Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe grudnia Rynek inwestycyjny q W okresie -q wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł, (vs., w -q). Według naszych szacunków ich całoroczna wartość wyniesie prawie, nieco mniej niż w r. Skala spadku nie oznacza jednak zmiany trendu wzrostowego obserwowanego od 9 r. W r. polski rynek inwestycyjny zanotuje mniejszy spadek wolumenu transakcji niż szeroki rynek europejski (który może się skurczyć o ok. %). Udział Polski w europejskim rynku inwestycyjnym wzrósł w -q do ok.,% (vs.,% w r.). Mimo że w ostatnich latach wartość krajowych zasobów nowoczesnej powierzchni komercyjnej wzrosła o ok. %, to wolumen obrotów pozostaje poniżej poziomu z lat -. Na dojrzałych rynkach w Europie wolumeny transakcyjne osiągnęły poziom sprzed kryzysu już w latach -. Wartości kapitałowe w Polsce wyrażone w EUR pozostają w trendzie lekko spadkowym, z wyłączeniem rynku magazynowego, gdzie trend jest boczny do lekko wzrostowego. Wartości kapitałowe wyrażone w PLN są w trendzie bocznym do lekko wzrostowego. Niedoszacowanie polskich nieruchomości komercyjnych może wynikać ze słabszego nastawienia wobec rynków wschodzących oraz osłabienia złotego. Czynnikiem ograniczającym potencjał wzrostu cen jest również wysoka elastyczność podaży. Wiodącym sektorem na polskim rynku inwestycyjnym pozostają nieruchomości handlowe. W następnych kwartałach oczekujemy ponownego wzrostu zainteresowania nieruchomościami biurowymi oraz dalszej ekspansji w sektorze magazynowym. Zdecydowaną większość podmiotów aktywnych na rynku inwestycyjnym po stronie kupujących stanowią podmioty zagraniczne, w -q udział polskich podmiotów wynosił zaledwie,%. Zmiany w interpretacjach w stosowaniu podatku VAT przy pewnych typach transakcji oraz planowane opodatkowanie podatkiem CIT struktur typu FIZ są obecnie dosyć nerwowo przyjmowane przez środowisko inwestorskie. Jest to prawdopodobnie powód opóźniania części planowanych inwestycji. Stopy kapitalizacji raportowane przez wiodące agencje pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najniższe raportowane stopy kapitalizacji to,%, oczekujemy niebawem transakcji na poziomie ok. %. Estymowana przez KPMG marża (na EURIBOR M) dla kredytów inwestycyjnych w branży nieruchomości komercyjnych to obecnie pb (spadek o pb r/r). Normalizacja polityki pieniężnej głównych banków centralnych (choć bardzo powolna w przypadku EBC) i wynikający z tego wzrost kosztów finasowania wpłyną na wzrost stóp kapitalizacji nieruchomości komercyjnych, co w okresie przejściowym może powodować spadki wartości kapitałowych oraz pogorszenie płynności na rynku. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki () Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) () 8 Stopy kapitalizacji (minimalne) sektor biurowy 9 8 % Wrocław Lódź / Polska centralna mar mar 8 mar mar mar mar Stopy procentowe w strefie euro, oprocentowanie kredytów dla przedsiębiorstw niefinansowych w EUR (w Polsce) i kwotowania CDS EUR Y dla Polski % pkt. Prognoza EURIBOR M Stopa refinansowa EBC Opr. kredytów powyżej mln EUR (mma) - CDS EUR Y (P) mar mar 8 mar mar mar mar Źródło: EBC, NBP, Reuters Datastream, PKO Bank Polski

2 Rynek inwestycyjny q. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce (na lata - ) pozostają pozytywne, mimo spowolnienia wzrostu gospodarczego w Polsce w h i wzrostu niepewności w otoczeniu zewnętrznym (oczekiwania na powyborczą zmianę polityki gospodarczej w USA, Brexit, problemy europejskich banków, strukturalne spowolnienie chińskiej gospodarki). Utrzymaniu solidnego wzrostu gospodarczego w kolejnych latach (w pobliżu potencjalnego poziomu ok. %) sprzyjać będą m.in. nowa fala środków UE, dalszy napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych, niski poziom zadłużenia polskiej gospodarki, nadal duża konkurencyjność kosztowa, fundamentalne niedowartościowanie kursu złotego oraz ekspansja eksportowa polskich przedsiębiorstw. Członkowie Rady Polityki Pieniężnej (RPP) podkreślają, że stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego (NBP) powinny pozostać bez zmian tak długo jak możliwe. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych na obecnym poziomie (referencyjna:,%). Spadek dynamiki PKB w h poniżej % nie spowoduje zmiany dotychczasowej polityki RPP, ponieważ argumentami przeciwko redukcji stóp jest dbałość o stabilność systemu finansowego, presja na osłabienie złotego oraz spodziewany szybki powrót inflacji CPI w pobliże,% r/r, tj. dolnej granicy dopuszczalnych odchyleń od celu. W świetle wypowiedzi członków RPP oraz najbardziej prawdopodobnego scenariusza rozwoju sytuacji makroekonomicznej (powrót dynamiki PKB powyżej % i powrót inflacji w granice celu,% +/-pp), można się spodziewać, że pierwszą decyzją RPP będzie podwyżka stóp procentowych, ale nie wcześniej niż w 8 r. Proces podwyższania