowa; lokalizacja względem układu drogowego: przyjęto syntetyczny sumaryczny wskaźnik lokalizacji wobec dróg z następującymi wagami: GPR główne przestrzenie o charakterze reprezentacyjnym: 4, PGP powiązania głównych przestrzeni o charakterze reprezentacyjnym: 3, CW ciągi wielofunkcyjne: 1, Z drogi zbiorcze:2, GPP główne przestrzenie publiczne 1. lokalizacja względem hałasu lotniczego: przyjęto granice strefy wyraźnego oddziaływania hałasu lotniczego (lotniska Okęcie i Bemowo) na poziomie izofony 55 db cecha jakościowa; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: strefa centrum, strefa śródmieścia funkcjonalnego, strefa miejska, strefa przedmieść cecha jakościowa; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), KOM/INFR komunikacja/infrastruktura, MNZ zabudowa mieszkaniowa na obszarach zalesionych, MN zabudowa mieszkaniowa niska, MN+U zabudowa mieszkaniowa niska z usługami, PU zabudowa przemysłowo-usługowa, U zabudowa usługowa, MW zabudowa mieszkaniowa wysoka, MW+U zabudowa wysoka z usługami, UC zabudowa usług centrotwórczych. stan planistyczny: dla nieruchomości jest tylko studium albo jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cecha jakościowa; decyzje: dla nieruchomości wydano decyzje: decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o warunkach zabudowy terenu lub zezwolenie na budowę lub nie wydawano decyzji cecha jakościowa; powierzchnia biologicznie czynna: przyjęto stany: PBC nie występuje, PBC do 6% i PBC powyżej 6% powierzchni nieruchomości cecha jakościowa; zabudowa do rozbiórki: występuje/nie występuje cecha jakościowa; W analizie transakcji uwzględniono także warunki transakcji: sprzedający: podmiot prywatny/ podmiot publiczny/sprzedaż wymuszona cecha jakościowa. kupujący: podmiot prywatny/ podmiot publiczny cecha jakościowa. sprzedaż w drodze przetargu: tak/nie cecha jakościowa.

19 2.5. Model wyceny gruntu wyniki analizy Analizy wpływu cech na ceny i wyceny dokonano metodą analizy statystycznej rynku, model regresji wielorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej ze zmienną objaśniającą w postaci logarytmu naturalnego z ceny. W wyniku zastosowania analizy uzyskano wyniki wpływu poszczególnych cech rynkowych na poziom cen przedstawione w poniższej tabeli: Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Stała -1,769 2,9277 -,583,56-5,9244 2,516,1814 Data transakcji,2,1 3,413,7,1,4 1,2 9,4% LN(Powierzchnia w m2),9397,168 56,665 <,1,9155,9638 2,5592-5,9% Współczynnik kształtu,685,78 8,7445 <,1,572,797 1,78 7,1% Liczba działek,76,169,4479,6543 -,168,319 1,76,8% LN(Odległość od centrum w km) -,7141,931-7,6729 <,1 -,8481 -,58, ,% Lokalizacja przy drogach,322,121 2,6655,78,148,496 1,328 3,3% Prawo-własność,, 1,,% Prawo-uw1% -,2,765 -,32,9974 -,115,11,9998,% Prawo-uw3% -,143,116-1,286,2271 -,374,269, ,1% Dzielnica-Ochota,9475,1917 4,9436 <,1,6714 1,2236 2, ,9% Dzielnica-Żoliborz,4639,2573 1,831,716,933,8345 1,592 59,% Dzielnica-Ursynów,469,1752 2,635,86,285,7133 1, ,5% Dzielnica-Mokotów,4565,168 2,839,46,2249,6881 1, ,9% Dzielnica-Włochy,288,1653 1,7426,817,499,526 1, ,4% Dzielnica-Bielany,283,1637 1,7116,872,444,5161 1, ,3% Dzielnica-Bemowo,2377,1827 1,313,1934 -,254,59 1, ,8% Dzielnica-Ursus,2188,1862 1,1751,242 -,494,4871 1, ,5% Dzielnica-Wesoła,1998,1827 1,937,2743 -,634,4629 1, ,1% Dzielnica-Śródmieście,1972,261,7583,4484 -,1774,5719 1,218 21,8% Dzielnica-Praga Południe,1493,1631,9152,363 -,857,3842 1,161 