Nieruchomości Komercyjne

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe grudnia Rynek inwestycyjny q Obroty na krajowym rynku inwestycyjnym w -q spadły o r/r, w samym q wolumen wzrósł o r/r przy rosnącym udziale rynku warszawskiego. Pod względem dystrybucji sektorowej zarówno w -q jak i -q dominującym sektorem pozostają nieruchomości handlowe ( wolumenu). W q dominującym sektorem okazały się jednak nieruchomości biurowe ( wolumenu). Wiodące agencje, bazując na liczbie prowadzonych negocjacji, spodziewają się wyniku rocznego w r. na poziomie nieznacznie powyżej roku. W naszej ocenie wynik ukształtuje się jednak nieznacznie poniżej poziomu r. Po wyjątkowo słabym q, kiedy Polska została pod względem wolumenu daleko za rynkiem czeskim, zarówno w q jak i q Polska ponownie jest największym rynkiem w regionem. Należy jednak zwrócić uwagę, że ogólnoeuropejski wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł w -q r/r o ponad, przy spadku w kraju o. Dominacja inwestorów zagranicznych na polskim rynku utrzymuje się, podmioty krajowe w -q były odpowiedzialne za zaledwie wolumenu transakcyjnego. W q rynek przyjął z pewnym niepokojem informację o planowanym ograniczeniu funkcjonowania przyszłych wehikułów REIT do nieruchomości mieszkaniowych. Czynnikami negatywnie interpretowanymi przez inwestorów były również zmiany w sposobie obliczania wymiaru podatku CIT dla właścicieli nieruchomości komercyjnych oraz kwestia zakazu handlu w niedzielę. Przewidujemy, że do końca obecnej kadencji nie pojawią się już dalsze niepokojące rynek informacje z obszaru legislacji. Przewidujemy, że krajowa sytuacja polityczna będzie odgrywała coraz mniejszą rolę w generowaniu szoków popytowych na rynku inwestycyjnym. Badanie RICS sentymentu inwestorów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w q wskazuje na umiarkowanie pozytywny sentyment oraz poprawę kw/kw. W q raportowane stopy kapitalizacji pozostawały stabilne na większości rynków. Kompresja stóp kapitalizacji w Polsce wydaje się być wygasającym trendem w obliczu spodziewanego wzrostu stóp procentowych wiodących banków centralnych oraz wzrostu kosztów finasowania. W USA stopy kapitalizacji rozpoczęły już łagodny wzrost od początku r. Wartości kapitałowe w kraju pozostawały generalnie płaskie zarówno w ujęciu r/r, jak i kw./kw. Na rynkach Europy Zachodniej oraz w USA odnotowano dalszą aprecjację wartości nieruchomości komercyjnych. Region Europy Środkowej oraz Wschodniej pozostaje najbardziej niedoszacowany w kontekście całego kontynentu pod względem kształtowanie się wartości kapitałowych w ostatniej dekadzie. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Nieruchomości Marcin Morawiecki () Stopy procentowe w strefie euro, oprocentowanie kredytów dla przedsiębiorstw niefinansowych w EUR (w Polsce) i kwotowania CDS EUR Y dla Polski pkt. Prognoza EURIBOR M - Stopa refinansowa EBC Opr. kredytów powyżej mln EUR (mma) - CDS EUR Y (P) mar mar mar mar mar mar Źródło: EBC, NBP, Reuters Datastream, PKO Bank Polski. Kwotowania CDS obrazują premię za ryzyko -letniego długu Skarbu Państwa denominowanego w EUR. Im wyższe kwotowania, tym wyższe postrzegane ryzyko dla kraju. Stopy procentowe w Polsce, USA, strefie euro i Szwajcarii Prognoza EBC SNB - sty sty sty 9 sty sty sty sty sty 9 Źródło: EBC, NBP, Fed, SNB, PKO Bank Polski. Fed NBP