stóp procentowych powinien być przy tym bardzo stopniowy, m.in. ze względu na powolny proces normalizacji polityki pieniężnej głównych banków centralnych. Przewidywana kontynuacja podwyżek stóp procentowych w USA oraz utrzymywanie się ostrożnego nastawienia wobec rynków wschodzących będą sprzyjać utrzymaniu fundamentalnego niedowartościowania złotego. Przewidujemy, że w latach - kurs EURPLN pozostanie relatywnie wysoki (ok.,), a dopiero w kolejnych latach powinna nastąpić stopniowa aprecjacja złotego za sprawą poprawy nastawienia do rynków wschodzących, dobrych wyników polskiej gospodarki oraz podwyżek stóp procentowych NBP. EBC w grudniu r. wydłużył okres obowiązywania programu QE do końca r., redukując (począwszy od kwietnia r.) skalę miesięcznego skupu aktywów do. Oczekiwane zwiększenie restrykcyjności polityki pieniężnej Fed (i umocnienie USD) w kolejnych kwartałach oznaczają spadek prawdopodobieństwa kolejnych działań stymulacyjnych ze strony EBC (w szczególności obniżki stóp procentowych). Jednocześnie, ze względu na strukturalne problemy wielu gospodarek strefy euro, polityka EBC pozostanie mocno akomodacyjna, a dywergencja między stopami procentowymi w strefie euro i USA będzie się zwiększać. Uważamy, że EBC utrzyma ujemne stopy procentowe przynajmniej do początku 9 r. W scenariuszu bazowym zakładamy wzrost stopy refinansowej EBC do,% na koniec r. W przypadku Fed spodziewamy się wzrostu głównej stopy procentowej do,% na koniec 8 r. Spowolnienie wzrostu PKB w h jest przejściowe a średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego pozostają pozytywne. Stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian co najmniej do końca r. Utrzymanie fundamentalnego niedowartościowania złotego w średnim terminie, stopniowa aprecjacja po r. EBC utrzyma ujemne stopy procentowe przynajmniej do końca 8 r.

3 Rynek inwestycyjny q Stopy procentowe w strefie euro, oprocentowanie kredytów dla przedsiębiorstw niefinansowych w EUR (w Polsce) i kwotowania CDS EUR Y dla Polski % pkt. Prognoza Stopy procentowe w Polsce, USA, strefie euro i Szwajcarii % Prognoza EBC Fed SNB NBP EURIBOR M Stopa refinansowa EBC - Opr. kredytów powyżej mln EUR (mma) CDS EUR Y (P) mar mar 8 mar mar mar mar Źródło: EBC, NBP, Reuters Datastream, PKO Bank Polski. Kwotowania CDS obrazują premię za ryzyko -letniego długu Skarbu Państwa denominowanego w EUR. Im wyższe kwotowania, tym wyższe postrzegane ryzyko dla kraju. - mar mar 8 mar mar mar mar Źródło: EBC, NBP, Fed, SNB, PKO Bank Polski. Niemniej, nie należy się spodziewać, że stopy procentowe wzrosną do poziomów notowanych przed globalnym kryzysem finansowym. Spadek produktywności i idące w ślad za nim osłabienie dynamiki potencjalnego PKB oznacza niższe długookresowe stopy procentowe i spłaszczenie ścieżki ich przyszłego wzrostu. Pokryzysowe osłabienie wzrostu światowej gospodarki, mniejsza stabilność geopolityczna oraz przewidywany wzrost znaczenia partii populistycznych może oznaczać pogorszenie nastawienia inwestorów wobec gospodarek wschodzących oraz trwały wzrost oczekiwanej premii za ryzyko (widoczny m.in. we wzroście spreadów CDS). Według badań ankietowych KPMG (w q) marże (na EURIBOR M) przy kredytach inwestycyjnych wynoszą średnio pb po spadku o pb r/r. W porównaniu z rynkiem niemieckim marże w Polsce są wyższe o około pb, a ścieżka spadku marż jest bardziej stroma na rynku niemieckim. Ogólnie na rynkach europejskich spadek marż w ostatnim roku spowolnił. Badania KPMG wskazują na niższy w Polsce niż w większości badanych krajów europejskich wymóg poziomu przednajmu w przypadku udzielania kredytów deweloperskich, po części może to tłumaczyć dosyć wysoki udział pustostanów w niektórych sektorach rynku. Pod względem skłonności banków do finasowania nieruchomości inwestycyjnych, banki w Polsce wypadają zdecydowanie poniżej średniej europejskiej, jak i regionalnej. Pod względem wskaźnika LTV badane przez KPMG działające w Polsce banki sytuowały się w środku stawki. Jednakże zgodnie z danymi CBRE w chwili obecnej na szerokim rynku europejskim poziom lewarowania nowych transakcji inwestycyjnych jest na poziomie ok. % po spadku z ok. % w okresie przedkryzysowym. Spadek produktywności i idące w ślad za nim osłabienie dynamiki potencjalnego PKB oznacza niższe długookresowe stopy procentowe i spłaszczenie ścieżki ich przyszłego wzrostu. Marże (na EURIBOR M) na kredytach udzielanych przy zakupach inwestycyjnych nieruchomości typu prime pb Źródło: KPMG Polska Niemcy