16,1% Dzielnica-Wola,, 1,,% Dzielnica-Wawer -,28,169-1,188,2351 -,4443,427,818-18,2% Dzielnica-Rembertów -,4699,175-2,6848,74 -,7221 -,2178, ,5% Dzielnica-Wilanów -,4956,1864-2,6592,79 -,764 -,2271,692-39,1% Dzielnica-Białołęka -,4977,164-3,344,25 -,7339 -,2614,679-39,2% Dzielnica-Targówek -,652,1724-3,779,2 -,8986 -,418, ,8% Dzielnica-Praga Północ -1,126,3211-3,4341,6-1,5652 -,641,332-66,8% strefa poziom hałasu-do 55dB,, 1,,% strefa poziom hałasu-powyżej 55dB -,294,754-3,853,1 -,3989 -,1818,748-25,2% Decyzja-doulicp,3785,1326 2,8552,44,1875,5695 1,461 46,% Decyzja-pnb,2425,1297 1,877,616,558,4293 1, ,4% Decyzja-wzt,221,433 5,862 <,1,1577,2824 1, ,6% Decyzja-brak,, 1,,% Stan planistyczny-mpzp,144,426 3,3786,8,826,255 1, ,5% Stan planistyczny-studium,, 1,,% Strefa funkcjonalna-centrum,219,2139,944,3454 -,162,511 1, ,4% Strefa funkcjonalna-śródmieścia funkcjonalnego,, 1,,% Strefa funkcjonalna-miejska -,1223,1257 -,9731,337 -,334,588, ,5% Strefa funkcjonalna-przedmieść -,1632,1463-1,115,2651 -,374,476, ,1% SOW-UC,364,1546 1,9821,477,837,529 1, ,8% SOW-MW+U,2253,138 2,1714,31,758,3747 1, ,3% SOW-MW,1535,777 1,9751,485,415,2655 1, ,6% SOW-U,1445,77 2,453,411,427,2463 1, ,5% SOW-MNZ,427,93,4726,6366 -,874,1727 1,436 4,4% SOW-MN+U,43,785,543,9567 -,188,1173 1,43,4% SOW-MN,, 1,,% SOW-PU -,296,1219 -,2425,885 -,252,1461,979-2,9% SOW-KOM/INFR -,2165,744-2,995,37 -,3237 -,193,853-19,5% SOW-Z -,747,757-9,787 <,1 -,8498 -,6316, ,3% Pow. biol. czynna-nie występuje,, 1,,% Pow. biol. czynna-do 6% -,1439,446-3,2241,13 -,282 -,796,866-13,4% Pow. biol. czynna-pow. 6% -,2615,675-3,8713,1 -,3588 -,1642, ,% Bud. do rozb.-tak,2538,768 3,349,1,1432,3644 1, ,9% Bud. do rozb.-nie,, 1,,% Przetarg-nie,, 1,,% Przetarg-przetarg -,152,113 -,936,3523 -,268,576,91-1,% Sprzedający-podmiot rynkowy,, 1,,% Sprzedający-podmiot publiczny -,195,167-1,7862,743 -,3442 -,369, ,3% Sprzedający-sprzedaż wymuszona -,3191,1698-1,8788,65 -,5637 -,744, ,3% Kupujący-podmiot publiczny,69,67,993,3634 -,356,1575 1,628 6,3% Kupujący-podmiot rynkowy,, 1,,%

20 LN(Cena) Edbud S.A. Warszawa, ul. Nowoursynowska analiza wariantowa Wpływ %-owy obrazuje wpływ (in plus i in minus) ze względu na różne stany cech rynkowych w ramach analizowanych zmiennych na 1 stopień zmiany cechy (dla wielkości i odległości od centrum w km, które zostały przyjęte w postaci logarytmicznej dla wzrostu x 2,71 postać logarytmu naturalnego). Uwzględniając powyższe uzyskane metodą regresji wielorakiej parametry sprawności modelu określenia ceny przedstawiają poniższe zestawienia: Goodness of fit statistics: Observations 116 DF 118 R2 83,3% Adjusted R2 82,5% MSE,318 RMSE,5494 MAPE 3,393 DW 1,8964 Press RMSE,5773 Powyższe pokazuję, że analiza wyjaśniła ok. 83% obserwowanej na rynku zmienności cen całkowitych, przy istotności regresji. Analysis of variance: Source DF Sum of squares Mean squares Zależność pomiędzy zaobserwowanymi cenami całkowitymi (w postaci logarytmicznej) LN(cena) i cenami określonymi przez model szacowania Pred(LN(cena) przedstawia poniższy graf: F Pr > F Model , , ,254 <,1 Error ,413,318 Corrected Total ,66 Computed against model Y=Mean(Y) 18 Pred(LN(Cena)) / LN(Cena) Pred(LN(Cena))