2 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych,9,,,,,,,, wolumen transakcji q q q Wolumen transakcji inwestycyjnych q z podziałem na rynki mln EUR wolumen Wolumen transakcyjny w q krzształtował się na poziomie zblizonym do q. Wolumen w q był jednak aż o wyższy w porównaniu z q. Patrząc na wyniki skumulowane od poczatku roku wolumen transakcyjny po q jest o niższy w porównaniu z rokiem ubiegłym. Struktura wolumenu rynkowego była podobna zarówno w -q, jak i w -q, w obu przypadkach zanotowano przewagę transakcji nieruchomościami handlowymi, co jest zgodne z dominacją zasobów nieruchomości handlowych w zasobach ogółem. Co interesujące, najmniejszy z sektorów - magazynowy mimo szybkiego rozwoju zasobów okazał się słabszy pod względem wolumenu w r. w porównaniu z r. Udział Warszawy wzrósł w wolumenie z 9, w -q do, w -q. Rynek oczekuje rocznego wolumenu za r. na poziomie do około, mld EUR przy założeniu zamknięcia transakcji zakupu przez Gryffin Real Estate portfela M oraz innych nieruchomości handlowych Apollo Rida. Tym samym wolumen będzie na porównywalnym poziomie z blisko rekordowym rokiem. Jeżeli doda się niezwykle wysoki poziom transakcji nieruchomościami hotelowymi, jakie miały miejsce w tym roku, poziom transakcji z zostanie prawdopodobnie przekroczony. Kwartalne wolumeny transakcyjne -,,, q q q q Rynek oczekuje wolumenu transakcyjnego na poziomie ok,, czyli zbliżonym do wolumenu z r. Rynek inwestycyjny podstawowe dane Wolumen trans. q Wolumen transakcji q (q skum) Wolumen transakcji q (q skum) biura q handel q magazyny q, 9,,,,,,, 9,,,, Wrocław/Dolny Śląsk 9,,,,,,,, 9,,,, Poznań,,,,,, Lódź/Polska centralna,,,,,,,, 9,,,, Szczecin,,,, Toruń Bydgoszcz,,, inne 9,,, ogółem Polska 9,,, biura,, 9, handel,, 9, magazyny 9,,,

3 Rynek inwestycyjny q Wolumen transakcji inwestycyjnych w q z podziałem na sektory,,,,,, Wolumen transakcji inwestycyjnych z podziałem na sektory (q skum),,,, biura magazyny handel biura handel magazyny gru gru gru gru gru gru gru Obecnie szacuje się, że prowadzone są rozmowy oraz procesy due dilligence związane ze sprzedażą dalszych nieruchomości za kwotę około. Zamknięcie tych transakcji miałoby nastąpić w r., przede wszystkim w h. Sygnały płynące z rynku wskazują na utrzymanie obecnych wysokich wolumenów transakcyjnych w najbliższych latach. Nadal zdecydowana większość inwestorów pochodzi z zagranicy, Gryffin Premium RE o częściowo polskim kapitale pozostaje na GPW, ale jego akcje w zostały nabyte w q przez brytyjski Globalworth Asset Management. Sygnały z rynku zapowiadają kolejny dobry rok pod względem jego płynności. Dominacja inwestorów zagranicznych utrzymuje się. Zgodnie z danymi CBRE za -q polskie podmioty były odpowiedzialne za zaledwie wolumenu transakcyjnego po stronie nabywców. Część inwestorów nadal wykazuje zaniepokojenie procesem politycznym wpływającym na rynek nieruchomości. Dotyczy to takich kwestii jak interpretacja płatności VAT przy transakcjach, zmiany w rozliczaniu CIT przez właścicieli nieruchomości komercyjnych, zablokowanie procesu tworzenia polskich spółek typu REIT, zakaz handlu niedzielnego jak i skutki wdrażanej reformy wymiaru sprawiedliwości. Zaniepokojenie inwestorów instytucjonalnym procesem politycznym w kraju. Wolumen transakcji inwestycyjnych (q skum.) ogółem Polska rynki regionalne gru cze gru 9 cze gru cze gru cze Wolumen transakcji inwestycyjnych (q skum.),9,,,,,,,, Wrocław/Dolny Śląsk Poznań Łódź/Polska centralna Szczecin Toruń Bydgoszcz gru gru gru gru gru gru gru