4 Rynek inwestycyjny q. Wolumen i płynność rynku Wolumen transakcji inwestycyjnych (q skum) ogółem Polska rynki regionalne gru cze 8 gru 9 cze gru cze gru Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynkach regionalnych (q skum),9,8,,,,,,, Łódź/Polska centralna Szczecin Wrocław/Dolny Śląsk Toruń Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru W okresie -q wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł, vs., w analogicznym okresie r. (+% r/r). W samym q wolumen transakcji wyniósł, (-% r/r). Firmy pośredniczące w finalizowaniu transakcji spodziewają się, że w q wolumen transakcji wyniesie niewiele powyżej, co będzie stanowiło wyraźny spadek w porównaniu z q, kiedy wolumen wyniósł blisko, (w tym warta ponad mln EUR transakcja zakupu udziałów Echo Investment oraz wart blisko mln EUR zakup udziałów w Trigranit przez TPG). Po wyjątkowo wysokiej wartości transakcji w h, spadek wolumenu w dalszej części tego roku Przy odmiennym rozłożeniu wolumenu transakcji w trakcie bieżącego i poprzedniego roku, ich całoroczna wartość będzie zbliżona. Rok był przy tym z wolumenem transakcji na poziomie prawie niemal rekordowy (pomijając r., gdy wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł, ). Wartość transakcji inwestycyjnych w całym r. zbliżona do wyniku z poprzedniego roku Kwartalny wolumen transakcji inwestycyjnych,,, Roczny wolumen transakcji inwestycyjnych,,,,, q q q q

5 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym z podziałem na Warszawę oraz rynki regionalne (q skum),8,,,,8,,, gru cze 8 gru 9 cze gru cze gru ogółem Polska rynki regionalne Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym z podziałem na Warszawę oraz rynki regionalne (q skum),,,, ogółem Polska rynki regionalne gru cze 8 gru 9 cze gru cze gru Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym z podziałem na Warszawę oraz rynki regionalne (q skum),8,,,,,,, ogółem Polska rynki regionalne gru cze 8 gru 9 cze gru cze gru Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym na rynkach regionalnych (q skum),,,,,,,, Lódź/Polska centralna Szczecin Wrocław/Dolny Śląsk Toruń Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym na rynkach regionalnych (q skum),8,,,,,,, Łódź/Polska centralna Szczecin Wrocław/Dolny Śląsk Toruń Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym na rynkach regionalnych (q skum),,8,,,,,8,,, Łódź/Polska centralna Szczecin Wrocław/Dolny Sląsk Toruń Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru

6 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych podstawowe dane -q regiony ogółem Polska Biura Handel Magazyny Dotychczas w r. najlepszym okazał się q, kiedy została sfinalizowana warta około 9 mln EUR transakcja zakupu % udziałów w Echo Prime Properties przez Redefine Properties z Południowej Afryki. Liczba i wolumen transakcji w zawansowanych negocjacjach oraz Due Dilligence pozostaje wysoki, gracze rynkowi jednak sygnalizują, że finalizacja część transakcji jest zawieszana za względu na niejasne interpretacje zwrotu podatku VAT oraz naliczanie podatku PCC (występujące przy pewnych strukturach transakcyjnych), oraz inne niepewności dotyczące potencjalnych zmian w systemie podatkowym. W q możliwa jest finalizacja istotnych wolumenowo transakcji takich jak: zakup od Echo Investment portfela nieruchomości przez Echo Prime Properties, zakup od Echo Investment budynku Q przez Invesco, zakup portfela magazynowego P przez singapurski fundusz GIC RE; sprzedaż przemysłowego portfela Hillwood do CBRE GI oraz finalizacja transakcji sprzedaży przez HB Reavis obiektu Gdański Business Center. Łącznie wartość powyższych transakcji szczujemy na ponad,. Jeżeli doliczyć mniejsze transakcje wolumen transakcji mógłby osiągnąć do, ; należy się jednak liczyć, że część z powyższych transakcji nie zostanie sfinalizowana w r. i wolumen kwartalny wyniesie około. Od wielu lat sektorem najbardziej reprezentowanym w wolumenie transakcji inwestycyjnych jest sektor nieruchomości handlowych. Dominował on w statystykach obrotu z wyjątkiem r. W roku dominacja sektora handlowego jednak zmniejszy się znacząco, zwłaszcza w q, który będzie zdominowany przez transakcje biurowe. Rekordowa transakcja w q za blisko 9 mln EUR Duże zainteresowanie podmiotów zagranicznych, dla części problematyczne kwestie interpretacji zwrotu VAT Nieruchomości handlowe dominują w transakcjach inwestycyjnych. Wolumen transakcji inwestycyjnych z podziałem na sektory (q skum),,,, gru gru gru gru gru gru Biura Magazyny Handel Wolumen transakcji inwestycyjnych podziałem na rodzaje obiektów handlowych (q skum),,, centrum handlowe park handlowy centrum outlet gru gru gru gru gru gru