21 2.6. Wariant wyceny: nabycie działek sąsiednich wartość całości Uwzględniając parametry modelu szacowania można określić wartość nieruchomości przy przyjęciu następujących cech rynkowych: data transakcji: data wyceny typ prawa: własność; powierzchnia gruntu: m 2 ; współczynnik kształtu nieruchomości: 3,37; liczba działek nieruchomości: 1 przyjęto dla jednego kompleksu; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km: 14,4 km; lokalizacja ogólna (dzielnica): Ursynów; lokalizacja względem układu drogowego: PGP = 3. lokalizacja względem hałasu lotniczego: do 55 db; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: przedmieścia; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: Z/N tereny zielone i tereny zurbanizowane nieprzeznaczone do zabudowy (towarzyszące), stan planistyczny: plan; decyzje: brak ; powierzchnia biologicznie czynna: powyżej 6%; zabudowa do rozbiórki: nie występuje; Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Stan cechy Stała -1,769 2,9277 -,583,56-5,9244 2,516,1814-1,769 9,4% ,92 Data transakcji,2,1 3,413,7,1,4 1,2 1,1178 LN(Pow.),9397,168 56,665 <,1,9155,9638 2,5592-5,9% ,3112,5159 Wk,685,78 8,7445 <,1,572,797 1,78 7,1% 3,37,237 1,2595 Liczba działek,76,169,4479,6543 -,168,319 1,76,8% 1,76 1,76 LN(Odległość od centrum w km) -,7141,931-7,6729 <,1 -,8481 -,58, ,% 14,4-1,95,1488 Lokalizacja przy drogach,322,121 2,6655,78,148,496 1,328 3,3% 3,967 1,115 Prawo - własność,, 1,,% 1, Prawo - uw1% -,2,765 -,32,9974 -,115,11,9998,% 1, Prawo - uw3% -,143,116-1,286,2271 -,374,269, ,1% Dzielnica - Ursynów,469,1752 2,635,86,285,7133 1, ,5% 1,469 1,5855 strefa poziom hałasu - do 55dB,, 1,,% 1, strefa poziom hałasu - powyżej 55dB -,294,754-3,853,1 -,3989 -,1818,748-25,2% 1, Decyzja - doulicp,3785,1326 2,8552,44,1875,5695 1,461 46,% Decyzja - pnb,2425,1297 1,877,616,558,4293 1, ,4% Decyzja - wzt,221,433 5,862 <,1,1577,2824 1, ,6% 1, Decyzja - brak,, 1,,% 1, Stan planistyczny - mpzp,144,426 3,3786,8,826,255 1, ,5% 1,144 Stan planistyczny - studium,, 1,,% 1,1549 Strefa funkcjonalna - centrum,219,2139,944,3454 -,162,511 1, ,4% Strefa funkcjonalna - śródmieścia funkcjonalnego,, 1,,% Strefa funkcjonalna - miejska -,1223,1257 -,9731,337 -,334,588, ,5%,8494 Strefa funkcjonalna - przedmieść -,1632,1463-1,115,2651 -,374,476, ,1% 1 -,1632 SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych,364,1546 1,9821,477,837,529 1, ,8% SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami,2253,138 2,1714,31,758,3747 1, ,3% SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka,1535,777 1,9751,485,415,2655 1, ,6% SOW - U: zabudowa usługowa,1445,77 2,453,411,427,2463 1, ,5% SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych,427,93,4726,6366 -,874,1727 1,436 4,4% SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami,43,785,543,9567 -,188,1173 1,43,4%,4768 SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska,, 1,,% SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -,296,1219 -,2425,885 -,252,1461,979-2,9% SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -,2165,744-2,995,37 -,3237 -,193,853-19,5% SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy -,747,757-9,787 <,1 -,8498 -,6316, ,3% 1, -,747 Pow. biol. czynna - nie występuje,, 1,,% Pow. biol. czynna - do 6% -,1439,446-3,2241,13 -,282 -,796,866-13,4%,7699 Pow. biol. czynna - pow. 6% -,2615,675-3,8713,1 -,3588 -,1642, ,% 1 -,2615 Bud. do rozb. - tak,2538,768 3,349,1,1432,3644 1, ,9% Bud. do rozb. - nie,, 1,,% 1, 1, 275,6 zł 16,5918, zł Wkład w wartość Współcz. dla cechy Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 275,6 zł/m 2 i cenie całkowitej wynoszącej zł. W zaokrągleniu do pełnych 1. zł, wartość nieruchomości wynosi zł.