4 Rynek inwestycyjny q Sentyment rynkowy (RICS) - - sentyment inwestycyjny - - oczekiwania wzrostu cen - q q9 q q q q q q q q Źródło: RICS sektor biurowy 9 Wrocław Poznań Lódź Katowice mar mar mar mar mar mar Sądzimy, że ów sentyment mógł spowolnić procesy decyzyjne związane z zamykaniem niektórych transakcji. Obecnie jednak, przy prawdopodobnym braku przypływu dalszych niepokojących informacji ze sfery politycznej przewidujemy, że krajowa sytuacja polityczna będzie odgrywała coraz mniejszą rolę w generowaniu szoków popytowych na rynku inwestycyjnym. Według badania RICS w q sentyment na rynku pozostaje dobry, a w perspektywie kw./kw. zdecydowanie się poprawił. W q respondenci lepiej oceniają ogólny sentyment inwestycyjny w kraju oraz realniej oceniają perspektywę wzrostu wartości nieruchomości komercyjnych. Na większości rynków odczyt referencyjnych stóp kapitalizacji w okresie ostatniego kwartału pozostał bez zmian (jedynie na rynku dolnośląskim odnotowano kompresję stóp kapitalizacji), trend pozostaje zniżkowy, ale z tendencją do wypłaszczania. Obecnie oczekiwane stopniowe podwyższanie stóp procentowych banków centralnych w wiodących gospodarkach oraz idące za tym wzrosty kosztów finasowania prawdopodobnie zahamują dalszą kompresję stóp kapitalizacji. Zaniepokojenie procesem politycznym będzie naszym zdaniem stopniowo wygasać. Sentyment respondentów RICS wobec rynku inwestycyjnego się poprawił w q. Ceny oraz stopy kapitalizacji są stabilne. sektor handlowy Wrocław Poznań Lódź Szczecin mar mar mar mar mar mar sektor magazynowy 9 Dolny Śląsk Poznań Polska centralna mar mar mar mar mar mar

5 Rynek inwestycyjny q Spis skrótów i pojęć Asset deal bezpośrednia sprzedaż nieruchomości w odróżnieniu od częściej spotykanej na rynku struktury sprzedaży spółki typu SPV NPV (Net Present Value) - wartość przyszłych przepływów pieniężnych zdyskontowana przez przyjętą stopę procentową PCC podatek od czynności cywilno-prawnych REIT (Real Estate Investment Trust) - spółki wynajmu nieruchomości obecnie nieregulowane w polskim prawie wehikuły inwestycyjne koncentrujące się na inwestycjach w branży nieruchomości na wynajem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) - Królewskie Stowarzyszenie Dyplomowanych Rzeczoznawców to jedna z najbardziej prestiżowych światowych organizacji zawodowych, zrzeszających osoby związane z sektorem nieruchomości i budownictwa. RICS Polska działa od 99 r. Równoważona stopa kapitalizacji (Equivalent Yield) - zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z wyłączeniem przyszłych szacowanych zmian w wartości czynszowej oraz w wartości kapitałowej; wykorzystywana w wycenie nieruchomości. SPV (Special Purpose Vehicle) na rynku nieruchomości komercyjnych oznacza podmiot gospodarczy powołany dla władania wyodrębnioną nieruchomością, często w celu optymalizacji podatkowej Stopa kapitalizacji na bieżącym czynszu (Initial Yield) stopa kapitalizacji (zwrotu), najczęściej używana w branży inwestycyjnej do kwotowania transakcji; stanowi iloraz dochodu netto z nieruchomości oraz jej ceny (wartości) Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR Internal Rate of Return) stopa dyskontowa, przy której wskaźnik NPV = ; wykorzystywany przy wycenach nieruchomości, gdzie ustala się scenariusz przyszłych zmian wartości czynszowych oraz przyszłych stóp kapitalizacji Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanowi oferty w rozumieniu ustawy z dnia kwietnia 9 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS ; NIP: --- REGON: 9; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) zł