7 Rynek inwestycyjny q W ostatnich latach coraz bardziej widoczny był trend rozwoju rynków regionalnych kosztem rynku warszawskiego w ogólnym wolumenie transakcyjnym. Uważamy to za trwały trend wraz z przyrostem nowych zasobów, które się koncentrują na rynkach regionalnych. W r. udział Warszawy w ogólnym wolumenie transakcyjnym będzie zbliżony do poziomu z r., nie oznacza to jednak zmiany długoterminowego trendu. Zgodnie z danymi JLL na tle innych państw regionu wolumen transakcji w Polsce od roku do wynosi od około % do % globalnej wartości transakcji w regionie Europy Środkowo - Wschodniej (kraje Wyszehradu + Rumunia, Bułgaria, Słowenia, Chorwacja, Serbia) W h udział ten wyniósł %. Licząc na mieszkańca wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce jest wyższa niż w większości krajów regionu, ale pozostaje od wielu lat niższa niż w Czechach. Relatywna atrakcyjność Polski dla inwestorów na tle regionu wydaje się stabilna i oprócz często wymienianej korzyści płynącej z największej płynności rynku, należy zauważyć, że polski rynek inwestycyjny został sklasyfikowany pod względem przejrzystości dla inwestora (JLL GRETI Index) w r. na miejscu ze wszystkich analizowanych 9 rynków świata (w r. miejsce ). Jest to również najwyższy wynik w regionie. Wiodącymi nabywcami nieruchomości inwestycyjnych w Polsce pod względem krajów lub regionów pochodzenia kapitału jest według CBRE Research zdecydowanie Europa - % (Polska dodatkowo %) oraz Ameryka - % (dane za lata -h). Z krajów europejskich dominują Niemcy. W ostatnich kwartałach uaktywnili się inwestorzy z Afryki Południowej (Redefine, Rockcastle) oraz z Dalekiego Wschodu. W r. polscy inwestorzy byli odpowiedzialni za zaledwie,% wolumenu obrotów. Rynek przewiduje kontynuację zainteresowania polskim rynkiem inwestorów z Azji południowo wschodniej. W ostatnich kwartałach miały miejsce pierwsze transakcje inwestycyjne na rynku mieszkań na wynajem w Polsce, dotychczas przez inwestorów instytucjonalnych wyraźnie niedowartościowanym. Jedną z pierwszych tego typu inwestycji był zakup budynku mieszkalnego w Warszawie przez Bouwfonds European Residential Fund od Matexi Poland. W r. przewidujemy kontynuację dominacji nieruchomości handlowych w wolumenie transakcyjnym, jednak nie przewidujemy dalszego relatywnego umacniania się tego sektora z racji stosunkowo powolnego wzrostu zasobów sektora oraz na niepewność legislacyjną wynikającą z próby wprowadzenia zakazu handlu w niedzielę. Przewidujemy wysoki udział nieruchomości z sektora magazynowego. Kupujących zachęcać będzie perspektywa rozwoju usług e-commerce oraz ich eksportu na pozostałe rynki Europy Centralnej. Należy zwrócić uwagę, że bazowym trendem na rynku inwestycyjnym pozostaje, oprócz ogólnej poprawy sentymentu na rynku inwestycyjnym w Polsce i Europie, wzrost związany z organicznym rozwojem skali sektora. Sektor nowoczesnych nieruchomości komercyjnych w q wzrósł w Polsce pod względem powierzchni o,% r/r. Rynki regionalne wysuwają się przed Warszawę. W stosunku do regionu wolumen na rynku polskim stabilny i dominujący Polski rynek uznawany za najbardziej transparenty w regionie Wolumen transakcji pochodzenie kapitału w rozbiciu na regiony Źródło: CBRE Research Polska Europa Afryka Bliski Wschód Ameryka Oceania W r. sektor magazynowy prawdopodobnie odnotuje największe wzrosty, sektor handlowy pozostanie największy. Potencjał polskiego rynku inwestycyjnego będzie napędzać wzrost skali.

8 Rynek inwestycyjny q. Ceny oraz stopy kapitalizacji Stopy kapitalizacji sektor biurowy % 9 8 Wrocław Lódź Katowice mar mar 8 mar mar mar mar Stopy kapitalizacji sektor handlowy 8 % Wrocław Lódź Szczecin mar mar 8 mar mar mar mar Stopy kapitalizacji na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne pozostają w długoterminowym trendzie spadkowym. Trend ten ma jednak tendencję do wypłycania się i zdecydowana większość ruchu kompresyjnego na stopach kapitalizacji odbyła się w latach -. Stopy spadają w wyniku czynników takich jak zmiany w koszcie finasowania, postrzegane ryzyko inwestowania w sektorze nieruchomości komercyjnych oraz oczekiwania co do przyszłej ścieżki poziomu wartości czynszowych. W ostatnich kwartałach kompresja stop kapitalizacji znów przyspieszyła a najniższe raportowane stopy doszły do poziomu,% (Prime Corporate Center). W negocjacjach raportowane są stopy kapitalizacji na poziomie %. W pewnej mierze ostatnio raportowana kompresja wynika z faktu, że najniższe stopy kapitalizacji dotyczą zbywania bądź negocjacji obiektów wynajętych bliżej ich wartości czynszowej. W sektorze handlowym estymowane najniższe stopy wynoszą również obecnie,% a w sektorze magazynowym około,%. Stopy kapitalizacji są w długoterminowym trendzie spadkowym/ W ostatnich kwartałach rekordowo niskie stopy kapitalizacji Stopy kapitalizacji sektor magazynowy 9 8 % Dolny Śląsk Polska centralna Toruń/Bydgoszcz mar mar 8 mar mar mar mar Stopy kapitalizacji rodzaje obiektów handlowych % 9 8 centrum handlowe park handlowy mar mar 8 mar mar mar mar 8

9 Rynek inwestycyjny q Średnie ceny sektor biurowy Średnie ceny sektor handlowy EUR CBD NCL Wrocław Lódź Katowice mar mar 8 mar mar mar mar EUR Wrocław Lódź Szczecin mar mar 8 mar mar mar mar Na początku XXI w. stopy kapitalizacji wynosiły około % i stosunkowo szybko (do około r.) uległy kompresuj w sektorze biurowym oraz handlowym o około 9 pp, do poziomu %. Ten szybko postępujący proces był powiązany ze stopniowym konsumowaniem oczekiwanych spadków czynszów, ale i z rosnącą pozycją Polski, jak i globalnie pozytywnymi tendencjami w postrzeganiu rynków wschodzących. Począwszy od r. konwergencja stop kapitalizacji pomiędzy Polską a rynkami rozwiniętymi zdecydowanie osłabła. W ostatnich latach referencyjne stopy kapitalizacji spadły o około pb przy obniżeniu kosztów finasowania o ponad pb. W tym samym czasie na wiodących rynkach europejskich referencyjne stopy spadły o około pb, co przy spadku z niższego pułapu spowodowało znacznie większy ruch na wartościach kapitałowych. Częściowym wytłumaczeniem zjawiska płaskiej kompresji stop jest wzrastająca rozbieżność pomiędzy raportowaną stopą kapitalizacji obecnych czynszów (Initial Yield) a bardziej użyteczną w wycenie i ocenie dochodowości nieruchomości stopą równoważoną (Equivalent Yield). Dynamika spadków stop kapitalizacji jednak spadła. Koszty finasowania spadły w okresie post kryzysowym, jednak szybciej niż raportowane stopy kapitalizacji. Problemy z raportowaniem wiarygodnych stóp kapitalizacji na dynamicznym rynku Średnie ceny sektor magazynowy EUR Polska centralna Szczecin Toruń/Bydgoszcz Toruń/Bydgoszcz mar mar 8 mar mar mar mar Średnie ceny rodzaje obiektów handlowych EUR centrum handlowe park handlowy centrum outlet mar mar 8 mar mar mar mar

10 Rynek inwestycyjny q Stopy kapitalizacji raportowane przez wiodące agencje nieruchomości są kwotowane na zasadzie stopy kapitalizacji obecnych czynszów w opozycji do bardziej miarodajnej, równoważonej stopy kapitalizacji. W Polsce historycznie, zwłaszcza w sektorze nieruchomości biurowych, różnice pomiędzy efektywnymi a transakcyjnymi czynszami stawały się coraz większe, również czynsze transakcyjne znajdują się na większości rynków w długoterminowym trendzie spadkowym. Powyższe powoduje wzrastającą różnice pomiędzy raportowaną przy transakcji stopą kapitalizacji a faktyczną stopą równoważoną. Konsekwencją powyższego jest zdecydowanie szybsza kompresja równoważonej stopy kapitalizacji w porównaniu z wolniejszą niż wynikałoby to ze zmian w kosztach finasowania kompresją raportowanej stopy początkowej. Dodatkowym czynnikiem wpływającym hamująco na konwergencje rynku polskiego z rynkami najbardziej rozwiniętymi jest generalnie obserwowany od początku kryzysu finansowego 8 r. odwrót w sentymencie inwestycyjnym od rynków rozwijających w kierunku rynków rozwiniętych. Odwrót ten jest widoczny w kosztach finasowania, ankietach sentymentu inwestorów, jak i wreszcie w relatywnych obrotach rynkach inwestycyjnych w Europie i Polsce Zjawisko to po części wyjaśnia również, dlaczego wyrażone w EUR wartości kapitałowe nieruchomości komercyjnych w Polsce w trakcie ostatnich lat odnotowały (z wyjątkiem sektora magazynowego) niewielkie, ale zauważalne spadki. Na wielu korowych rozwiniętych rynkach wzrosty wartości kapitałowych nieruchomości komercyjnych przekraczają o % wartości bezpośrednio ze szczytu poprzedniego szczytu koniunkturalnego. W USA wzrost wartości nieruchomości komercyjnych wyniósł % pomiędzy a r. Sentyment inwestorów wobec rynków wschodzących pozostaje niedoważony w porównaniu z rynkami rozwiniętymi. Wartości kapitałowe - relatywne osłabienie cen w Polsce w porównaniu z rynkami rozwiniętymi Innymi istotnymi czynnikami powodującymi brak wzrostu cen na rynku jest zachowanie się kursu wymiany PLN z EUR w okresie pokryzysowym oraz generalnie wysoka elastyczności podaży w wielu sektorach polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Należy mieć na uwadze, że porównywanie szeregów wartości kapitałowych ma ograniczone zastosowane ze względu na brak przejrzystego, i uznanego przez rynek hedonicznego indeksu wartości nieruchomości komercyjnych. NBP rozpoczął badania w tym zakresie opublikowane pierwsze wyniki analizy cen hedonicznych nieruchomości biurowych i handlowych, wykazujące m.in. spadek wartości warszawskich nieruchomości biurowych o ok. / w ostatnich latach zastanawiają i skłaniają do refleksji o potrzebie dalszego pogłębienia tych badań. Ceny hedoniczne nieruchomości komercyjnych wymagają dalszych badań.. Podsumowanie i prognoza W okresie -q wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł do ponad, mld EUR (% r/r), w całym roku przewidujemy nieco poniżej (niewielki spadek r/r). Przy słabszym kursie PLN/EUR dynamika roczna może pozostać płaska (negatywna dynamika r/r wynika ze słabszej prawdopodobnie h i niezwykle wysokiej bazy rekordowego q). Największą transakcją inwestycyjną w r. był zakup % udziałów w Echo Prime Properties przez Redefine Properties z Południowej Afryki, transakcja warta Wolumen transakcji w r. prawdopodobnie na poziomie zbliżonym do r.; możliwy niewielki spadek ze względu na opóźnienia w zamykaniu kilku kluczowych transakcji w q Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w r., NBP,, wrzesień, s.

11 Rynek inwestycyjny q blisko 9 mln EUR, była rekordową dotychczas na polskim rynku. Wiodącym sektorem pozostają nieruchomości handlowe, jednak ich wyraźna dominacja prawdopodobnie dobiega końca z uwagi na dużą liczbę planowanych transakcji nieruchomości biurowych oraz bardzo dynamiczny wzrost rynku powierzchni magazynowych wynikający z rozwoju e-commerce (z Polski często obsługiwany jest cały rejon Europy Centralnej) oraz sektora automotive. Stopy kapitalizacji raportowane przez wiodące agencje pozostają w trendzie łagodnie spadkowym. Bardziej miarodajne równoważone stopy kapitalizacji (equivalent yield) przy stale obniżających się wartościach czynszowych i narastających upustach czynszowych spadły bardziej istotnie (formalnie pozostają nieraportowane i mogą być jedynie estymowane). Najniższe raportowane stopy kapitalizacji to,%, spodziewamy się niebawem transakcji na poziomie %. Wartości kapitałowe pozostają w trendzie lekko spadkowym z wyłączeniem rynku magazynowego, gdzie trend jest boczny do łagodnie wzrostowego. Wyrażone w PLN wartości kapitałowe są w trendzie bocznym do łagodnie wzrostowego. Na rynku inwestycyjnym po stronie kupujących dominują podmioty zagraniczne, udział polskich podmiotów w -q wyniósł ok.,% (wiodący polscy gracze to PHN oraz GTC). Największymi graczami są podmioty z Niemiec, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych, ostatnio uaktywniły się też podmioty z Afryki Południowej oraz z krajów dalekowschodnich. Wzrost wolumenu transakcji od 9 r. jest stabilny i skorelowany zarówno z przyrostem krajowych zasobów nowoczesnych powierzchni komercyjnych, jak i ogólną poprawą sentymentu na rynku po kryzysie 9 r. Wolumen pozostaje jednak poniżej poziomu przedkryzysowego. Spadek wolumenu transakcji pomiędzy r. a r. był w Polsce bardzo głęboki, proces odbudowy rynku w porównaniu z wiodącymi rynkami zachodniej Europy jest powolny. W okresie ostatnich lat wartość krajowych zasobów nowoczesnej powierzchni komercyjnej wyrażona w EUR wzrosła o blisko %. W tym czasie nie odnotowano jednak zasadniczego wzrostu obrotów. Średnio w latach - (szczyt poprzedniego cyklu koniunkturalnego w Polsce oraz w Europie) roczne obroty na polskim rynku inwestycyjnym wyniosły, mld. Poziom ten dotychczas nadal jest nieosiągnięty. Spadki wolumenów na rynku ogólnoeuropejskim były głębokie, niemniej już w r. został osiągnięty poziom obrotów z r., a w r. z r. Wyższe niż w Polsce wzrosty wolumenów transakcji w Europie były uzyskane mimo niewielkiego wzrostu zasobów nowoczesnych powierzchni komercyjnych oraz umiarkowanego wzrostu ich wartości kapitałowych. Wskazuje to na zdecydowanie większą płynność na dojrzałych rynkach inwestycyjnych Europy w porównaniu z rynkiem krajowym, gdzie płynność, uwzględniając wzrost wielkości zasobów, została ograniczona i pozostaje zdecydowanie poniżej poziomu lat -. W latach - obroty rynku krajowego stanowiły,% rynku europejskiego, w r. zmalały do około,%. Po bardzo pozytywnych h oraz h, w h w Polsce nastąpił spadek wolumenu r/r. Jednocześnie w Europie w okresie -q wolumen transakcji inwestycyjnych zmalał wg danych CBRE o % r/r (niemal cały spadek przypada na rynek Wielkiej Brytanii), co spowodowało, że udział Polski w europejskim rynku inwestycyjnym wzrósł do,%. Wiodącym segmentem są nieruchomości handlowe, szybko rozwijają się też powierzchnie magazynowe. Powolne spadki stóp kapitalizacji wraz ze spadkiem kosztów finasowania Wartości kapitałowe w trendzie bocznym Słaba pozycja polskich podmiotów wśród inwestorów, wzrost zainteresowania wśród graczy z RPA oraz z Dalekiego Wschodu Mimo wzrostu zasobów o około % od początku kryzysu, skala wzrostu wolumenu rynkowego w Polsce jest wolniejsza niż na rynkach rozwiniętych. W ostatniej dekadzie udział polskiego rynku inwestycyjnego zmalał z ok.,% do,% rynku europejskiego, w r. spadek na polskim rynku będzie płytszy niż na rynku europejskim.

12 Rynek inwestycyjny q W porównaniu z rynkiem europejskim w r. polski rynek, nawet przy q słabszym niż w r., powinien wykazać mniejszy spadek wolumenu niż szeroki rynek europejski. Należy podkreślić, że wyrażone w EUR ceny nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostają na niezmienionym lub łagodnie obniżonym poziomie w porównaniu z boomem w latach -, na wielu wiodących rynkach rozwiniętej Europy ceny nieruchomości komercyjnych wzrosły w tym czasie o nawet %. Prawdopodobnie niedoszacowanie wartości polskich nieruchomości komercyjnych w pewnej mierze wynika ze słabszego sentymentu wobec rynków wschodzących (i osłabienia polskiej waluty, na co również ma wpływ obniżony sentyment). Należy też mieć na uwadze, że dosyć łagodna polityka planistyczna w Polsce i zaszłości urbanistyczne z lat 9-89 (rozrzutność w uzbrajaniu terenów tereny te są zagospodarowywane dopiero teraz) przyczynia się do wysokiej elastyczności podaży na krajowym rynku nieruchomości, co nie sprzyja wzrostowi cen. Polski rynek inwestycyjny pozostaje silnie uzależniony od obcego kapitału zarówno na poziomie equity, jak i finansowania dłużnego. Zmiana sentymentu na rynku na sprzyjający rynkom wschodzącym mogłaby wpłynąć (zwłaszcza przy niewielkiej skali rynku krajowego w skali globalnej) zarówno na płynność, jak i obroty. Poprawa sentymentu mogłaby spowodować dalszą kompresję stóp kapitalizacji oraz poprawę wartości kapitałowych. Jednak obecne i możliwe zawirowania geopolityczne, zwłaszcza w UE, oddalają perspektywę takiej poprawy. Ceny na polskim rynku pozostają w trendzie bocznym, wysoka podaż gruntów deweloperskich jest jedną z przyczyn. Polski rynek pozostaje mocno uzależniony od zagranicznych inwestorów oraz zagranicznego finasowania. W latach - apetyt na ryzyko, badany wśród inwestorów, stale się osłabia, co faworyzuje zakupy nieruchomości typu prime properties na najbardziej dojrzałych rynkach. Można oczekiwać, że administracja centralna będzie chciała uruchomić na większą skalę polski kapitał, który mógłby zasilić rynek nieruchomości. Jednym z pomysłów jest ustawa wprowadzająca wehikuły inwestycyjny typu REIT do polskiego ustroju prawnego. Projekt ten jest opóźniony i prawdopodobnie nie wejdzie w oczekiwanym terminie stycznia r. stycznia r. wchodzą mniej korzystne rozwiązania podatkowe dla funduszy typu FIZ, w praktyce zmiany powodują wzrost opodatkowania CIT sektora. Zmiany podatkowe najbardziej dotkną niewielkie polskie podmioty inwestujące w nieruchomości komercyjne, które najczęściej korzystały z wehikułu typu FIZ. W ostatnim czasie rynek inwestycyjny negatywnie reagował na zmieniające się interpretacje dotyczące podatku VAT płatnym przy niektórych transakcjach typu asset deal. W praktyce zmiana sprowadza się do traktowania tego typu transakcji jako zwolnionych z VAT, co powoduje konieczność płatności % PCC. Część graczy ocenia obecną sytuację podatkową jako zniechęcającą inwestorów do finalizowania transakcji. Wg ostatniego kwartalnego raportu RICS, monitorującego nastroje na rynku inwestycyjnym i najmu, sentyment na polskim rynku inwestycyjnym w q nieco osłabł - wskaźnik nastrojów inwestorów obniżył się do - w q (vs. + w q), po raz pierwszy od r. nie został odnotowany pozytywny odczyt. Obok wysokiej podaży, istotna jest też prawdopodobnie wcześniej sygnalizowana kwestia niepewności podatkowej. Rząd planuje wprowadzić polskie REIT y oraz uruchomić polski kapitał, jednak obecne negatywne zmiany w CIT dla FIZ i w VAT w asset deal prawdopodobnie pogarszają sentyment inwestycyjny. Wg RICS w q sentyment na polskim rynku inwestycyjnym nieco osłabł q/q. Q : Poland Commercial Property Monitor Oversupply continues to weigh on the rental outlook, RICS,..

13 Rynek inwestycyjny q Wg badania RICS % respondentów uważało, że nieruchomości komercyjne są na polskim rynku przeszacowane (% w q). W perspektywie kolejnych miesięcy respondenci oczekują niewielkich zmian w zakresie wzrostu wartości kapitałowych wszystkich rodzajów nieruchomości. Przewidywane marginalne zyski z najlepszych nieruchomości równoważone będą niewielkimi spadkami wartości drugorzędnych aktywów. Nieruchomości biurowe typu prime są jedynym obszarem, co do którego respondenci oczekują wzrostu wartości kapitałowych w nadchodzących trzech latach. Wskaźnik nastrojów najemców w q, pozostając na negatywnym poziomie, poprawił się q/q (- vs. -9 w q). Odnośnie wzrostu wartości czynszów w perspektywie miesięcy oczekiwania względem drugorzędnych nieruchomości biurowych są nadal negatywne, choć respondenci nie są już tak pesymistyczni co do ogólnych perspektyw dla rynku jak w q; nad prognozami wzrostu, szczególnie w tym sektorze, nadal ciąży nadpodaż wolnej powierzchni. Wg RICS w q wskaźnik nastrojów najemców, pozostając na negatywnym poziomie, poprawił się q/q. Estymowana przez KPMG marża (na EURIBOR M) dla kredytów inwestycyjnych w branży nieruchomości komercyjnych to obecnie pb po minimalnym ( pb) spadku r/r. Na rynku niemieckim marże spadały w ostatnich latach bardziej dynamicznie i obecnie średnio wynoszą pb. W dłuższym terminie nie można pomijać ryzyka płynącego z rynków finansowych, na których w sposób bezprecedensowy utrzymują się bardzo niskie stopy procentowe. Coraz wyraźniejsze sygnały końca okresu deflacji na światowym rynku mogą zapowiadać podwyżki stóp procentowych. Wzrost kosztów finasowania wywoła tendencję wzrostową stóp kapitalizacji nieruchomości komercyjnych. Aby wartości kapitałowe nie obniżyły się, czynsze będą musiały wzrosnąć. Na polskim rynku, który w większości sektorów pozostaje rynkiem najemcy, wzrosty czynszów mogą mieć miejsce jedynie na skutek zdecydowanego zmniejszenia nowej podaży. Ryzyko wystąpienia powyższego scenariusza po części redukuje spadkowy trend naturalnej stopy procentowej, co może ograniczyć skalę przyszłych podwyżek stóp procentowych. Ostatni Raport NBP o stabilności systemu finansowego zaleca (jedna z rekomendacji) szczególnie ostrożną politykę kredytową w obszarze nieruchomości komercyjnych z uwagi na sygnały nierównowagi. W sytuacji wzrastającej podaży Banki powinny szczególnie ostrożnie badać jakość zabezpieczenia kredytu, realność założeń dotyczących przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość oraz zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia. W krótkim okresie głównym zagrożeniem dla rynku inwestycyjnego jest sygnalizowana zwiększona, raczej przejściowa, niestabilność systemu podatkowego; w dłuższym okresie jest to długoterminowa ścieżka wzrostu stóp procentowych, który zwiększy koszty finansowe inwestycji w nieruchomości. Problemy z nadpodażą negatywnie wpływającą na wartość kapitałową nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach mogą wystąpić w ograniczonych segmentach poszczególnych sektorów nieruchomości komercyjnych: - w sektorze handlowym taka sytuacja może dotyczyć segmentu starszych obiektów bazujących na hipermarkecie, generalnie sektor nie jest zagrożony nadpodażą; Długoterminowe trendy stóp procentowych mogą stanowić zagrożenie dla rynku, spadająca naturalna stopa procentowa może jednak osłabić efekt wzrastających stóp Rekomendacja NBP ostrożnej polityki w zakresie kredytowania nieruchomości komercyjnych Głównym zagrożeniem: - w krótkim okresie zwiększona, raczej przejściowa, niestabilność systemu podatkowego; - w dłuższym okresie długoterminowa ścieżka wzrostu stóp procentowych Raport o stabilności systemu finansowego, NBP, grudzień, s.

14 Rynek inwestycyjny q - w sektorze magazynowym może wzmocnić się pojawiająca się nadpodaż strukturalna (zmiany w sieci infrastruktury drogowej, oddalające główne trasy od obecnych lokalizacji centrów magazynowych), w tym sektorze jest oczekiwana raczej stabilizacja lub niewielki wzrost obecnie niskiego poziomu pustostanów; - w sektorze biurowym, uznawanym za najbardziej zagrożony, wydaje się, że na rynku warszawskim (zdecydowanie największym) wyższy poziom pustostanów został już osiągnięty, a w 8 r. powinien się on obniżyć. Problematyczne są natomiast niektóre rynki regionalne (dla których dodatkowo ważne są perspektywy sektora BPO/SSC, jego dynamiczny rozwój w ostatnich latach silnie pobudzał popyt na powierzchnie biurowe w regionach); skala rynku inwestycyjnego w tych miastach pozostaje jednak ograniczona.. Spis skrótów i pojęć Asset deal bezpośrednia sprzedaż nieruchomości w odróżnieniu od częściej spotykanej na rynku struktury sprzedaży spółki typu SPV Due Dilligence proces badania nieruchomości i praw z nią związanych przed zawarciem transakcji FIZ (fundusz inwestycyjny zamknięty) - regulowane w polskim prawie wehikuły inwestycyjne korzystające z korzystnych rozwiązań w obszarze CIT również inwestujące na rynku nieruchomości JLL GRETI Index (Global Real Estate Transparency Index) indeks przejrzystości dla inwestorów rynków nieruchomości komercyjnych prowadzony przez JLL NPV (Net Present Value) - wartość przyszłych przepływów pieniężanach zdyskontowana przez przyjętą stopę procentową PCC podatek od czynności cywilno-prawnych REIT (Real Estate Investment Trust) - spółki wynajmu nieruchomości obecnie nieregulowane w polskim prawie wehikuły inwestycyjne koncentrujące się na inwestycjach w branży nieruchomości na wynajem Równoważona stopa kapitalizacji (Equivalent Yield) - zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z wyłączeniem przyszłych szacowanych zmian w wartości czynszowej oraz w wartości kapitałowej; wykorzystywana w wycenie nieruchomości. SPV (Special Purpose Vehicle) na rynku nieruchomości komercyjnych oznacza podmiot gospodarczy powołany dla władania wyodrębnioną nieruchomością, często w celu optymalizacji podatkowej Stopa Kapitalizacji na bieżącym czynszu (Initial Yield) stopa kapitalizacji (zwrotu), najczęściej używana w branży inwestycyjnej do kwotowania transakcji; stanowi iloraz dochodu netto z nieruchomości oraz jej ceny (wartości) Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR Internal Rate of Return) stopa dyskontowa, przy której wskaźnik NPV = ; wykorzystywany przy wycenach nieruchomości, gdzie ustala się scenariusz przyszłych zmian w wartości czynszowych oraz przyszłych stóp kapitalizacji. Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia kwietnia 9 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 8; NIP: ---8 REGON: 98; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) zł