22 2.7. Wariant wyceny: przeznaczenie terenu, na którym położone są działki: tereny mieszkaniowo-usługowe MU.25 (jak w poprzednim planie). Uwzględniając parametry modelu szacowania można określić wartość nieruchomości przy przyjęciu następujących cech rynkowych: data transakcji: data wyceny; typ prawa: własność; powierzchnia gruntu: m 2 ; współczynnik kształtu nieruchomości: 2,93 współczynnik ważony dla dwóch odrębnych części nieruchomości; liczba działek nieruchomości: 2 przyjęto dla dwóch oddzielnych części; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km: 14,4 km; lokalizacja ogólna (dzielnica): Ursynów; lokalizacja względem układu drogowego: PGP = 3 minus 3 za brak bezpośredniego dostępu i leżenie na uboczu; lokalizacja względem hałasu lotniczego: do 55 db; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: przedmieścia; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami stan planistyczny: plan; decyzje: brak ; powierzchnia biologicznie czynna: powyżej 6%; zabudowa do rozbiórki: nie występuje; Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Stan cechy Stała -1,769 2,9277 -,583,56-5,9244 2,516,1814-1,769 9,4% ,92 Data transakcji,2,1 3,413,7,1,4 1,2 1,1178 LN(Pow.),9397,168 56,665 <,1,9155,9638 2,5592-5,9% ,7545,5347 Wk,685,78 8,7445 <,1,572,797 1,78 7,1% 2,93,26 1,2221 Liczba działek,76,169,4479,6543 -,168,319 1,76,8% 2,151 1,153 LN(Odległość od centrum w km) -,7141,931-7,6729 <,1 -,8481 -,58, ,% 14,4-1,95,1488 Lokalizacja przy drogach,322,121 2,6655,78,148,496 1,328 3,3%, 1, Prawo - własność,, 1,,% 1, Prawo - uw1% -,2,765 -,32,9974 -,115,11,9998,% 1, Prawo - uw3% -,143,116-1,286,2271 -,374,269, ,1% Dzielnica - Ursynów,469,1752 2,635,86,285,7133 1, ,5% 1,469 1,5855 strefa poziom hałasu - do 55dB,, 1,,% 1, strefa poziom hałasu - powyżej 55dB -,294,754-3,853,1 -,3989 -,1818,748-25,2% 1, Decyzja - doulicp,3785,1326 2,8552,44,1875,5695 1,461 46,% Decyzja - pnb,2425,1297 1,877,616,558,4293 1, ,4% Decyzja - wzt,221,433 5,862 <,1,1577,2824 1, ,6% 1, Decyzja - brak,, 1,,% 1, Stan planistyczny - mpzp,144,426 3,3786,8,826,255 1, ,5% 1,144 Stan planistyczny - studium,, 1,,% 1,1549 Strefa funkcjonalna - centrum,219,2139,944,3454 -,162,511 1, ,4% Strefa funkcjonalna - śródmieścia funkcjonalnego,, 1,,% Strefa funkcjonalna - miejska -,1223,1257 -,9731,337 -,334,588, ,5%,8494 Strefa funkcjonalna - przedmieść -,1632,1463-1,115,2651 -,374,476, ,1% 1 -,1632 SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych,364,1546 1,9821,477,837,529 1, ,8% SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami,2253,138 2,1714,31,758,3747 1, ,3% 1,2253 SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka,1535,777 1,9751,485,415,2655 1, ,6% SOW - U: zabudowa usługowa,1445,77 2,453,411,427,2463 1, ,5% SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych,427,93,4726,6366 -,874,1727 1,436 4,4% SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami,43,785,543,9567 -,188,1173 1,43,4% 1,2527 SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska,, 1,,% SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -,296,1219 -,2425,885 -,252,1461,979-2,9% SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -,2165,744-2,995,37 -,3237 -,193,853-19,5% SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy -,747,757-9,787 <,1 -,8498 -,6316, ,3% Pow. biol. czynna - nie występuje,, 1,,% Pow. biol. czynna - do 6% -,1439,446-3,2241,13 -,282 -,796,866-13,4%,7699 Pow. biol. czynna - pow. 6% -,2615,675-3,8713,1 -,3588 -,1642, ,% 1 -,2615 Bud. do rozb. - tak,2538,768 3,349,1,1432,3644 1, ,9% Bud. do rozb. - nie,, 1,,% 1, 1, 665,85 zł 16,8817, zł Wkład w wartość Współcz. dla cechy Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 663,85 zł/m 2 i cenie całkowitej wynoszącej zł. W zaokrągleniu do pełnych 1. zł, wartość nieruchomości wynosi zł.

23 2.8. Wariant wyceny: nabycie działek sąsiednich wartość całości + przeznaczenie terenu, na którym położone są działki: tereny mieszkaniowo-usługowe MU.25 (jak w poprzednim planie). Uwzględniając parametry modelu szacowania można określić wartość nieruchomości przy przyjęciu następujących cech rynkowych: data transakcji: data wyceny; typ prawa: własność; powierzchnia gruntu: m 2 ; współczynnik kształtu nieruchomości: 3,37; liczba działek nieruchomości: 1 przyjęto dla jednego kompleksu; lokalizacja odległość od centrum Warszawy w km: 14,4 km; lokalizacja ogólna (dzielnica): Ursynów; lokalizacja względem układu drogowego: PGP = 3. lokalizacja względem hałasu lotniczego: do 55 db; lokalizacja w strefie funkcjonalnej wg Studium: przedmieścia; SOW sposób optymalnego wykorzystania gruntu: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami stan planistyczny: plan; decyzje: brak ; powierzchnia biologicznie czynna: powyżej 6%; zabudowa do rozbiórki: nie występuje; Parametr Wartość parametru Błąd standardowy t Pr > t Dolny przedział ufności (85%) Górny przedział ufności (85%) Współcz. Wpływ % Stan cechy Stała -1,769 2,9277 -,583,56-5,9244 2,516,1814-1,769 9,4% ,92 Data transakcji,2,1 3,413,7,1,4 1,2 1,1178 LN(Pow.),9397,168 56,665 <,1,9155,9638 2,5592-5,9% ,3112,5159 Wk,685,78 8,7445 <,1,572,797 1,78 7,1% 3,37,237 1,2595 Liczba działek,76,169,4479,6543 -,168,319 1,76,8% 1,76 1,76 LN(Odległość od centrum w km) -,7141,931-7,6729 <,1 -,8481 -,58, ,% 14,4-1,95,1488 Lokalizacja przy drogach,322,121 2,6655,78,148,496 1,328 3,3% 3,967 1,115 Prawo - własność,, 1,,% 1, Prawo - uw1% -,2,765 -,32,9974 -,115,11,9998,% 1, Prawo - uw3% -,143,116-1,286,2271 -,374,269, ,1% Dzielnica - Ursynów,469,1752 2,635,86,285,7133 1, ,5% 1,469 1,5855 strefa poziom hałasu - do 55dB,, 1,,% 1, strefa poziom hałasu - powyżej 55dB -,294,754-3,853,1 -,3989 -,1818,748-25,2% 1, Decyzja - doulicp,3785,1326 2,8552,44,1875,5695 1,461 46,% Decyzja - pnb,2425,1297 1,877,616,558,4293 1, ,4% Decyzja - wzt,221,433 5,862 <,1,1577,2824 1, ,6% 1, Decyzja - brak,, 1,,% 1, Stan planistyczny - mpzp,144,426 3,3786,8,826,255 1, ,5% 1,144 Stan planistyczny - studium,, 1,,% 1,1549 Strefa funkcjonalna - centrum,219,2139,944,3454 -,162,511 1, ,4% Strefa funkcjonalna - śródmieścia funkcjonalnego,, 1,,% Strefa funkcjonalna - miejska -,1223,1257 -,9731,337 -,334,588, ,5%,8494 Strefa funkcjonalna - przedmieść -,1632,1463-1,115,2651 -,374,476, ,1% 1 -,1632 SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych,364,1546 1,9821,477,837,529 1, ,8% SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami,2253,138 2,1714,31,758,3747 1, ,3% 1,2253 SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka,1535,777 1,9751,485,415,2655 1, ,6% SOW - U: zabudowa usługowa,1445,77 2,453,411,427,2463 1, ,5% SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych,427,93,4726,6366 -,874,1727 1,436 4,4% SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami,43,785,543,9567 -,188,1173 1,43,4% 1,2527 SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska,, 1,,% SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -,296,1219 -,2425,885 -,252,1461,979-2,9% SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -,2165,744-2,995,37 -,3237 -,193,853-19,5% SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy -,747,757-9,787 <,1 -,8498 -,6316, ,3% Pow. biol. czynna - nie występuje,, 1,,% Pow. biol. czynna - do 6% -,1439,446-3,2241,13 -,282 -,796,866-13,4%,7699 Pow. biol. czynna - pow. 6% -,2615,675-3,8713,1 -,3588 -,1642, ,% 1 -,2615 Bud. do rozb. - tak,2538,768 3,349,1,1432,3644 1, ,9% Bud. do rozb. - nie,, 1,,% 1, 1, 723,84 zł 17,5578, zł Wkład w wartość Współcz. dla cechy Uwzględniając powyższe obliczenia, wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenie jednostkowej wynoszącej 723,84 zł/m 2 i cenie całkowitej wynoszącej zł. W zaokrągleniu do pełnych 1. zł, wartość nieruchomości wynosi zł.

24 III. WYNIKI ANALIZY Wartości nieruchomości w trzech wariantach analizy, zgodnie z przyjętymi założeniami, co do wariantów: Wariant I. analizy: wartość hipotetycznej nieruchomości powstałej z połącznia nieruchomości będącej własnością Zamawiającego z nieruchomościami sąsiednimi w celu poprawy funkcjonalności nieruchomości. Powierzchnia kompleksu jaka powstałaby przez nabycie dodatkowych działek wynosiłaby ok. 5,8284 ha. Wariant II. analizy: wartość nieruchomości przy przyjęciu hipotetycznego sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) wynikającego ze stanu planistycznego, który obowiązywał na terenie, na którym położone są szacowane działki do końca 23 r.: przeznaczenie terenu MU.25 - teren mieszkaniowo-usługowy, czyli SOW: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami. Wariant III. analizy: połączenie ww. wariantów: wartość hipotetycznej nieruchomości powstałej z połącznia nieruchomości będącej własnością Zamawiającego z nieruchomościami sąsiednimi w celu poprawy funkcjonalności nieruchomości (łączna powierzchnia ok. 5,8284 ha), przy przyjęciu hipotetycznego sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) wynikającego ze stanu planistycznego, który obowiązywał na terenie, na którym położone są szacowane działki do końca 23 r.: przeznaczenie terenu MU.25.- teren mieszkaniowo-usługowy, czyli SOW: MW+U: zabudowa mieszkaniowa wysoka z usługami. wynoszą, odpowiednio: Wariant Wartość nieruchomości Wartosć jednostkowa [zł/m2] Wariant I. analizy zł 275,6 zł Wariant II. analizy zł 663,85 zł Wariant III. analizy zł 723,84 zł Tomasz Kotrasiński

25 IV. Klauzule i zastrzeżenia Wartość określona w niniejszym opracowaniu oszacowana została w postaci wolnej od ewentualnie istniejących obciążeń hipotecznych ciążących na nieruchomości/nieruchomościach. Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości oraz stanu technicznego i prawnego nieruchomości oraz jej otoczenia. Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, maksymalnie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość. Wykorzystanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków prawnych. Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt Wykorzystanie niniejszego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 1.2., bądź przez osoby trzecie albo wobec osób trzecich bez zgody autora jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. RealExperts.pl sp. z o.o. w dobrej wierze wykorzystuje te dane, informacje i dokumenty, które uzyskane zostały od Zamawiającego niniejsze opracowanie lub właściciela (resp. użytkownika wieczystego), na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. RealExperts.pl sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem.